財(cái)務(wù)管理專業(yè)-廣州市東建集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題探析

摘要在大背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和“炒房熱”的升溫，讓一直以來(lái)都存在資金集中的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)備受壓力，高投入雖有高收益也會(huì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)總是不可避免地出現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)不合理、資產(chǎn)負(fù)債率偏高、資金開(kāi)發(fā)短缺等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。特別是像東建公司這種規(guī)模較大業(yè)務(wù)繁多的房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題更值得關(guān)注，因此有必要了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論，剖析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)及其成因，提出合適可行的內(nèi)部控制策略，達(dá)到規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低財(cái)務(wù)損失的目的。本文以東建有限公司發(fā)展為例，對(duì)其中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題具體情況具體分析，并對(duì)其管理存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題提出防范措施，從而加強(qiáng)企業(yè)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平，促進(jìn)其在行業(yè)中的穩(wěn)健發(fā)展。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債率AbstractInthegeneralcontext,therapiddevelopmentofChina'seconomyandtheriseinthe"floodingproperty"haveputpressureonthehigh-riskrealestateindustry,whichhasalwayshadconcentratedcapital.Althoughhighinvestmentandhighreturnsalsobringhighrisks,realestatecompaniesFinancialriskssuchasimmaturemarketenvironment,highasset-liabilityratio,andshortageofcapitaldevelopmentarealwaysinevitable.Especiallyforlarge-scalerealestatecompaniessuchasDongjianCompany,thefinancialrisksaremoreworthyofattention.Therefore,itisnecessarytounderstandtherelevanttheoriesoffinancialrisks,analyzethemainperformanceandcausesoffinancialrisksinrealestatecompanies,andproposesuitableandfeasibleinternalcontrols.Strategytoavoidfinancialrisksandreducefinanciallosses.ThisarticletakesthedevelopmentofDongjianCo.,Ltd.asanexample,analyzesthespecificsituationsoffinancialriskproblemsandproposespreventivemeasuresforthefinancialriskproblemsinitsmanagement,soastostrengthenthefinancialriskcontrollevelofenterprisemanagementandpromoteitsuseintheindustry.Stabledevelopment.Keywords:FinancialriskCapitalStructureAssetsandliabilities目錄TOC\o"1-2"\h\u一、引言 廣州市東建集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題探析肖素馨一、引言從當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的迅速崛起和發(fā)展已經(jīng)使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程做出了貢獻(xiàn)。改革開(kāi)放后居民收入水平的不斷提高，隨著住房改革制度逐步落實(shí)，近些年來(lái)人們對(duì)房子的需求不斷增長(zhǎng)，往往供不應(yīng)求價(jià)格水漲船高，住房問(wèn)題變成了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。回顧該行業(yè)的歷史發(fā)展，1998年以來(lái)，由于我國(guó)住房實(shí)物分配制度的取消和銀行按揭政策的落實(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2003年后，城市房屋價(jià)格持續(xù)上漲，作為新的投資手段，各種“炒房熱”隨之而來(lái)，于是國(guó)家制定了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。如果政府不及時(shí)制止房?jī)r(jià)持續(xù)蔓延的趨勢(shì)，容易引起社會(huì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，其中我們最為熟悉的是2008年發(fā)生的金融危機(jī)，其源頭都是房地產(chǎn)行業(yè)，由于其早期資金投入大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資回收效率低等特點(diǎn)，屬于高投資高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。一般情況下，銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首要的資金來(lái)源，這也是造成眾多企業(yè)籌資單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、負(fù)債比率過(guò)高等問(wèn)題的根源，一旦受其他因素的變化影響，負(fù)債成本上升資不抵債容易陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的會(huì)造成社會(huì)金融危機(jī)。特別是近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題是重中之重。住房問(wèn)題不僅關(guān)系到人民安居樂(lè)業(yè)的幸福生活，也是實(shí)現(xiàn)全面小康的重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。并且我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)外相比發(fā)展較晚，相關(guān)制度還有待改進(jìn)，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中自然會(huì)出現(xiàn)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，本文以東建公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題為例,通過(guò)分析其近三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，并對(duì)具體問(wèn)題提出可行性建議。特別是像東建公司這種規(guī)模較大業(yè)務(wù)繁多的企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題更值得探究。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種難以意料或控制的要素影響，如公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、融資單一等使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，是客觀存在的，也是企業(yè)財(cái)會(huì)人員在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中必須面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，企業(yè)管理者必須對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)采取有效措施防范風(fēng)險(xiǎn)，但是不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。（一）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹大幅度上升時(shí)物價(jià)水平持續(xù)上升，無(wú)論是各種修筑材料成本，或者管理費(fèi)用和員工薪酬成本都會(huì)因此受到不小影響，從而超出了房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)成本的預(yù)期，當(dāng)各開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自然有所增加。（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)我們都知道房地產(chǎn)企業(yè)大多依靠銀行貸款，銀行利率的變動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響有著密不可分的關(guān)聯(lián)，牽動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，多少都會(huì)存在直接或間接的影響。若銀行貸款利率提高，企業(yè)負(fù)債成本增加，預(yù)期收益也相應(yīng)減少。同時(shí)，投資主體的購(gòu)買(mǎi)欲會(huì)受到影響，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)利率上升會(huì)使貸款數(shù)額增加，他們對(duì)房子的需求主要是改善住房環(huán)境，貸款數(shù)額雖有所增加但也不會(huì)太多，不會(huì)有實(shí)質(zhì)性影響；對(duì)購(gòu)房投資者而言，利率上升使買(mǎi)房成本增加，想要收回成本就要看房?jī)r(jià)漲跌情況，如果房?jī)r(jià)下跌過(guò)多無(wú)法回收成本也就還不了銀行貸款，會(huì)引起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)低迷甚至金融危機(jī)。利率上升使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成本增加，購(gòu)買(mǎi)者需求降低，導(dǎo)致無(wú)法回籠資金，投資回收效率降低。（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于某些本身資產(chǎn)負(fù)債率就偏高的房地產(chǎn)企業(yè)，很難保障債權(quán)人權(quán)益，就很少會(huì)有投資者愿意為其融資度過(guò)難關(guān)。因而只能依附銀行借款保證企業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)行，而銀行采取一系列通貨緊縮的政策，或受到銀行利率上升的影響，使這些原本融資困難的企業(yè)雪上加霜。還有一些中小企業(yè)或者子公司容易受母公司財(cái)務(wù)狀況影響，他們向母公司借款，一旦母公司財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)不順不能籌集資金，子公司將面臨難以自保的危險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。（四）投資收回風(fēng)險(xiǎn)受政策、銀行利率等要素影響，有可能因?yàn)槟承┎淮_定因素或者雙方履行合同時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易或租賃合同被終止，招致購(gòu)房者不能定時(shí)交清余下的房款，投資不能及時(shí)收回。而這個(gè)時(shí)候，企業(yè)的資金已經(jīng)用于建房開(kāi)發(fā)，投資成本在短時(shí)間內(nèi)難以收回，回籠資金困難，開(kāi)發(fā)成本需要投資收回的資金彌補(bǔ)，資金鏈斷裂。三、東建公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀廣州市東建集團(tuán)有限公司是全資國(guó)有企業(yè)，1985年4月5日正式注冊(cè)為廣州市東建集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱東建公司），東建公司的運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域是：土地開(kāi)發(fā)、商品房租賃、銷(xiāo)售，房屋拆遷等業(yè)務(wù)。東建公司是在行業(yè)內(nèi)較早開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，相繼開(kāi)發(fā)了像廣雅新村、五山花苑等眾所周知的住房小區(qū)，還開(kāi)發(fā)了像東峻廣場(chǎng)、藍(lán)寶石大廈、東建大廈、北秀大廈等一系列嘆為觀止的商用大樓，為廣州城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出卓越貢獻(xiàn)，在行業(yè)內(nèi)享有較高美譽(yù)。經(jīng)過(guò)三十多年不懈努力，東建公司目前已經(jīng)發(fā)展成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、工程服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，逐步步入穩(wěn)步發(fā)展的快車(chē)道。在2019上半年，東建公司營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均完成年度預(yù)算分解目標(biāo)，推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展，開(kāi)展了菠蘿山項(xiàng)目完成三棟廉租房結(jié)構(gòu)封頂、東曉軒項(xiàng)目目前已全部銷(xiāo)售完畢完成竣工驗(yàn)收備案、以及佳濱苑項(xiàng)目住房累計(jì)銷(xiāo)售28套等。雖有所成就，但是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題仍存在，還需完善制度建設(shè)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控。（一）東建公司負(fù)債結(jié)構(gòu)分析 表1負(fù)債結(jié)構(gòu)分析表項(xiàng)目2018比2017年2017年比2016年增減額（元）百分比增減額（元）百分比負(fù)債總計(jì)46,712,243.404.90%29,419,646.903.61%流動(dòng)負(fù)債-30,091,386.89-3.35%30,803,630.293.62%短期借款-222,812,246.17-24.80%-156,471,100.74-18.37%應(yīng)付賬款3,518,983.44?0.40%7,472,430.19?0.88%非流動(dòng)負(fù)債76,803,630.298.54%51,658,990.936.06%長(zhǎng)期借款134,109,435.8914.92%109,798,356.7612.89%從上表可以看出，該公司的負(fù)債總額雖然逐年上升趨勢(shì)，但負(fù)債增長(zhǎng)率不高，17年比18年增長(zhǎng)了3.61%，18年比17年增長(zhǎng)了4.90%，且總資產(chǎn)增長(zhǎng)率高于負(fù)債增長(zhǎng)率，說(shuō)明企業(yè)主要通過(guò)持續(xù)盈利來(lái)實(shí)現(xiàn)權(quán)益積累，增長(zhǎng)穩(wěn)定，在近幾年經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下公司努力歸避高負(fù)債帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)，采取了較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，企業(yè)發(fā)展可保持較好的可持續(xù)性。雖然企業(yè)償還了貸款，流動(dòng)負(fù)債有所減少，但是從借款來(lái)看，借款分為長(zhǎng)期和短期借款，非流動(dòng)負(fù)債增加說(shuō)明企業(yè)長(zhǎng)期借款增加，對(duì)比可看出長(zhǎng)期借款的占比更大，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)資本回收不穩(wěn)定，所以一般會(huì)采取一年以上借貸的方式，說(shuō)明東建公司的籌資方式主要是以長(zhǎng)期借款為主，融資渠道較為單一，有籌資風(fēng)險(xiǎn)。（二）短期償債能力管理現(xiàn)狀分析（金額單位：元，下同）表2短期償債能力分析表項(xiàng)目欄次2016年2017年2018年貨幣資金167,374,595.29195,966,439.56160,078,863.92應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)232,085,128.184,658,990.937,967,988.56速動(dòng)資產(chǎn)小計(jì)311,943,1,701.46236,291,795.93251,836,903.49流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)4522,734,431.75631,641,566.42779,976,615.22流動(dòng)負(fù)債5822,564,583.61851,984,230.51821,892,843.62流動(dòng)比率6=4／563.55%74.14%94.90%速動(dòng)比率7=（1+2）／512.09%23.55%20.45%現(xiàn)金比率8=1／58.19%23.00%19.48%流動(dòng)比率與企業(yè)短期償債能力呈正比例關(guān)系，流動(dòng)比率越高，股東和債權(quán)人的權(quán)益越有保障。雖然16年-18年流動(dòng)比率逐年上升，但都低于2018年最高94.90%，1元的負(fù)債約有0.95元的資產(chǎn)作為保障，說(shuō)明公司短期償債能力偏弱。速動(dòng)比率與企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力是正比例關(guān)系。該公司16年的速動(dòng)比率為12.09%，17年23.55%，18年20.45%，可以看出該公司速動(dòng)比率呈逐年上升趨勢(shì)，但穩(wěn)中有降，每1元的負(fù)債只有0.2元的資產(chǎn)作保障是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，同樣表明企業(yè)的短期償債能力較弱。現(xiàn)金比率指標(biāo)越大說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。16年8.19%，17年23%，18年19.48%，從這些數(shù)據(jù)可以看出，該公司現(xiàn)金比率也是逐年上升、穩(wěn)中有降，但現(xiàn)金支付能力一般，其相對(duì)比率較低，即一元的流動(dòng)負(fù)債只有0.19元的現(xiàn)金資產(chǎn)作為償還保障，短期償債能力仍有待提高。需要說(shuō)明一點(diǎn)的是，公司速動(dòng)資產(chǎn)中現(xiàn)金資產(chǎn)增長(zhǎng)迅速，應(yīng)收款下降明顯，在“現(xiàn)金為王”的財(cái)務(wù)歲月，這一點(diǎn)尤其值得稱道。（三）長(zhǎng)期償債能力管理現(xiàn)狀分析表3長(zhǎng)期償債能力分析表項(xiàng)目欄次2016年2017年2018年總負(fù)債1822,564,583.61851,984,230.51898,696,473.91總資產(chǎn)2714,267,346.79815,484,736.20954,132,216.43股東權(quán)益3-108,297,236.82-36,499,494.315,1,435,742.52資產(chǎn)負(fù)債率4=1／2115.16%104.76%94.19%產(chǎn)權(quán)比率5=1／3-759.54%-2,334.24%1,621.15%權(quán)益乘數(shù)6=2／3-659.54%-2,234.24%1,721.15%東建公司的資產(chǎn)負(fù)債率16年為115.16%，17年為104.76%，18年為94.19%。指標(biāo)越高說(shuō)明其長(zhǎng)期償債能力就越弱，債權(quán)人的保證程度就越弱；從數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率是呈逐年下降趨勢(shì)，雖已開(kāi)始調(diào)節(jié)自身資本結(jié)構(gòu)以降低負(fù)債帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但指標(biāo)值維持高位，說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力不強(qiáng)，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。產(chǎn)權(quán)比率和權(quán)益乘數(shù)這兩個(gè)比率是用來(lái)說(shuō)明公司償債能力的另外兩種形式，東建公司前兩年股東權(quán)益是負(fù)數(shù)，18年才稍稍轉(zhuǎn)正而已，資產(chǎn)主要通過(guò)舉債形成，產(chǎn)權(quán)比率和權(quán)益乘數(shù)畸高，確實(shí)到了調(diào)整資本結(jié)構(gòu)以改善長(zhǎng)期舉債能力的時(shí)候了。（四）盈利能力分析表4盈利能力比率分析表項(xiàng)目欄次2016年2017年2018年凈利潤(rùn)1-16,295,080.4271,797,742.51-62,447.12總資產(chǎn)2714,267,346.79815,484,736.20954,132,216.43股東權(quán)益3-108,297,236.82-36,499,494.3155,435,742.52銷(xiāo)售收入4173,665,766.30557,027,570.90127,375,421.71銷(xiāo)售凈利率5=1／4-9.38%12.89%-0.05%資產(chǎn)凈利率6=1／2-2.28%8.80%-0.01%權(quán)益凈利率7=1／315.05%-196.71%-0.11%從三年對(duì)比看出，2017年?yáng)|建公司銷(xiāo)售收入較上年增加3.83億元，增長(zhǎng)率221%，銷(xiāo)售凈利率由負(fù)轉(zhuǎn)正并達(dá)到12.89%，扭虧為盈的同時(shí)公司積累增加，資不抵債狀況大為改觀，可以說(shuō)該公司2017年在業(yè)績(jī)上打了個(gè)漂亮的翻身賬；但2018年公司營(yíng)業(yè)收入又明顯下滑，較2017年下降77.13%，公司又一次瀕臨虧損邊緣。值得一提的是，雖然2018年當(dāng)年未實(shí)現(xiàn)盈利，但公司股東權(quán)益卻持續(xù)增加、由負(fù)轉(zhuǎn)正，說(shuō)明股東的資本投入增加，增強(qiáng)了公司的抗壓性和可持續(xù)發(fā)展能力。資產(chǎn)凈利率是企業(yè)盈利能力的決定因素。因?yàn)樘岣哓?cái)務(wù)杠桿會(huì)同時(shí)增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，往往并不能增加股東報(bào)酬；而且舉債能力的提高受到諸多限制，杠桿程度過(guò)高別人往往不愿意再借錢(qián)給你，所以要提高權(quán)益凈利率最終增加股東財(cái)富，其基本動(dòng)力是資產(chǎn)凈利率。從東建公司2016至2018年三年該比率的變動(dòng)看，盈利能力具有高度不確定性，2017年的情況樹(shù)立了一個(gè)“標(biāo)桿”，但2018年沒(méi)有保持，從影響因素分析，主要還是銷(xiāo)售下降所致，須加大資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化力度，增加銷(xiāo)售刻不容緩。四、東建公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題（一）籌資渠道單一從上文負(fù)債結(jié)構(gòu)可看出公司長(zhǎng)期借款占比高，說(shuō)明主要是以長(zhǎng)期借款為籌資方式，渠道較為單一。資金的籌集單一問(wèn)題一直都是房地產(chǎn)企業(yè)比較難以處理的通病，畢竟大多企業(yè)前期往往是負(fù)債開(kāi)發(fā)，并且投資數(shù)額大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資與回報(bào)之間有時(shí)間差，并且房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)用自有資金來(lái)取得土地使用權(quán)，而后以此作為抵押向銀行貸款，因此銀行借貸是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的籌資方式，但是貸款額度越大，利息支出就越多。同時(shí)，公司籌資能力容易受到銀行利率調(diào)整的影響，如果銀行貸款利率變高，企業(yè)負(fù)債成本自然也就增多，不可控因素大。雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金能夠通過(guò)證券市場(chǎng)如股票、債券等方式取得，但由于我國(guó)證券市場(chǎng)的限制條件較多，資金的可獲得性難度大，對(duì)比之下銀行貸款確實(shí)是最直接最便捷的籌資方式和渠道，但也過(guò)于單一，融資形式不多樣化。所以我們不能讓房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期資金壓力大的情況下讓銀行借貸成為籌資的唯一出路，防止資金鏈斷裂。（二）資本結(jié)構(gòu)不合理根據(jù)東建公司長(zhǎng)期償債能力分析來(lái)看，該公司長(zhǎng)期償債能力不強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率是呈逐年下降趨勢(shì)，雖已開(kāi)始調(diào)節(jié)自身資本結(jié)構(gòu)來(lái)降低負(fù)債帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但指標(biāo)值維持高位；產(chǎn)權(quán)比率和權(quán)益乘數(shù)過(guò)高，確實(shí)到了調(diào)整資本結(jié)構(gòu)以改善長(zhǎng)期舉債能力的時(shí)候了。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)自有資本與借入資本之間的比例，如果借入資本過(guò)高于自有資本，則會(huì)增大企業(yè)的負(fù)債比率，使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)加重。借入資本與籌資方式有一定關(guān)聯(lián)，它要求籌資方式不能太單一也要求企業(yè)能及時(shí)籌到資金保證工程項(xiàng)目順利進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中對(duì)資金的需求很大，如果能及時(shí)籌集到所需資金，則為工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了保障，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果不能，則會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的如期進(jìn)行。而且不少消費(fèi)者采取按揭付款很少一次性付清，企業(yè)只能銀行貸款，借入資本所占的比例大于自有資本，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率增大形成資金風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率也就越高。所以自有資本和借入資本之間最好達(dá)到一個(gè)平衡，不能盲目加大借入資本，只有保持合理的資產(chǎn)負(fù)債率才能更好地把握企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（三）負(fù)債比率過(guò)高綜合分析東建公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)可以看出：公司的基礎(chǔ)盈利指標(biāo)未能持續(xù)改善，而因負(fù)債比率居高不下，企業(yè)的舉債能力已趨于枯竭，目前權(quán)益凈利率的提高遭遇瓶頸，且資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。資產(chǎn)負(fù)債率是反應(yīng)企業(yè)償還債務(wù)綜合能力的指標(biāo),不少房地產(chǎn)公司都存在這樣的傳統(tǒng)問(wèn)題。并且目前不難發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)公司如果想完成一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需要通過(guò)向銀行借貸斥巨資負(fù)債開(kāi)發(fā)，投資大風(fēng)險(xiǎn)也高，而且像東建公司這樣的國(guó)企往往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模都比較龐大，必然要承擔(dān)更多的負(fù)債成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，前期如果不能順利籌資，資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，會(huì)影響后期工程建設(shè)的及時(shí)進(jìn)行，如果工程延期會(huì)使人工薪酬、管理費(fèi)用等成本增加，陷入前后兩難境地，增加負(fù)債所占比例，資金周轉(zhuǎn)率降低。而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中容易受到銀行利率、通貨膨脹、各種稅率等影響，預(yù)期收益不理想，進(jìn)一步加大負(fù)債比率。不少消費(fèi)者采取按揭付款很少一次付清，企業(yè)大多依靠銀行貸款，因此可能會(huì)存在融資渠道狹窄、資產(chǎn)負(fù)債率增大導(dǎo)致企業(yè)存在資金風(fēng)險(xiǎn)。只有保持合理的資產(chǎn)負(fù)債比率才能更好把控企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（四）盈利能力具有不確定性從東建公司盈利能力分析來(lái)看，17年較上年銷(xiāo)售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，資不抵債狀況大為改觀；但18年又一次瀕臨虧損邊緣，營(yíng)業(yè)收入明顯下滑。無(wú)論是從銷(xiāo)售凈利率還是資產(chǎn)凈利率都說(shuō)明銷(xiāo)售時(shí)好時(shí)壞，庫(kù)存積累多變現(xiàn)能力低,盈利能力不穩(wěn)定，這也使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。盈利能力主要受?chē)?guó)家政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，近年來(lái)的“限購(gòu)”政策以及央行的加息行為都影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售，買(mǎi)房的門(mén)檻變高了，貸款的費(fèi)用增加了，使部分有意愿購(gòu)房者勸退，企業(yè)成交量下降，可能會(huì)產(chǎn)生大批商品房閑置無(wú)法收回成本，這也是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可控的因素。過(guò)一段時(shí)間，由于企業(yè)商品房庫(kù)存多，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但為了避免房?jī)r(jià)大幅下降帶來(lái)的潛在危機(jī)，政府又會(huì)采取降息、降低首付比例等政策，隨著這些政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)又開(kāi)始回升，又會(huì)出現(xiàn)之前的情況，因此盈利能力受外部環(huán)境政策影響大。五、完善東建公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策為此，公司決策層需從以下幾個(gè)方面做出努力：（一）拓寬籌資渠道公司在籌資的過(guò)程中，大多依靠銀行借貸來(lái)籌集資金，我們可以通過(guò)對(duì)各銀行的借貸政策比較中選出成本最低的，避免公司籌資能力受到銀行利率調(diào)整的影響，降低企業(yè)向銀行借貸資金中的不可控性；當(dāng)然，僅僅依靠銀行來(lái)籌資太單一，籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)，可通過(guò)持有商業(yè)房產(chǎn)、私募、信托、合作開(kāi)發(fā)等多種方式拓寬籌資渠道，避免資金鏈斷裂。正如上半年?yáng)|建公司繼續(xù)向中澳皮具城提供業(yè)務(wù)，為公司獲取銀行7億元授信抵押擔(dān)保，提高了資金使用率，降低資金成本，這都是有效風(fēng)險(xiǎn)防控的措施。（二）合理改善資本結(jié)構(gòu)從公司長(zhǎng)期償債能力不強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率是逐年下降的情況來(lái)看，公司應(yīng)該繼續(xù)增加資本投入改善資本結(jié)構(gòu)，提高長(zhǎng)期舉債能力的同時(shí)增強(qiáng)公司發(fā)展后勁，為公司長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展未雨綢繆。企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展需要良好的資本結(jié)構(gòu)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)最大限度額地防控風(fēng)險(xiǎn)，降低籌資成本。科學(xué)合理的籌資規(guī)模、采用多元化籌資方式等都有利于資本結(jié)構(gòu)的改善。由于不同的資本結(jié)構(gòu)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的方式來(lái)降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，可以積極挖掘企業(yè)的內(nèi)部資源或以土地抵押來(lái)獲得銀行貸款，另外還可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，用來(lái)抵消財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響。面對(duì)政策變動(dòng)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，必須具有足夠的償債能力面對(duì)不確定性因素，要把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍之內(nèi)，最大程度的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)如果具有合理性，那么負(fù)債開(kāi)發(fā)不再是通病，企業(yè)就有足夠的資金維持運(yùn)營(yíng)并擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，這將是一個(gè)良性循環(huán)。（三）加強(qiáng)存貨管理，加大銷(xiāo)量從東建企業(yè)盈利能力情況影響因素分析來(lái)看，企業(yè)盈利能力不穩(wěn)定主要還是銷(xiāo)售下降所致，因此須加大資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化力度，大量庫(kù)存積累不利于資金回流，增加銷(xiāo)售刻不容緩。由于盈利能力的不確定性會(huì)使銷(xiāo)售下降，資金不能按時(shí)回收，前期大量投資與后期回報(bào)也難成正比。雖然政府政策變動(dòng)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)增加不確定因素，但是企業(yè)可以提前制定計(jì)劃穩(wěn)住銷(xiāo)量，比如選擇一個(gè)正確的目標(biāo)市場(chǎng)，打開(kāi)產(chǎn)品銷(xiāo)路，制定符合顧客口味的促銷(xiāo)策略，贏得口碑，才能不受外部環(huán)境不穩(wěn)定的影響，讓資金及時(shí)回流。因此，應(yīng)千方百計(jì)增加商品房銷(xiāo)售，全力去庫(kù)存，改善公司基礎(chǔ)盈利能力，采取措施降低商品房的空置率，縮短投資回收期。（四）開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展上半年，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩及房地產(chǎn)政策日益收緊的形式，公司在鞏固主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)積極推動(dòng)改革創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型升級(jí)，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均完成年度預(yù)算分解目標(biāo)。下半年，要針對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題和不足積極協(xié)調(diào)解決，逐個(gè)擊破，適應(yīng)市場(chǎng)的需要逐步提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如擴(kuò)大現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，采取合作經(jīng)營(yíng)，多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)等多元化組合策略?？蓞⒖急坦饒@將科技小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、機(jī)器人業(yè)務(wù)的多元化戰(zhàn)略布局：碧桂園在發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展科技小鎮(zhèn)和長(zhǎng)租公寓作為房地產(chǎn)主業(yè)的新方向。東建公司應(yīng)開(kāi)辟業(yè)務(wù)新模式，推行“國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合作開(kāi)發(fā)”的新模式，積極拓展新項(xiàng)目，對(duì)國(guó)企合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，還可以推行跨產(chǎn)業(yè)合作，上半年?yáng)|建公司拓展了汽車(chē)小鎮(zhèn)項(xiàng)目目前已完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、與市水集團(tuán)合作的項(xiàng)目現(xiàn)已基本完成策劃招標(biāo)等工作。目前可看出業(yè)務(wù)新模式是實(shí)現(xiàn)雙贏的新方式，今后要總結(jié)成果，為公司今后同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。因此為適應(yīng)市場(chǎng)需要，避免單一化而滯銷(xiāo)，東建公司不斷轉(zhuǎn)型創(chuàng)新開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)勢(shì)在必行。六、總結(jié)本文通過(guò)對(duì)東建公司2016年至2018年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析在運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題并提出相關(guān)建議，東建公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高、籌資方式單一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大等情況，并針