臨安大廈精裝修酒店式公寓銷售計劃申

臨安大廈精裝修酒店式公寓銷售策略臨安房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析臨安小戶型項目銷售現(xiàn)狀分析個案詳析本地精裝修公寓暢銷的緣由透析本案銷售策略本案區(qū)域分析本案戶型分析本案客戶群分析定價策略具體銷售策略一、臨安房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析近年來，以真山真水的生態(tài)環(huán)境著稱的臨安房產(chǎn)開始走入杭城人的視野，并且受到了杭城人的熱情追捧。隨著杭徽高速公路全線通車，隨著交通、商業(yè)等基礎(chǔ)配套設(shè)施的日益成熟，以及家庭購車的普及，住在臨安會越來越方便.臨安的房產(chǎn)有一個最吸引人的地方,就是它的生態(tài)環(huán)境.臨安市森林覆蓋率達(dá)74.9%,境內(nèi)山清水秀，風(fēng)光迷人，名山、秀水、奇洞、大樹、溫泉、峽谷匯聚一身。目前杭州主城區(qū)內(nèi)，房價相對較高，到郊區(qū)置業(yè)已經(jīng)成為杭州購房者的重要選擇。在這樣的大背景下,臨安以其與杭州主城的特殊地理優(yōu)勢，勢必成為今后杭州樓市的主流供應(yīng)板塊.而事實上，已經(jīng)有不少杭州人選擇在臨安置業(yè)。臨安房地產(chǎn)特別是青山湖區(qū)域，其地理特征決定了在塑造健康房產(chǎn)品方面有不可比擬的優(yōu)勢。臨安有大片郊區(qū)土地和主城接近，尤其是青山湖區(qū)域，屬濕地地貌,自然環(huán)境優(yōu)美,是開發(fā)排屋和別墅等低密度房產(chǎn)品的絕佳之地。臨安市區(qū)由于還是以多層住宅區(qū)為主，因此在房產(chǎn)品生態(tài)和健康方面，比主城區(qū)房產(chǎn)更有優(yōu)勢。目前臨安市區(qū)的房子,主力價格在3０00—４00０元／平方米左右,比如目前在售的吳越山莊排屋價格３50０元/平方米，別墅４7０0元／平方米；玲瓏花園二期價格也在２800元/平方米左右。由于整個長三角房產(chǎn)大環(huán)境好轉(zhuǎn)，加之臨安市相對穩(wěn)定的房產(chǎn)價格吸引，前三季度臨安市商品房市場呈現(xiàn)價銷兩旺，20０7年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高已成定局。具體表現(xiàn)為：?１、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中,2007年1到9月臨安市房地產(chǎn)行業(yè)實際完成投資１６．12億元,與上年同比增長3．3％,高于杭州郊區(qū)、縣1。４9％的平均增長速度,投資量和投資增幅在七縣（市)中均排第四位.

２、施工面積增幅較緩，新開工面積減少。1到9月房屋施工面積１8２.９1萬平方米,同比增8.91％，其中住宅面積145．9９萬平方米,同比增５。９8％，新開工面積３8.04萬平方米，同比減少14。５0%，其中住宅新開工面積２9.7６萬平方米，同比減少28。97%。?３、商品房銷售面積同比翻番。2００7年前三季度臨安市商品房銷售面積達(dá)46。４4萬平方米，是去年同期的2．4倍，其中住宅為43。12萬平方米，計２845套（其中總交易量含經(jīng)濟(jì)適用房交易４.0１萬平方米，住宅含經(jīng)濟(jì)適用住房3．7萬平方米，計3３3套；總計銷售住宅多層2０40套,高層5３６套,低層26９套），同比分別增長143。0７％和1４３.16％，即使剔除經(jīng)濟(jì)適用房交易,銷售面積仍同比上升１2０%之多。其中成交量較大的樓盤集中在三類產(chǎn)品中:一是市區(qū)性價比高的樓盤，主要有櫻花公館4。６6萬平方米（37８套)、左鄰右里２．69萬平方米(23８套）;二是市區(qū)高品質(zhì)樓盤，主要有春天3.8５萬平方米(26４套）、楓林小城0．８5萬平方米(５6套）；三是青山湖別墅樓盤，主要有青城山語間３.0３萬平方米（121套)、錦繡錢塘２。5０萬平方米(７7套）、中都房產(chǎn)1．9５萬平方米(51套）。

４、商品房新增供應(yīng)量減少。與投資項目數(shù)量放緩對應(yīng)，市場新增供應(yīng)量減緩。07年1至9月，臨安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售40.５3萬平方米,同比下降６。７2％，其中住宅上市量為33.20萬平方米，計2１０4套(其中多層１１８9套,高層76０套,低層15０套），分別同比下降14．61%和2１。9９％，歷年首次出現(xiàn)上市量小于交易量的情況,一方面說明房地產(chǎn)投資動力已經(jīng)減緩,另方面也可能成為今后重新刺激房價上升的潛因。1至9月上市量較大的樓盤有：櫻花公館6。０8萬平方米（4８８套）、黃金水岸二期４．5１萬平方米(284套）、恒晟逸家2。9１萬平方米（222套）.

５、住宅低價房漲幅變小,高價房漲幅變大。２００７年前三季度,臨安市商品房成交金額累計達(dá)1７．8億元，成交均價為444６元/平方米。其中多層住宅商品房平均價格為2９70元／平方米，同比上升7．７６％，高層住宅商品房平均成交價格為416３元/平方米,同比上漲２．０6%，低層成交價格為９０16元／平方米,同比上漲5２。17%,商業(yè)用房成交均價5652元/平方米，同比下跌７。１0％。?６、存量房消化壓力仍然巨大,市場遺留的有效供給不合理依然未得到扭轉(zhuǎn)。自2０0３年開始備案管理以來,截至200７年9月30日,臨安市累計批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為210萬平方米,已經(jīng)實現(xiàn)商品房成交1０３萬平方米,待售房源總量為107萬平方米,其中待售住宅面積為79萬平方米，計51４９套。?７、二手房市場仍顯低迷。前三季度臨安市二手房市場共累計實現(xiàn)成交２０。2４萬平方米,比上年同期上升１７．８1％，其中住宅二手房成交10。81萬平方米，計976套,同比分別下降1。0９％和0．4１％。二手房中各類成交均價分別為：多層住宅2277元/平方米，同比上升0。8９％；高層住宅,28５7元/平方米,同比下跌11.93％；商業(yè)用房7683元/平方米，同比上升102．５6％。二、臨安項目銷售綜合表現(xiàn)目前臨安市場在售的房產(chǎn)項目有30余個，已售率從80%至2０%不等，其中銷售率在60%以上的項目占8層左右，但銷售率達(dá)90％的項目卻也只有１0％左右的項目.也就是說,臨安房產(chǎn)的需求接近飽和,過剩是事實。其中,項目中普通高層的銷售率只有20%至65%之間，只有單身公寓或酒店式公寓等小戶型則銷售較好好，基本上達(dá)到９0％以上。０8年以來,本地房產(chǎn)市場唯一的亮點就是廣場花園精裝修酒店式公寓的銷售,短短數(shù)月內(nèi)即完成項目97％的銷售，現(xiàn)余4套。1。環(huán)宇公寓（售樓電話建筑類別:1—6層為商業(yè)樓、７—１7層每層有4套單身公寓和4個大套(1３0多方），毛坯樓盤售價:第7層定價３30０元/㎡，以50元的等級按層數(shù)的增加而遞增。透明售房網(wǎng)顯示成交均價為3600元/平方米。銷售情況：樓已結(jié)頂，處于外立面建設(shè)中。銷售情況較好,總共1０６套房源，內(nèi)部預(yù)留38套，目前剩1７套可銷售。項目點評:位于城東北,大學(xué)路上,離浙江林學(xué)院僅百米之隔。整個項目雖然只有一幢高層住宅，但所屬地塊為臨安成熟住宅區(qū)板塊，周邊碧桂苑、筑境20５0等大型住宅區(qū)在本地聲譽度較好，居住人群眾多.生活配套等可以與周邊社區(qū)共享。最重要一點是因為環(huán)宇公寓戶型與周邊住宅項目有明顯的差異度，其部分戶型為５０平方米左右的單身公寓，頗受年輕客戶喜歡。另一半小戶型設(shè)置人性化,配備兩個陽臺。據(jù)銷售人員反應(yīng)，許多客戶購置相鄰的兩套單身公寓,然后將其打通,目的是花少量錢卻能享受多樣化的精彩居住氛圍.單身公寓的低總價高回報的特點也吸引了部分投資客戶。該項目直接在期開發(fā)公司所在地進(jìn)行銷售，沒有在繁華街區(qū)設(shè)置售樓部。2。尚城國際建筑類別:小高層。1-4層為商業(yè)樓，5—12層為ＬOFT公寓。廣告推廣：在人民廣場旁有墻體戶外廣告。銷售情況：項目處于地下室施工階段,尚未領(lǐng)取預(yù)售證。銷售部在０８年一月啟動，接受客戶咨詢,發(fā)放項目資料等。目前預(yù)約客戶已達(dá)套房數(shù)量的兩倍以上。項目點評：地處人民廣場旁，位置極佳，周邊配套齊全。是臨安首個LＯFT項目,5。5米挑高的通透空間、５5-７０平方米主力戶型面積，一層房間的價格，兩層空間的使用價值，銷售前景看好。由于人民廣場板塊商業(yè)氛圍濃厚，該項目的商鋪銷售應(yīng)該能夠引起較多目光的關(guān)注。同時，首個LOFT項目的賣點無形中給項目的銷售增加了砝碼。3、廣場花園精裝修酒店式公寓建筑類別:多層，精裝修,酒店式公寓。銷售情況：項目處于改建當(dāng)中,之前為大戶型套房,現(xiàn)加工隔離為單身公寓。主要戶型有53方、４0方、43方、３3方、２6方等，其中97%已售完，只剩下４套20多的戶型。起價450０/㎡，最高價65０0/㎡,均價約在５６00-—5800元／㎡。項目點評：地處人民廣場旁，位置極佳,周邊配套齊全.是臨安首個市中心高檔精裝修小戶型公寓,面積2３—65㎡，總戶數(shù)1２0戶，由于人民廣場板塊商業(yè)及居住氛圍濃厚，銷售前景看好。該項目一開盤銷售即吸引大量本地和外地的客戶關(guān)注,在數(shù)月內(nèi)即基本完成銷售。同時,地上集團(tuán)作為本土開發(fā)商在當(dāng)?shù)赜休^好的口碑。4。寶億·御景園３號多層單身公寓物業(yè)類別：普通住宅，主要戶型30—60平方米.毛坯建筑類別：多層為主，其中多層3號樓為50M左右的單身公寓。建筑面積:12６１68㎡,東區(qū)在售樓層總共1８棟樓盤售價：起價2700元（單身公寓)，在售的主力戶型(中央景觀帶旁）基本價格為3６00元左右。購房98折起！廣告推廣：在臨安入城公路旁、臨安汽車東站、城西案場有戶外廣告。銷售情況：一期東區(qū)開盤正銷售，銷售情況良好，尤其是單身公寓。但交房較晚,要到０9年底。項目點評:該項目因為地處城市西南角，在玲瓏風(fēng)景區(qū)旁，低價優(yōu)勢較明顯?？偨Y(jié)：最近３年來，本地的多層和高層住宅供大于求,表現(xiàn)為各個項目具有不少余房。而仔細(xì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這些年來本地市場竟沒有出現(xiàn)過真正意義上的精裝修公寓；而這個細(xì)分市場的需求一直是存在的，如相當(dāng)一部分外地客戶(包括杭州和其他地方)對低總價高品質(zhì)物業(yè)的投資需求、本地青年一族的一部分需求、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城前的過度性需求(低總價和低首付）、及由于該類產(chǎn)品在本地市場的稀缺所引起的炫耀心理導(dǎo)致的需求.精裝修酒店式公寓的典型案例為廣場花園項目，它地處市中心最繁華地段，周邊商業(yè)繁華、配套齊全、生活便捷等利好。精致的樣板房賦予了本地相當(dāng)部分市民,尤其是本地青年一族一種全新的生活方式,導(dǎo)致了該類產(chǎn)品的暢銷；而其他一些項目的毛坯單身公寓的銷售率和銷售速度均不及該產(chǎn)品.三、臨安樓市的輻射力及需求市場分析臨安很小，傳統(tǒng)的市中心,主要是城中街、衣錦街，商業(yè)氛圍很濃，錦城新天地的開業(yè)和籌劃中的市政廣場將進(jìn)一步鞏固市中心的黃金地位.以人民廣場為中心的城西區(qū)塊以開發(fā)住宅為主，居住氣氛已形成，但目前商業(yè)氛圍還較弱.此外，還有新興區(qū)塊——苕溪兩岸，目前也開發(fā)了幾個住宅商業(yè)項目。而苕溪北面的文教區(qū)和錦溪兩岸的地塊則是臨安未來兩三年房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)留地。這兩年，臨安本地的消費能力增強很快。臨安雖然有不少的供應(yīng)量，但銷售形勢總體較好,說明了穩(wěn)定需求的存在。除了本地人之外,臨安對外輻射力比較強，周邊有相當(dāng)部分具有購房能力的私營經(jīng)營者在臨安買房。比如周邊縣市的農(nóng)民進(jìn)城，從前年開始農(nóng)民的觀念在改變,從一貫的租房到買房；舊城改造,老百姓換房需求增大,房改房更新占整個購房比例達(dá)到了5０％,去年臨安市實際拆遷面積20萬平方米,去年開工項目也達(dá)到了８0萬平方米。此外,還有以浙江林學(xué)院為龍頭的學(xué)校教師消費力的增強,臨安現(xiàn)每年有數(shù)百名教師引進(jìn)，也引來了購房需求。臨安市區(qū)人口并不多，只有8萬-１0萬常住人口,對于今后幾年供應(yīng)量的消化尚有難度，臨安除了依靠本地和周邊縣市之外，一直吸引杭州人的購買力，例如玲瓏花園一期80%的客戶是杭城人，二期杭城客戶占60％;錦繡錢塘一期８5％的房子被杭城人買走。最讓人關(guān)注的是,在樓市敏感時期,青山湖畔第一批70多套聯(lián)體別墅上月底開盤，目前只剩下１0多套，其中大多數(shù)的主人也是杭城人……近年來，以真山真水的生態(tài)環(huán)境著稱的臨安開始走入杭城人的視野，并且受到了杭城人的熱情追捧.酒店式公寓的需求分析近兩年臨安酒店式公寓的市場需求相當(dāng)旺盛，推出的酒店式公寓的銷售率基本超過８5％，有的甚至達(dá)到１00％.經(jīng)調(diào)查，臨安酒店式公寓的主要消費群主要集中在以下幾類人群:１、外資公司或國內(nèi)知名企業(yè)駐臨安的工作人員。他們大多數(shù)選擇比較高檔的酒店式公寓,是酒店式公寓最強勢的消費群體.國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級管理人員也具備極強的消費能力,他們絕大多數(shù)為公司的領(lǐng)導(dǎo)者和決策者,同樣也享受著公司給予的豐厚的福利待遇，而且工作時間也并非長期或永久性的,所以這部分人群大多數(shù)選擇中、高檔的酒店式公寓。2、杭州以及本地的投資客.3、“海歸創(chuàng)業(yè)派"人士。他們回國主要是為了自己創(chuàng)業(yè),由于多方面原因,前期他們不大會將資本用于購房，但是長期受到國外思想的影響,對自己生活品質(zhì)相當(dāng)重視，這部分人群大多數(shù)選擇中檔的酒店式公寓。4、臨安本地的處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕階層。便利、自由、讓自己全身心地放松都是他們選擇的理由,他們大多數(shù)選擇中、低檔的酒店式公寓。５、部分比較特殊的客源。如一些晝伏夜出的特殊工作群體等。當(dāng)然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房產(chǎn)物業(yè)的購買者，酒店式公寓產(chǎn)權(quán)擁有者一般不同于普通住宅的所有者,他們更多的是以投資為目的，所以投資客戶是該市場需求主體。而且在酒店式公寓的購買需求人群中,還有以下幾個特點:其一，年輕客戶低積累,高收入，高預(yù)期的特點，決定他們的需求重點是小戶型公寓，而酒店式公寓面積一般為３０～50平米,為全裝修住宅,對物業(yè)管理的要求較高,地理位置相對優(yōu)越，總價基本低于30萬，因此近年來酒店式公寓的購買人群中，年輕客戶所占比例逐步提高。其二，由于對臨安生態(tài)環(huán)境以及總體居住環(huán)境的認(rèn)可,他們中有相當(dāng)比例的選擇投資酒店式公寓。需求預(yù)測：根據(jù)有關(guān)資料，臨安每年的租房者在1５0萬左右,其中月薪25０0元以上的白領(lǐng)占到2０％,大約３0萬人。另據(jù)臨安市公安局統(tǒng)計，目前海外人士在臨安為數(shù)約6萬人，實際就業(yè)的達(dá)１.６萬人,臺商的數(shù)量不下2０萬人.因此，臨安房地產(chǎn)市場目前對單身公寓的需求量約在4萬到6萬戶左右，更為樂觀的預(yù)測甚至可達(dá)1０萬戶。而且，中國加入ＷTＯ和臨安申博成功的利好效應(yīng)對樓市的刺激作用逐漸突顯出來,公眾對酒店式公寓租售市場具有良好的預(yù)期，尤其對CBD地區(qū)良好的發(fā)展前景非常樂觀。由此可見，酒店式公寓及市中心小戶型房屋的需求量，在一定時間內(nèi)仍將呈上升趨勢,尚有一定市場潛力。酒店式公寓的供給分析自19９0年臨安出現(xiàn)首家酒店式公寓——臨安商城以來，臨安已有酒店式公寓１０0余家，總建筑面積20０～225萬平方米之間，區(qū)域集中分布在長寧、徐匯、盧灣、靜安、浦東等中心區(qū)域。從酒店式公寓的供給來看，其供應(yīng)總量從1993年起不斷增加,１998年的供應(yīng)量達(dá)到頂峰,直接造成１99９年供應(yīng)量相對劇減,雖然2000年有所回升,但是2０0１、２00２年的供應(yīng)量處于遞減狀態(tài),而2003年又突然放量,上半年市場供應(yīng)量將達(dá)到４0萬平方米（包括整盤小戶型),約7500多套.2００3年臨安銷售的主要酒店式公寓如表三所示。由于酒店式公寓在臨安持續(xù)熱銷,不少房地產(chǎn)開發(fā)商會順勢跟進(jìn)，再結(jié)合央行對房地產(chǎn)市場中高檔物業(yè)的宏觀調(diào)控政策,可以預(yù)見,在未來的一段時期內(nèi)，臨安的酒店式服務(wù)公寓每年的新增量將趨于穩(wěn)定,整體供應(yīng)量緩慢上升,３~５年后逐步達(dá)到市場需求和供給相對平衡。從開發(fā)商供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)來看，臨安市面上的酒店式公寓有高、中、低檔之分,主要有三類:開發(fā)商長期投資型、整盤出售型和產(chǎn)權(quán)分散型。目前，市場上多數(shù)的單身公寓均屬產(chǎn)權(quán)分散型，而且中低檔酒店式公寓位居市場主流，但隨著國際客源的不斷涌入,高檔酒店式服務(wù)公寓將有很大發(fā)展?jié)摿?，其供?yīng)量會有所上升.從酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)，眼下長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；隨著新的“泛ＣBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊;浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博"的利好消息，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求;作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機會點，其南區(qū)受世博會的影響，從長期來看，必將成為酒點式公寓的機會區(qū)域;黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強勢的商業(yè)氛圍,也將成為酒店式服務(wù)公寓的機會區(qū)域。以上區(qū)域?qū)⑹桥R安酒店式公寓的主要供給區(qū)域.酒店服務(wù)式公寓迅速崛起的宏觀經(jīng)濟(jì)背景1、商務(wù)旅游性人口的增加臨安正逐步發(fā)展成為國際金融中心,各種經(jīng)貿(mào)洽談、國際展覽、國際會議等商務(wù)交流活動頻繁，遠(yuǎn)程客人增加,停留時間變長，境外高消費水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人有較大幅度增長。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,除3００余萬外省市人口外,港、澳、臺和外籍常住人口約８-1０萬人，約占臨安總?cè)丝诘模?5－0。6％，而流動性人口現(xiàn)已達(dá)3０萬人，接近臨安總?cè)丝诘?％。在強大的消費前提下，臨安的酒店消費前景廣闊。而酒店式公寓擁有酒店的管理與服務(wù)，又具有比星級酒店更合理的價格,是對未來全球化發(fā)展需求的一種呼應(yīng),將會成為市場中的一個亮點。2、儲蓄的保值、增值功能弱化和證券收益的起伏不定長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止200２年2月的第8次降息（一年期定期存款利率已降到1．98％），利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化,社會理財觀念發(fā)生了根本性變化.與銀行儲蓄相比，酒店式公寓的投資性能更強,這也是酒店式公寓熱銷最大的賣點。另外，伴隨著證券市場的持續(xù)低迷、欲漲乏力，市場資金流在不知不覺中發(fā)生轉(zhuǎn)移,最為明顯的，就是催生了房地產(chǎn)市場的“投資風(fēng)潮”.在政府的支持下(包括藍(lán)印戶口政策、購房退稅政策等），臨安的房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境得到了很大改善,而且隨著市中心地塊的日漸稀少，房地產(chǎn)的投資價值更是彌足珍貴.購房貸款利率大大低于其他商業(yè)貸款利率，與投資股票債券相比，產(chǎn)權(quán)酒店總價低，月還款額少，隨著臨安房地產(chǎn)市場的不斷健全和完善,銀行利率的下調(diào)，投資風(fēng)險也隨著降低了不少，越來越多的人加入到了投資酒店式公寓的行列中來。成功開發(fā)酒店式公寓的四要素在開發(fā)酒店式公寓的過程中,選址、規(guī)模、產(chǎn)品定位、物業(yè)管理等四大要素決定了項目開發(fā)的成功與否。首先在選址上要有交通便捷、商業(yè)服務(wù)配置齊全、客流密集的優(yōu)勢,這是開發(fā)的前提。酒店式公寓不是適合臨安所有地區(qū),成功的酒店式公寓主要分布在三個區(qū)域:其一是鬧市中心,如CBD核心區(qū)、市中心，其二是外國人聚居區(qū)，其三是以工作為導(dǎo)向、從業(yè)人員多數(shù)為白領(lǐng)年輕人的地區(qū)。這些區(qū)域?qū)频晔焦⒌男枨筝^大、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部則不適合開發(fā)酒店式公寓項目.其次，酒店式公寓的規(guī)模也要控制好.大規(guī)模的開發(fā)可以增加項目的知名度,降低開發(fā)成本，但若無足夠的需求,會影響銷售率,導(dǎo)致開發(fā)成本的積壓。同時,也不利于日后的出租率、租金，在車位、配套設(shè)施的使用上也會造成不便。再次,產(chǎn)品定位要準(zhǔn)確，表現(xiàn)在外觀設(shè)計、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能配置、輔助設(shè)施的安排要有針對性。最后,物業(yè)管理上要選擇管理經(jīng)驗成熟、管理水平高、客源資源豐富、營銷能力強的專業(yè)酒店管理機構(gòu)擔(dān)綱，這是酒店式公寓銷售業(yè)績的保障之一,也使開發(fā)的物業(yè)在租賃市場有良好表現(xiàn)，為今后繼續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)。酒店式公寓設(shè)計的新趨勢1、總體規(guī)劃注重自然、地理、文化、交通、社會等資源與物業(yè)的良好協(xié)調(diào)。2、強調(diào)酒店式公寓外觀設(shè)計具有與消費者觀念相匹配的、鮮明的“主題”。（表四）３、酒店式公寓的外觀設(shè)計和內(nèi)部設(shè)計中更加注重連貫性。４、科學(xué)、合理地設(shè)計和分配戶型，盡量減少戶間干擾。5、四邊形的戶型仍然是酒店式公寓設(shè)計的主流，但力求以多元化的戶型適應(yīng)消費者日益增長的個性化需求６、室內(nèi)居住空間設(shè)計更加注重舒適而不僅是好看.這意味著更加有特色的室內(nèi)裝飾和更多的生活空間.７、強調(diào)更完善的配套設(shè)施體系,會所成為酒店式公寓不可或缺的部分,而且會所更強調(diào)休閑或商務(wù)功能。８、室內(nèi)外裝飾、建材等方面注重選擇國際上專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有權(quán)威的品牌.（表五)9、設(shè)計有良好的智能化體系。表四主題／概念典型樓盤軸心產(chǎn)權(quán)酒店式物業(yè)世紀(jì)時空、金銀匯產(chǎn)權(quán)酒店巴黎時韻、感性達(dá)利取財之道，時尚之風(fēng)自由自宅、靜安新格國際投資品種東方時空、國際金融家獨立居住意識獨立時代城市時尚主義青年匯表五項目裝修配置品牌世紀(jì)時空伊萊克斯、阿里斯頓、海爾、澳仕、松下靜安新格伊萊克斯、阿里斯頓、三星、西門子、立邦、摩恩駿豪國際奧帝斯、ＭcQuay、Loos、HａnsGroｈe、德國海福樂圣天地瑞士迅達(dá)、海爾、德昕君悅靜安三菱、日立酒店式公寓的開發(fā)風(fēng)險風(fēng)險之一：酒店式公寓物業(yè)的細(xì)分越來越明顯。目前，酒店式公寓的定位出現(xiàn)細(xì)分的趨勢,比如世紀(jì)時空是針對世界性客戶的投資產(chǎn)品，比較強調(diào)商務(wù)功能；靜安新格則側(cè)重自由生活的理念，強調(diào)的是居住產(chǎn)品;君悅靜安則將居住和商辦相結(jié)合，宜商宜居。物業(yè)的市場定位和產(chǎn)品特性鎖定了目標(biāo)客戶群，也意味著放棄了其他客戶群。而且，當(dāng)更多相似性產(chǎn)品的出現(xiàn)形成潛在但必然的競爭，當(dāng)商鋪、辦公物業(yè)為投資者提供更可觀的回報,投資客和消費者會出現(xiàn)分流,這勢必影響物業(yè)的銷售前景.風(fēng)險之二:戶型和裝修設(shè)計落伍。酒店式公寓經(jīng)過幾年的快速發(fā)展,在戶型和裝修設(shè)計上有了很大發(fā)展，酒店式公寓不再等于小戶型,不再等于小面積。據(jù)統(tǒng)計,京、滬、深的人均居住面積已達(dá)2０平方米，人們更加注重居住的舒適性,因此酒店式公寓的戶型和裝修必須滿足人們的這種需求。簡單地將爛尾樓改建，增加一些配套，現(xiàn)在已經(jīng)很難再有市場，因為這類酒店式公寓在硬件方面存在諸多“硬傷”,在許多方面無法滿足消費者的需要。由于很難預(yù)見將來消費者喜好的戶型和裝修,因此,設(shè)計如果落伍,將給酒店式公寓的銷售帶來較大隱患。風(fēng)險之三：酒店式公寓租賃市場的疲軟.房租市場的價格是酒店式公寓價格的標(biāo)桿，租金是支撐酒店式公寓價格的脊梁。近兩年酒店式公寓的熱銷是因為其空置率較低（平均1５％以下），投資回報較高(平均１2％以上),但隨著酒店式公寓產(chǎn)品的迅速增長,租客選擇的余地加大,空置率將會有所上升，在售價只升不降而租金水平可能保持穩(wěn)定甚至下調(diào)的情況下,將導(dǎo)致酒店式公寓的投資回報變低，進(jìn)而影響投資客的投資熱情，使新開發(fā)的酒店式公寓銷售難度加大.風(fēng)險之四：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策影響。房地產(chǎn)市場一向受政策影響較大，如前幾年的契稅減半政策、藍(lán)印戶口政策、購房退稅政等對拉動臨安樓市取到了積極的作用。如今房地產(chǎn)市場經(jīng)過一波行情后,面臨新一輪的調(diào)整。在政策方面,藍(lán)印戶口早就停止實施了,契稅也恢復(fù)到１。５%，購房退稅則于今年５月3１日終止,央行于6月5日出臺新的房貸政策.新的房貸政規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，對購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行,而且規(guī)定提高首付。新的房貸政策還對嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途等方面作出了規(guī)定。這些政策將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,對酒店式公寓開發(fā)而言,屬利空，將增加房產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險。第四部分本項目市場定位分析一、地理位置本項目位于泰州市青年南路東側(cè)，海陵南路西側(cè)，暮春街南側(cè),在電視塔的東面。本項目西面有目前泰州人氣最旺的文峰千家惠，有一條河流貫穿本地塊。南面為梅蘭芳大劇院，地理位置優(yōu)越。單棟樓主要位于青年南路和暮春街的交叉口,為西北－東南朝向.人文、景觀、商業(yè)，獨一無二的地段優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)提供了有利的條件.二、項目SWＯT分析１、優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越。本項目地處泰州老城區(qū)位置,原先在此經(jīng)商者及本地居住者都對之懷有濃郁的區(qū)域情結(jié),為本項目后期銷售打下良好人氣基礎(chǔ).交通便利四通八達(dá)。本項目位于主干道青年南路,公交線路眾多，對外交通樞紐汽車西站距離本項目較近,為引導(dǎo)各區(qū)人流匯聚以及外地旅游客源創(chuàng)造有利交通條件。周邊及自身配套設(shè)施完備。地處老城區(qū),本項目周邊銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校配套設(shè)施具全，方便日常生活及辦公需要。而且可依托鳳城國際項目,社區(qū)具有集休閑、娛樂、購物配套.電視塔形象標(biāo)志。本項目所在區(qū)域有電視塔的明顯標(biāo)志，隨著城市行政中心的南遷，泰州的商業(yè)中心也將往南轉(zhuǎn)移。該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€繁華的片區(qū)。人氣較旺。由于千家惠商廈和千家惠超市的成功經(jīng)營和泰州市經(jīng)營最好的時代超市，而暮春路、青年路、海陵路的巨大人流量,市民對項目區(qū)域認(rèn)可感越來越強，可以說成為了泰州市的次市中心.體量小易消化.本項目總建筑面積為１87５0平方米，體量小，容易消化.2、劣勢分析：競爭逐漸激烈.隨著泰州的逐步發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)越來越熱，本項目周邊競爭住宅項目較多,尤其坡子街、財富廣場小戶型以及即將開盤的城市公館將分流了部分客戶。項目規(guī)劃非南北向，導(dǎo)致項目朝向、日照方面不良影響。本項目地塊為交叉口地段,為合理、最大限度利用地塊面積，項目西北朝向，對今后房間朝向不利,影響市場接受度.沿馬路噪音大。本項目周邊為主干道，如定位為住宅，對住戶來說，車流量大,環(huán)境欠缺、噪音大?？拷娨曀休椛?。有客戶認(rèn)為本項目距離電視塔較近,有一定的輻射。3、機會分析政府大力扶持。本項目為鳳城國際一角,廣場為泰州政府市政形象工程，是政府投資營建，不僅具有景觀優(yōu)勢，而且將來必定會越來越繁榮。市政府一直予以高度關(guān)注。而且周邊城市環(huán)境的改善、道路配套的完善都將為本項目創(chuàng)造良好的外部條件.商務(wù)市場正在逐步擴(kuò)大。由于泰州近年來發(fā)展速度加快,有很多企業(yè)也逐步成長壯大起來,商務(wù)市場正在逐步擴(kuò)大，而且對高檔辦公樓的需求也在逐步增加。利用好時機引導(dǎo)市場.目前泰州的房地產(chǎn)市場還處于興起階段,創(chuàng)新物業(yè)稀少，因此需要有創(chuàng)新的物業(yè)、理念引導(dǎo)市場,而目前正是引導(dǎo)市場的好時機，如果本項目能與其它項目形成差異化競爭策略，引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計、灌輸新穎的居住、辦公消費理念,則將成為泰州房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。住宅項目市場前景看好。從市場調(diào)查來看,泰州住宅項目普遍熱銷,無論大戶型還是小戶型都銷的比較順利,很多用于改善居住環(huán)境。吸引投資目光。泰州不斷增長的人均可支配收入和居民儲蓄余額顯示出大量未被釋放的潛在消費需求;而隨著泰州城市建設(shè)加快，對外的知名度和影響力也在不斷提升。如能有效引導(dǎo)本地投資需求和吸引外地投資客戶將是本項目快速去化的關(guān)鍵。4、威脅分析先進(jìn)理念的不斷涌入。隨著近年來泰州開發(fā)建設(shè)腳步加快,上海、無錫、常州等各地開發(fā)商大量涌入，帶來先進(jìn)的開發(fā)理念和建設(shè)經(jīng)驗,給本項目帶來一定威脅。商務(wù)消費群體不會太大.由于目前泰州中低檔辦公樓較多,分流了部分客戶群,對于中高檔辦公樓的需求，又限于較有實力的企業(yè),又正好有改善辦公環(huán)境的需求，因此篩選之后這部分消費群體不會太大。受低檔辦公市場的影響，要引導(dǎo)價格有點困難.由于當(dāng)?shù)剞k公樓普遍低檔,售價、租金一般偏低，因此如本項目定位高品質(zhì)辦公樓，則在價格引導(dǎo)上有困難?？偨Y(jié)：從項目ＳWOＴ分析來看，決定項目成敗的關(guān)鍵因素在于地段,本項目的地段升值潛力巨大，項目市場前景較好.由于泰州住宅項目競爭激烈，尤其是LOFT型住宅產(chǎn)生越來越多，性價比較高。而辦公樓項目趨于低檔、同質(zhì)化.因此只要產(chǎn)品根據(jù)目前市場的需求狀況、市場競爭狀況合理定位，并差異化定位,且在品質(zhì)上有一個較大的創(chuàng)新,給老百姓看得見的好品質(zhì)，市場接受度會比較高.并且在泰州，投資客也占據(jù)相當(dāng)部分,自用、投資兩用,消化會更快。三、項目定位結(jié)合上述泰州市住宅、單身公寓以及辦公樓市場現(xiàn)狀及未來趨勢的分析,結(jié)合自身的項目地形、地段,適合于做商務(wù)公寓，也可稱為第三代商住樓(C·Ｈ·O）。C·Ｈ·O是ＣitｙＨｏusｅaｎdCｉtｙOffiｃｅ的簡稱，它具備四大特點：其一是遠(yuǎn)離現(xiàn)有商務(wù)辦公空間的冰冷；其二是營造集聚人氣之感；其三是縱向劃分,“商”、“住”人群自然分流；其四是OFFIＣE形式上注重開放、現(xiàn)代、商業(yè)化、國際化的感覺。

第一代商住樓是在純粹的住宅里辦公;第二代商住樓就是現(xiàn)代城（SOHO)那樣的產(chǎn)品，廚房衛(wèi)生間俱全，不過戶型結(jié)構(gòu)方面考慮到了辦公用途；第三代商住樓設(shè)計建造基本上是按照HYPＥRLIＮＫ”ｈｔtｐ:／/wｗw.offｉｃｅ”\t"_blank”寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)做的。比如樓層有公共衛(wèi)生間，電梯數(shù)量和速度、樓層層高、空調(diào)都是按照HYＰEＲLINK＂ｈｔtp:／／ｗｗw。officebar．cn”\t＂＿ｂlank＂寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，空調(diào)一般用分戶式中央空調(diào)等等。室內(nèi)可設(shè)廚房、衛(wèi)生間，其余部分不做分割，進(jìn)門就是通暢的一大間。(本項目在辦公層設(shè)置公共衛(wèi)生間，不做室內(nèi)空間分割;在居住層可做室內(nèi)空間分割）。在產(chǎn)品設(shè)計上，第三代商住樓除保留每個戶型內(nèi)的廚房衛(wèi)生間外，幾乎完全脫離了住宅的形態(tài)。建筑結(jié)構(gòu)采用可靈活分隔、組合的大空間框架結(jié)構(gòu),層高滿足辦公要求，配備了綜合布線系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)，有更多的電梯應(yīng)付高峰時段人流。大堂等公共空間更豪華、氣派.為滿足中小型公司降低運營成本的需要,不僅提供生活配套的設(shè)施，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會議室及充足的車位等完備的商務(wù)硬件設(shè)施和多種商務(wù)服務(wù)。由于市場定位明確，基本消除了商住混雜的尷尬現(xiàn)象。新三代商住樓有了自己的衍生產(chǎn)品.第一類是拒絕商住的純商、純住綜合社區(qū),公寓樓和寫字樓在同一個社區(qū)環(huán)境里和諧共存，但彼此完全分離,各自設(shè)立出入口，形成相對封閉的獨立系統(tǒng),物業(yè)分開管理,不同人流不在樓內(nèi)混雜。第二類是更注重商務(wù)設(shè)施的配套，如商務(wù)中心、秘書服務(wù)、智能化配套等。目前第二代商住樓例如北京的SＯＨO現(xiàn)代城已經(jīng)顯現(xiàn)了很多缺陷:ＳOＨO（中國)董事長潘石屹曾表示，剛開始并沒有想把現(xiàn)代城做成一個完全的投資型產(chǎn)品，當(dāng)時的思路是,投資（商務(wù)辦公)和居住都不耽誤.結(jié)果ＳOHＯ現(xiàn)代城造成公司與住戶的互相干擾。樓里的公司人來人往，破壞居住氛圍,并存在安全隱患.同時,交通阻塞、污染加重,影響生活品質(zhì).在硬件上,例如電梯像公交車一樣擁擠而且難等，樓層內(nèi)沒有公共衛(wèi)生間，很不方便。由于本項目定位比較高檔，尤其在硬件設(shè)施及配置上更趨向于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn),營造了比普通公寓更加舒適、健康的生活環(huán)境。因此建議定位第三代商住樓。分析如下:1、項目位于老城區(qū)，依托電視塔廣場項目的建設(shè),將是未來的城市商務(wù)服務(wù)休閑區(qū)，旁有商圈、酒店、娛樂業(yè)，未來繁華指日可待；2、位于青年路主干道,內(nèi)外交通便捷，同時可塑造泰州城區(qū)的地標(biāo)效果;3、就市場需求與接受程度而言,該產(chǎn)品目前在泰州市場稀缺,因此具有較強的可操作性:4、泰州是快速發(fā)展的年輕城市,隨著各種小型企業(yè)的逐步壯大，對高檔辦公場所的需求日益增加.5、崇尚發(fā)達(dá)城市，追求時尚，新事物在泰州較容易獲得客戶心理上的認(rèn)同；6、泰州城市很小，交通都在十幾分鐘的車程之內(nèi),為本項目的投資客源與使用客源提供了基礎(chǔ).7、本項目的定位在于對區(qū)位未來發(fā)展定位的前瞻性。建議:單套面積中大型,1００—200平方米左右,產(chǎn)品的使用功能以商住兩用;2、客戶群體以中小型企業(yè)、經(jīng)濟(jì)實力較好的家庭、投資客為主。因此本項目定位比較合適的是Ｃ·Ｈ·O高級商務(wù)公寓。(一）Ｃ·H·Ｏ高級商務(wù)公寓特征:商住兩用本項目從功能上看,既可舒適的居家生活又可便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。２、特別適合成長型公司隨著律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起,泰州大批中小型公司逐步完成原始積累,在不久將來會尋找真正意義上的辦公場所，而不愿再躋身于低檔次的辦公樓，但購買高檔寫字樓有兩個門檻使它們很難逾越，一是最小面積單元偏大,二是價格不菲.而本項目商務(wù)公寓恰好解決了成長型中小公司的難題。３、良好的生活和商務(wù)環(huán)境本項目可提供打字、復(fù)印、傳真、票務(wù)定購和酒店咨詢等業(yè)務(wù)。還有些項目通過合作方式引進(jìn)與商務(wù)辦公有關(guān)的商業(yè)配套,如小型超市、員工餐廳、快遞公司等。同時也可以項目可設(shè)置中心花園、生活會所等設(shè)施.4、投資回報率高投資者可以以較低的首付款獲得房屋的使用權(quán)，之后以高出每月還款額的租金出租而獲取投資回報,因此本項目適合私人投資。５、硬件配置較好、售價比住宅高本項目硬件配置較好,例如奧迪斯電梯，電梯間及其走廊都進(jìn)行了精裝修、房間內(nèi)預(yù)留上下水接口、預(yù)留電話、網(wǎng)絡(luò)接口、中央空調(diào)、新風(fēng)交換系統(tǒng)、雙層中空玻璃等等。特點:我們項目的硬件配置要比泰州普遍的住宅項目更加先進(jìn),建筑成本也較高,因此定價比普通住宅高，比單純的辦公樓低.從差異化定位入手,并彌補市場空白份額。易商易住,市場前景良好。項目建筑外形盡量采用時尚元素,例如酒店式大堂、建筑外形上歐式風(fēng)格、凱旋柱、采光中庭,屋頂大型飄板等等,采光日照、安全管理、公共設(shè)施、人車分流等需合理設(shè)計.?(二)C·H·O高級商務(wù)公寓目標(biāo)客戶群定位：結(jié)合泰州城市的實際情況,參考大城市辦公樓客戶群的構(gòu)成，泰州將來辦公樓主要使用群體是：1、泰州本地中小型商業(yè)：服裝、家電、五金、醫(yī)藥、電信,他們希望商務(wù)綜合優(yōu)勢強，又希望運營成本低，對辦公場所的要求是面積小，一般在１０0～１5０平方米，帶有居住和會客的功能，交通便捷，離開經(jīng)營場所近;2、泰州周邊及下屬城鎮(zhèn)的制造型企業(yè)在泰州設(shè)立辦事處和銷售中心，以及江蘇省內(nèi)企業(yè)駐泰州的辦事處，對辦公場所的要求是兼帶居住功能,面積合理租金便宜，位于市中心區(qū)域,出入方便；３、泰州本地服務(wù)類專業(yè)機構(gòu)，如會計師事物所、律師行、咨詢和廣告公司等,這些公司自身實力經(jīng)過多年積累已成為同行業(yè)的中堅力量，它們對辦公部分的要求為提升公司形象及品牌知名度,面積合理、物業(yè)和信息配置良好，交通便捷;4、泰州當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)下屬企業(yè)、建筑安裝工程公司、房地產(chǎn)企業(yè)、雜志社、保險公司，要求地段好,檔次較高一些,在企業(yè)自用的同時，又具有資金的保值及增值的資本運籌.５、泰州和周遍投資客，比較看中市中心、面積合理總價不高,轉(zhuǎn)手方便兼帶居住和辦公兩重性質(zhì)的辦公樓.(三)C·Ｈ·Ｏ高級商務(wù)公寓設(shè)計及配置建議1、外觀造型——地標(biāo)性建議本項目的建筑外形、立面為現(xiàn)代極簡主義風(fēng)格，板式結(jié)構(gòu)，外立面為金屬板、石材等,襯以深灰玻璃幕墻，整個建筑物富于理性、高貴、大氣、現(xiàn)代,硬朗之中不乏柔美之感,表現(xiàn)現(xiàn)代商住樓的品質(zhì)和超前氣質(zhì),將成為成泰州未來商務(wù)地標(biāo).２、戶型設(shè)計——兩用性本項目戶型力求創(chuàng)造多樣化和可變形，基于居住、辦公不同選擇，文化生活的多元性追求,建議本項目戶型采用框架結(jié)構(gòu)，業(yè)主可根據(jù)自身需要拆分組合,以適應(yīng)不同的需要,保證戶型、戶數(shù)、面積比例的情況下，主要考慮了如下三個方面:（a)盡量保持方位朝向的“均好性"，保證房間有良好的日照及自然通風(fēng).(b）平面布置的合理性,在保證日照、采光、通風(fēng)的前提下，每個戶型最好有直接采光,同時，片面布置動靜、干濕分離，視線干擾小，衛(wèi)生間與廚房布置合理，便于管線的集中敷設(shè)，部分戶型設(shè)置生活陽臺,保證生活質(zhì)量。3、戶型面積—-１０0~２０0平方米泰州目前中低檔次辦公樓分割普遍為:幾十平方米到一百多平方米每室，借鑒揚州,該地區(qū)的辦公樓一般主要需求在１30平方米，因此,建議本項目戶型面積大致在100—200平方米之間。對于居住戶來說,這個面積在當(dāng)?shù)夭⑺愦?其他住宅項目大戶型也一般在1８0平方米—200平方米,定位也正適合改善性需求，針對部分當(dāng)?shù)馗辉ｋA層.４、功能分區(qū)-—合理性地下室：員工餐廳、商務(wù)會所第一層：設(shè)計豪華大堂,挑高5米.其余設(shè)商務(wù)中心、小型商務(wù)超市、咖啡吧等.2—７層，辦公樓。第8層：多功能會議室,提供專業(yè)音像、攝錄系統(tǒng)，滿足中小企業(yè)會議、教學(xué)培訓(xùn)及產(chǎn)品發(fā)布、演示。健身房，提供多種健身器材。９—18層：居住區(qū).5、智能系統(tǒng)-先進(jìn)性建議本項目內(nèi)部將建設(shè)現(xiàn)代意義的智能系統(tǒng)——樓宇自動化系統(tǒng)(BAＳ)；辦公自動化系統(tǒng)(OAＳ）；通信自動化系統(tǒng)(ＣAS）；消防保安自動化系統(tǒng)（FＡＳ）；信息網(wǎng)絡(luò)自動化系統(tǒng)（MAＳ）。６、其他配置—領(lǐng)先性建議配置品牌高速電梯,上下輕松自如。通過智能化的調(diào)度管理，將客戶候梯時間降到最低程度,并極大的提高了運行的穩(wěn)定性和安全性。建議采用新風(fēng)系統(tǒng)，各客戶提供舒適的居住、辦公環(huán)境。建議采用恒壓變頻供水，公共洗手間24小時熱水供應(yīng).建議設(shè)雙回路電源進(jìn)線,高容量發(fā)電機組，確保客戶緊急用電。建議聘用知名物業(yè)管理機構(gòu)，遵循高檔寫字樓物業(yè)管理規(guī)范和要求,為入住的客戶提供頂級物業(yè)管理服務(wù).（四）C·H·Ｏ高級商務(wù)公寓價格定位由于本項目以中高檔寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配置，成本比普通住宅高500元/平方米,在品質(zhì)上比較領(lǐng)先，因此售價比普通住宅高8０0元／平方米，均價建議4６00元/平方米。由于泰州辦公樓均為低檔，沒有可參考類物業(yè)，稍微較好的是金茂大廈，價格在5０0０元／平方米以上.其余辦公樓３00０—4000多均有,市場價格并不規(guī)范.泰州住宅一般在3６００—3８00元/平方米,ＬＯＦT型成本較高,售價在4５00—５０0０元/平方米之間。因此本項目借鑒LOFT項目,價格高于普通住宅,但是處于當(dāng)?shù)乜山邮芩?。第三部分項目的開發(fā)策劃——曹家渡項目的開發(fā)策劃1、樓盤價格定位根據(jù)最近對靜安區(qū)(含周邊)類似項目的市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的7000元/Ｍ2至最高的20000元/M２，購房戶有較大的選擇空間，絕大多數(shù)樓盤價位集中在高價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見表六。表六價格范圍樓盤家數(shù)建筑形式代表樓盤7０00-8000３高層、小高層上海知音、水岸名邸8００0—100005高層、小高層達(dá)安花園三期、靜安晶華園10０００-12000４高層圣天地、靜安楓景、靜安諾丁漢１200０－14０００4高層君悅靜安、靜安楓景１40０0-2高層駿豪國際、世紀(jì)時空從上表可以看到,附近已建和在建競爭樓盤（主要指酒店式公寓）的均價多數(shù)分布在１1000~14000元／Ｍ2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建酒店式公寓以外地投資者、上海本地高收入年輕人、特殊工作群體為主，以港、澳、臺人士為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定項目的酒店式公寓銷售均價在１1００0元/M2。在銷售運作時,可根據(jù)市場的供求關(guān)系,在已制定的銷售價格基礎(chǔ)上,進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2０0２年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2０0２年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70Ｍ2以下的僅占2。2％,房型面積７0~１００Ｍ２的占１6.3％，戶型面積100～150M２占５３.9％，戶型面積在150M2以上的占27．7％。由于戶型面積在1０0Ｍ２以上的占81.6％，戶型面積明顯偏大，使許多想住在交通便利的市區(qū)的人們望房興嘆。實際上，目前上海酒店式公寓市場最為搶手的戶型是小房型，面積主要在35~6５Ｍ2,同時盡可能打造立體錯層空間，即增加層高。這種戶型實用性強，總價適中,可以在有限的空間拓展出二室二廳的功能格局,對消費者具有極大的吸引力。經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如表七。表七房型一室一室一廳二室一廳二室二廳二室一廳二室二廳建筑面積３５左右4５左右55左右６5左右5５左右６5左右層高3。４３．４3．43。44．54.5占比2０％2８％26％15%6％5%銷售目標(biāo)客戶外企及金融證券信息界白領(lǐng)年輕人、特殊工作群體外地來滬經(jīng)商人士、港澳臺人士、高級管理人員3、購房對象購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格,主力房型一室和一室一廳、二室一廳每套房屋銷售均價為：38。５萬元~６0．5萬元。一般情況下購房者首付30%,即１1。55萬元-１８．15萬元左右，余款向銀行按揭分２０年償還,以６０.5萬元（二室一廳)房型為例，首付１8．15萬元,余款４2．35萬元分２0年償還，根據(jù)新的房貸政策，貸款月利率為0.４８％,每萬元每月還本付息額為7０.27元，每月還款額經(jīng)計算為29７5.７４元,對于高收入白領(lǐng)、中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力.另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低,則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。４、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定開發(fā)方案:隨著上海國際化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場的理性回歸,對酒店式公寓的開發(fā)提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的小面積+裝修+酒店式物業(yè)管理模式已不能滿足現(xiàn)代消費者的需求，而另一種折衷方式立體錯層結(jié)構(gòu),因與普通2．8米層高的物業(yè)相比具有更多的生活空間，具有更良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢,成為當(dāng)前和未來較受購房戶歡迎的建筑形態(tài)。本項目酒店式公寓開發(fā)方案原則上選用3.4米和4。5米的立體錯層結(jié)構(gòu)。在設(shè)計上,堅持方正，廳的開間以3．9米為主，每戶窗戶采用凸窗，清晰分割公私、動靜、干濕區(qū)域,使用面積最大化，公寓內(nèi)無明管設(shè)計,為偏重生活或辦公的業(yè)主最大程度提供自由發(fā)揮的余地。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算項目占地136８0平方米，容積率6。８，可建建筑面積９３024平方米,去除45０0０平方米左右的商場面積，其他面積為4８０00平方米。根據(jù)房型定位及占比方案,待建樓盤住宅每戶平均建筑面積:3５×20％＋45×2８%+５5×2６％+65×15%+55×6％＝4６．9５Ｍ２若48000平方米全部用于做酒店式公寓，總戶數(shù)可達(dá)10２2戶,就曹家渡商圈而言,此體量過大?？煽紤]24０00平方米左右面積用于做酒店式公寓。酒店式公寓設(shè)２４層,每層１０００平方米,則平均每層21戶。參照類似項目電梯數(shù)量布置（如表八),酒店式公寓設(shè)4～5部知名品牌的電梯（載重1噸/部)。另外2400０平方米左右面積可用于建造有衛(wèi)生設(shè)備和茶水間的小戶型（6０～15０平方米)產(chǎn)權(quán)式寫字樓(關(guān)于小戶型產(chǎn)權(quán)式寫字樓的開發(fā)前景分析見下期報告）。表八樓盤層數(shù)每層戶數(shù)電梯數(shù)品牌世紀(jì)時空2４16３Otis圣天地25204Ｓchｉndler君悅靜安２44０7三菱藍(lán)朝部落3224４三菱駿豪國際2930６Oｔｉs(２）會所配套設(shè)施會所設(shè)在第6層、第7層,會所配套服務(wù)設(shè)施包括：健身房、棋牌室、網(wǎng)吧、咖啡廳、美容美發(fā)、游戲房等，部分設(shè)施可在裙房商場招商時一起考慮。（３）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括地下停車庫?？紤]到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，以及部分房客是短期租住，假設(shè)酒店式公寓每3戶住戶擁有一輛轎車,則需總停車位為：462/3=１54個(不包括商場及辦公樓所需車位）.每個車位平面尺寸為2.5M×５Ｍ，占地面積12．5M２.地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為3０~４0M２,本次估算取上限值，則地下停車庫面積為:１５４×40＝６160M25、參考建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)表九結(jié)構(gòu)框架剪力墻層高３。４/４。５米幢數(shù)1幢2４層建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建筑層數(shù)：地下３層,地上5層為裙房商場，6層以上1幢2４層酒店式公寓，１幢2４層產(chǎn)權(quán)式小戶型辦公樓?；A(chǔ)：鉆孔灌注樁，箱形基礎(chǔ)地面:室內(nèi)實木地板、地磚、地毯，底層電梯大廳花崗巖地坪，其余樓層電梯廳采用大理石門窗:塑鋼或彩鋁門窗陽臺：金屬扶手，玻璃攔板外墻：商場為通透大玻璃，公寓為有色玻璃內(nèi)墻:室內(nèi)高級乳膠漆、高檔面磚,公共部位貼面磚、大理石屋面：樹脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層,雙層ＡPP防水卷材，鋁基反光隔熱材料電氣：照明配電箱、動力配電箱，暗管敷設(shè)，高檔開關(guān)及插座管道：鋁塑復(fù)合水管,塑料排水管，消火栓系統(tǒng)浴房：淋浴房廚房：高級廚具空調(diào):每戶配進(jìn)口分體式空調(diào)１～２臺電梯：每幢樓配知名品牌電梯4～５臺電話：IDD智能系統(tǒng)：有線電視網(wǎng)、寬帶進(jìn)戶、家庭緊急救助系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇管理監(jiān)控系統(tǒng)五、本案銷售策略1、本案區(qū)域分析本案位于臨安衣錦街、江橋路、臨水路三條路交叉地塊中間，城市市中心繁華地段,交通四通八達(dá)。本案樓頂有鐘樓，一度成為老城市中心的地標(biāo)性建筑，知名度較高。周邊商業(yè)氛圍濃厚,臨安國貿(mào)大樓，家電城，名品專賣店、女人街等分居四周.市人民醫(yī)院在北端2０0米處。沿衣錦街從東邊到本案，依次有浙江林學(xué)院、市政府、錦城新天地購物中心等，學(xué)校以及商業(yè)街保證了該地段的人流量。地處老城區(qū)，除北端笤溪河一側(cè)的黃金水岸項目外,周邊住宅類項目等都未有新項目出現(xiàn)，但商業(yè)業(yè)態(tài)分布及生活配套十分完善。2、本案戶型分析１）環(huán)宇公寓暢銷戶型2)廣場花園酒店式公寓暢銷戶型３）根據(jù)前兩個項目分析可知，面積在30-5０之間的戶型是最適銷的，而總價在2５萬以下的是一般意向客戶的一個心理價位。３、本案客戶群分析根據(jù)環(huán)宇公寓購房客戶顯示為本地人為主，許多客戶是買相連的兩套作為一戶自住.而花園酒店式公寓的購買者相當(dāng)部分是外地投資客,而根據(jù)本公司掌握的臨安本地客戶反饋顯示，有相當(dāng)部分人對沒有買到花園的精裝修公寓惋惜。本案的客戶群可以選定為以投資客為引(包括溫州、臺州、義烏及杭州的客戶),帶動本地的市場需求，迅速完成銷售任務(wù)。４、定價策略本地大部分毛坯交付的單身公寓和小戶型公寓的價格在3０00至50０0之間，目前價格最高的是廣場花園酒店式精裝修公寓均價約５600-58０0元/平方米，其價格包含了該地段的價值、裝修成本、開發(fā)公司品牌及該類產(chǎn)品在市場上的稀缺性.本案與廣場花園相比,地段上可以歸為同類，裝修成本高于對方40％（對方裝修約500元/平方米),在臨安的品牌號召力不及對方，產(chǎn)品稀缺性已經(jīng)不如對方(因為對方已搶先入市并基本售完)。從以上分析可以得出，本案入市可以分步走,即將房源分成三批（50、10０、50),第一批５０套以均價63０0入市，根據(jù)市場的接受度及時調(diào)整后續(xù)房源的價格.以達(dá)到利潤最大化。從廣場花園項目的銷售過程及結(jié)果看，本類產(chǎn)品的需求還是相當(dāng)大的；關(guān)鍵是搶占市場的時間和如何策劃出供不應(yīng)求的熱銷場面.5、具體銷售策略1）本案的賣點提煉及廣告推廣方案；2)4月初之前完成大樓及各種戶型精致的模型制作，不同裝修風(fēng)格的三維動畫或圖片的制作,并開始對其中主力戶型進(jìn)行樣板房施工。這個月到項目開盤應(yīng)該造勢并且大量囤積客戶，當(dāng)然包括外地客戶,至少要達(dá)到每戶２人以上預(yù)約，開盤時可以通過搖號或其他方式來進(jìn)行造勢搶購。2）銷售前的準(zhǔn)備事項:售樓部設(shè)置，樓書、銷售資料準(zhǔn)備、銷售人員到位及再培訓(xùn)等。3)在銷售條件具備后,可組織本公司的客戶資源:如溫州看房團(tuán)、臺州投資客、義烏及杭州本地的客源，每地有一、二百人不等；前來看房，通過有關(guān)宣傳和推廣手段吸引本地客戶競相搶購。4)針對本地客戶的大型促銷活動.作為后續(xù)的準(zhǔn)備,在銷售過程中可以通過有關(guān)活動加快銷售速度和給項目造勢。杭州酒店式服務(wù)公寓起步雖然相對較晚,但是伴隨著杭州在長江三角洲經(jīng)濟(jì)地位的日益突出和國際化商務(wù)活動往來的日漸頻繁,商務(wù)形態(tài)的國際化必然要求商務(wù)配套物業(yè)提升和匹配，這無疑助推了作為商務(wù)公寓升級版的酒店式服務(wù)公寓的快速發(fā)展。同時,衡量一個城市國際化和發(fā)達(dá)程度重要標(biāo)志的高級服務(wù)業(yè)，比如,咨詢、金融、科技、法務(wù)、物流、會展等行業(yè)在快速發(fā)展和提升，完善杭州高級服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時，必然會拉動國際資金、機構(gòu)、人力資源、信息的交流和互動，使得酒店式公寓開發(fā)前景廣闊，這也成為一個城市高級服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)和國際化程度的象征。目前,杭州市場酒店式服務(wù)公寓方興未艾，即將投放及在售的酒店式公寓有10余個項目，主要有世貿(mào)麗晶城歐美中心、錦繡天地、西湖金座、東方金座、深藍(lán)廣場、華潤西子中心、名玨商務(wù)公寓、龍禧硅谷等,總計為1200多套，分布主要在西湖、市中心、世貿(mào)黃龍三個板塊.位于杭州最成熟的商業(yè)板塊武林廣場附近的華潤西子中心共有400套酒店式公寓,新近推向市場,位于該區(qū)域的深藍(lán)廣場目前已進(jìn)入尾盤銷售階段。而最近，位于世貿(mào)黃龍區(qū)的歐美中心依托于其近20萬平方米的建筑體量和成熟的商務(wù)氛圍,將于９月份向市場推出100多套酒店式行政公寓，引起了國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。這類酒店式服務(wù)公寓都以高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修產(chǎn)品，高檔次的管理模式推向市場，雖然目前還未交付使用，但從銷售情況來看，都取得了不俗的市場表現(xiàn)，成為一支新的“生力軍"。酒店式公寓城市高級服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的象征酒店式服務(wù)公寓的概念在杭州的興起是近兩年的時間，而市場上對這種物業(yè)形態(tài)的理解部分還停留在單身公寓或者商務(wù)公寓的基礎(chǔ)上,這就非常容易混淆。事實上,無論是單身公寓還是商務(wù)公寓區(qū)別于酒店式服務(wù)公寓的最大之處便是服務(wù)，這不僅僅是服