從深圳等城市經(jīng)驗看城中村改造的方式與影響

索引索引內(nèi)容目錄一、城中村改造的內(nèi)容和政策表態(tài) 4二、城中村改造投資規(guī)模 5三、城中村改造方式 7超大城市城中村改造：以深圳為例 8以政府為主導的統(tǒng)租模式：深圳水圍村 10拆除重建類：深圳白石洲、崗廈河園、南山大沖、蔡屋圍、南光村 特大城市城中村改造：以杭州、東莞為例 12未來社區(qū)創(chuàng)新模式：杭州瓜山社區(qū) 12拆除重建類：東莞水澗頭村、火煉樹社區(qū)、碧湖片區(qū) 13四、房票安置及實施城市 14五、投資建議和受益公司 15華潤置地：全國性央企龍頭，相對優(yōu)勢明顯 18越秀地產(chǎn)：立足灣區(qū)走向全國，優(yōu)勢賦能韌性十足 19深圳控股：深耕深圳及灣區(qū)，專注高能級城市 21天健集團：全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動，深度參與城市更新 22天地源：區(qū)位優(yōu)勢加持，深耕西安大本營 24合肥城建：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)打造差異化優(yōu)勢 25六、風險提示 26圖表目錄圖1：近期關于城中村改造政策表態(tài) 4圖2：深圳市城中村空間分布現(xiàn)狀圖 8圖3：深圳市城中村改造-綜合整治類：水圍檸檬公寓 9圖4：深圳市城中村改造-功能改變類：華僑創(chuàng)意文化園 9圖5：深圳市城中村改造-拆除重建類：華潤萬象天地 10圖6：深圳市水圍村統(tǒng)租模式 10圖7：瓜山社區(qū)城中村改造模式 12圖8：瓜山社區(qū)改造前后變化 13圖9：華潤置地股權結構 18圖10：華潤置地簽約銷售額情況 19圖華潤置地拿地情況 19圖12：華潤置地新增貨值結構（2023H1） 19圖13：華潤置地平均融資成本變化 19圖14：越秀地產(chǎn)股權結構 20圖15：越秀地產(chǎn)合同銷售額情況 20圖16：越秀地產(chǎn)TOD項目銷售額及增速 20圖17：深圳控股股權結構 21圖18：深圳控股銷售額及增速 22圖19：深圳控股拿地情況 22圖20：深圳控股土儲區(qū)域分布 22圖21：天健集團股權結構 23圖22：天健集團綜合開發(fā)業(yè)務銷售額及增速 23圖23：天健集團綜合開發(fā)業(yè)務銷售額結構（2023H1） 23圖24：天地源股權結構 24圖25：天地源銷售額及增速 25圖26：天地源拿地情況 25圖27：合肥城建股權結構 25圖28：2022年合肥房企銷售額 26圖29：合肥城建拿地情況 26表1：超大特大城市城中村改造及城市更新 5表2：超大特大城市自建房比例 7表3：深圳典型城中村拆遷及補償指標統(tǒng)計 表4：東莞部分城中村項目基本情況及補償標準 13表5：超大特大城市房票安置政策 14表6：主要地方國企開發(fā)商持股比例 15表7：主要公司財務指標對比 17表8：主要公司估值水平對比 17一、城中村改造的內(nèi)容和政策表態(tài)城中村是指留存在城市區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村，是城市化進程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象。在197830（20237212417圖1：近期關于城中村改造政策表態(tài)資料來源：新華社，中國人民銀行網(wǎng)站，21世紀經(jīng)濟報道，澎湃新聞，二、城中村改造投資規(guī)模19202019城市 城中村改造計劃 城市更新計劃表1：超大特大城市城中村改造及城市更新城市 城中村改造計劃 城市更新計劃2023年力爭完成核心區(qū)平房申請式退租（換租）2000戶、修繕1200戶；老舊小區(qū)綜合整治新開工300個、完工100個，支持配合中央和國家機關老北京舊小區(qū)改造項目；老樓加裝電梯力爭新開工1000部完工600部；啟動危舊202023-2025年計劃安排啟動30個“城村”造項，每新2023年完成星改12萬平方0.4萬戶成28萬平方米房成套上海 啟動10“中村改造目2023年計劃造老村居屋不改造;啟動10個“中村改造目。少于130萬平方米，受益居民將達4000戶。2023235通~55公頃5公項46萬套間2000202340（。2023深圳個城中村統(tǒng)籌規(guī)劃和整治提升試點，計劃推進4.9萬套(間)城中村200億元。房屋征收項目資金50億元。規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項目，籌集保障性住房5.2萬套(間)。城中村居住用地綜合整治分區(qū)劃定規(guī)模為5502公頃。2023到2025年，全市將實施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)（危舊房）改造三年行動加快推進112個城市更新示范項目建設，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2069個計劃，預計推進8.3萬戶棚戶區(qū)改造。重慶202312746

2025造試點項目30個，其中主城新區(qū)7個，中心城區(qū)23個。今年，廣州市政府工作報告明確提出:2023年全市城市更新年度固定資產(chǎn)投983200060%2035廣州占全年城市更新固定資產(chǎn)投資目標的49%。力爭2030年底前，納鎮(zhèn)改造項目297個，其中舊村莊改造項目281個，包括全面改造項目259入城市更新五年方案的183條城中村基本完成回遷安置房建設。個、混合改造項目22個，舊城鎮(zhèn)混合改造項目16個?！笆摹睍r實現(xiàn)中村造束性標6800戶。2022-20252022-2025年將成片推城市施173個城市更項目其近期開成都 年計劃進31片城村改2023年用好城中改造導資池始101個2023年仍將大改造升城鎮(zhèn)舊院劃改老舊落61624483062616個。天津武漢

個加裝電梯1500臺，涉及居民7萬余戶。410萬平方米。2023265成片改造示范點，完成260個老舊小區(qū)改造。600202330杭州管理有序的新型城市社區(qū)。

二期17個項目;振城市 城中村改造計劃 城市更新計劃城市 城中村改造計劃 城市更新計劃華西路余杭塘路）提升改建工程等13個項目，加快推進之江路輸水管廊及道路提升工程（之浦路一復興路）秦望通道、杭州市取水口上移工程等項目東莞劃城中型莊2個3年同步鋪開4個街和8個未來三東“深城市行動劃工作施方包了0個度城市東莞 鎮(zhèn)的城村改。202年東莞共成交了5宗一主城中改造化項目超7000億的投。招商項目，成交金額約57.11億，另有2宗流拍。202388202368496981.89西安 行制定造計并組實施:位于城區(qū)蓮湖塔橋等年度計投資5084.94億元。城市核地的19個城中村期實施重點其中1個取城2313個城中村利用政府財政資金組織實施。2023年，鄭州計劃實現(xiàn)城市更新項目入庫60個，新開工20個，力爭完成鄭州年度投資額1000億元。2023年城市更新有序改造方面。共33個項目，年度計劃政府投資20.3億南京元。（2021-2035年》:202323.77.27萬戶村（）202563（558濟南 涉及建面約933萬平方米民約3.01萬戶。對環(huán)以、城市建重點區(qū)和市重設建設涉的城村采取除建方式其他般地區(qū)城中通過綜整治式改基礎施

新項目120個，總投資近3000億元。2023年棚戶區(qū)改造計劃涉及8012戶消除安全隱患，增加公共服務設施，提升空間品質(zhì)，改善人居環(huán)境2023年加快進有104個城村改造力爭年內(nèi)本完。2023年，合市初計劃施建設重項約1800個、投超億合肥 元排綜交通老區(qū)改公共服境綜整治升市運行安全保障、鄉(xiāng)村振興等多類工程。2023-2025年，沈陽將組織改造老舊小區(qū)1122個，即:2023年改造800個沈陽 2024年改造322個年要全市老小區(qū)造回看摸再提升。全市還要對供熱老舊管網(wǎng)改造300公里。355.01931青島1.46萬戶;續(xù)建項目66個，計劃年度完成投資144億元。

億元的62023戶。（》30長沙 有城村74處，占地積為15.54平方公里。城村改以完1500戶以上完成既小區(qū)提升三行動務2023年棚區(qū)改造涉哈爾濱

善配套和改善環(huán)境為目標，全面改造為主，綜合整治為輔。

及1500戶以上。啟動老舊小區(qū)改造1005萬平方米，基本建成棚改回遷房1100套，改造農(nóng)村危房2000戶，群力西污水處理廠計劃6月投用。資料來源：易居研究院，1916.7%1914162013-201751000PSL3.043014004.25280萬套，投資額8400億。由于自建房的戶均套數(shù)無法得到確切估計，我們認為這個估算是相對保守的。表2：超大特大城市自建房比例城市總戶數(shù)（戶）自建房比例自建房戶數(shù)（戶）本地國企1本地國企2或優(yōu)勢民企本地國企3長沙 3,548,57134.28%1,216,473濟南 3,315,05433.87%1,122,717青島 3,857,04033.28%1,283,687西安 4,948,45325.20%1,247,150天地源哈爾濱 4,191,41823.80%997,609合肥 3,580,49223.76%850,575合肥城建鄭州 4,133,56821.42%885,613河南建業(yè)成都 8,068,46520.23%1,632,181萊茵體育杭州 4,955,00220.01%991,427濱江集團武漢 442,61016.37%72,467福星股份南京 3,600,08816.30%586,912南京高科棲霞建設沈陽 3,931,13813.96%548,647廣州 8,007,68112.66%1,013,374越秀地產(chǎn)珠江股份東莞 5,057,3869.21%465,679重慶 12,627,6683.96%499,472渝開發(fā)北京 9,137,9282.74%250,750首開股份電子城京能置業(yè)天津 5,464,6202.32%126,908天?；ㄌ旆堪l(fā)展海泰發(fā)展深圳 7,487,1502.17%162,114深圳控股深深房A深物業(yè)A上海 10,466,8472.01%209,973中華企業(yè)光明地產(chǎn)浦東金橋合計 106,821,17916.71%14,163,729資料來源：各地2020年人口普查公報，三、城中村改造方式20091211、綜合整治類城市更新：多用于容積率較高、拆除難度較大的城中村。2、功能改變類城市更新：多用于廠房類建筑，靈活的結構能適用不同類型的城市功能。3、拆除重建類城市更新：多用于區(qū)位較好、臨近軌道站點、容積率較低的城中村。1、強資金支持：國開行介入，重啟萬億級別以上的PSL。在此種情境下，城中村改造將以類棚改的形式推進，進行拆遷和重建，形成新的保障性住房和商品房向社會供應。在此類假設下，我們判斷對投資拉動類似或超棚改，因為城中村的位置和密度都較棚戶區(qū)更核心，需要投入的資金量將更大。對房屋銷售的拉動弱于棚改，城中村能得到貨幣化安置的只有村民，大量租戶并不會得到貨幣化安置，因此對新房銷售的弱于棚改。2、中等資金支持：國開行不介入，要求商業(yè)銀行對介入城中村改造的民間資本和開發(fā)商進行傾向性貸款支持。在此種情景假設下我們認為各個城市最終的改造方式將依照地塊質(zhì)量而定，核心區(qū)域的進行拆遷重建，非核心區(qū)域進行統(tǒng)租改建。在此種假設下，對投資的拉動弱于棚改，對新房銷售的拉動體現(xiàn)在可能會加快一些優(yōu)質(zhì)舊改項目的入市供應。3、弱資金支持：以地方財政為主，鼓勵民間資本參與。在這種情景假設下，判斷各城市的城中村改造方式將以地方財政實力為參考選擇不同的方式推進，概率比較大的是類深圳的統(tǒng)租模式，由政府和民間資本成立聯(lián)合安居集團，對城中村進行收回翻新后再對市場進行保障性供應。此種情景假設下，對投資和新房銷售的拉動都較弱。我們分別選取深圳（超大城市、杭州和東莞（特大城市）的具體案例進行分析，。超大城市城中村改造：以深圳為例33691個04個351.249%20201082間萬套。圖2：深圳市城中村空間分布現(xiàn)狀圖資料來源：《深圳市城中村綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》，圖3：深圳市城中村改造-綜合整治類：水圍檸檬公寓資料來源：“村城共生：深圳城中村改造研究”，圖4：深圳市城中村改造-功能改變類：華僑創(chuàng)意文化園資料來源：“村城共生：深圳城中村改造研究”，圖5：深圳市城中村改造-拆除重建類：華潤萬象天地資料來源：“村城共生：深圳城中村改造研究”，8000352950475/1.3萬平方米，政府年補貼1100萬元左右，這部分補貼即政府統(tǒng)租改造城中村的成本。圖6：深圳市水圍村統(tǒng)租模式資料來源：“村城共生：深圳城中村改造研究”，我們了深圳幾個不同位置城中村的拆遷補償指標情況，拆除重建后的容積率都在3以上，部分甚至超過了10，拆遷年限都在10年附近，拆遷補償以物業(yè)和貨幣補償為主。我們認為在強資金支持情況下，拆除重建類城中村改造比例將會提升，但考慮到拆除難度和時間，位置相對沒有那么核心的城中村可能會得到更快的拆遷機會，拆遷后的補償方案可能以物業(yè)+貨幣+房票的組合方式出現(xiàn)。表3：深圳典型城中村拆遷及補償指標統(tǒng)計白石洲福田崗廈河園南山大沖蔡屋圍南光村拆除重建規(guī)模45.9350237萬㎡。拆遷478戶590棟占地22519068萬平的金地大百匯。925279戶非村民約1500棟房近百萬平，華潤投資200億建占68.52803861084.7萬建面15萬平，京基投資50億建60萬平的京基100綜合體。拆遷165幢占地2.281610.5萬㎡的南重建容積率7.63.14.112.84.6拆遷年限14年13年。1998年市政府就決定改造崗廈；2006年正式開始；2011年拆遷完畢。12年。1998年政府計劃舊改大沖；2009大沖與華潤簽署補償協(xié)議開始動遷；2010：全面開工。82002遷；2007年最后一2007年開始動工。物業(yè)補償標準60%1老祖屋（建成30年以上單13.5比例補償住宅或公寓。老祖屋補償：按建筑面積1：1比例補償住宅。永久性結構建筑：首層的60%按1：1的比例補償商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，首層?0%、二樓以上樓層按1：1的比例補償住宅。按查丈建筑面積“拆一補一”。住宅補償以每戶480平方米的相應功能面積補償。貨幣補償標準28000元/平方米。23800×0.9=21420元/平米，二層及以上12800永久性結構建筑：11000元/平米，交房后一次性支付貨幣補償金。永久性結構建筑：按現(xiàn)狀查丈建筑面積，補償價格6500元/平方米。超過每戶480平米補償面積的剩余拆遷面積實行貨幣補×0.9=11520元/平米。償。過渡租金

水久性建筑首層每月100元/60元/平方米。

120平米以內(nèi)的部分按35元/平米120平米的部分按30元/平米·月補償，簽約后開始計算租金。

60元/平米月的標30元/平米

1000/戶棟計補500元。

三年之內(nèi)：住宅以18元/㎡/月，商業(yè)以80元/㎡/月。資料來源：今日頭條，知乎，特大城市城中村改造：以杭州、東莞為例242727045398500141.515圖7：瓜山社區(qū)城中村改造模式資料來源：藍健瑋《長租公寓式老舊小區(qū)改造-杭州瓜山未來社區(qū)》，圖8：瓜山社區(qū)改造前后變化資料來源：克而瑞租售，2009（（2009-2014年（2014-2018年）（2018年至今）三個主要階段，經(jīng)過不斷的摸索后現(xiàn)已發(fā)展形成較為完善的城市更新體系，其中經(jīng)驗可供借鑒。我們了東莞幾個不同位置城中村的拆遷補償指標情況，其中水澗頭村為東莞CBD中唯一城中村，火煉樹社區(qū)位于東莞市中心國貿(mào)商圈，碧湖片區(qū)項目則位于東莞市東南部，距離市中心較遠。三個項目分別位于東莞市的核心商區(qū)和非核心地帶，位置雖不同但均采取拆除重建類模式，拆遷補償方面主要以物業(yè)和貨幣補償為主，所需資金量相對較高。表4：東莞部分城中村項目基本情況及補償標準水澗頭村項目 火煉樹社區(qū)項目 碧湖片區(qū)項目水澗頭村項目 火煉樹社區(qū)項目 碧湖片區(qū)項目項目基本情況

水澗頭村共有四個村民小組，土地面積約火煉樹舊改項目占地面積約32.91萬平項目位于塘瀝村碧湖片區(qū)鳳深大道旁，現(xiàn)24.8686間1627.880棟間.9.71733026.741400

居住計容建面約63.75萬平方米，規(guī)劃總計容建面約90.49萬平方米。物業(yè)補償

置換要求綜合置換標準

44366層以上補償寫字樓。1:1 1:1 ≤3層，1:0.94＞3.5層面積，3000元/㎡；未做置換的未做產(chǎn)權置換的可置換主體建筑面積，未做置換的置換面積，15000元/㎡（5/6貨幣補償 標準

置換面積，15000元/㎡

13000元/㎡

層按8000元/㎡）資料來源：東莞開啟城市更新，羊城晚報，四、房票安置及實施城市195京、合肥、青島、哈爾濱，其中以鄭州和南京方案最為詳細。城市 房票安置 具體實施辦法表5：超大特大城市房票安置政策城市 房票安置 具體實施辦法北京 無上海 無深圳 無重慶 無廣州 無

827成都 長期執(zhí)行 在房稍高額現(xiàn)最低額和（最金額可能現(xiàn)金個方中選。天津 無武漢 無杭州 無東莞 無西安 無32022620鄭州（》

女入學手續(xù)。12城市 房票安置 具體實施辦法城市 房票安置 具體實施辦法202397南京2025414日。

1）＝2）1290%4）濟南 無。2022合肥一級政策。

房票有效期12月，區(qū)內(nèi)購買。沈陽 無青島 2023年6月1日宣布試房票度。長沙 無2023年2月6日哈爾濱發(fā)布《關于進一步促哈爾濱 進哈爾市房產(chǎn)市平穩(wěn)康展的若干推動城更新取“票”置償方式。措施的通知》資料來源：各地政府網(wǎng)站，各地房產(chǎn)協(xié)會，中房網(wǎng)，搜狐網(wǎng)，五、投資建議和受益公司我們判斷城中村改造后續(xù)將以拆除重建和統(tǒng)租方式結合進行，我們認為三類公司會明顯受益：1、具備低資金成本和城中村改造和持有物業(yè)運營經(jīng)驗的全國型央國企。這類公司由于資金成本低能夠承受位置核心城中村拆除重建的長期資金沉淀，同時具備城中村改造和持有物業(yè)運營經(jīng)驗，因此在承接核心位置城中村改造上有天然壁壘及優(yōu)勢，建議關注華潤置地。2、具備地方資源的地方國企。此類公司由于為地方國企或國資委持股，本地資源較為豐富，對當?shù)厥袌龅睦斫夂痛迕癫疬w談判具備一定的相對優(yōu)勢。按照19個城市自建房戶數(shù)和地方國資類開發(fā)商持股比例，我們建議重點關注越秀地產(chǎn)、深圳控股、天健集團、天地源、合肥城建。3、具有租賃公寓類資產(chǎn)運營能力的公司。弱資金投入下的統(tǒng)租模式將會需要有專業(yè)能力的公寓運營公司作為專業(yè)方進行改造和長期管理，兼具租賃業(yè)務管理能力和客源獲取能力的中介公司會受益，推薦貝殼，建議關注我愛我家。表6：主要地方國企開發(fā)商持股比例股票代碼公司名稱實際控制人實控人類型穿透持股比例所屬地方002208.SZ合肥城建合肥市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委59.35%安徽省合肥市600376.SH首開股份北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委52.65%北京市股票代碼公司名稱實際控制人實控人類型穿透持股比例所屬地方600658.SH電子城北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委45.49%北京市600683.SH京投發(fā)展北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委40.00%北京市600791.SH京能置業(yè)北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委45.26%北京市601588.SH北辰實業(yè)北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委34.48%北京市0588.HK北京北辰實業(yè)股份北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委35.82%北京市600159.SH大龍地產(chǎn)北京市順義區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委47.70%北京市順義區(qū)600266.SH城建發(fā)展北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委41.86%北京市順義區(qū)600463.SH空港股份北京市順義區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委49.32%北京市順義區(qū)600743.SH華遠地產(chǎn)北京市西城區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委46.40%北京市西城區(qū)000402.SZ金融街北京市西城區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委31.14%北京市西城區(qū)000797.SZ中國武夷福建省國有資產(chǎn)管理委員會地方國資委54.89%福建省1908.HK建發(fā)國際集團廈門建發(fā)集團有限公司地方國有企業(yè)55.99%福建省廈門市0123.HK越秀地產(chǎn)廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委63.23%廣東省廣州市600684.SH珠江股份廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委32.06%廣東省廣州市000006.SZ深振業(yè)A深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委36.99%廣東省深圳市000011.SZ深物業(yè)A深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委50.57%廣東省深圳市000014.SZ沙河股份深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委34.02%廣東省深圳市000029.SZ深深房A深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委62.13%廣東省深圳市000090.SZ天健集團深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委39.57%廣東省深圳市600383.SH金地集團深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局地方國資委7.79%廣東省深圳市000002.SZ萬科A深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委27.18%廣東省深圳市0604.HK深圳控股深業(yè)集團有限公司地方國有企業(yè)62.33%廣東省深圳市2202.HK萬科企業(yè)深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委27.18%廣東省深圳市0152.HK深圳國際深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委44.35%廣東省深圳市002314.SZ南山控股中國南山開發(fā)(集團)股份有限公司地方國有企業(yè)68.44%廣東省深圳市600185.SH格力地產(chǎn)珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委44.95%廣東省珠海市600325.SH華發(fā)股份珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委27.76%廣東省珠海市600515.SH海南機場海南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委22.06%海南省000886.SZ海南高速海南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委25.93%海南省600716.SH鳳凰股份江蘇省人民政府地方政府52.44%江蘇省600510.SH黑牡丹常州市新北區(qū)人民政府地方政府53.33%江蘇省常州市新北區(qū)600064.SH南京高科南京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委34.74%江蘇省南京市600533.SH棲霞建設南京棲霞國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司地方國有企業(yè)17.00%江蘇省南京市601512.SH中新集團蘇州工業(yè)園區(qū)國有資本投資運營控股有限公司地方國有企業(yè)13.25%江蘇省蘇州市600736.SH蘇州高新蘇州市虎丘區(qū)人民政府地方政府39.41%江蘇省蘇州市虎丘區(qū)600665.SH天地源西安高新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委57.52%陜西省西安市高新區(qū)600639.SH浦東金橋上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會,上海市浦東新區(qū)國有資地方國資委49.37%上海市產(chǎn)監(jiān)督管理委員會600649.SH城投控股上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委46.46%上海市600675.SH中華企業(yè)上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委67.03%上海市600708.SH光明地產(chǎn)上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委52.39%上海市600748.SH上實發(fā)展上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委38.21%上海市600848.SH上海臨港上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委44.77%上海市股票代碼公司名稱實際控制人實控人類型穿透持股比例所屬地方600606.SH綠地控股上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委46.37%上海市0337.HK綠地香港綠地控股集團有限公司地方國有企業(yè)22.59%上海市0363.HK上海實業(yè)控股上海實業(yè)(集團)有限公司地方國有企業(yè)47.77%上海市600692.SH亞通股份上海市崇明區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委32.51%上海市崇明區(qū)600604.SH市北高新上海市靜安區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委37.88%上海市靜安區(qū)600773.SH西藏城投上海市靜安區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委47.78%上海市靜安區(qū)600648.SH外高橋上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委53.64%上海市浦東新區(qū)600663.SH陸家嘴上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委63.47%上海市浦東新區(qū)600895.SH張江高科上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委50.75%上海市浦東新區(qū)000558.SZ萊茵體育成都市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委29.90%四川省成都市600082.SH海泰發(fā)展天津市人民政府地方政府29.20%天津市600322.SH天房發(fā)展天津市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委26.28%天津市000897.SZ津濱發(fā)展天津市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委6.28%天津市000965.SZ天保基建天津港保稅區(qū)國有資產(chǎn)管理局地方國資委51.45%天津市天津港保稅區(qū)600239.SH云南城投云南省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委20.26%云南省000909.SZST數(shù)源杭州市人民政府地方政府39.16%浙江省杭州市000514.SZ渝開發(fā)重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會地方國資委63.19%重慶市資料來源：iFinD，（注：數(shù)據(jù)截至2023年8月17日）表7：主要公司財務指標對比營業(yè)收入億元) 歸母凈利潤億元) 毛利率 歸母凈利率202120222023H1202120222023H1202120222023H1202120222023H1華潤置地2121.12070.6729.7324.0280.9137.427.0%26.2%25.7%15.3%13.6%18.8%越秀地產(chǎn)573.8724.2321.035.939.521.821.8%20.5%17.8%6.3%5.5%6.8%深圳控股320.5315.460.6-27.220.9-1.238.8%33.9%34.4%-8.5%6.6%-1.9%天健集團232.7264.6128.019.319.59.319.7%20.4%17.1%8.3%7.4%7.3%天地源69.4105.548.43.83.40.322.7%24.8%11.4%5.4%3.2%0.6%合肥城建75.640.329.88.83.31.728.3%26.7%15.9%11.6%8.3%5.8%資料來源：各公司財報，（注：深圳控股營收及利潤數(shù)據(jù)單位為億港元）表8：主要公司估值水平對比股票代碼公司簡稱最新股價總市值EPS(元/股)PE(倍)(交易貨幣)百萬元交易貨幣) 2023E2024E2025E2023E 2025E1109.HK華潤置地31.92274.77 4.264.695.267.00 6.355.660123.HK越秀地產(chǎn)9.26372.75 1.101.251.437.90 6.896.030604.HK深圳控股1.280.40--3.01 --000090.SZ天健集團6.261.121.191.295.58 5.244.87600665.SH天地源4.0434.91 0.590.710.816.85 5.664.97002208.SZ合肥城建6.753.82 ---- --資料來源：iFinD，（注：收盤價截至2023年9月21日，港元兌人民幣匯率參考1HKD=0.9340CNY，EPS預測參考iFinD一致預期）5.1華潤置地：全國性央企龍頭，相對優(yōu)勢明顯85要素型業(yè)務有機聯(lián)動的“3+1”一體化業(yè)務組合模式。截至2022年末，華潤集團通過CRH(Land)Limited和CommotraCompanyLimited59.55%100%圖9：華潤置地股權結構資料來源：iFinD，公司財報，（注：截至2022年年報數(shù)據(jù)）2021202230134.6%（根20223；221170240.6%79709722H10，202212pct。820H13.56%20220.19pct）85%2023H190%；2023H193%。此外，公司舊改項目經(jīng)驗豐富（如深圳大沖城中村改造項目，大型城市更新/圖10：華潤置地簽約銷售額情況 圖華潤置地拿地情況0

銷售額(億元) 同比 一二線比2018 2019 2020 2021 2022

100%80%60%40%20%0%-20%

0

新增土儲積(萬平) 同比 拿地強度120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2018 2019 2020 2021 20222023H1資料來源：公司財報，公司官網(wǎng)， 資料來源：公司財報，平均融資成本圖12：華潤置地新增貨值結構（2023H1） 圖13：華潤置地平均融資成本變化平均融資成本一線 二線 三

7%44%7%44%

平均融資成本平均融資成本2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：公司官網(wǎng)， 資料來源：公司官網(wǎng)，5.2越秀地產(chǎn)：立足灣區(qū)走向全國，優(yōu)勢賦能韌性十足1+42022年39.78%19.9%89.1%圖14：越秀地產(chǎn)股權結構資料來源：iFinD，公司財報，（注：截至2022年年報數(shù)據(jù)）2021202212508.6%47.7%；2023H183671.0%55.2%。2023+202222123.6%，2019-2022CAGR63.2%；2023H118553.3%。圖15：越秀地產(chǎn)合同銷售額情況 圖16：越秀地產(chǎn)TOD項目銷售額及增速其他區(qū)域(億) 大灣區(qū)(億元)0

合同銷額同比 大灣區(qū)比2018 2019 2020 2021 2022

80%70%60%50%40%30%20%10%0%

0

TOD項目銷售額(億元) 同比2019 2020 2021 2022

250%200%150%100%50%0%-50%資料來源：公司財報， 資料來源：公司財報，5.3深圳控股：深耕深圳及灣區(qū)，專注高能級城市2022（）62.33%100%圖17：深圳控股股權結構資料來源：iFinD，公司財報，（注：截至2022年年報數(shù)據(jù)）銷售頗具韌性，已完成2023年銷售目標。2022年行1920.6%14864%20213222722.0%公2023615%1%圖18：深圳控股銷售額及增速 圖19：深圳控股拿地情況0

銷售額(億元) 同比2018 2019 2020 2021 2022

250%200%150%100%50%0%-50%

0

新增土儲面積(萬平方米)2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來源：公司財報， 資料來源：公司財報，圖20：深圳控股土儲區(qū)域分布19%15%19%15%長三角65%

二線省會城市其他城市資料來源：公司2023年中期業(yè)績公告，（注：截至2023年6月30