商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（四篇）

第11頁共11頁商業(yè)地產(chǎn)?策劃方案?一、項?目營銷總?體策略?營銷總體?策略是仔?細(xì)分析、?科學(xué)劃分?并準(zhǔn)確切?入目標(biāo)市?場，通過?全方位地?運(yùn)用營銷?策略，限?度提升項?目的附加?價值，獲?取項目的?利潤，并?全面樹立?和提升企?業(yè)形象及?項目形象?。概括本?項目的營?銷總體策?略，可以?簡述為“?五個一”?，即樹立?一個新銳?概念、倡?導(dǎo)一個財?富理念、?提煉一個?鮮明主題?、啟動一?個前衛(wèi)市?場、醞釀?一場熱銷?風(fēng)暴。?二、項目?營銷目標(biāo)?方針根?據(jù)本項目?“五個一?”的總體?營銷策略?，擬訂本?項目的營?銷目標(biāo)方?針如下，?作為本項?目營銷工?作綱領(lǐng)的?完善和充?實(shí)。1?.樹立一?個新銳概?念：休閑?式購物商?業(yè)。2?.倡導(dǎo)一?個財富理?念：創(chuàng)投?性商業(yè)、?休閑式購?物、穩(wěn)定?性回報。?3.提?煉一個鮮?明主題：?產(chǎn)權(quán)式商?鋪、休閑?式商業(yè)。?4.啟?動一個前?衛(wèi)市場：?崇尚“創(chuàng)?投性商業(yè)?、休閑式?購物”，?摒棄傳統(tǒng)?商業(yè)的純?購物環(huán)境?壓抑與約?束，主要?面向年輕?新銳、有?自己個性?的消費(fèi)群?體，讓其?體驗(yàn)到休?閑模式的?商業(yè)環(huán)境?，購物主?題明確。?5.醞?釀一場熱?銷風(fēng)暴：?本項目將?傳統(tǒng)商業(yè)?行為上升?為現(xiàn)代全?新的休閑?商業(yè)，力?爭推動商?業(yè)房地產(chǎn)?市場開發(fā)?的全新變?革，避開?傳統(tǒng)商業(yè)?的競爭，?在一個全?新市場里?掀起一場?熱銷風(fēng)暴?。三、?銷售目標(biāo)?及目標(biāo)分?解1.?銷售(招?商)目標(biāo)?2.銷?售目標(biāo)分?解四、?營銷階段?計劃根?據(jù)項目的?定位及施?工進(jìn)度計?劃，將營?銷工作分?為四個階?段，各階?段工作重?點(diǎn)如表_?___所?示。五?、項目銷?售時機(jī)及?價格為?了更好地?在后續(xù)營?銷過程中?充分體現(xiàn)?總體營銷?策略和達(dá)?成目標(biāo)方?針的實(shí)現(xiàn)?，綜合項?目要素資?源和營銷?推廣傳播?要素，結(jié)?合項目定?位，確定?以下銷售?時機(jī)及價?格。(?一)項目?入市時機(jī)?及姿態(tài)?2、入市?姿態(tài)：以?全市乃至?西北地區(qū)?“財富地?產(chǎn)、休閑?購物”形?象登場，?開創(chuàng)全新?休閑商業(yè)?投資經(jīng)營?理念。?(二)價?格定位及?價格策略?1、價?格定位的?原則：采?用比價法?和綜合平?衡法。?2、價格?定位：整?個商業(yè)項?目的銷售?均價為3?____?元/平方?米，其中?起價為3?____?元/平方?米，價為?4___?_元/平?方米。?3、價格?策略：采?取“低開?高走”型?平價策略?，開盤后?半年作為?第一階段?的價格調(diào)?整(略升?)，均價?為___?_元/m?2，尾盤?銷售變相?略降。?六、宣傳?策略及媒?介組合?(一)宣?傳策略主?題1、?個性特色?：“__?__商業(yè)?城財富地?產(chǎn)投資商?業(yè)”是我?市首家也?是一家將?商業(yè)開發(fā)?從“建造?建筑產(chǎn)品?”上升到?“營造全?新休閑購?物方式”?，倡導(dǎo)“?投資財富?地產(chǎn)、獲?取穩(wěn)定回?報”的投?資理念。?2、區(qū)?位交通：?本項目地?處___?_廣場旁?，地段，?高尚居住?區(qū)地標(biāo)建?筑，交通?便捷，是?北部區(qū)域?首選的理?想商業(yè)地?產(chǎn)投資環(huán)?境。3?、增值潛?力：處于?政府規(guī)劃?重點(diǎn)發(fā)展?區(qū)域的核?心區(qū)域，?發(fā)展前景?好，購置?成本低，?升值潛力?大，是投?資置業(yè)的?首選。?(二)宣?傳媒介組?合1、?開盤前期?：主要以?軟性新聞?及廣告進(jìn)?行全新“?財富投資?，穩(wěn)定回?報”理念?的深度挖?掘，媒體?主要以報?紙為主，?電視為輔?。2、?開盤后的?強(qiáng)勢推廣?期：即項?目營銷推?廣的重要?時期，宣?傳媒介以?“報紙、?電視、戶?外廣告牌?三位一體?”為主，?配以相關(guān)?雜志、直?郵廣告等?形式。?3、開盤?后的形象?展示期：?為了展示?形象，以?軟性深入?挖掘?yàn)橹?，媒介選?擇主要是?電視和報?紙，重點(diǎn)?輔以論壇?公關(guān)、促?銷活動、?項目招商?說明會等?形式。?商業(yè)地產(chǎn)?策劃方案?（二）?活動目的?:1、?鑒于目前?宏觀調(diào)控?政策的影?響，已認(rèn)?籌客戶及?時的選房?開盤，將?意向客戶?轉(zhuǎn)變成購?房客戶，?及時回籠?銷售資金?是我們目?前重要的?工作。?2、通過?本次開盤?活動盛大?宣傳，為?二期后續(xù)?銷售吸引?一定的人?氣活動?背景：?認(rèn)籌時間?:___?_月__?__日-?____?月日認(rèn)籌?數(shù)量:_?___組?活動地?點(diǎn)：鑫?隆名居銷?售大廳?活動時間?：__?__年_?___月?日上午_?___點(diǎn)?____?分活動?形式：?1.邀請?輝縣市政?府或區(qū)政?府相關(guān)領(lǐng)?導(dǎo)(條件?不允許，?可開發(fā)商?領(lǐng)導(dǎo)代替?)進(jìn)行開?盤盛典剪?彩儀式。?2.通?過舞臺表?演吸引人?氣，可邀?請輝縣市?知名演藝?樂隊進(jìn)行?表演3?.邀請輝?縣市市老?年軍樂隊?或鼓舞隊?表演來助?陣。4?.邀請已?認(rèn)籌客戶?現(xiàn)場參與?開盤選房?活動來調(diào)?動潛在客?戶的積極?性。5?.已定房?客戶領(lǐng)取?獎品提升?客戶對樓?盤的美譽(yù)?度舞臺?布置：?舞臺尺寸?建議__?__米_?___7?大小，結(jié)?構(gòu)輕鋼為?主，高度?30-5?0厘米之?間，調(diào)動?現(xiàn)場觀眾?的互動性?和參與性?，舞臺背?景以紅色?為主，熱?烈奔放，?更具視覺?沖擊力，?地面鋪設(shè)?紅色地毯?，音響及?話筒由演?繹樂隊自?備。舞臺?表演以歌?曲，舞蹈?，魔術(shù)為?主導(dǎo)內(nèi)容?，中間穿?插項目的?介紹，抽?獎，有獎?問答等環(huán)?節(jié)。軍?樂隊或鑼?鼓隊布置?：統(tǒng)一紅?色服裝，?樂器自備?，位置根?據(jù)現(xiàn)場安?排在舞臺?左右，人?數(shù)最少_?___人?以上，有?專人負(fù)責(zé)?，根據(jù)現(xiàn)?場活動時?間安排。?門口布?置:1?、將售樓?部兩側(cè)距?售樓部_?___米?范圍內(nèi)插?上彩色旗?幟來增加?喜慶和導(dǎo)?視作用。?2、售?樓部后樓?體以及對?面樓體上?置20_?___米?噴繪(內(nèi)?容見后)?____?塊，內(nèi)容?以開盤文?字為主。?3、售?樓部門口?安置兩個?金象(寓?意吉祥，?美好，發(fā)?財)，兩?金象之間?為___?_米尺寸?拱門，上?置條幅(?內(nèi)容見后?)升空禮?炮，旋風(fēng)?彩帶，如?果條件允?許在售樓?部前安全?位置安放?，數(shù)量為?6或者_(dá)?___個?，在剪彩?儀式進(jìn)行?時從聽覺?和視覺上?達(dá)到更好?的效果。?4、售?樓部外斜?拉條幅，?根據(jù)售樓?部外觀的?布置，在?確定條幅?的數(shù)量?5、盆景?：從拱門?到售樓部?路鋪設(shè)紅?色地毯，?兩側(cè)擺放?高度為_?___米?以上的盆?景，間隔?30-5?0為宜，?可采用租?賃方式。?售樓部?內(nèi)部包裝?：售樓?部內(nèi)部頂?部以吊旗?和氣球從?視覺上來?渲染開盤?氣氛，案?場設(shè)置開?盤流程展?架，認(rèn)購?須知來引?導(dǎo)客戶，?案場音響?釋放激昂?樂曲從聽?覺上烘托?緊張氛圍?，引起客?戶的購買?沖動。布?置抽獎區(qū)?，放置抽?獎道具和?獎品激發(fā)?參與欲望?。售樓?部內(nèi)具體?劃分區(qū)域?：客戶?等候區(qū)-?-客戶選?房區(qū)--?客戶簽約?區(qū)--獎?品區(qū)1?、客戶等?候區(qū)準(zhǔn)備?充足的座?位擺放，?便于客戶?休息，鑒?于天氣炎?熱每個座?位配備瓶?裝水，如?中午還有?選房客戶?應(yīng)提前準(zhǔn)?備相應(yīng)食?品以體現(xiàn)?人性化服?務(wù)。在休?息區(qū)擺放?展架將選?房須知和?認(rèn)購提示?等重要信?息公示?2、客戶?選房區(qū)應(yīng)?跟休息區(qū)?隔開，根?據(jù)案場可?用綠色盆?景將沙盤?區(qū)域與大?廳隔開，?作為選房?區(qū)域3?、客戶簽?約區(qū)設(shè)置?在財務(wù)辦?公室前區(qū)?域，簽約?和財務(wù)收?款為一體?4、獎?品區(qū)設(shè)置?在簽約后?邊門口處?。商業(yè)?地產(chǎn)策劃?方案（三?）一、?商業(yè)地產(chǎn)?分類(?一)、按?存在形式?分商業(yè)?地產(chǎn)可分?為：大型?綜合購物?中心、商?業(yè)街、獨(dú)?立商廈、?批發(fā)零售?市場、連?鎖店、社?區(qū)商業(yè)設(shè)?施、物流?園區(qū)、配?送中心、?賓館酒店?及餐飲娛?樂項目、?旅游觀光?景點(diǎn)、文?化服務(wù)經(jīng)?營設(shè)施、?體育經(jīng)營?設(shè)施、公?用(設(shè)施?轉(zhuǎn)化)經(jīng)?營設(shè)施等?。(二?)、按產(chǎn)?權(quán)形式分?1、虛?擬產(chǎn)權(quán)商?鋪虛擬?產(chǎn)權(quán)式商?鋪的產(chǎn)生?和返租模?式的出現(xiàn)?其實(shí)是發(fā)?展商為了?解決大賣?場面積消?化的難題?，購買者?擁有一定?面積的產(chǎn)?權(quán)，但具?體商鋪位?置一般不?明確。在?此條件下?套現(xiàn)是第?一位的，?只能以市?場需要做?策略性引?導(dǎo)，運(yùn)用?返租方式?是有效的?。(此種?形式在北?京、上海?、成都等?城市已禁?止使用，?深圳還有?部分存在?)2、?獨(dú)立產(chǎn)權(quán)?商鋪獨(dú)?立產(chǎn)權(quán)式?商鋪擁有?一個獨(dú)立?的商鋪空?間，注重?項目入市?后的經(jīng)營?狀況和物?業(yè)升值，?開發(fā)商一?般采用應(yīng)?將部分賣?場保留，?該類型的?商鋪需要?依靠一定?規(guī)模的產(chǎn)?業(yè)基礎(chǔ)和?較為成熟?的物流環(huán)?境，在此?基礎(chǔ)上，?對所經(jīng)營?的業(yè)態(tài)業(yè)?種以及經(jīng)?營環(huán)境，?經(jīng)營檔次?進(jìn)行升級?，從軟硬?環(huán)境兩方?面入手，?提高項目?的市場認(rèn)?知度，從?而提升項?目的商業(yè)?價值和發(fā)?展前景，?吸引投資?者與經(jīng)營?者共同的?投資熱情?。二、?商業(yè)地產(chǎn)?宏觀情況?(一)?、商業(yè)地?產(chǎn)需求量?增加隨?著中國經(jīng)?濟(jì)的持續(xù)?發(fā)展，人?們消費(fèi)水?平的不斷?提高，以?及國內(nèi)商?業(yè)、零售?業(yè)___?_年__?__月_?___日?徹底對外?開放，中?國商業(yè)市?場正在吸?引著越來?越多國際?商家的關(guān)?注，尋找?適合商家?發(fā)展的商?業(yè)地產(chǎn)項?目，成為?眾多國內(nèi)?外商家擴(kuò)?張規(guī)模、?占領(lǐng)市場?的基礎(chǔ)。?____?年，商鋪?的需求將?會有大幅?增加，同?時商家對?商業(yè)物業(yè)?的選擇標(biāo)?準(zhǔn)將更為?嚴(yán)格，物?業(yè)結(jié)構(gòu)適?用性好、?位置優(yōu)越?的項目將?成為追捧?對象。?(二)、?運(yùn)營模式?將回歸理?性由政?府推動的?會展中心?、城市廣?場、步行?街這類形?象工程，?以及一些?開發(fā)商盲?目興建的?購物中心?、批發(fā)市?場等問題?逐步暴露?出來，一?些不符合?城市商業(yè)?規(guī)劃、不?符合商業(yè)?地產(chǎn)運(yùn)作?規(guī)律的項?目將風(fēng)險?凸現(xiàn)，中?小投資者?投訴可能?成為一個?新熱點(diǎn)。?所以今后?的商業(yè)地?產(chǎn)開發(fā)上?將更多地?涉及到商?業(yè)地產(chǎn)的?后期經(jīng)營?管理上，?單搞開發(fā)?的地廠商?今后的競?爭力將會?越來越弱??；蛘哒f?是市場上?需要專業(yè)?的商業(yè)地?產(chǎn)代理公?司，以及?專業(yè)的商?業(yè)管理公?司。(?三)、商?鋪開發(fā)尚?待繼續(xù)探?索上世?紀(jì)___?_年代后?期開始，?商鋪投資?逐漸成為?國內(nèi)房地?產(chǎn)的投資?熱點(diǎn)，業(yè)?內(nèi)還有人?稱___?_年是“?商鋪年”?。通過高?價出售商?鋪，開發(fā)?商既可以?迅速回收?資金，同?時也將項?目的經(jīng)營?風(fēng)險分散?轉(zhuǎn)移到了?中小投資?者身上。?但一度深?受青睞的?產(chǎn)權(quán)商鋪?，也使得?不少開發(fā)?商深陷于?項目經(jīng)營?不盡如人?意的苦惱?中。商?業(yè)地產(chǎn)策?劃方案（?四）和?融優(yōu)山美?地”歷經(jīng)?____?年磨礪，?終于以臨?人之勢傲?視于鎮(zhèn)江?市民眼前?。高尚的?人文社區(qū)?、倡導(dǎo)生?態(tài)的和諧?環(huán)境在優(yōu)?山美地中?盡情體現(xiàn)??！昂腿?優(yōu)山美地?”在近幾?年的市場?推廣及系?列銷售活?動中，在?經(jīng)歷市場?的洗禮、?客戶的檢?閱后，逐?漸取得了?全市人民?的信賴，?同時凝聚?了一批真?誠的擁簇?者，也吸?引了廣泛?的潛在客?戶群體。?序___?_年火紅?的一年已?經(jīng)結(jié)束，?____?年正展開?嶄新的翅?膀，開啟?了新的里?程。為答?謝所有厚?愛“優(yōu)山?美地”的?人們，以?及所有期?待“優(yōu)山?美地”的?未來更好?的人們，?鎮(zhèn)江和融?房地產(chǎn)開?發(fā)有限公?司將以一?顆真誠的?心去面對?所有人愛?戴和親賴?。第一?樂章鬧元?宵主題?第一章節(jié)?活動目的?第二章?節(jié)活動時?間、地點(diǎn)?第三章?節(jié)活動邀?請對象?第二樂章?鬧元宵活?動內(nèi)容?第一章節(jié)?鬧元宵活?動構(gòu)架?第二章節(jié)?歡歡喜喜?鬧元宵甜?甜蜜蜜過?元宵第?三樂章鬧?元宵活動?布置及安?排第四?樂章活動?流程及費(fèi)?用預(yù)算?鬧元宵_?___年?____?月___?_日，農(nóng)?歷正月十?五，俗稱?元宵節(jié)又?稱上燈節(jié)?、小年等?，是華夏?兒女的傳?統(tǒng)佳節(jié)。?國人通常?以娛樂的?形式來祈?禱在新的?一年里擁?有新的開?始好的期?盼。傳統(tǒng)?習(xí)俗主要?有觀燈、?猜燈謎、?耍龍燈、?踩高蹺、?舞獅、劃?旱船、送?燈等等。?傳統(tǒng)食俗?為吃元宵?。第一?章鬧元宵?活動主題?鬧元宵?活動以“?和融優(yōu)山?美地正月?十五鬧元?宵游園會?”為主題?，以“我?為人人、?人人為我?，共創(chuàng)優(yōu)?山美地和?諧社區(qū)”?為宣傳突?破口，邀?請一、二?期業(yè)主、?三期簽約?客戶準(zhǔn)業(yè)?主及眾多?意向性客?戶作為主?要活動主?體。通過?項目現(xiàn)場?，將樓盤?實(shí)景以及?生活品質(zhì)?的優(yōu)越性?，重點(diǎn)向?活動參與?者進(jìn)行展?示，以分?區(qū)域的多?個活動聯(lián)?動開展，?提升活動?的豐富性?及層次感?。第二?章活動目?的圍繞?“鬧元宵?游園”的?系列活動?，在較小?的投入下?，利用活?動的時機(jī)?與目標(biāo)客?戶的口碑?傳頌，進(jìn)?一步培育?潛在客戶?市場，謀?求項目的?銷售達(dá)成?，進(jìn)而達(dá)?到收益增?長。以“?元宵節(jié)游?園會”回?饋客戶，?增進(jìn)與客?戶間的情?感溝通，?讓客戶感?受貴賓禮?遇的同時?，為融洽?未來鄰里?感情構(gòu)建?社區(qū)社交?平臺。?第三章活?動時間及?地點(diǎn)活?動時間_?___年?____?月___?_日(元?宵節(jié))上?午:10?:08—?11:0?8下午:?15:0?8—16?:38活?動地點(diǎn)優(yōu)?山美地樓?盤項目現(xiàn)?場售樓中?心及中心?外圍道路?以及泳池?兩側(cè)為活?動場地，?設(shè)立多個?區(qū)域。?第四章活?動邀請對?象○一?期、二期?業(yè)主代表?○三期?簽約客戶?準(zhǔn)業(yè)主代?表○其?他意向性?客戶○?新聞媒體?記者第?二樂章鬧?元宵活動?內(nèi)容活?動內(nèi)容概?述舉行?一次客戶?聯(lián)誼會，?目的就是?為新老客?戶了解項?目開發(fā)進(jìn)?度，體驗(yàn)?快樂、健?康的社區(qū)?文化，交?流共同關(guān)?心的問題?提供一個?平臺。優(yōu)?山美地項?目通過這?個平臺，?能夠充分?展示項目?的魅力，?使老客戶?產(chǎn)生主人?翁的認(rèn)同?感，增強(qiáng)?自豪感，?并自覺或?不自覺地?傳播項目?價值;增?強(qiáng)意向客?戶的購買?信心，最?終促進(jìn)銷?售量的提?高。整個?活動分為?四大部分?內(nèi)容，即?:自助式?游園逛廟?會活動、?歌舞表演?、抽獎、?交流互動?，這四個?部分相互?穿插，共?同營造社?區(qū)文化，?傳達(dá)項目?信息，加?強(qiáng)信息傳?播密度，?加深客戶?對項目的?了解。我?們要我們?的客戶在?活動現(xiàn)場?體驗(yàn)最豐?富的節(jié)日?旋舞，體?驗(yàn)最熱烈?的節(jié)日熱?情。第?一章活動?總結(jié)構(gòu)?第二章歡?歡喜喜鬧?元宵