桂林房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

第一章市場研究篇一、桂林都市概況1.1、桂林——山水名城●桂林是享譽(yù)國際的出名風(fēng)景游覽都市；●桂林以獨(dú)特的喀斯特地貌和秀美的漓江及其周邊美麗迷人的田園風(fēng)光融為一體；●桂林“山青、水秀、洞奇、石美”，素有“桂林山水甲天下”之美譽(yù)；●桂林屢獲“中國十大魅力都市”、“全球最適宜居住都市”、“山水詩境家園典范”等榮譽(yù)。1.2、桂林——文化古城●桂林歷史上長久為廣西省會(huì)；●桂林市區(qū)內(nèi)有文物古跡552處，各級(jí)文物保護(hù)單位117處，其中國家級(jí)5處、自治區(qū)級(jí)23處、市（縣）級(jí)89處；●桂林市文物古跡豐富，甑皮巖、靖江王陵、李宗仁故居及官邸、八路軍桂林辦事處舊址被國務(wù)院同意為國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位。1.3、桂林的地理位置●桂林北、東北面與湖南省交界，西、西南面與柳州地區(qū)相連，南、東南面與梧州市、賀州市相連，毗鄰廣東省；●桂林市總面積2.78萬平方公里，桂林市城區(qū)面積565平方公里。1.4、桂林的行政區(qū)劃●2003年9月8日，經(jīng)國務(wù)院同意桂林市和桂林地區(qū)合并，組建新的“大桂林”；●大桂林行政區(qū)域轄：秀峰，象山，七星，疊彩，雁山、華僑旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)6個(gè)城區(qū)，以及靈川，興安，全州，臨桂，陽朔，平樂，荔浦，龍勝，永福，恭城，資源，灌陽12個(gè)縣；●行政區(qū)域面積27809平方公里。其中市區(qū)面積565平方公里；現(xiàn)在桂林市總?cè)丝?76萬人，底市區(qū)人口73萬多人。1.5、桂林都市規(guī)劃跳出沿漓江布局的格局，按照分散組團(tuán)的模式，拉開都市框架，拓展都市建成區(qū)面積。——《桂林市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》●主城區(qū)要按照“多中心、分散組團(tuán)式”進(jìn)行布局，嚴(yán)格控制舊城的開發(fā)強(qiáng)度。都市建設(shè)重要是向西發(fā)展，適度發(fā)展東部組團(tuán)，控制向北擴(kuò)大?！裢ㄟ^對都市道路、環(huán)保、供水、商貿(mào)市場、車站、賓館等全方位的規(guī)劃建設(shè)，新的桂林正逐步形成商貿(mào)物流在北、工業(yè)行政在西、高新產(chǎn)業(yè)和文化教育在東、歷史文化旅游居中、南向發(fā)展文化教育和工業(yè)商貿(mào)業(yè)的都市發(fā)展格局?！穸际忻娣e將擴(kuò)大一倍，從“十五”末的500多平方公里（市區(qū)）擴(kuò)展到的1000多平方公里。桂林市區(qū)人口將靠近100萬，比現(xiàn)在增加了近30萬，一種每年接待100萬外國游客的旅游都市，即將成為“百萬人口”都市行列。1.6、桂林商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃桂林市始終以中山路作為都市的重要商業(yè)中心，整體商業(yè)的輻射較窄，對當(dāng)代化國際都市的發(fā)展目的帶來較大的影響。7月，桂林頒布實(shí)施《桂林市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃（－）》。《規(guī)劃》提出：“桂林商業(yè)要以湘黔桂粵經(jīng)濟(jì)帶陸路交通線為軸線，以點(diǎn)串線、以線帶面，以桂林市區(qū)中山路北極廣場至上海路口東西兩大商業(yè)組團(tuán)為全市商業(yè)中心，實(shí)施‘豐’字型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間布局戰(zhàn)略，最后實(shí)現(xiàn)與廣東、湖南的有關(guān)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的協(xié)同性戰(zhàn)略對接。成為湘黔桂粵經(jīng)濟(jì)帶集核型區(qū)域商貿(mào)中心，將來十年，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局形成“雙核五次八極多節(jié)點(diǎn)”的整體發(fā)展格局?！半p核”——兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心“雙核”是指桂林的商業(yè)要成為“雙核”型的都市——即要建設(shè)兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心。一為中山路北極廣場至上海路口兩大商業(yè)組團(tuán)所形成的全市商業(yè)中心，一為城西新城區(qū)(琴潭區(qū)＋西城區(qū))商業(yè)中心?！拔宕巍薄鍌€(gè)商業(yè)副中心“五次”是指城北商業(yè)次中心、城南商業(yè)次中心、城東商業(yè)次中心、北部全州與興安商業(yè)次中心和南部平樂與荔浦商業(yè)次中心。“八極”——八個(gè)商業(yè)發(fā)展極“八個(gè)商業(yè)發(fā)展極”是指陽朔、永福、恭城、資源、龍勝、灌陽、靈川各縣域商貿(mào)中心及雁山鎮(zhèn)商貿(mào)節(jié)點(diǎn)。將以市區(qū)為中心，通過有機(jī)整合桂林市域范疇內(nèi)的商貿(mào)資源，構(gòu)建市區(qū)與7縣及雁山鎮(zhèn)互動(dòng)的商貿(mào)業(yè)發(fā)展格局。二、桂林宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.1、桂林經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得新成就2.1.1、桂林國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展喜人近年桂林GDP增加可謂是芝麻開花節(jié)節(jié)高，GDP為300.83億元，到了已經(jīng)飆升到536.92億元，年均增加率10.9%。更是直突600億元，達(dá)成619億元,同比增加15.3%。GDP的快速增加為房地產(chǎn)投資發(fā)展提供了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2.1.2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勁增加在全國重點(diǎn)扼制固定資產(chǎn)過熱增加的多項(xiàng)調(diào)控政策影響下，全年固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)成了260.87億元，同比增加31.3%，在良好的投資環(huán)境下，投資熱情仍然難以抵擋。上六個(gè)月桂林市固定資產(chǎn)投資完畢125.88億元，同比增加37.4%。其中，城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資完畢106.98億元，同比增加49.0%，比第一季度加緊5個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完畢15.45億元，同比增加6.9%。2.1.3、旅游業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展從旅游接待人數(shù)看，近三年來，國外游客分別占接待游客總量7%、8%、9%，呈小幅穩(wěn)步增加態(tài)勢。以來，桂林人均接待外國游客量居全國第一，突顯國際旅游名城地位。在國外游客來源方面，接待外國游客110.62萬人，其中東盟十國游客15.46萬人、港澳游客8.53萬人、臺(tái)灣游客34.44萬人、其它國家60.71萬人，同比漲幅分別為-3.3%、13.7%、1.2%、15.2%。上六個(gè)月接待旅游總?cè)藬?shù)672.96萬人次，同比增加11.35%。其中：國內(nèi)游客613.26萬人次，同比增加10.93%;入境旅游者59.70萬人次，同比增加15.83%。上六個(gè)月全市完畢旅游總收入358699萬元，比去年同期增加23.92%，完畢年計(jì)劃的44.34%。其中：國內(nèi)旅游收入236311萬元，同比增加21.72%；入境旅游收入122388萬元，同比增加28.41%。

上六個(gè)月旅游呈現(xiàn)高開高走發(fā)展態(tài)勢，旅游接待人數(shù)和旅游收入均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增加,旅游總收入的增幅比旅游總?cè)藬?shù)增幅高出12.57個(gè)百分點(diǎn)，旅游經(jīng)濟(jì)在提高效益方面效果明顯。2.1.4、居民收入持續(xù)增加隨著桂林經(jīng)濟(jì)的良性全方面發(fā)展，居民收入水平也在逐步提高。近三年來，城鄉(xiāng)居民收入更是保持在10%左右的增加幅度。據(jù)統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，桂林市城鄉(xiāng)居民收入10713元，同比增加14%，高出全區(qū)平均水平814元；比南寧市高出520元，比柳州市低289元，處在全區(qū)較高的收入水平。2.2、都市建設(shè)步伐加緊，投資環(huán)境居全國41位“十五”發(fā)展以來，桂林加緊了產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)節(jié)，加緊都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資環(huán)境的改造，加大路網(wǎng)建設(shè)，提高都市投資競爭力。桂林國際會(huì)展中心、桂林體育中心等都市文化配套工程的投入使用，帶動(dòng)了居民的居住質(zhì)量提高。而運(yùn)用都市環(huán)城水系靚化工程建設(shè)的“兩江四湖”黃金水道，更是極大的提高了桂林的都市形象和旅游名氣。藍(lán)洲灣大橋及萬福路都市快速環(huán)道開通,桂林至梧州高等級(jí)公路的建成，將大大縮短桂林至珠江三角洲和港澳地區(qū)的距離，加緊桂林大都市發(fā)展步伐。日前，世界銀行和國家信息中心公布的中國120個(gè)都市投資環(huán)境的評價(jià)報(bào)告中，桂林都市投資環(huán)境排名第41位，在廣西三個(gè)入選都市中排名最高，南寧和柳州分居第50位和第94位。排名桂林之后的尚有成都、福州、南京等大中都市。在底舉辦的中國都市論壇“中國都市生活質(zhì)量排行榜”中，桂林市排名全國第12名，再次顯示出了桂林居住環(huán)境和投資環(huán)境的魅力。2.3、桂林房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2.3.1、桂林房地產(chǎn)健康快速發(fā)展（1）、房地產(chǎn)投資平穩(wěn)健康,增幅減緩：以來，隨著大都市發(fā)展的規(guī)劃，桂林房地產(chǎn)投資進(jìn)入了飛速發(fā)展的黃金時(shí)期，房地產(chǎn)投資增幅始終保持在20%以上的增加幅度。在多項(xiàng)宏觀政策打壓房地產(chǎn)投資過熱的影響下,全年投資增幅有所下降,同比增加14.4%,比漲幅躍了14個(gè)百分點(diǎn)。上六個(gè)月投資總額為27.03億元，累計(jì)同比增加34.6%。（2）、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積小有回落在市場需求的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)公司投資開發(fā)熱情高漲，開發(fā)施工面積也呈現(xiàn)了飛躍式發(fā)展。，在國家宏觀政策的影響下，開發(fā)商開始放緩了開發(fā)的節(jié)奏，全年開發(fā)施工面積比略有下降，不再片面追求數(shù)量而轉(zhuǎn)而開始向品質(zhì)看齊。上六個(gè)月商品房施工面積累計(jì)為819.47萬平米，同比增加32.6%；2.3.2、市場供求兩旺，房屋銷售價(jià)格穩(wěn)步增加（1）、銷售面積平穩(wěn)增加：近年來，房地產(chǎn)市場銷售旺盛，銷售面積保持在18-22%的增加幅度。全市房屋銷售面積達(dá)202萬平方米，約占廣西全區(qū)銷售總量的20%，成為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)投資、銷售較為旺盛的都市之一。上六個(gè)月商品房銷售面積為86.01萬平方米，累計(jì)同比增加15.9%。（2）、銷售價(jià)格漲幅低于全國平均水平由于政策影響較大,整體漲幅趨緩,全年平均漲幅3.7%，低于全國70個(gè)大中都市5-8%的平均水平。隨著桂林房地產(chǎn)開發(fā)重心向城鄉(xiāng)偏移，房屋整體銷售均價(jià)也受城郊低價(jià)房的拉低，近年房屋銷售價(jià)格整體漲幅將趨于緩慢。2.4、桂林土地市場分析據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，、桂林招拍掛成交土地20宗（不含八里街），成交面積達(dá)成1865.52畝，交易額達(dá)成15.139億元。2.4.1成交單宗土地面積分析從近兩年成交單宗地塊面積分析，共有6宗地處在50畝下列，50-100畝和100畝以上分別為2宗。則有6宗地處在100畝以上，50-100畝為1宗，50畝下列3宗。即使前兩年成交宗地?cái)?shù)量相似，但單宗地塊面積差別較大，使得成交土地面積比增加了30%，而其中的琴潭蓮花園地塊、鋼廠地塊、化工廠地塊均為已經(jīng)開始上市出讓，成交。2.4.2土地成交價(jià)格分析從兩年成交土地均價(jià)對比，成交土地均價(jià)及各城區(qū)成交均價(jià)都高于。因素重要為成交土地在地段、面積及技術(shù)指標(biāo)上優(yōu)于。成交的幾宗大地塊均處在城郊結(jié)合部，拉低了整體成交價(jià)格。相對于全國近兩年土地成交83-89萬元/畝的均價(jià)，桂林地價(jià)基本處在全國中檔水平。從各城區(qū)成交價(jià)格分析，七星區(qū)由于含有著較好的居住及人文環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)活躍，土地價(jià)格最高。會(huì)展中心區(qū)域地塊成交價(jià)格達(dá)成250-300萬元/畝。在成交樓面地價(jià)方面：處在城郊瓦窯地塊成交價(jià)約在360元-500元/㎡，市中心地塊為750元-1100元/㎡，而擁有地段及自然景觀優(yōu)勢的地塊則達(dá)成1600元/㎡。地段、環(huán)境、自然景觀在影響著住宅價(jià)格的同時(shí)，也支撐著土地價(jià)格的上漲。2.4.3成交土地分布狀況從近兩年成交的土地分布看，象山區(qū)成交9宗地塊，成交面積713畝，占成交總面積的38%，成交地塊大多處在上海路沿側(cè)及瓦窯片區(qū)。高新七星區(qū)雖也有6宗地塊成交，但由于宗地面積均較小，故占總量比例不大，成交地塊重要集中在體育中心區(qū)域。能夠預(yù)見，將來兩到三年內(nèi)，象山區(qū)和七星區(qū)的房地產(chǎn)市場將處在白熱化的競爭狀態(tài)。雁山區(qū)成交的桂陽公路收費(fèi)站側(cè)宗地面積達(dá)309畝，也將拉開了雁山新區(qū)建設(shè)的步伐。2.4.4成交土地開發(fā)進(jìn)度-成交地塊現(xiàn)在開發(fā)不到30%，成交地塊基本尚未開工。開發(fā)商雖沒有囤積土地的意向，但國家房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，仍使得不少開發(fā)商放緩了投資速度。從地塊可建成建筑面積推算，將來兩年內(nèi)將有200多萬㎡房屋推向市場，供應(yīng)十分充足。2.4.5購地開發(fā)商來源-招拍掛成交的20宗地其中有7宗為外地開發(fā)商所購得（涉及部分已在桂林成功開發(fā)項(xiàng)目的外籍開發(fā)商）。成交的7宗地中，有5宗均為100畝以上，總成交達(dá)998畝，占兩年土地成交總量的53%。購地的開發(fā)商重要來自廣東、廈門、新疆、南寧、浙江、北京。桂林的山水美景不僅吸引了全國各地的游客，良好的居住環(huán)境和投資環(huán)境，也越來越受到外籍投資者的青睞。小結(jié)：從近兩年成交的土地分布分析，城南、漓東將是將來幾年房地產(chǎn)開發(fā)的最熱區(qū)域。在土地的來源方面，重要以破產(chǎn)（資產(chǎn)重組）公司用地為主，供應(yīng)量仍十分充足，加上原部分超大規(guī)模樓盤可開發(fā)量仍較多，將來幾年內(nèi)桂林房地產(chǎn)住宅的供應(yīng)量仍呈快速增加的態(tài)勢。八里街再次出讓14宗土地，仍將是桂林低價(jià)住宅的重要供貨源。清風(fēng)社區(qū)及貓兒山儲(chǔ)藏的兩千多畝土地，也將分批推出市場，成為將來桂林重要的土地供應(yīng)區(qū)域。2.5、房地產(chǎn)市場預(yù)測2.5.1市場前景仍然看好作為旅游世界名城及全球最適宜人類居住的都市、中國十大魅力都市，桂林在吸引著越來越多的觀光游客的同時(shí)，也吸引了來自全國乃至世界各地的投資、置業(yè)人群。外來人口的涌入將成為桂林將來房地產(chǎn)市場的消費(fèi)群體之一，并推動(dòng)住宅市場的持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)桂林市“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要：到全市生產(chǎn)總值達(dá)成860億元（619億元）；，旅游接待人數(shù)達(dá)成1600萬人次以上，旅游收入實(shí)現(xiàn)100億元以上（接待旅游人數(shù)1337萬，旅游收入68億元）；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年均增加6.5%；市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)成100萬人以上（73萬人）；在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全速增加的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場也將以健康、合理的增加幅度穩(wěn)步的增加。但在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響下，房屋銷售價(jià)格仍將穩(wěn)步增加，但總體漲幅趨于緩和。2.5.2中大戶型產(chǎn)品將受市場關(guān)注從建設(shè)部等十部委有關(guān)《有關(guān)各地區(qū)貫徹貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策狀況的通報(bào)》文獻(xiàn)精神,國家有關(guān)部委將重點(diǎn)檢查各地方房地產(chǎn)政策的貫徹及執(zhí)行狀況。隨著桂林“90平方米下列中小戶型政策”的進(jìn)一步貫徹，將使得大戶型產(chǎn)品市場日漸走俏。2.5.3中檔與中檔偏高價(jià)位物業(yè)仍將是市場主流從近兩年土地供應(yīng)狀況看，由于市中心的土地資源已非常稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)向城郊發(fā)展已成為大勢所趨。近兩年成交的100畝以上的地塊，基本處在城郊。隨著都市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速，桂林都市規(guī)劃的逐步實(shí)施，城南、城西近郊的樓盤價(jià)格預(yù)計(jì)將將會(huì)進(jìn)一步攀升。而在年初已經(jīng)入市的各樓盤，仍將撐起樓市的主角，中檔與中檔偏上價(jià)位物業(yè)開發(fā)仍將是近年樓市的主流。2.5.4小戶型市場缺口大，將來仍十分搶手從市場產(chǎn)品供銷狀況分析，一房下列小戶型占總貨量約12%左右，二房戶型占了約19%，但整體的需求十分旺盛。全年市場推出的二房下列小戶型產(chǎn)品銷售速度均十分快。即使“90/70”政策開始實(shí)施，但由于各開發(fā)商都是在政策實(shí)施之前報(bào)建，故政策對桂林市場的影響不大，現(xiàn)階段小戶型銷售仍十分看好。三、全國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策解析3.1、房地產(chǎn)調(diào)控方向及影響評定政策方向重要政策內(nèi)容調(diào)控手段及影響市場影響程度稅費(fèi)個(gè)人將購置局限性5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。全方面克制投資需求，個(gè)人投資資金撤離房地產(chǎn)市場★★強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅?！锝鹑诙啻握{(diào)各檔次貸款利率打壓投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。限制外資炒房，調(diào)控投資資金渠道克制銀行對房地產(chǎn)信貸及投資熱情，★★★規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理★提高銀行存款準(zhǔn)備金利率提高第二套住宅的首付比例和貸款利率★★★★★★土地土地審批將嚴(yán)格監(jiān)管規(guī)劃土地交易市場規(guī)范地方政府土地交易收益。查處違規(guī)交易行為★★土地嚴(yán)格實(shí)施招拍掛交易★★規(guī)劃土地交易行為★備案查處土地違法違規(guī)案件★供應(yīng)構(gòu)造套型建筑面積90平方米下列住房達(dá)成開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上調(diào)節(jié)供應(yīng)構(gòu)造，倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)型住宅★★★★政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策可謂多管齊下，從稅費(fèi)、金融、土地、供應(yīng)構(gòu)造四大方面對市場需求、銀行、地方政府以及供應(yīng)構(gòu)造進(jìn)行大刀闊斧的整治。而針對地方政府和金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控政策更是占到了全年政策的主導(dǎo)。底，央行將再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。從影響程度看，供應(yīng)構(gòu)造及稅費(fèi)調(diào)控對市場影響最深。3.2、宏觀調(diào)控對桂林房地產(chǎn)市場影響分析從近兩三年桂林市房地產(chǎn)投資及銷售收入走勢分析，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對桂林市房地產(chǎn)市場影響相對較小。特別是“國八條”、“國六條”、四次“銀行加息”等對全國樓市影響巨大的“重磅”政策對桂林市場的影響并不十分明顯，全年的房地產(chǎn)投資及銷售仍保持著穩(wěn)步的增加態(tài)勢，而的整體投資及銷售走勢基本處在之上，闡明了桂林房地產(chǎn)市場仍處在一種上升的發(fā)展階段。作為二線都市，桂林房地產(chǎn)市場起步相對較晚，住宅需求仍以居住為主，以克制投資、規(guī)范市場秩序?yàn)橹鞯恼{(diào)控政策對以居住需求為主導(dǎo)的桂林消費(fèi)市場影響極為有限。而桂林對有關(guān)調(diào)控政策執(zhí)行的相對滯后，也使得市場未出現(xiàn)敏感性的跌宕起伏走勢。從消費(fèi)者的消費(fèi)心理觀察，“國六條”“90平方米下列住宅占比例70%”的政策對消費(fèi)者購房心理產(chǎn)生了較大的影響，自“國六條”出臺(tái)后，三房以上的中大戶型住宅掀起了一陣熱賣潮。消費(fèi)者普遍緊張受政策影響后大戶型住宅供應(yīng)減少而帶來價(jià)格上漲；而部分開發(fā)商也借此契機(jī)，大量推出大戶型住宅以快速通過市場。3.3、房地產(chǎn)政策調(diào)控方向3.3.1土地閘門將越收越緊按照國務(wù)院最新下發(fā)的《有關(guān)規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的告知》規(guī)定，從開始，土地出讓收支將全額納入地方基金預(yù)算管理。土地收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)施徹底的“收支兩條線”。地方政府賣地獲利頗微。根據(jù)國土資源部公布的《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)原則》，全國全部縣市的工業(yè)用地被分成15個(gè)等級(jí)擬定了不同的最低出讓原則，并規(guī)定從2007年1月1日起全部工業(yè)用地出讓擬定價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行最低控制原則。這樣一來，以前某些地方在招商引資中競相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)、低于成本出讓工業(yè)用地的問題有望得到控制。2007年1月17日，國家稅務(wù)總局公布《有關(guān)房地產(chǎn)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問題的告知》，從2月1日起對房地產(chǎn)土地增值稅進(jìn)行清理。告知公布當(dāng)天，地產(chǎn)股股價(jià)大跌，市場反映巨大。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測，清算增值稅致使房價(jià)成本提高，將推動(dòng)房價(jià)上漲。根據(jù)各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的同時(shí)調(diào)查顯示，70%以上的受訪者均認(rèn)同土地清算將使得房價(jià)進(jìn)一步提高。3.3.2銀行信貸“松緊”兩極化在陸續(xù)出臺(tái)的近20項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中，金融政策被視為執(zhí)行到位、效果明顯的典范。“這與入世后金融市場放開、金融體系本身的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)有關(guān)，與人民幣升值預(yù)期下國家金融安全的考慮有關(guān)，也與樓市本身泡沫擠出的政策導(dǎo)向有關(guān)?！睆?006年6月1日起，對購置住房局限性5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其獲得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購置普通住房超出5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購置非普通住房（建筑面積超出144㎡）超出5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購置房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。2007年8月22日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也對應(yīng)調(diào)節(jié)。這是自2004年10月29日央行上調(diào)利率以來的第八次加息，也是自去年以來不到一年時(shí)間內(nèi)的第五次加息。據(jù)測算，20萬元房貸利息支出每月將增加50元。從近年加息的市場動(dòng)態(tài)分析，央行再次加息旨在擠出投資泡沫；而貸款購房者則普遍表達(dá)不滿，怨氣較大；多數(shù)股民則對加息表達(dá)無所謂。2007年9月27日央行、銀監(jiān)會(huì)共同公布告知，規(guī)定嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。告知規(guī)定，對已運(yùn)用貸款購置住房、又申請購置第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。3.3.3督促政策貫徹，“問責(zé)制”確保執(zhí)行2007年1月從9月國家十部門聯(lián)合檢查各地調(diào)控效果，到已經(jīng)開展的專項(xiàng)督查，表明中央政府問責(zé)的“劍鋒”已明確指向“政策執(zhí)行力”。在“齊心合力”貫徹樓市調(diào)控政策問題上，地方政府責(zé)無旁貸。3.3.4物業(yè)稅有望推出現(xiàn)在全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處在“空轉(zhuǎn)”階段，即通過模擬征收來探索征管體制。國家稅務(wù)總局根據(jù)目邁進(jìn)行的房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)狀況，有望明年在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)都市中選擇部分都市進(jìn)行物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”。這則對房地產(chǎn)市場“引而未發(fā)”的舉措引發(fā)房地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。物業(yè)稅的推動(dòng)將會(huì)使市場的有效供應(yīng)增加，二手房市場的活躍能夠起到對新居市場需求的有效分流。2007年10月1日，在通過多次討論審議后，《物權(quán)法》正式出臺(tái)。而直接關(guān)系開發(fā)商與購房者利益關(guān)系的“社區(qū)車位歸屬問題”，物權(quán)法仍未能給出一種精確的界定，“會(huì)所、車庫的歸屬，有商定的，按照商定；沒有商定或者商定不明確的，屬于業(yè)主共有”，這樣的一種共用權(quán)規(guī)定使得開發(fā)商與購房業(yè)主之間仍然存在著較大的分歧。3.3.5大戶型住宅征收高額稅費(fèi)在年終舉辦的90平方米住宅設(shè)計(jì)頒獎(jiǎng)會(huì)上，建設(shè)部副部長劉志峰透露：此后，將通過激勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購置使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，激勵(lì)推廣中小套型。3.3.6節(jié)能建筑將進(jìn)一步推行按照建設(shè)部和自治區(qū)建設(shè)廳的規(guī)定，桂林市將對建筑節(jié)能的技術(shù)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)工作進(jìn)行進(jìn)一步的完善和規(guī)范。將對現(xiàn)有建筑進(jìn)行節(jié)能改造，并有望推行建筑節(jié)能工作上崗證，推廣建筑節(jié)能標(biāo)記。另外，建筑節(jié)能標(biāo)記的推廣也有望在年內(nèi)啟動(dòng)。

小結(jié)：縱觀政策調(diào)控方向，政策執(zhí)行將是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重頭戲，對于桂林市場來說，國家調(diào)控有關(guān)政策（如：90平方米下列住宅供應(yīng)構(gòu)造、土地供應(yīng)、都市住宅規(guī)劃等）將進(jìn)一步明朗，以及國家調(diào)控有關(guān)政策（如：加息、提高準(zhǔn)備金、提高第二套房首付比例等）使得房地產(chǎn)市場信息更為公開，消費(fèi)者購房更為理性，市場競爭加劇，在一定程度上克制了部分投資購房需求。四、各城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特性現(xiàn)在桂林市的商品房重要集中在高新七星區(qū)、象山區(qū)、疊彩區(qū)、秀峰區(qū)四個(gè)行政區(qū)域，隨著都市規(guī)劃的發(fā)展，南區(qū)及西城區(qū)也成為都市建設(shè)重點(diǎn)規(guī)劃及房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。根據(jù)現(xiàn)在市區(qū)商品住宅開發(fā)的分布狀況來看，能夠明顯看出呈現(xiàn)一線兩片的態(tài)勢，一線既指中山路沿線（中心區(qū)）；兩片則分別指高新七星區(qū)東部和疊彩區(qū)北部，象山區(qū)與秀峰區(qū)其它板塊緊隨其后。隨著桂林市政府對雁山區(qū)域的重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，將來一段時(shí)間內(nèi)該片區(qū)將會(huì)是桂林樓市的一種新亮點(diǎn)。4.1、各城區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分區(qū)域名稱秀峰區(qū)高新七星區(qū)疊彩區(qū)象山區(qū)板塊數(shù)量3個(gè)3個(gè)3個(gè)4個(gè)板塊名稱中心區(qū)板塊三里店板塊蘆笛路板塊西城板塊琴潭新區(qū)會(huì)展中心板塊中山北路板塊安新洲板塊西山板塊城環(huán)北、普陀路板塊沿江板塊瓦窯板塊雁山板塊4.2、各城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特性（下列價(jià)格均為建筑面積均價(jià))4.2.1秀峰區(qū)房地產(chǎn)市場特性●所轄中心區(qū)板塊：擁有優(yōu)越的地段、景觀、成熟配套，是桂林土地資源最稀缺的區(qū)域；中山路是現(xiàn)在桂林最繁華和重要的主干道和都市景觀道路，貫穿整個(gè)桂林市區(qū)。中心廣場位于中山路一側(cè)，以廣場為中心輻射周邊，形成桂林最大的繁華商業(yè)區(qū)。桂林現(xiàn)有的高檔商業(yè)物業(yè)基本上全部聚集于此，中山路兩側(cè)的商品住宅高檔定位，整體房價(jià)位居各區(qū)之首。區(qū)域價(jià)格：中山路段臨街商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格達(dá)成25000-45000元/㎡；住宅價(jià)格達(dá)成4800-5700元/㎡。西山板塊住宅價(jià)格達(dá)成3200-4000元/平方米。年推貨樓盤：5個(gè)區(qū)域市場預(yù)測：城區(qū)內(nèi)現(xiàn)在在售樓盤貨量較少，基本處在尾盤銷售階段。推出的新盤為【廣源國際】、【抱負(fù)領(lǐng)域】、【御花園】，均位于西山片區(qū)，含有較好的景觀優(yōu)勢。銷售價(jià)格達(dá)成了3700-3900元/平方米。4.2.2高新七星區(qū)房地產(chǎn)市場特性都市規(guī)劃中的新都市中心、商業(yè)副中心。規(guī)劃起點(diǎn)高，發(fā)展?jié)摿Υ?。所轄三里店板塊：桂林高新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，擁有較為成熟的配套和固定的高薪消費(fèi)群體，緊鄰體育中心、區(qū)域市場項(xiàng)目銷售價(jià)格3200-4000元/㎡。所轄會(huì)展中心板塊：擁有甲天下廣場、會(huì)展中心、南城百貨，是桂林市新興的高價(jià)位向心住區(qū)、是現(xiàn)在桂林市民購置意向最強(qiáng)的區(qū)域。區(qū)域市場項(xiàng)目銷售價(jià)格3400-5000元/㎡。所轄城環(huán)北、普陀路板塊。除公園的環(huán)境景觀之外，桂林師范大學(xué)、桂林電子科技學(xué)院、桂林工學(xué)院等大學(xué)園區(qū)及其有關(guān)生活配套對消費(fèi)者形成較強(qiáng)的吸引力。區(qū)域市場項(xiàng)目銷售價(jià)格2600-3000元/㎡。推貨樓盤：15個(gè)區(qū)域市場預(yù)測：現(xiàn)在城區(qū)在售樓盤貨量仍十分充足，在建及新成交土地較多，將來兩三年內(nèi)仍可供應(yīng)豐富的住宅。即將面市的新盤涉及【彰泰第六園、江山領(lǐng)袖、中軟當(dāng)代城】等，年初新成交的地塊（原無線電三廠）也即將面市，區(qū)域房地產(chǎn)市場仍然火熱。4.2.3象山區(qū)房地產(chǎn)市場特性桂林市老的工業(yè)園區(qū)、軍管區(qū)。桂林市行政區(qū)域面積最大的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)以工業(yè)、旅游批發(fā)、物流為著眼點(diǎn)，隨著城中村的改造和工廠用地的置換開發(fā)，房地產(chǎn)將成為區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的支柱。所轄西城板塊：處在都市中心范疇，有汽車站、火車站兩大交通樞紐，商業(yè)氛圍濃厚，聚集高檔高價(jià)樓盤。區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格3300-3500元/㎡.所轄安新洲板塊：處在都市中心南部，臨漓江，擁有江景資源，生活氛圍濃厚。聚集中高檔樓盤。區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格3800-4500元/㎡.所轄瓦窯板塊：處在市中心與城郊結(jié)合部，分布較多工業(yè)廠區(qū)，并有旅游批發(fā)市場，生活配套和生活氛圍相對成熟，但由于廠區(qū)和城中村雜糅，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為中檔次或中低端產(chǎn)品?，F(xiàn)階段區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格2600-3700元/㎡。推貨樓盤：19個(gè)區(qū)域市場預(yù)測：銷售的中小樓盤基本售罄，新推出項(xiàng)目有彰泰鳴翠新城、天清心座二期、興進(jìn)曦鎮(zhèn)、彰泰城、安廈世紀(jì)城、萬象城、興進(jìn)尊館、泰源大廈、幸福家、子瓏潤城、德天廣場、御林灣、融和世家等多個(gè)項(xiàng)目，萬福路片區(qū)經(jīng)濟(jì)合用房項(xiàng)目也將開工，成為將來競爭最為激烈區(qū)域。4.2.4西城區(qū)房地產(chǎn)市場特性區(qū)域房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)聚爆式增加。隨著桂林“重要向西發(fā)展”的規(guī)劃，近年來已經(jīng)成功開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目35個(gè)；大盤集中，市場競爭激烈?，F(xiàn)在城區(qū)內(nèi)200畝以上的大盤共有6個(gè)，其中500畝大盤2個(gè)，1000畝大盤3個(gè)，過熱的“造城運(yùn)動(dòng)”使得城區(qū)樓盤的消化速度較為緩慢。產(chǎn)品兩極分化。西城區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)呈現(xiàn)高端別墅項(xiàng)目和中低檔商品房分化兩個(gè)極端。由于項(xiàng)目同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，加上市政配套建設(shè)相對緩慢，現(xiàn)在西城樓盤的整體銷售速度均較為緩慢。區(qū)域銷售價(jià)格：別墅項(xiàng)目3000-8000元/㎡；住宅項(xiàng)目1800-2500元/㎡。推貨樓盤：7個(gè)區(qū)域市場預(yù)測：西城區(qū)新增項(xiàng)目較少，重要以大規(guī)模樓盤的后續(xù)開發(fā)為主，奧林匹克花園、長島16區(qū)、碧園·印象桂林、翠園雅筑三大樓盤仍將是一場惡戰(zhàn)。由于原規(guī)劃于轄區(qū)內(nèi)的大學(xué)城已重新定位于雁山區(qū)，對區(qū)域的發(fā)展造成較大影響。4.2.5雁山區(qū)房地產(chǎn)市場特性城區(qū)農(nóng)村面廣，都市化水平相對較低。雁山區(qū)轄區(qū)總?cè)丝?8%為農(nóng)民，農(nóng)村面廣。都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平相對較差。政府重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。根據(jù)桂林市政府“南向發(fā)展文化教育和工業(yè)商貿(mào)業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，將在雁山區(qū)雁山鎮(zhèn)興建桂林大學(xué)城，廣西工學(xué)院、廣西師范大學(xué)、廣西藝術(shù)學(xué)院分院、廣西旅專等大專院校將搬遷至雁山區(qū)，預(yù)計(jì)將增加人口8萬人，全方面帶動(dòng)區(qū)域的教育產(chǎn)業(yè)及都市建設(shè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，近年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少。早期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目重要集中在環(huán)城西雁山區(qū)政府附近。重要涉及：南溪花園、尚城楓景、聯(lián)達(dá)·雅居等。銷售價(jià)格在2600-3000元/㎡。教育經(jīng)濟(jì)將全方面帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。底，桂林市土地交易中心成功出讓了桂陽高速公路收費(fèi)站附近360畝的宗地，拉開了雁山區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)的步伐?，F(xiàn)在，北京住總集團(tuán)、臺(tái)灣華慶、光大集團(tuán)等公司已有旨在雁山區(qū)投資大型項(xiàng)目，項(xiàng)目包含住宅區(qū)、潮流體育區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游度假區(qū)。教育經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)使得該區(qū)域成為投資者眼中的香餑餑。4.2.6八里街開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場特性八里街房地產(chǎn)投資增加迅猛。自以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)了快速暴漲的趨勢，現(xiàn)在已開發(fā)住宅社區(qū)達(dá)30多個(gè)。住宅閑置率高。由于區(qū)域市政配套相對缺少，現(xiàn)在住宅閑置率預(yù)計(jì)達(dá)成55%以上，市場需求處在臨時(shí)的飽和狀態(tài)。銷售價(jià)格處在低位水平：區(qū)域在售樓盤銷售價(jià)格處在1800-2700元/㎡，處在全市較低水平。推貨樓盤：8個(gè)區(qū)域市場預(yù)測：區(qū)域樓盤以小規(guī)模均多，由于價(jià)格較低，通過市場速度較快。區(qū)域拍賣成交土地14宗，房地產(chǎn)投資處在稍熱態(tài)勢。4.2.7疊彩區(qū)房地產(chǎn)市場特性●市中心區(qū)以北，老工業(yè)區(qū)。以居住、商貿(mào)物流作為重要發(fā)展方向?！袼犔J笛路板塊：屬于老的工業(yè)區(qū)，區(qū)域居住環(huán)境較較差，市政配套檔次低，受鐵路線影響較大。區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格2400-2800元/㎡。●所轄中山北路板塊：中山北路市政配套較完善，為疊彩區(qū)重要商業(yè)及物流中心。板塊小高層、高層項(xiàng)目市場接受度較好。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格2600-3000元/㎡。所轄沿江板塊：該板塊居住及商業(yè)氛圍、市政配套相對缺少。重要以江景作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格3800-4000元/㎡。區(qū)域在售樓盤：12個(gè)區(qū)域名稱板塊名稱板塊價(jià)格（元/㎡）物業(yè)類型物業(yè)檔次賣點(diǎn)秀峰區(qū)中心區(qū)板塊4500-5700高層、中高層高檔地段、江景西山板塊3000-4000多層、小高層高檔景觀、前景琴潭新區(qū)2800-3700多層、小高層中檔前景高新七星區(qū)（漓東區(qū)）三里店板塊3400-3600小高層、高層高檔地段、前景會(huì)展中心板塊3400-3600高檔地段、前景配套城環(huán)北、普陀路板塊2800-3000多層、小高層中檔環(huán)境、大學(xué)區(qū)疊彩區(qū)蘆笛路板塊2400-2800多層、小高層中低檔地段、中山北路板塊2500-3000多層、小高層、高層中檔地段、配套沿江板塊3800-4000多層、小高層中高檔江景象山區(qū)鐵西板塊3300-3500小高層、高層中高檔地段、商業(yè)安新洲板塊3800-4400多層、小高層高檔江景、配套瓦窯板塊2600-3700多層、小高層中檔、中高檔江景，配套西城區(qū)世紀(jì)大道板塊1800-2500多層、小高層中檔前景雁山區(qū)將軍路板塊2500-3000多層、小高層中檔地段八里街緯三路1600-多層、小高層中低檔前景、江景區(qū)域市場預(yù)測：區(qū)域樓盤整體銷售均較好，可供開發(fā)貨量不多。鋼廠片區(qū)及清風(fēng)五福片區(qū)的崇高住宅區(qū)將成為將來區(qū)域市場的重要熱點(diǎn)。4.3、桂林區(qū)域房地產(chǎn)市場分析小結(jié)從各板塊價(jià)格比較看，秀峰區(qū)和高新七星區(qū)板塊內(nèi)價(jià)格均保持較穩(wěn)定的價(jià)格水平，板塊內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格拉差不大；象山區(qū)則原由北向南隨著市政配套及區(qū)域環(huán)境的下降，價(jià)格也有所下滑，但至，隨著大批房產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)，周邊環(huán)境及品質(zhì)有所改善，價(jià)格也在不停的上揚(yáng)。疊彩區(qū)臨江板塊價(jià)格較高外，蘆笛板塊及中山北板塊價(jià)格靠近。西城區(qū)、八里街則重要是中低價(jià)位樓盤為主。從物業(yè)類型分析，高層物業(yè)重要分布在秀峰區(qū)及高新區(qū)三里店板塊和會(huì)展中心板塊；小高層在各城區(qū)的發(fā)展也越來越普及。五、象山區(qū)（本項(xiàng)目所在區(qū)域）市場分析5.1、區(qū)域概況以象鼻山而得名的象山區(qū)是桂林市最大的城區(qū)，位于都市南部，轄二塘鄉(xiāng)及象山、南門、平山等3個(gè)街道辦事處，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)管理委員會(huì)，共44個(gè)居民委員會(huì)，13個(gè)行政村?？偯娣e87.6平方公里，人口19.7萬。轄區(qū)內(nèi)自然風(fēng)光秀麗、文物古跡眾多，自然景觀和人文景觀交相輝映，美麗的漓江繞區(qū)而過，聞名遐邇的象山公園、南溪山公園以及再現(xiàn)一萬年前新石器時(shí)代人類文明的甑皮巖古人類洞穴遺跡，使本區(qū)成為這座風(fēng)景旅游歷史文化名城的重要景區(qū)。桂林屬中亞熱帶氣候，夏長冬短，平均氣溫19℃，年平均日照時(shí)數(shù)為1600小時(shí)，無霜期長達(dá)308天左右，平均相對濕度為75.85%，年平均降雨量為1894毫米象山區(qū)有著優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，是桂林市委、市人大、市政府機(jī)關(guān)所在地，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。交通便捷、通訊發(fā)達(dá)?；疖嚳瓦\(yùn)站、貨運(yùn)站、汽車總站、郵電大廈等均在轄區(qū)內(nèi)，湘桂鐵路穿區(qū)而過，南連大西南、北接京廣線，公路四通八達(dá)，有桂黃線、桂八線、桂柳和桂林兩江國際機(jī)場高速公路，距兩江國際機(jī)場26公里。區(qū)內(nèi)有漓江、桃花江兩條河流，水資源豐富，電力充足。轄區(qū)內(nèi)國有大中型公司眾多、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，是桂林市重要的工業(yè)生產(chǎn)基地和繁華的商貿(mào)區(qū)。一九七九年終建區(qū)以來，象山區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)獲得了較大成就，特別是近幾年來，進(jìn)一步加緊了改革開放的步伐，制訂了“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、商貿(mào)富區(qū)、科技興區(qū)、外向帶動(dòng)、多輪驅(qū)動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。“十五”期間，全區(qū)工商總產(chǎn)值每年以68.7％的速度遞增，并以二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為快速。形成了以集體工商業(yè)為主體，多個(gè)全部制經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展的新格局，呈現(xiàn)出方興未艾的發(fā)展前景。一九九六年，桂林市區(qū)規(guī)劃調(diào)節(jié)后，象山區(qū)各項(xiàng)管理服務(wù)職能得到進(jìn)一步增強(qiáng)，城鄉(xiāng)交融、優(yōu)勢互補(bǔ)、區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，含有了良好的投資環(huán)境，在投資開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品、電子通訊、輕工、醫(yī)藥、建材、紡織服裝、工藝美術(shù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等方面前景廣闊。象山區(qū)本著互惠互利、讓財(cái)讓利的原則，對來區(qū)興辦的公司，在稅收方面實(shí)施一系的優(yōu)惠政策，免收一切管理費(fèi)，并為公司提供高效率、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全力推動(dòng)公司的發(fā)展。按照“磁場引力”理論招商引資的象山區(qū)，在去年啟動(dòng)和竣工了一批重大招商項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，推出銅鼓山花園、好來屋酒店、金元大廈、桂青路涵洞口立交橋、黑山生態(tài)園規(guī)劃配套道路、國際旅游批發(fā)城改擴(kuò)建等一批重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目。在土地政策仍不寬松，土地開發(fā)指標(biāo)極為有限的情形下，，象山區(qū)通過營造優(yōu)良的投資環(huán)境，引進(jìn)外資公司10家，新辦新增公司379家，現(xiàn)在跟蹤和在談、在辦、簽約項(xiàng)目46個(gè)，去年全年到位外資1734萬美元，到位內(nèi)資19.21億元，貫徹、啟動(dòng)、竣工了聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場、加州花園、南溪花卉精品市場、華夏藝術(shù)大觀園、國美電器商場、金地球農(nóng)機(jī)汽配大市場一期工程及某些果蔬加工、種子基地外資投資項(xiàng)目。這些招商引資項(xiàng)目，增進(jìn)了轄區(qū)經(jīng)濟(jì)投資多元化，經(jīng)濟(jì)成分多元化的逐步形成，推動(dòng)了城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。將于今年開始施工的銅鼓山花園、好來屋酒店、金元大廈、桂青路涵洞口立交橋、黑山生態(tài)園規(guī)劃配套道路、國際旅游批發(fā)城改擴(kuò)建等重點(diǎn)工程項(xiàng)目，以及一系列以盤活工業(yè)存量為主的資源招商，以種養(yǎng)殖業(yè)為主的綠色產(chǎn)品項(xiàng)目招商，以旅游開發(fā)為主的生態(tài)項(xiàng)目招商，以大市場為載體的商貿(mào)招商活動(dòng)，將使象山區(qū)的城區(qū)面貌、環(huán)境建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展再上一種新的臺(tái)階。5.2、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析5.2.1住宅市場供求狀況本區(qū)域是桂林住宅市場需求較為旺盛的區(qū)域，有推貨的7個(gè)樓盤（瑞城·加洲花園、花為媒·幸福家、北斗·城南旺角、德天廣場、子瓏·潤城、融和風(fēng)景、御林灣）整體銷售均較好，預(yù)計(jì)可供銷售住宅將高于，區(qū)域住宅市場前景十分看好。在產(chǎn)品戶型方面，90㎡下列兩房成為市場熱點(diǎn)，產(chǎn)品去化速度十分快；100—115㎡的緊湊實(shí)用型三房受市場追捧；120—135㎡之間的舒適型三房售速度則較為緩慢；四房和復(fù)式樓則成為市場銷售的難點(diǎn)，現(xiàn)在尾盤剩余貨量均為大戶型產(chǎn)品。5.2.2近年銷售價(jià)格走勢由于區(qū)域房地產(chǎn)住宅價(jià)格在時(shí)處在桂林市中檔水平，在旺盛的市場需求推動(dòng)下，近年來住宅銷售價(jià)格整體漲幅較大，全市住宅價(jià)格漲幅趨緩的形勢下，區(qū)域住宅銷售均價(jià)到了2800元/㎡。相繼推出新樓盤，區(qū)域內(nèi)價(jià)格在市場增幅及炒作的合力推動(dòng)下，已突破3000元/㎡大關(guān)，達(dá)成3200元/㎡。從桂林房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展趨勢及區(qū)域的住宅需求狀況分析，將來幾年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格仍將呈現(xiàn)穩(wěn)定的增加態(tài)勢，但在國家房地產(chǎn)宏觀政策的影響下，整體漲幅將趨于緩和，預(yù)計(jì)同比漲幅保持5-8%的增加幅度，漲幅稍高于桂林平均水平。5.3、區(qū)域居民消費(fèi)需求分析為分析區(qū)域內(nèi)居民住宅消費(fèi)特性，我司于近期對大宇客車有限公司、桂林煙草貿(mào)易中心、中國燕興桂林公司、中國對外建設(shè)市政公用公司桂林公司、廣西城建學(xué)校、桂林供銷技工學(xué)校、市鋼化玻璃廠、市中醫(yī)學(xué)校、桂林集琦包裝有限公司以及環(huán)城南二路、瓦窯路等路段進(jìn)行了一次居民居住需求訪談。本次訪談共發(fā)出問卷206份，收回有效問卷199份，無效問卷7份，問卷有效率96.6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次受訪談對象年紀(jì)30歲下列占35%，51歲以上占15%，住宅主力消費(fèi)群體31-50歲達(dá)成50%，年紀(jì)構(gòu)造比例合理。在受訪者職業(yè)特性方面，公司事單位職工占到68.8%，私營業(yè)主（個(gè)體戶）占31.2%；區(qū)域工業(yè)公司集中，含有穩(wěn)定收益的在職工工仍將是住宅市場的主力消費(fèi)群體。本次調(diào)查內(nèi)容涉及南區(qū)規(guī)劃認(rèn)知、居民購房愿望、住宅產(chǎn)品需求及對項(xiàng)目所處位置的承認(rèn)等方面。在對項(xiàng)目地塊位置的承認(rèn)方面，燕興桂林公司以南區(qū)域受訪者對其體現(xiàn)了較濃厚的愛好，環(huán)城南二路沿側(cè)公司受訪者則普通認(rèn)為項(xiàng)目地段較好，其已經(jīng)熟悉周邊居住環(huán)境，對本項(xiàng)目很關(guān)注。在受訪者現(xiàn)在的住宅來源方面：單位福利房、集資房分別占到了30%、36%；純商品住宅只占了13%；租房及自建房則占到了22%；由于區(qū)域工業(yè)公司較多，福利房、集資房成為重要的住宅來源。該類住宅基本較為陳舊，住宅功效構(gòu)造相對較落后，使得家庭經(jīng)濟(jì)較好的居民對改善居住條件有著較強(qiáng)的愿望。在購房愿望及產(chǎn)品需求方面：（1）購房計(jì)劃：在購房計(jì)劃方面：22%的受訪者表達(dá)在將來六個(gè)月到一年內(nèi)有購房計(jì)劃；35%的受訪者則認(rèn)為兩年到三年內(nèi)會(huì)購房；而43%的受訪者則表達(dá)臨時(shí)沒有購房計(jì)劃。（2）購房首選城區(qū)從購房選擇城區(qū)方面：49.7%的受訪者表達(dá)會(huì)選擇在本區(qū)域內(nèi)購房，重要是考慮工作、生活的便利；而部分居住于其它區(qū)域，在本區(qū)域工作的受訪者則表達(dá)更樂意選擇在現(xiàn)在的居住區(qū)域購房。部分二次置業(yè)計(jì)劃的受訪者則對高新七星區(qū)、秀峰區(qū)有較強(qiáng)的投資傾向。在受訪者現(xiàn)在的居住城區(qū)方面，有63%現(xiàn)在居住在南區(qū)一帶，37%的受訪者重要分布在秀峰、象山及高新七星區(qū)。（3）首選建筑類型：從訪談分析，受傳統(tǒng)的居住習(xí)慣的影響，仍然有58.8%的受訪者對多層住宅情有獨(dú)鐘，普通認(rèn)為多層建筑在通風(fēng)、采光及生活的便利等方面更佳。但受區(qū)域內(nèi)各新樓盤的影響，有20.6%和11.6%的受訪者表達(dá)可接受小高層及中高層住宅，認(rèn)為電梯是生活品質(zhì)提高的體現(xiàn)。9%的受訪者則表達(dá)計(jì)劃投資商鋪。從區(qū)域內(nèi)在售樓盤的銷售狀況分析，多層住宅十分搶手，但小高層以上住宅通過市場的速度也比較快速，與區(qū)域消費(fèi)者的購房心理相吻合：消費(fèi)者重要看中的還是居住品質(zhì)的提高。（4）購房首選戶型在受訪者意向購置戶型方面：12.5%的受訪者對一房一廳下列小戶型表達(dá)較強(qiáng)的投資愛好；13%的受訪者（重要為青年群體）則表達(dá)選擇兩房一廳、兩房兩廳經(jīng)濟(jì)實(shí)用型住宅；43.7%的受訪者從改善居住條件的方面需求，考慮會(huì)選擇三房兩廳的戶型；部分建材私營業(yè)主及企事業(yè)單位的中高層管理者則對四房及復(fù)式樓表達(dá)較濃厚的愛好。（5）購房意向面積：在購房意向面積方面：111-120平米住宅最受歡迎，該面積區(qū)域的產(chǎn)品多為舒適型三房戶型，最受消費(fèi)者歡迎的戶型。從整體需求看，區(qū)域?qū)κ孢m型戶型的需求量仍十分大，在“國六條90平米下列中小戶型占70%”的調(diào)控影響下，中小戶型面積難予滿足消費(fèi)者的居住需求。（6）購房考慮因素在影響購房的因素方面：除去價(jià)格、地段、交通等傳統(tǒng)因素外，周邊環(huán)境、物業(yè)管理、兒女教育也開始越來越受到消費(fèi)者的重視。隨著消費(fèi)者購房趨于理性，綜合素質(zhì)全方面發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目才干更吸引消費(fèi)者。（7）居住配套需求在居住區(qū)域配套設(shè)施需求中，醫(yī)療保健、中心花園、體育、休閑娛樂、教育、購物場合等設(shè)施成為受訪者最期待的項(xiàng)目。含有完善配套的大規(guī)模樓盤，將受到消費(fèi)者的青睞。小結(jié)：從本次訪談分析，消費(fèi)者對改善居住條件有著較強(qiáng)的愿望，但由于各方面的影響，普遍認(rèn)為現(xiàn)在住宅價(jià)格較高。由于區(qū)域內(nèi)調(diào)查者的整體居住環(huán)境相對落后，對含有較好園林景觀及生活配套設(shè)施的住區(qū)有著較強(qiáng)的購置需求。隨著人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境及居住條件的規(guī)定也將會(huì)越來越高，并將促使購房意愿的實(shí)現(xiàn)。5.4、區(qū)域市場分析小結(jié)區(qū)域居住氛圍濃厚，市政配套、生活配套完善，資源分布不均，大多集中于西環(huán)路沿線。南區(qū)為桂林的老生活區(qū)，物業(yè)外表較為陳舊，但近年來眾多樓盤的涌現(xiàn)極大的提高了區(qū)域的居住品質(zhì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目以中高產(chǎn)品為主，擁有眾多高品質(zhì)樓盤。區(qū)域項(xiàng)目大多定位于中高消費(fèi)水平，并以通過公司品牌和樓盤素質(zhì)帶動(dòng)市場為主。主力戶型以兩房、三房為主；居民購房大多以二次置業(yè)、改善居住條件為主。產(chǎn)品總價(jià)仍是影響購房的核心因素。從現(xiàn)在在售樓盤的銷售狀況分析，地段和價(jià)格的性價(jià)比，成為購房者最為關(guān)注的因素。區(qū)域內(nèi)公司職工、私營業(yè)主及事業(yè)單位、公務(wù)員等住宅消費(fèi)能力水平較高，對中高檔住宅接受較高。區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤都處在放量階段，長久市場供貨量呈穩(wěn)步增大的趨勢?，F(xiàn)在新出樓盤較多，市場競爭趨于激烈。六、類比項(xiàng)目分析6.1、可類比項(xiàng)目選用原則重要對桂林市南城區(qū)內(nèi)與本項(xiàng)目有參考價(jià)值的在售樓盤進(jìn)行重點(diǎn)分析，通過類比分析找出區(qū)域特點(diǎn)和差別性，為本項(xiàng)目投資收益評定及產(chǎn)品規(guī)劃提供參考及借鑒作用。6.2、可類比項(xiàng)目分析概況（1）瑞城·加洲花園項(xiàng)目地址：桂林市象山區(qū)凈瓶路33路瑞城站（向前200米）開發(fā)商：桂林瑞城置業(yè)用地規(guī)模：6.4萬㎡總建筑面積：8萬㎡規(guī)劃布局：一梯兩戶多層江景洋房、8層電梯房、復(fù)式洋房自然景觀：江景容積率：1.48綠化率：51%主力戶型：四房（139~153㎡）、三房（120~130㎡）在售建面單價(jià)：3200元（三期江灣城）銷售狀況：瑞城一期加州花園，二期星月灣均基本售罄，三期江灣城7月7日開盤，銷售率80%。（2）花為媒·幸福家項(xiàng)目地址：桂林市象山區(qū)環(huán)城南環(huán)二路（加油站對面）開發(fā)商：桂林花為媒投資發(fā)展公司用地規(guī)模：4.3萬㎡總建筑面積：近8萬㎡規(guī)劃布局：22棟多層、4棟江景小高層自然景觀：漓江容積率：1.80綠化率：38.8%主力戶型：兩房（84㎡）、三房（106.18~128.41㎡）在售建面單價(jià)：3500元（三期多層中心園林景觀房）、3100元（電梯）銷售狀況：一期多層已售罄、二期電梯房已售98%，三期11月17開盤。（3）北斗·城南旺角項(xiàng)目地址：桂林環(huán)城南二路（旅批B區(qū)）開發(fā)商：桂林北斗置業(yè)發(fā)展有限公司用地規(guī)模：約4萬㎡總建筑面積：約6萬㎡規(guī)劃布局：12棟多層住宅自然景觀：無容積率：1.6綠化率：30%主力戶型：三房（115-128㎡）在售建面價(jià)格：2600元（一期）銷售狀況：一期住宅已售罄，二期暫未推出（4）德天廣場項(xiàng)目地址：象山區(qū)凱風(fēng)路東面,環(huán)城南二路,瓦窯路,興桂路中央開發(fā)商：桂林德天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)模：17萬㎡總建筑面積：30.6萬㎡規(guī)劃布局：34棟多層商住樓（一、二層商鋪，三層以上住宅）、8棟15~17層電梯房自然景觀：山體容積率：2.4綠化率：40%主力戶型：三房（116~124㎡）在售建面價(jià)格：2680元（一期）銷售狀況：一期住宅全部售罄（5）子瓏·潤城項(xiàng)目地址：象山區(qū)瓦窯西路1號(hào)開發(fā)商：桂林子瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)模：0.62萬㎡總建筑面積：2.02萬㎡規(guī)劃布局：2棟小高層商住樓自然景觀：無容積率：3.29綠化率：30%主力戶型：三房（114~118.56㎡）、單間配套（36.3~42㎡）在售建面價(jià)格：2800元銷售狀況：近期開盤（6）融和風(fēng)景項(xiàng)目地址：桂林市環(huán)城南三路21號(hào)開發(fā)商：桂林市融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)模：2.67萬㎡總建筑面積：5.32萬㎡規(guī)劃布局：12棟庭院式多層自然景觀：山體在售建面價(jià)格：2700元（一期）容積率：1.99綠化率：35%主力戶型：兩房、三房（60~110㎡）銷售狀況：一期近期開盤（7）御林灣項(xiàng)目地址：凱風(fēng)路80號(hào)（桂林空軍學(xué)院旁200米）開發(fā)商：桂林福泰房地開發(fā)有限公司用地規(guī)模：6.67萬㎡總建筑面積：15萬㎡規(guī)劃布局：12棟12層的小高層自然景觀：原生態(tài)林海容積率：2.20綠化率：41.30%主力戶型：三房（127.05~131.43㎡）在售建面價(jià)格：2800元（一期）銷售狀況：一期“碧波閣”已基本售完，二期即將推出6.3、類比項(xiàng)目產(chǎn)品對比分析（A）占地規(guī)模分析分析：類比項(xiàng)目的占地規(guī)模圖表顯示，5萬平米下列的有4個(gè)項(xiàng)目，5~~10萬平米之間的有兩個(gè)項(xiàng)目，10萬平米以上的項(xiàng)目1個(gè)；本項(xiàng)目周邊類比項(xiàng)目占地規(guī)模以5萬平米下列的中小項(xiàng)目為主，分布在壞城南二路內(nèi)線；5萬平米以上的項(xiàng)目分布在壞城南二路外線，這首先反映了市區(qū)土地資源有限，可供開發(fā)土地基本處在中小規(guī)模，環(huán)線以外的區(qū)