關(guān)于項(xiàng)目融資的幾個(gè)問(wèn)題

關(guān)于項(xiàng)目融資的幾個(gè)問(wèn)題

1項(xiàng)目融資總結(jié)1.1項(xiàng)目資金籌集項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目的融資形式。從嚴(yán)格意義上講，債權(quán)人原則上將項(xiàng)目所列的資金和權(quán)益作為債務(wù)資產(chǎn)的資金來(lái)源，并將項(xiàng)目資產(chǎn)作為抵押貸款的條件。這是一種未經(jīng)授權(quán)的融資活動(dòng)。1.2項(xiàng)目融資的充放電性特點(diǎn)項(xiàng)目融資并不是“為了項(xiàng)目”來(lái)融資,而是“通過(guò)項(xiàng)目”進(jìn)行融資,也就是以項(xiàng)目的資產(chǎn)、產(chǎn)品或服務(wù)的收益抵押進(jìn)行融資。主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):(1)項(xiàng)目導(dǎo)向性。主要是依賴于項(xiàng)目的收益和資產(chǎn)而不是依賴于項(xiàng)目的投資方或發(fā)起人的資信來(lái)安排融資,這是項(xiàng)目融資的最大特點(diǎn)。(2)有限追索性。貸款人可以在項(xiàng)目的某個(gè)階段或者在一個(gè)規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目借款人進(jìn)行追索。除此之外,項(xiàng)目出現(xiàn)任何問(wèn)題,借貸人均不能追索到借款人除了項(xiàng)目以外的任何形式的資產(chǎn)。(3)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)性。項(xiàng)目融資的有限追索性導(dǎo)致與項(xiàng)目有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)以多種形式在項(xiàng)目相關(guān)人之間進(jìn)行分擔(dān)。應(yīng)該承擔(dān)多大的風(fēng)險(xiǎn),取決于項(xiàng)目利益相關(guān)人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力以及其對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)。2商業(yè)房地產(chǎn)概論2.1商業(yè)地產(chǎn)資金比重陡增從2002年開(kāi)始,商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)飛速發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,2002年,隨著中國(guó)加入世貿(mào),國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8%。一波商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的浪潮在我國(guó)已經(jīng)展開(kāi)(見(jiàn)圖1)。2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)(1)需要大量的資金投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的共性,但商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。購(gòu)物中心、特色商業(yè)區(qū)、shoppingmall等的建設(shè)一般都需要大量的資金,而且,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過(guò)2-3年的過(guò)渡期,需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng),除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中贏得的信譽(yù)外,還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。(2)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)其收益主要來(lái)源于租金收入,而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價(jià)值的上升。目前在我國(guó)的許多城市尤其是大都市,商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化,商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性增大。同時(shí)在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi),周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響。而且,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。因此,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說(shuō)明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)施的前提,能否有足夠長(zhǎng)時(shí)間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)的保障,并且應(yīng)該做好投資失敗分散風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備,否則一次失敗對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。3項(xiàng)目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結(jié)合3.1中小企業(yè)股權(quán)融資的缺陷目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開(kāi)發(fā)商自身資金積累主要是指開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資,前者積累過(guò)程相當(dāng)緩慢,而后者目前在我國(guó)利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等,其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開(kāi)發(fā)企業(yè)完全承擔(dān),然后由銀行承擔(dān),非常不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。而項(xiàng)目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn),對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式,來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。3.2在編制商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)(1)商業(yè)房地產(chǎn)大市場(chǎng)規(guī)制的結(jié)追索的形式和追索的程度,取決于貸款銀行對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)階段、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度、市場(chǎng)安排以及投資者的組成、財(cái)務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場(chǎng)銷售能力來(lái)安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。(2)第三方間合作的風(fēng)險(xiǎn)分配風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是項(xiàng)目融資的突出優(yōu)點(diǎn),應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方間有效地劃分項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的程度取決于各方的實(shí)力和在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的利益對(duì)比。(3)如何利用項(xiàng)目的稅務(wù)損失來(lái)降低投資和融資成本商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資巨大,可以考慮如何通過(guò)合并納稅來(lái)獲得前期稅收上的利益。(4)控制現(xiàn)金流量,保證項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的第項(xiàng)目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活,但在設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)最大限度地控制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量,保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求,而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。(5)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān),給予債權(quán)人一定的保證對(duì)于一般的項(xiàng)目融資而言,長(zhǎng)期的市場(chǎng)安排是實(shí)現(xiàn)有限追索項(xiàng)目融資的一個(gè)信用保證基礎(chǔ),但是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景難以確定,因此,在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)時(shí),項(xiàng)目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人一定的保證。(6)如何結(jié)合項(xiàng)目投資者的短期金融戰(zhàn)略和長(zhǎng)期金融戰(zhàn)略來(lái)整合項(xiàng)目投資者的長(zhǎng)期金融戰(zhàn)略長(zhǎng)期融資的時(shí)間有的可達(dá)20年之久,但一般的投資者出于對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹(jǐn)慎之策僅僅把融資當(dāng)作是一個(gè)過(guò)渡,所以時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。3.3房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過(guò)組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資的方式。包括通過(guò)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)3種模式。3.3.1為貸款銀行提供國(guó)際融資的法由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司,以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。項(xiàng)目建設(shè)期間,投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一,項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司,并注入一定的股本資金;第二,項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者,簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同,安排項(xiàng)目融資,建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目;第三,項(xiàng)目融資安排在對(duì)投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目建設(shè)期間,投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。3.3.2受到投資者的信用支持建立項(xiàng)目子公司,以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄,可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一,容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任。第二,項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資;第三,在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會(huì)差一些。3.3.3項(xiàng)目資產(chǎn)的管理通過(guò)項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn):法律關(guān)系較簡(jiǎn)單,便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益,融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責(zé)任清楚,項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中,易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資,可利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件,項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司,便于管理,管理上較靈活,項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目,也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn),而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司。通過(guò)項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn):缺乏靈活性,很難滿足不同投資者對(duì)融資的各種要求,主要表現(xiàn)在:在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性,雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資,但由于投資者難以直接控制項(xiàng)