北京市2015年房地產(chǎn)市場研究報告

北京市2015年房地產(chǎn)市場研究報告一、2015年北京土地市場宏觀分析據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年北京以2032億元出讓金領(lǐng)跑全國，同比增長6%，其中宅地收金達(dá)到1508億元，均創(chuàng)歷史記錄。北京市于2015年公開出讓了經(jīng)營性用地81宗，土地面積約694公頃，其中住宅用地約513公頃，商服用地約181公頃；折合建筑規(guī)模約1281萬平方米，成交總金額1965億元。從2015年初至今，北京市共誕生了13宗地王，地王成交的樓面地價已經(jīng)全面超過商品房價格。溢價率方面，北京成交51宗宅地中共有43宗溢價出讓，平均溢價率為42%。從單價方面分析，北京市2015年經(jīng)營性用地實際成交樓面單價1.53萬元/平方米，同比上漲18%；住宅用地樓面單價1.67萬元/平方米，同比上漲15%；商服用地樓面單價1.25萬元/平方米，同比上漲15%。按地塊區(qū)域分，2015年大部分供地位于城市發(fā)展新區(qū)，成交土地面積397公頃，占總成交土地面積的57%；首都功能核心區(qū)及城市功能拓展區(qū)成交土地面積201公頃，占比29%；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)成交土地面積96公頃，占比14%。2015年由于土地供應(yīng)的稀缺，致使北京郊區(qū)地塊價格也呈現(xiàn)出飛漲的態(tài)勢。按用地類型分，2015年北京新增住宅用地面積占經(jīng)營性用地供應(yīng)總面積約74%，總建筑規(guī)模達(dá)875萬平方米，扣除配套設(shè)施及公建面積后純住宅規(guī)模約594萬平方米，其中民生住房占比為49%。二、2015年出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策影響分析2015年，北京推行多項房地產(chǎn)相關(guān)的金融信貸、稅收等政策，各項政策的出臺意在一定程度上調(diào)整北京的房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展趨勢，各項政策簡述如下：（一）2015年1月1日起北京上調(diào)公積金貸款額度自2015年1月1日起，借款申請人購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，住房公積金個人貸款最高額度調(diào)整為120萬元。購買套型建筑面積在90平米以上非政策性住房或第二套住房的，貸款最高額度仍為80萬。（二）2015年2月5日，央行首次降準(zhǔn)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，對小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。（三）央行2015年內(nèi)四次降息，利率降至歷史低水平3月1日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點；5月11日起再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，同時結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整；6月28日，央行第三次降息，5年以上商業(yè)貸款利率降至5.4%，公積金貸款利率降至3.5%；8月26日，央行第四次降息，5年以上貸款基準(zhǔn)利率降至5.15%，央行同時宣布，自9月6日起降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。受此輪降息影響，全國首套房平均利率降至4.90%。（四）330新政之個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”財政部、國稅總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（五）國管公積金中心發(fā)布關(guān)于降低貸款門檻的通知對于在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房的借款申請人，執(zhí)行首套自住住房貸款政策,最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元。對于在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋交易權(quán)屬信息系統(tǒng)中顯示有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)住房公積金個人貸款、包括住房公積金政策性貼息貸款，即將購買第二套普通自住住房的借款申請人，執(zhí)行第二套住房貸款政策，最低首付款比例為30%，貸款最高額度為80萬元。購買第二套普通自住住房貸款的發(fā)放對象，不再限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于北京市統(tǒng)計局最新公布的城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的繳存職工家庭。購買政策性住房的借款申請人，貸款結(jié)清后，不再受“職工首次住房公積金個人貸款結(jié)清滿5年后，方可按規(guī)定再次申請住房公積金個人貸款”的限制。（六）通州區(qū)限購新政8月14日，北京市住建委、北京通州區(qū)人民政府下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，次日起開始執(zhí)行住房限購?！锻ㄖ访鞔_，符合現(xiàn)行政策有關(guān)規(guī)定且符合以下條件之一的家庭，限購1套通州區(qū)商品住房：①沒擁有住房的本市戶籍居民家庭。②已擁有1套住房、戶籍屬于通州區(qū)且落戶3年(含)以上的本市戶籍居民家庭。③已擁有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭。④在本市沒擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭?！锻ㄖ访鞔_，以下家庭，暫停向其出售通州區(qū)商品住房：①已擁有1套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭。②無法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。三、2015年北京住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2015年北京市各區(qū)二手房住宅成交均價見下圖：（一）城區(qū)內(nèi)住宅房地產(chǎn)市場分析1.朝陽區(qū)2015年朝陽區(qū)二手房住宅均價為44968元/平方米，其中12月份為住宅均價最高點47227元/平方米，環(huán)比上月上漲1.5%，同比去年上漲10.91%；12月份成交量為5540套，環(huán)比上月上漲30.23%，同比去年上漲67.57%。2015年朝陽區(qū)二手房住宅均價最低點為1月份，均價42696元/平方米。2016年，朝陽區(qū)將會推進(jìn)優(yōu)化“一廊兩帶三區(qū)”的進(jìn)程，這也是今后朝陽區(qū)二手房住宅價格持續(xù)增長的重要影響因素。（一廊：是指連通首都功能核心區(qū)與市行政副中心連接的重要城市廊道，將通過實施基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、社會治理等五大提升工程，帶動?xùn)|部、東南部地區(qū)發(fā)展升級，服務(wù)市行政副中心建設(shè)；兩帶：①“生態(tài)環(huán)境帶”，即在一道、二道綠隔地區(qū)，依托溫榆河走廊和城市公園、湖泊水系等生態(tài)功能空間，建設(shè)生態(tài)保護(hù)屏障；②“高精尖經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”，則連接CBD、奧林匹克公園核心區(qū)、中關(guān)村朝陽園等重點功能區(qū)，重點發(fā)展國際金融、商務(wù)服務(wù)、文化創(chuàng)意、科技服務(wù)等高精尖產(chǎn)業(yè)；三區(qū)：①“建成區(qū)”，著力于提高國際化、精細(xì)化、智能化管理水平；②“集中建設(shè)區(qū)”，重在強(qiáng)化空間管控，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施；③“疏解提升區(qū)”，則重在推進(jìn)低級次產(chǎn)業(yè)調(diào)整退出、出租大院拆除、“城中村”整治、棚戶區(qū)改造等任務(wù)。）2.海淀區(qū)2015年12月，海淀區(qū)二手房成交均價為54742元/平米，環(huán)比上月上漲1.9%，同比去年上漲16.53%；12月份成交量為2339套，環(huán)比上月上漲27.54%，同比去年上漲38.48%。2015年海淀區(qū)整體的二手房成交均價漲幅達(dá)到5%，位于北京各行政區(qū)漲幅第二。據(jù)資料顯示，其中，位于北京理工大學(xué)附屬小學(xué)的學(xué)區(qū)房，價格上漲十分明顯；另外，在海淀區(qū)的萬柳、中關(guān)村等優(yōu)質(zhì)教育資源集中的片區(qū)，二手房成交均價已突破6萬元/平方米，乃至7萬元/平方米以上。影響海淀區(qū)二手房價格持續(xù)增長的因素有很多：①配套成熟，最凸顯的就是海淀區(qū)是眾多中小學(xué)、大學(xué)的聚集之地，學(xué)區(qū)房對區(qū)域成交價影響重大。②新房供應(yīng)稀缺，,也是成為海淀區(qū)二手房升溫的推力之一。③存量供應(yīng)緊張，數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)的新增商品房供應(yīng)僅有255套，市場存量僅為854套，是近5年來最低點。④土地供應(yīng)稀缺。3.豐臺區(qū)2015年豐臺區(qū)二手房住宅均價為35197元/平方米，其中12月份為住宅均價最高點36352元/平方米，環(huán)比上月上漲1.0%，同比去年上漲7.9%，與最低點4月份的34117元/平方米相比，增長了約6.1%。；12月份成交量為1963套，環(huán)比上月上漲35.75%，同比去年上漲61.43%。推動豐臺區(qū)二手房價格繼續(xù)持續(xù)上漲有以下幾個因素：①豐臺區(qū)的商業(yè)逐漸成熟，2016年北京豐科萬達(dá)廣場將開業(yè)，更有諸多的中小型商業(yè)如資合信百貨、海航茂、歐尚超市、華聯(lián)商場、樂天瑪特超市等，能夠滿足人們的日常生活需求。②開發(fā)商拿地溢價率超高，2015年10月20日，由葛洲壩以49.5億元、配建4.1萬平公租房和6.18萬平回遷房的代價取得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改地塊，溢價率50%；2015年10月21日，中國金茂碧桂園聯(lián)合體以51.8億元取得豐臺花鄉(xiāng)四合莊兩宗金融用地，溢價率均高達(dá)140%。目前，豐臺區(qū)域在售或待售的新房項目以豪宅為主，主要有釣云臺、西宸原著、首開華潤等，預(yù)計售價均在10萬元/平方米，相對拉高了豐臺區(qū)二手房均價。4.東城區(qū)2015年東城區(qū)二手房住宅均價為60434元/平米，同比去年上漲13.11%。二手房住宅均價最高點為9月份62810元/平方米，10月東城區(qū)二手房價環(huán)比9月份下降0.45%，二手房住宅均價最低點為1月份57058元/平方米。12月份成交均價：62782元/平米，環(huán)比上月上漲約0.32%，同比去年上漲15.21%，12月成交量為867套，環(huán)比上月上漲26.94%，同比去年上漲62.97%。影響東城區(qū)二手房價格持續(xù)增長的因素有很多：①東城區(qū)是北京的核心地帶，發(fā)展迅速，整體教育水平很高，社會資源充足，交通非常便利。②北京將會實現(xiàn)“城市核心區(qū)基本實現(xiàn)無煤化”。東城區(qū)與西城區(qū)通電供暖預(yù)計2015年實施無煤化。5.西城區(qū)2015年東城區(qū)二手房住宅均價為68822元/平米，2015年西城區(qū)整體二手房價格漲幅為6.5%，位居各行政區(qū)價格漲幅第一位。12月份西城區(qū)二手房成交均價為70940元/平方米，環(huán)比下降2.5%，同比2014年12月上漲了20.38%；12月份成交量為1051套，環(huán)比上月上漲21.08%，同比去年上漲14.99%。東城區(qū)二手房住宅最高點是11月份，均價為72710元/平米，最低點為2月份，均價為64486元/平方米。影響西城區(qū)二手房價格持續(xù)增長的主要因素是教育、醫(yī)療等配套資源集中，教育資源拉動的影響尤為突出。6.石景山區(qū)2015年石景山區(qū)二手房住宅均價為33699元/平米，石景山區(qū)二手房住宅最高點是12月份成交均價：35253元/平米，環(huán)比上月上漲2.4%，同比去年上漲6.89%；12月成交量為568套，環(huán)比上月上漲20.08%，同比去年上漲35.56%。東城區(qū)二手房住宅最低點4是月份，均價為32476元/平方米。2015年石景山區(qū)經(jīng)歷了2個轉(zhuǎn)折點，1-4月份房價持續(xù)降低，自5月開始逐漸增長至7月，隨后又開始逐步下滑至9月份，從9月份開始至12月份一直保持著持續(xù)增長的狀態(tài)。影響石景山二手房價波動的不穩(wěn)的因素有一下幾點；①教育資源優(yōu)化，2016年石景山區(qū)“小升初”將取消推優(yōu)，其特長生招生比例也將從去年的10%減少至5%；石景山區(qū)現(xiàn)有的三所初中校也將進(jìn)行改革，未來石景山區(qū)中小學(xué)優(yōu)質(zhì)學(xué)位將達(dá)到70%以上。②完善交通設(shè)施，從石景山區(qū)交通規(guī)劃部門獲悉，蘋果園交通樞紐或?qū)⒂?016年開建，還將打造5條地鐵線路圖，其中地鐵1號線已經(jīng)開通，未來還將開通地鐵6號線西延線、地鐵S1號線、地鐵R1號線和地鐵11號線。除此之外，石景山區(qū)還將推進(jìn)八大處周邊緩堵，建設(shè)微循環(huán)道路，建設(shè)八大處地區(qū)交通信息和停車誘導(dǎo)系統(tǒng)等。隨著石景山區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)的完善，其后續(xù)發(fā)展空間很大。（二）城區(qū)以外各郊區(qū)住宅房地產(chǎn)市場分析1.昌平區(qū)2015年昌平區(qū)二手房住宅均價為21891元/平米，12月份為住宅均價最高點23045元/平方米，環(huán)比上月上漲1.9%，同比去年上漲3.53%；12月份成交量為1715套，環(huán)比上月上漲32.64%，同比去年上漲110.95%。3月份為住宅均價最低點20847元/平方米。影響昌平區(qū)二手房價格的因素主要有以下幾點：①昌平區(qū)域普遍配套完善，軌道交通發(fā)達(dá)，距離中關(guān)村、西二旗等工作區(qū)域較近。②升級教育配套，預(yù)計2016年實現(xiàn)6所名校名園建成開學(xué)。③產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)行盤活村集體產(chǎn)業(yè)用房、梳理鎮(zhèn)街存量建設(shè)用地、拆違、清退低端企業(yè)，實現(xiàn)村集體產(chǎn)業(yè)用房統(tǒng)一經(jīng)營，根據(jù)區(qū)位特點，建設(shè)眾創(chuàng)空間、寫字樓等，為下一步優(yōu)化布局、轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2.大興區(qū)2015年大興區(qū)二手房住宅均價為25654元/平米，12月份為住宅均價最高點26872元/平方米，環(huán)比上月上漲0.5%，同比去年上漲3.53%；12月份成交量為1715套，環(huán)比上月上漲32.64%，同比去年上漲110.95%。3月份為住宅均價最低點24194元/平方米。2015年大興區(qū)二手房住宅價格基本處于平穩(wěn)狀態(tài)，沒有明顯變化。3.通州區(qū)2015年通州區(qū)二手房住宅均價為22590元/平米，12月份為住宅均價最高點25508元/平方米，環(huán)比上月上漲3.41%，同比去年上漲26.35%。12月份成交量為878套，環(huán)比上月上漲41.61%，同比去年上漲46.82%。3月份為住宅均價最低點21023元/平方米。2015年通州區(qū)房價上漲幅度較大，尤其自5月份開始處于持續(xù)且大幅度增長的狀態(tài)。影響通州區(qū)二手房價格持續(xù)增長的最重要因素是行政副中心拉動。雖然通州限購政策限制住了成交量，但并沒有阻擋住通州二手房成交價的上漲。4.順義區(qū)2015年順義區(qū)二手房住宅均價為21063元/平米，11月份為住宅均價最高點22162元/平方米，12月份成交均價為22024元/平米，環(huán)比上月下降了6.3%，同比去年上漲11.26%，12月成交量為1052套，環(huán)比上月上漲28.14%，同比去年上漲146.95%。3月份為住宅均價最低點20394元/平方米。5.房山區(qū)2015年房山區(qū)二手房住宅均價為16932元/平米，11月份為住宅均價最高點18539元/平方米，12月份成交均價為18410元/平米，環(huán)比上月下降了0.7%，同比去年持平；12月份成交量為443套，環(huán)比上月上漲31.85%，同比去年上漲1329.03%。1月份為住宅均價最低點15016元/平方米。6.門頭溝區(qū)2015年門頭溝區(qū)二手房住宅均價為21640元/平米，12月份為住宅均價最高點23690元/平方米，環(huán)比上月上漲2.5%，同比去年下跌7.89%。12月份成交量為161套，環(huán)比上月上漲43.75%，同比去年上漲1912.5%。2月份為住宅均價最低點20482元/平方米。7.懷柔區(qū)2015年懷柔區(qū)二手房住宅均價為16568元/平米，11月份為住宅均價最高點17866元/平方米，12月份住宅均價為17702元/平方米，環(huán)比上月下降1%，同比去年持平。1月份為住宅均價最低點14874元/平方米。8.密云、延慶、平谷2015年密云區(qū)二手房住宅均價為14233元/平米，11月份為住宅均價最高點15359元/平方米，1月份為住宅均價最低點13158元/平方米；2015年延慶區(qū)二手房住宅均價為10042元/平米，1月份為住宅均價最高點10614元/平方米，12月份為住宅均價最低點9677元/平方米；2015年平谷區(qū)二手房住宅均價為12476元/平米，12月份為住宅均價最高點12676元/平方米，9月份為住宅均價最低點12296元/平方米。2015年1-12月份密云、延慶、平谷二手房住宅均價表月份密云延慶平谷1月份13158元/m210614元/m212513元/m22月份13518元/m210468元/m212436元/m23月份13518元/m210338元/m212358元/m24月份13511元/m210415元/m212570元/m25月份13779元/m210117元/m212654元/m26月份14131元/m29834元/m212451元/m27月份14391元/m29819元/m212499元/m28月份14584元/m29847元/m212354元/m29月份14785元/m29768元/m212296元/m210月份15062元/m29865元/m212389元/m211月份15359元/m29738元/m212520元/m212月份15108元/m29677元/m212676元/m2（三）2015年北京整體二手房住宅市場簡述2015年上半年，北京二手房市場成交量同比上升。二手住宅成交套數(shù)為85051套，同比上升93%；成交面積764.64萬平米，同比上升89%。其中，1月北京市住宅小區(qū)成交均價為34566元/平方米，環(huán)比上漲0.06%，同比下跌6.99%；2月北京市住宅小區(qū)成交均價為34,879元/平方米，環(huán)比上漲0.91%，同比下跌6.79%；3月北京市住宅小區(qū)成交均價為34,819元/平方米，環(huán)比下跌0.17%，同比下跌8.