新世紀(jì)產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展的成就與經(jīng)驗(yàn)九五中國(guó)房地產(chǎn)碩果累累全國(guó)房改及房地產(chǎn)工作座談會(huì)經(jīng)驗(yàn)交流綜述

新世紀(jì)產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展的成就與經(jīng)驗(yàn)九五中國(guó)房地產(chǎn)碩果累累全國(guó)房改及房地產(chǎn)工作座談會(huì)經(jīng)驗(yàn)交流綜述

后記：新世紀(jì)的時(shí)鐘。來自全國(guó)100多個(gè)城市的代表聚集在安徽省馬鞍山，總結(jié)了“五六”房地產(chǎn)，共同規(guī)劃了新時(shí)期的工業(yè)改革和發(fā)展計(jì)劃。會(huì)上,14個(gè)城市的代表作了專題發(fā)言,許多城市創(chuàng)造的好經(jīng)驗(yàn)引起了代表們濃厚的興趣。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾對(duì)代表的發(fā)言作了高度的概括與總結(jié)。一、住房復(fù)雜,市場(chǎng)持續(xù)完善,住房東南角作用日趨完善重慶市的住房貨幣化分配方案自1999年7月正式出臺(tái)實(shí)施。目前的基本情況為:一是市級(jí)機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房貨幣化分配率先啟動(dòng)。截至2000年12月末,共計(jì)329個(gè)市級(jí)單位的住房補(bǔ)貼通過市房改辦驗(yàn)收,應(yīng)補(bǔ)貼人數(shù)13786人,實(shí)際發(fā)放6028人,補(bǔ)貼資金2.38億元。二是區(qū)、縣(市)住房貨幣化分配方案陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施。截至2000年12月末,全市40個(gè)區(qū)縣(市)的住房貨幣化分配實(shí)施意見已全部向市房改辦報(bào)送。其中北碚區(qū)、涪陵區(qū)等房?jī)r(jià)收入比高于4倍以上的12個(gè)區(qū)縣,根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格和職工平均工資水平測(cè)定了當(dāng)?shù)氐淖》垦a(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),采取住房補(bǔ)貼方式;黔江區(qū)針對(duì)未享受實(shí)物分配或享受實(shí)物分配未達(dá)標(biāo)的職工,采取提高公積金單位繳交比例的補(bǔ)充公積金方式;其他27個(gè)區(qū)縣(市)因房?jī)r(jià)收入比低于4倍,不符合住房補(bǔ)貼條件,或雖符合條件,但財(cái)政、單位無承受能力,暫不實(shí)施住房補(bǔ)貼。三是企業(yè)單位住房貨幣化分配開始試點(diǎn)。在推進(jìn)機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房貨幣化分配工作的同時(shí),2000年,市房改辦選擇了20個(gè)有條件的企業(yè)單位進(jìn)行了試點(diǎn)。目前,重慶市個(gè)人購(gòu)房的比重已從1998年的33.4%提高到2000年的97.2%,個(gè)人已經(jīng)成為住房市場(chǎng)的消費(fèi)主體。住房社會(huì)化、商品化程度大大提高。截至2000年12月末,全市職工利用住房補(bǔ)貼2.23億元購(gòu)房2876套,建筑面積28.64萬平方米,購(gòu)房總金額達(dá)到4.36億元。2000年,重慶市住宅建設(shè)、銷售量大幅度增加,住宅建設(shè)完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積分別比1999年增長(zhǎng)38.3%、27.3%、49.3%、30.8%?？罩蒙唐纷≌娣e逐步下降,根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù),2000年11月份末,重慶市商品住宅空置面積較上年末減少7.07%。截至2000年11月底,重慶市已發(fā)放個(gè)人購(gòu)房抵押貸款60.07億元,其中當(dāng)年發(fā)放37.69億元,比前三年的總和增長(zhǎng)67.93%。安微省馬鞍山市1999年在綜合考慮全市企業(yè)職工住房需求情況和單位、職工承受能力的基礎(chǔ)上,選擇馬鋼這個(gè)擁有10多萬職工的特大型企業(yè)試點(diǎn)＿,先行實(shí)施住房分配貨幣化,一舉取得了成功這不僅使馬鋼找到了解決職工住房問題的新途徑,而且也對(duì)全市住房分配貨幣化工作的推進(jìn)產(chǎn)生了示范效應(yīng)。在此之后,一批企業(yè)陸續(xù)實(shí)施了住房分配貨幣化。機(jī)關(guān)事業(yè)單位去年全面啟動(dòng),首批1999年元月1日以后參加工作的無房職工和1975年底前參加工作的無房職工住房補(bǔ)貼已開始陸續(xù)發(fā)放。為搞好政策銜接,馬鞍山市還及時(shí)出臺(tái)了房屋拆遷貨幣化安置辦法,實(shí)現(xiàn)了房屋拆遷安置與住房分配貨幣化并軌。去年通過貨幣化安置方式已為一批拆遷戶解決了住房。天津市緊緊抓住國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需,深化房改的機(jī)遇,以停止實(shí)物分房,推動(dòng)住房貨幣分配,盤活存量,促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),解決中低收入職工住房,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為重點(diǎn),加大工作力度,住房貨幣分配取得實(shí)質(zhì)性突破。據(jù)統(tǒng)計(jì),1999年7月至去年底,全市已有80個(gè)區(qū)局、464個(gè)獨(dú)立核算單位、2.44萬人實(shí)施了住房貨幣分配,發(fā)放住房補(bǔ)貼9.1億元,實(shí)施貨幣分配的區(qū)局占全市區(qū)局的30%;有122個(gè)區(qū)局、4429個(gè)單位、70.7萬人正在制定或準(zhǔn)備實(shí)施住房貨幣分配方案。住房貨幣分配的推行,激活了房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。去年,全市住房交易1252.3萬平方米,交易金額1＿93.84億元,分別比上年同期增長(zhǎng)96.6%、85.3%。個(gè)人購(gòu)買商品房比例達(dá)98.5%,房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年同期增長(zhǎng)28.57%。住房交易量創(chuàng)歷史最好水平,首次出現(xiàn)住房銷售面積大于竣工面積的好勢(shì)頭。大慶市1998年推行住房分配貨幣化,市城建開發(fā)集團(tuán)公司開發(fā)的萬寶小區(qū)連續(xù)兩年出現(xiàn)房源不足,這是歷史上沒有的。1998、1999、2000年全市完成住宅建設(shè)620多萬平方米。住宅銷售額按93億元計(jì)算,所帶動(dòng)的社會(huì)商品銷售額達(dá)到125億元。居民住宅消費(fèi)有力地激活了房地產(chǎn)市場(chǎng),成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分,也有力推動(dòng)了全市住宅建設(shè)。截至2000年底,全市已建成職工住宅2437.52萬平方米,人均居住面積達(dá)到13.6平方米。佛山市1998年開始實(shí)施住房分配貨幣化,單位和干部職工對(duì)新的改革措施反應(yīng)熱烈。市屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位申領(lǐng)住房補(bǔ)助金的干部職工有862名,全年發(fā)放住房補(bǔ)助金883.56萬元。1999年申領(lǐng)住房補(bǔ)助金的情況較1998年有了大幅的增長(zhǎng),申領(lǐng)人數(shù)1586人、金額1521.58萬元,分別增長(zhǎng)84%、72.21%;2000年申領(lǐng)人數(shù)為1767人、金額1696.68萬元.,按同口徑比較,分別比上年增長(zhǎng)53.40%、15.40%。市屬自收自支單位和企業(yè),從1999年開展住房分配貨幣化改革至今,先后有26個(gè)單位向房改辦報(bào)送貨幣分房的方案或辦法,并經(jīng)房改辦審核通過,可以組織實(shí)施。關(guān)于推進(jìn)住房貨幣化的問題,謝家瑾強(qiáng)調(diào):一要多渠道落實(shí)住房補(bǔ)貼資金;二要加強(qiáng)對(duì)企事業(yè)單位住房分配體制改革的指導(dǎo);三要做好住房普查建檔、補(bǔ)貼資金使用管理等實(shí)施住房分配貨幣化的基礎(chǔ)工作。二、自產(chǎn)損失家庭上海廉租住房制度的經(jīng)驗(yàn)在會(huì)上得到一致好評(píng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),上海人均居住面積在6平方米以下的共有11320戶,市屬單位職工占41.5%,區(qū)屬單位職工占58.5%。其中4～5平方米的有4002戶,4平方米以下有3183戶。上海廉租住房的對(duì)象實(shí)行雙困標(biāo)準(zhǔn):一是家庭人均收入低于市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)家庭最低生活保障標(biāo)準(zhǔn),暫定為家庭人均月收入280元以下,并接受民政部門救助連續(xù)6個(gè)月以上;二是家庭人均居住面積暫定為5平方米以下。廉租住房的房源主要有三個(gè)渠道:發(fā)放租金補(bǔ)貼由廉租對(duì)象直接到市場(chǎng)上去租房;政府出資收購(gòu)符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的舊的普通住房;接受社會(huì)捐贈(zèng)和其他渠道籌集的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。廉租住房的配租:一是租金補(bǔ)貼、給予符合條件的家庭一定的租金補(bǔ)貼,以人均居住面積7平方米為暫定解決標(biāo)準(zhǔn),其不足部分按每平方米40元給予租金補(bǔ)貼。二是實(shí)物配租,以低廉的租金向孤老、烈屬、殘疾等特殊困難家庭按人均居住7平方米進(jìn)行實(shí)物配租,并實(shí)行輪候。廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)按上一年家庭月均收入的5%收取。符合實(shí)物配租條件的家庭,根據(jù)自愿原則,也可選擇租金補(bǔ)貼的辦法。廉租住房的資金:考慮多渠道、多途徑籌措資金,包括市、區(qū)專項(xiàng)資金,直管公房出售后的部分凈售房款,以及社會(huì)捐贈(zèng)等。根據(jù)困難戶家庭市屬和區(qū)屬職工的比例,初步明確廉租住房的資金由市和區(qū)政府各半分擔(dān)(市和區(qū)屬職工均由所在區(qū)屬地解決)。謝家瑾希望各地先認(rèn)真做好本地區(qū)最低收入住房困難家庭情況的摸底調(diào)查,在此基礎(chǔ)上,根據(jù)本地具體情況,盡快確定適合本地的廉租住房制度。同時(shí)要會(huì)同財(cái)政等部門,落實(shí)資金,落實(shí)房源,制定計(jì)劃,抓緊實(shí)施。三、規(guī)范辦文程序,實(shí)行窗口式辦文深圳市規(guī)劃國(guó)土局關(guān)于提高辦公自動(dòng)化水平的經(jīng)驗(yàn)介紹,在會(huì)上引起強(qiáng)烈反響。其主要做法如下:一是創(chuàng)建深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng),實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地到樓房的建設(shè)與銷售的全程動(dòng)態(tài)管理目前深圳市有800多家房地產(chǎn)開發(fā)與中介企業(yè)加入該網(wǎng),日訪問量達(dá)3500多人次,成為深圳地區(qū)最權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站。二是規(guī)范行政程序,推行窗口式辦文按照“大窗口、小部門”的思路,窗口式辦文辦公室是一個(gè)對(duì)外咨詢服務(wù)、對(duì)內(nèi)組織協(xié)調(diào)的中樞性機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)咨詢、日常接待、對(duì)外收文、發(fā)文、信訪(含電子類)、公文督辦、紀(jì)檢監(jiān)察、辦文預(yù)審、擬訂辦文方案、協(xié)調(diào)辦文在部門間的運(yùn)作等,實(shí)行前臺(tái)、后臺(tái)分開,前臺(tái)定程序,后臺(tái)按程序辦事。窗口式辦文是深圳市規(guī)劃國(guó)土局依法行政,規(guī)范辦文辦事程序的一項(xiàng)系統(tǒng)工作。三是實(shí)行電子信訪服務(wù)。電子信訪以互聯(lián)網(wǎng)為橋梁,廣泛接收社會(huì)各界和廣大群眾利用電子信訪專欄,對(duì)深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)管理、土地、地籍測(cè)繪、礦產(chǎn)資源等問題進(jìn)行咨詢、建議和投訴,并充分利用辦公自動(dòng)化手段,依法、高效處理電子信訪件。運(yùn)用先進(jìn)信息技術(shù),實(shí)行電子信訪,這在深圳市乃至全國(guó)的政府機(jī)構(gòu)中還是第一家。四是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)納入信息化管理軌道。一方面,充分利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù),要求開發(fā)企業(yè)通過深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)報(bào)送統(tǒng)計(jì)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)。另一方面,取消了原來分等定級(jí)的做法,從開發(fā)企業(yè)報(bào)送的統(tǒng)計(jì)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)中提取15項(xiàng)指標(biāo),進(jìn)行綜合評(píng)分、排名,最后根據(jù)排名結(jié)果核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。五是建立網(wǎng)上預(yù)售審批系統(tǒng)。為加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批手續(xù)一律通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)辦理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房項(xiàng)目預(yù)售時(shí),除報(bào)送書面申請(qǐng)材料外,還應(yīng)通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)輸入整個(gè)項(xiàng)目及每套房的基本資料,報(bào)項(xiàng)目所在地的分局產(chǎn)權(quán)科審查。分局產(chǎn)權(quán)科審查批準(zhǔn)后,從網(wǎng)上打印預(yù)售許可證,并予以核發(fā)。六是建立地價(jià)、房?jī)r(jià)、租賃價(jià)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),指導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范有序地發(fā)展。目前,深圳市規(guī)劃國(guó)土局正在開發(fā)地價(jià)、房?jī)r(jià)、租賃價(jià)聯(lián)網(wǎng)的信息化系統(tǒng),對(duì)整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行微觀與宏觀系統(tǒng)分析。七是建立房地產(chǎn)權(quán)登記、查詢系統(tǒng)。1998年1月深圳市規(guī)劃國(guó)土局的房地產(chǎn)權(quán)登記、查詢系統(tǒng)全面投入使用。該系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)規(guī)則,以宗地、樓宇、房屋為主體,建立了土地、樓宇、房屋三層次的產(chǎn)權(quán)關(guān)系分析模型,具有房地產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移、變更、抵押、查封等管理功能,完全實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)管理規(guī)范辦公的自動(dòng)控制。三、住房分紅管理情況杭州市在1993年4月全面建立了住房公積金制度。其具體做法是:單位直接到管理中心辦理住房公積金繳存登記,由管理中心審核后,在管理中心設(shè)立單位住房公積金及個(gè)人明細(xì)賬戶。當(dāng)單位發(fā)生繳存業(yè)務(wù)時(shí),由管理中心審核并確定單位本月繳交額,并登記電腦臺(tái)賬;為方便單位,單位可將支票轉(zhuǎn)交管理中心,由管理中心統(tǒng)一繳存銀行,或由單位直接交與銀行,但對(duì)于現(xiàn)金必須由單位交至銀行;上述資金收存結(jié)算均在銀行進(jìn)行;最后,管理中心根據(jù)銀行入賬的回單進(jìn)行住房公積金的會(huì)計(jì)核算,登記單位及個(gè)人明細(xì)賬。當(dāng)發(fā)生住房公積金支取業(yè)務(wù)時(shí),由單位統(tǒng)一到管理中心為職工辦理住房公積金支取;管理中心審核其職工是否符合支取條件,確定支取金額,并在電腦臺(tái)賬中進(jìn)行記錄,打印出《住房公積金支取審批單》交與銀行;銀行根據(jù)管理中心出具的《住房公積金支取審批單》給每位支取的職工開出銀行存折,交與單位,由單位發(fā)放至個(gè)人手中;個(gè)人憑存單可隨時(shí)到銀行各網(wǎng)點(diǎn)支取現(xiàn)金;對(duì)于支取資金的結(jié)算,在銀行與管理中心之間進(jìn)行,即由管理中心開出支票付給銀行,銀行開出存單給個(gè)人;在財(cái)務(wù)處理上管理中心根據(jù)支票存根及有關(guān)憑證進(jìn)行財(cái)務(wù)核算,進(jìn)行賬務(wù)處理,同時(shí)減少個(gè)人賬戶中的余額。當(dāng)發(fā)生本市住房公積金轉(zhuǎn)移時(shí),是單位間發(fā)生資金的流入與流出,就住房公積金總量而言,并未發(fā)生變化,因此不需要通過銀行進(jìn)行資金的結(jié)算,只需根據(jù)單位的轉(zhuǎn)移清單進(jìn)行單位之間的賬戶轉(zhuǎn)移即可。與前一種管理模式相比,轉(zhuǎn)移的操作便相當(dāng)?shù)睾?jiǎn)單。吉林市公積金管理中心把清貸工作列為各項(xiàng)工作的重中之重,取得了顯著成績(jī)。吉林市抽調(diào)專人組成清欠隊(duì)伍,把指標(biāo)分解到個(gè)人,從中心主任到各科人員都有具體清貸指標(biāo),分成幾個(gè)小組逐戶調(diào)查摸底。在調(diào)查中,對(duì)手續(xù)不全的貸款戶,要求其補(bǔ)辦手續(xù),從而實(shí)現(xiàn)了類別分明,有的放矢,責(zé)任到人,逐戶清收。截至2000年底,共清收回逾期貸款6000多萬元,其中:以貨幣形式實(shí)收入賬3722萬元,以物抵貸778萬元,個(gè)貸1500萬元,回收率為42.85%。全部逾期貸款2001年11月30日可清繳完畢。謝家瑾指出:有的城市至今還在將公積金和單位售房款發(fā)放項(xiàng)目建設(shè)貸款。截至2000年9月底,根據(jù)各省、區(qū)、市的匯總情況,全國(guó)住房公積金逾期項(xiàng)目貸款和單位貸款余額已達(dá)43.5億元,占同期貸款余額16.6%,嚴(yán)重影響了住房公積金的安全和正常運(yùn)作。如果任其發(fā)展,住房公積金的安全性將得不到保障,我們對(duì)人民、對(duì)政府都將無法交待這些問題必須引起各級(jí)建設(shè)、房改、房地產(chǎn)行政主管部門的高度重視。建設(shè)部準(zhǔn)備在一季度末,就各地公積金項(xiàng)目貸款的清理和回收情況向全國(guó)通報(bào);今年將會(huì)同財(cái)政部、中國(guó)人民銀行對(duì)各地住房公積金進(jìn)行聯(lián)合檢查,發(fā)現(xiàn)問題,通報(bào)全國(guó),嚴(yán)肅處理,決不手軟。四、要把企業(yè)員工打造成企業(yè)管理基礎(chǔ)。根據(jù)對(duì)于第會(huì)上,上海新黃浦集團(tuán)、武漢市房地局、青島市房地局提供了關(guān)于房管所轉(zhuǎn)制改企工作的經(jīng)驗(yàn)交流材料。他們的基本做法是:對(duì)房管所進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改造,使轉(zhuǎn)制企業(yè)真正成為“自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體,實(shí)現(xiàn)單位轉(zhuǎn)變性質(zhì),職工轉(zhuǎn)變身份,管理轉(zhuǎn)變機(jī)制。在減員增效、合理分流方面,重要經(jīng)驗(yàn)之一是用好、用活、用足了轉(zhuǎn)制資金政策,職工以解除勞動(dòng)合同關(guān)系的一次性補(bǔ)償金為資本,可以帶資入股,成為企業(yè).的股東;可以帶資走人,自謀職業(yè);可以重新組合,從事其他經(jīng)營(yíng)服務(wù);老、弱、病、殘職工