讓老舊房與小議

讓老舊房與小議

1城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展創(chuàng)新、改革和發(fā)展是上海未來五年中“四個中心”和國際城市發(fā)展的概念。以人為本、保障民生是創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型發(fā)展的出發(fā)點和落腳點。上海作為我國的特大城市,經(jīng)濟發(fā)展迅速,隨著城市建設規(guī)模的推進,人口集聚、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、空間結構、社區(qū)建設亦隨之變遷,城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市各項工作的重點。在經(jīng)濟、社會、文化等方面取得顯著成效的同時,上海市政府圍繞“取之于民,用之于民”的思想,將保障民生,推進社會事業(yè)發(fā)展,縮小城鄉(xiāng)差距,加強社會管理,推進和諧社會建設作為未來發(fā)展重點。從2005年起,上海市政府把關系民生的社區(qū)建設、完善社區(qū)配套、為居民創(chuàng)造安居樂業(yè)的環(huán)境作為規(guī)劃的核心工作,開門7件事的菜場建設,成為“十一五”、“十二五”關注的問題。筆者將從上海菜場現(xiàn)狀評述入手,借鑒國外實際經(jīng)驗,結合現(xiàn)有政策和措施,研究和探討在新時期城市轉(zhuǎn)型背景下,如何優(yōu)化社區(qū)菜場規(guī)劃布局建設,更好地為市民日常生活服務。2商店現(xiàn)狀總結2.1標準化二十七日c、國家規(guī)劃設計一直以來,菜場是社區(qū)居民生活重要的組成部分,隨著市場經(jīng)濟體制的不斷深入發(fā)展,投資渠道的多樣化,菜場所有權經(jīng)歷了公有制到私有制再到公有制的變遷,在傳統(tǒng)社區(qū)配套公共服務設施規(guī)劃中,規(guī)范標準化菜場是與文化、體育等配套設施統(tǒng)一設置的以公益性為主的設施,是公共服務配套設施體系的組成部分,是專門用于銷售各類農(nóng)副產(chǎn)品的市場類經(jīng)營場所。傳統(tǒng)的菜場一般具有五大特點:(1)解決城市居民一日三餐需要的,以蔬菜、農(nóng)副產(chǎn)品和魚肉禽蛋為主的,有相對固定場所的社區(qū)配套設施。(2)賣買雙方是攤販、農(nóng)民和以中低收入居民為主體的不同收入層次的市民。(3)菜場采用全日制供應并呈現(xiàn)早晚2個高峰時段,但周末假日高峰時段不明顯。(4)菜場是城市居民日常生活必不可少的設施。(5)菜場貨品價格低廉,貨物新鮮。2.2上海廣場的發(fā)展(1)主要建筑形式菜場是傳統(tǒng)的民生設施之一,其供應對象為居住在市區(qū)的常住居民,尤其是中低收入家庭。早在上世紀90年代初,市政府開始編制中心城區(qū)菜場、集貿(mào)市場規(guī)劃。當時上海菜場的形式主要是集貿(mào)市場,規(guī)模大小不等,供應蔬菜、農(nóng)副產(chǎn)品等副食品為主,多為早、午兩市,鮮活鮮殺,居民可直接就近入市,直接交易。其建筑的形式基本為室內(nèi)、露天(馬路菜場)兩種。此外尚有零星流動的攤販,過街穿巷。根據(jù)1990年上海中心城區(qū)菜場統(tǒng)計資料顯示,當時市經(jīng)委管轄的中心城區(qū),共有菜場297處,其中規(guī)模較大的中心菜場202處,分菜場供應點95處,按建筑場所不同分為入室菜場197處,馬路菜場100處。菜場總占地36.35萬平方米,建筑面積35.72萬平方米。(2)?；?、連鎖式經(jīng)營模式上世紀90年代中期,隨著上海經(jīng)濟發(fā)展,改革開放政策的深入,上海的商業(yè)模式也發(fā)生巨大的改變,外資、合資企業(yè)開始進軍上海商業(yè)零售業(yè)市場,出現(xiàn)了功能綜合的大賣場和專業(yè)大賣場,它們的特點是規(guī)?；?、連鎖式經(jīng)營,多設于城市中心區(qū)邊緣,優(yōu)勢體現(xiàn)在供貨渠道暢通,規(guī)范經(jīng)營,價格適中,購物環(huán)境良好,在一定程度上沖擊著傳統(tǒng)的“菜場”業(yè)態(tài)。以凈菜加工為主的室內(nèi)菜場,從傳統(tǒng)的菜場剝離,加盟于連鎖產(chǎn)業(yè),如農(nóng)工商、頂頂鮮等。到2004年,大賣場、生鮮超市、菜場呈三足鼎立之勢,大賣場、生鮮超市達到81個,其中中心城區(qū)58個,有些大賣場如農(nóng)工商、家樂福、聯(lián)華等超市覆蓋全市,分店達到100多家,還有可的、全家、羅森等小型超市遍布上海大街小巷,不少大賣場為招攬生意,派出免費班車,游走中心城區(qū)集中居民區(qū)及大型社區(qū),吸引客源,擴大覆蓋面,大有趕超傳統(tǒng)菜場之勢。(3)促進汽車業(yè)規(guī)范發(fā)展,推進合作經(jīng)營建設2005年起,上海市政府大力發(fā)展軌道交通,先后建成了4號、7號、10號線等7條軌道線,市中心市民開始了新一輪大規(guī)模動遷。為了解決市民的居住問題,市政府在郊區(qū)縣集中建設大型居住社區(qū)。同時隨著汽車業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一,越來越多的市民擁有私家車,出行的距離增加。在菜場設置方面,市政府先后出臺了《上海市菜市場布局規(guī)劃綱要》(滬府發(fā)62號)、《菜市場設置與管理規(guī)范》(DB31-T344-2005)、《上海市人民政府辦公廳關于印發(fā)上海市標準化菜市場管理辦法的通知》(滬府辦發(fā)12號)等一系列菜場管理規(guī)定,大力推進標準化菜場建設,注重菜場的場容場貌、食品安全和規(guī)范管理。至2010年全市標準化菜場共800個,菜場總量有所下降,同時零售業(yè)巨頭沃爾瑪、家樂福、O’L等城市超市等全面占領上海市場,并從原先城市邊緣地帶向中心城市中心滲透。2.3“三化”—全市菜場現(xiàn)狀概述截止至2010年全市菜場共800個,總建筑面積約120萬平方米,其中星級標準化菜場173個,建筑面積25.9萬平方米,武定、雙峰、美天長支、鞍山、龍珠和漕河涇6家菜市場為三星示范菜市場。全市大賣場和生鮮超市共100多處。從數(shù)量和分布上看,傳統(tǒng)菜場仍占統(tǒng)治地位,仍是全市絕大多數(shù)居民家庭一日三餐的服務主體。在標準菜場建設實施管理方面,上海市政府明確市區(qū)2級管理機制,市商務主管部門會同市規(guī)劃部門負責全市標準化菜市場的總體規(guī)劃,并負責標準化菜市場規(guī)劃的協(xié)調(diào)、指導和管理。區(qū)(縣)商務主管部門會同區(qū)(縣)規(guī)劃部門負責本區(qū)域標準化菜市場的規(guī)劃及布局。菜市場建設作為公益性民生工程,列入社區(qū)商業(yè)管理范疇,產(chǎn)權回購為國資,每年安排一定資金用以標準化菜市場建設和改造。3考慮到現(xiàn)場配置中的問題3.1經(jīng)營現(xiàn)狀上的問題(1)中心城區(qū):傳統(tǒng)菜場是隨著城市的成長由小到大、由少到多,其分布基本跟隨居住人口的分布而布點,相對均勻地散布于居民集聚地。由于近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速,中心城居住人口外遷,人口密度降低,從總體上來說,菜場的供應壓力有所降低,菜場的使用條件有所改善,基本能滿足現(xiàn)有居民生活需要。同時由于中心城區(qū)急速擴張,一些區(qū)位良好的地段,先行開發(fā)成現(xiàn)代化的大型居住區(qū),而街坊內(nèi)部留下了零星的舊房簡屋,無法改造,原有的菜場搬遷,政府過于注重土地近期效益,菜場服務半徑過大,居民買菜難問題突出。(2)郊區(qū)縣:城鎮(zhèn)布局相對分散,菜場規(guī)模較大,布局較疏散,同時隨著郊區(qū)大型居住社區(qū)的建設,人口將快速集聚,但菜場設施布局不足,服務半徑過大。3.2居住區(qū)形式的轉(zhuǎn)變以往的社區(qū)規(guī)劃,只關注公有制度下的傳統(tǒng)菜場的配置,忽視城市快速發(fā)展所帶來的市場經(jīng)濟的沖擊,未考慮城市居住區(qū)形式的轉(zhuǎn)變,由原先單一的成片公寓房、里弄向大型居住區(qū)、高檔國際社區(qū)的轉(zhuǎn)變。同時在中心城區(qū),舊區(qū)住房密度高,改造難度大,無法按統(tǒng)一標準布點,現(xiàn)行設施標準未針對不同區(qū)域,采用多樣性配置的標準,并且忽略大賣場、生鮮超市、菜點的作用,而是過于強調(diào)規(guī)范的統(tǒng)一性,設施配置形式的統(tǒng)一性,導致菜場規(guī)范過于死板。3.3舊區(qū)改造后的改造措施上海市下屬17個區(qū)縣,各區(qū)縣交界處居住區(qū)往往犬牙交錯,用地零散,缺乏相應管理與關注。城市布局結構調(diào)整,交通網(wǎng)絡建設的加快,使原布局在相鄰行政區(qū)邊緣的菜場,由于舊區(qū)改造、功能轉(zhuǎn)換而被拆除,如黃浦區(qū)的八仙橋菜場、金陵東路菜場原在當?shù)仡H有名氣,十分興旺,由于城市更新,現(xiàn)已不復存在。由于相關政府部門未考慮地區(qū)發(fā)展階段需求,缺乏分期開發(fā)及過渡時期管理意識,過于強調(diào)終極標準化菜場的建設,未能及時規(guī)劃補充多功能多用途,臨時性過渡方案給周邊居民日常生活的便捷性造成一定影響。另一方面由于政府在運營管理方面只關注標準菜場,而對一些流動菜點和攤販,其積極作用被長期忽視。政府過于強調(diào)整治而疏于引導,使中心城遺留的零星舊住區(qū)的居民買菜成了棘手問題。4上海城市功能重組的新特點上海作為國際化大都市,在交通、產(chǎn)業(yè)、人口、空間等方面發(fā)展迅猛,尤其是浦東的開發(fā),城市結構調(diào)整,金融、服務地位提升,國際社區(qū)形成,國外生活方式的沖擊,生活模式的改變,進而影響著社區(qū)配套設施的形式。城市生活節(jié)奏的加快,導致家庭結構、人員組成、年齡結構的變化。以往傳統(tǒng)的復合家庭,三代同堂一日三餐在家解決,買菜依賴傳統(tǒng)菜場的狀況正逐步減少,購物、消費習慣、現(xiàn)實的需求發(fā)生較大的變化,主要特征可歸納為:(1)人口外遷。舊城改造,城市功能重組,中心城人口總量下降。以黃浦區(qū)為例,早在上世紀80年代,平均人口密度10萬人/平方公里,山西街道達到16萬人/平方公里,為全市之最。目前黃浦區(qū)(包括原南市區(qū))人口51萬,規(guī)劃至2020年為30萬,外遷達40%。黃浦區(qū)大部分土地用作CBD地區(qū)開發(fā),居住用地僅剩1/3,原有配套設施的負荷將大大降低。(2)家庭小型化。據(jù)統(tǒng)計上海常住人口家庭平均已降至2.8人/戶,核心家庭增多。由于工作節(jié)奏加快,一日三餐簡化,不必再親自做飯,而把更多的時間用在工作學習上。即使在家用餐也多以半成品、快餐、便捷的食品為主,大大降低了對傳統(tǒng)菜場的依賴。(3)購買方式轉(zhuǎn)變。汽車的快速發(fā)展,城市居民以車代步,大大增加了采購食品的出行范圍和距離。節(jié)假日,大賣場人多車旺,一次采購以滿足一周的需求成為了現(xiàn)今的主要趨勢,居民對綜合性大賣場的依賴提高。(4)綜合性大賣場和生鮮超市份額增加。由于價格公道,經(jīng)營規(guī)范,商品衛(wèi)生,環(huán)境良好,信譽度高,被大多數(shù)居民所接受。(5)需求多樣化。居民利用上下班時段的便捷,光顧路邊的流動攤販,尤其是時令蔬菜價格便宜,品種豐富,更具有人情味兒被居民所接受。針對以上的變化,傳統(tǒng)的社區(qū)公共服務配套規(guī)范已不能滿足多樣化的需求,采用千篇一律的方式與“十二五”創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型發(fā)展,加快建設“四個中心”和國際化大都市的發(fā)展思路相違背,應充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)和配置作用,預留充足的調(diào)整性,保證設施的彈性空間。5以國外為例，對國外商店的建設經(jīng)驗如下國外菜場主要采用3種形式:室內(nèi)菜場、大型超市、露天集市。5.1東南亞等國家由于飲食文化、生活方式的差異,國外對菜場的需求也不盡相同。相對而言,大多數(shù)歐美國家的一日三餐比較簡單,而東南亞等國家受到中國文化的影響,生活飲食習慣與中國相似。在歐美,國家經(jīng)濟發(fā)達,生活水平較高,一般利用歷史保護建筑提供各種新鮮潔凈的生鮮食品、肉類加工、蔬菜及半成品(圖1,圖2)。5.2小區(qū)內(nèi)增設綜合性設施由于國外大型超市多選址在城郊結合部,超市為綜合性設施,商品組合主要是食品、雜貨、大店鋪、商品豐富,滿足顧客一次性購齊的要求,小汽車為主要交通工具,以1-2周一次的方式,解決日常生活問題。5.3國家二十七日合同市場在法國等歐洲國家,一般日常的購菜需求在林林總總的大型超市中解決,但每周的周六、周日,在市中心廣場或街道中心隔離帶,都采用臨時露天設攤的方式,進行新鮮蔬菜、水果、魚肉交易。集市一般從早上8點持續(xù)到中午12點。在一定的區(qū)域,準點收攤,并有專人負責打掃,只留帳篷、鐵桿支架等不影響交通的部件。集市已經(jīng)成為歐洲人生活的一部分(圖3-圖5)?？v觀各國菜場的發(fā)展,在經(jīng)濟社會發(fā)展的初步階段,菜場的形式都是以原始的、相對單一的、小規(guī)模的形式出現(xiàn),并擔負著提供城市居民日常生活需要的供應。隨著經(jīng)濟發(fā)展,菜場的規(guī)模擴大,經(jīng)營業(yè)態(tài)、結構層次趨于多樣化,采用B+C+A,大賣場和生鮮超市為主的體系存在(表1)。6得滿意、吃得自外未來上海不僅要加快建設國際大都市,更要保障民生,讓市民買得放心、吃得安心。有必要結合上海自身特點,完善社區(qū)配套建設,從配建標準、菜場形式、動態(tài)管理等方面,注重菜場可實施性,切實為廣大市民解決買菜難的問題,進一步優(yōu)化菜場的建設。6.1均衡布局,配套用地根據(jù)區(qū)域差異分3類社區(qū)分別制定配建指標,指標包括標準指標和類型指標。標準指標本著剛性原則,采用120平方米/千人對菜場建筑面積進行控制。類型指標本著彈性原則,結合上海轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要,針對上海區(qū)域特點,將全市社區(qū)分為中心城區(qū)老城區(qū)、中心城區(qū)新建社區(qū)、郊區(qū)縣3類社區(qū)進行相應菜場配置(表2)。(1)中心城區(qū)老城區(qū),設施數(shù)量較多,布點較密,但用地空間有限,規(guī)模較小。在居住區(qū)規(guī)劃指標120平方米/千人的要求前提下,統(tǒng)一規(guī)劃,均衡布局,考慮城市功能,配合居住區(qū)的總體布局進行設置,以方便生活。以標準菜場為骨干,進行布局,覆蓋包含標準菜場、特色菜場及小型菜點的作用,發(fā)揮各自的功能,服務于社會。(2)中心城區(qū)新建社區(qū),設施配置不完善,但用地空間保障基礎較好,規(guī)模達標,周邊存在大型超市的競爭。要以標準菜場為主,進行布局,利用已有的大賣場的作用,發(fā)揮各自的功能,服務于社會。(3)郊區(qū)縣,設施數(shù)量少,用地過大,功能綜合。要以控制用地為主,采用中心菜場、標準菜場、小菜點相結合,發(fā)揮各自的功能,服務于社會。以上海市原盧灣區(qū)為例,原盧灣區(qū)共有15個菜市場,其中菜場6個,臨時菜場1個,菜店3個,大賣場4個和生鮮超市1個?，F(xiàn)狀菜場總建筑面積1.61萬平方米(52平方米/千人),遠低于120平方米/千人的設置標準。布局上主要集中在南部地區(qū),現(xiàn)狀菜市場對居住用地的覆蓋率為66%,中部地區(qū)存在局部服務盲點。規(guī)劃在考慮近遠期結合,資源共享前提下,采用多種形式菜場布局,規(guī)劃共布局22個菜場,其中菜場10個,大賣場3個,生鮮超市9個,基本做到居住區(qū)服務全覆蓋(圖6)。6.2探索多種產(chǎn)銷對接方式適應快速城市化背景下的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,適應上海大都市龐大的流動人口對社區(qū)配套標準的影響,探索多種產(chǎn)銷對接方式,分別針對不同類型社區(qū),倡導多樣化布局組合形式,解決買菜難的民生問題,主要建議如下:6.2.1補充組合的構成對中心城區(qū)來說,現(xiàn)有菜場總量雖未達到120平方米/千人的標準,但是從上海的實際情況:(1)到2020年,上海中心城人口還將繼續(xù)遷移分散,規(guī)劃人口將下降。(2)根據(jù)上海居民的生活習慣、消費心理、消費形式的改變,對傳統(tǒng)菜場依賴已大大下降,這種趨勢將與日俱增,因此可以認為中心城區(qū)的主要任務應是合理調(diào)整布局,提高覆蓋面,改善服務環(huán)境和衛(wèi)生安全要求。另外,菜場的早午高峰經(jīng)營方式是對設施利用的很大浪費,建議朝全方位、多角度、多品種、多門類的綜合服務體系發(fā)展,形成高效、綜合服務中心,可采用以下形式進行補充:(1)專業(yè)特色菜場。中心城區(qū)相對配套基礎較好,近年來隨著星級標準菜場的建設,菜場服務水平有較大提高,大而全的菜場故能滿足市民基本需要,但像銅川路水產(chǎn)市場、靜安區(qū)大田路興泰活雞菜場這種專業(yè)菜場,仍具有較大的發(fā)展?jié)摿拖M群體。建議在已有的標準菜場體系中,增加規(guī)模較小但有特色的菜場甚至小菜點。(2)品牌連鎖菜場。鼓勵品牌菜市場發(fā)展連鎖經(jīng)營,探索多種產(chǎn)銷對接方式,深化蔬菜產(chǎn)銷對接。例如虹口區(qū)三角地菜市場公司與正大、好得睞、都市菜園等多家優(yōu)秀品牌食品企業(yè)直接簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議書,通過品牌食品企業(yè)與菜場的產(chǎn)銷對接,降低成本,提供優(yōu)質(zhì)、安全的食品(圖7,圖8)。(3)社區(qū)鐘點菜場。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),流動菜販、鐘點菜場一定程度上受到居民的歡迎,這種流動供應方式是一種方便居民的傳統(tǒng)文化,具有地方特色,應予以保留,尤其在舊房集中地區(qū),以及新建成的居民社區(qū),在相當長時間內(nèi),居民購物極其不便的情況下,允許商販在小區(qū)特定區(qū)域一周幾次定時設攤。例如靜安區(qū)支持專業(yè)合作社在社區(qū)開設小菜店、流動供菜點等方式解決市民需要。(4)馬路沿街菜場。在以步行為主,地塊之間交通流量不大的城市支路、居住區(qū)總弄、原有菜場(現(xiàn)已拆除)的區(qū)域,可劃定一定范圍,定時允許設攤。例如徐匯區(qū)建業(yè)里加強環(huán)衛(wèi)后續(xù)處理,處理好撤攤后的環(huán)境衛(wèi)生問題,興其利而避其弊,規(guī)范管理,減少污染,做到文明、衛(wèi)生,有條件地改變經(jīng)營方式,向精細包裝,定點、錯時錯位經(jīng)營過渡,或轉(zhuǎn)為便利店作為服務網(wǎng)絡的輔助部分。(5)網(wǎng)絡凈菜社。充分利用互聯(lián)網(wǎng)新媒體快速便捷的優(yōu)勢,發(fā)揮上海郊縣例如崇明、奉賢等農(nóng)業(yè)大區(qū)的優(yōu)勢,與中心城區(qū)中大型社區(qū)、國際社區(qū)形成一一對應的定向供應關系,提供優(yōu)質(zhì)食品,送貨上門,既保證貨源新鮮,又解決買菜難問題。6.2.2社區(qū)配套管理措施(1)集市。在人口規(guī)模不大的城鎮(zhèn)中心,學習國外小城鎮(zhèn)保留周末集市的做法,可適當保留部分露天的集市,作為菜場配建設施體系的補充,在時間上加以限制,可設置在每周六及周日上午12:00之前,進行自由貿(mào)易,同時加強相應的管理措施,保證為周邊村鎮(zhèn)居民提供新鮮食品,而不必全部搬入規(guī)模統(tǒng)一的標準菜場。(2)臨時菜場。大型社區(qū)的建設一般分批進行,建成后居民的入住也存在一個時間差。如果按標準先期建成,將出現(xiàn)空置現(xiàn)象,菜場的利用率較低。