房地產(chǎn)類風(fēng)控分析

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)類風(fēng)控分析2.4.3劃分優(yōu)質(zhì)客戶的標(biāo)準(zhǔn)一、產(chǎn)品毛利率25%以上二、公司的利潤(rùn)率15%以上

三、公司連續(xù)3年收入保持15%以上的增長(zhǎng)四、公司的控制人具有很好的個(gè)人信用記錄

五、企業(yè)與銀行合作良好，無(wú)不良記錄，銀行信用等級(jí)較高

六、公司主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，市場(chǎng)占有率較高，該公司處于產(chǎn)業(yè)的上升階段七、關(guān)聯(lián)方較少，核心競(jìng)爭(zhēng)力明顯

對(duì)于這樣的客戶，由于抵押物等擔(dān)保措施不足，我們可以適當(dāng)放寬擔(dān)保條件要求。

1、交易對(duì)手排名評(píng)分：

注：交易對(duì)手為2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)200強(qiáng)，http://./zt/top500/，以中房網(wǎng)公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

16家中央企業(yè)分別為：中國(guó)鐵路工程總公司、中國(guó)鐵道建筑總公司、中國(guó)冶金建設(shè)集團(tuán)公司、中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司、香港中旅（集團(tuán)）有限公司、中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司、華僑城集團(tuán)公司、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司、中國(guó)化學(xué)工程集團(tuán)公司、中國(guó)新興集團(tuán)總公司、南光（集團(tuán)）有限公司、中國(guó)建筑工程總公司、中國(guó)中化集團(tuán)公司、中國(guó)保利集團(tuán)公司、招商局集團(tuán)有限公司、華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司

2、項(xiàng)目地域評(píng)分：

股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)核心評(píng)分指標(biāo)為交易對(duì)手評(píng)分和項(xiàng)目地域評(píng)分，合計(jì)數(shù)必需大于等于3。

（二）定量評(píng)價(jià)包括：報(bào)酬率評(píng)價(jià)、資金杠桿評(píng)價(jià)、持股比例評(píng)價(jià)

1、報(bào)酬率評(píng)價(jià)

原則上公司年化信托報(bào)酬率不低于該信托業(yè)務(wù)應(yīng)計(jì)提的風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù)，低于此標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)經(jīng)公司終審會(huì)同意。2、資金杠桿評(píng)價(jià)

信托存續(xù)期內(nèi)，信托公司募集的資金與交易對(duì)手實(shí)際投入的資金比例最大不得超過(guò)3:1，且募集資金總額不得超過(guò)信托存續(xù)期內(nèi)項(xiàng)目投資資金峰值的75%。原則上資金峰值是項(xiàng)目從信托公司入股到取得預(yù)售證時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目需要投入的資金。3、持股比例評(píng)價(jià)

我司持股比例，對(duì)于交易對(duì)手排名200之外的，原則上應(yīng)超過(guò)50%。（三）定性評(píng)價(jià)包括：資金用途監(jiān)管

業(yè)務(wù)人員在項(xiàng)目前期，填報(bào)附件《項(xiàng)目監(jiān)控表》，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員應(yīng)至少每月更新《項(xiàng)目監(jiān)控表》，監(jiān)控項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度。項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)控主要內(nèi)容是：資金實(shí)際投入與資金使用計(jì)劃對(duì)比，項(xiàng)目實(shí)際施工節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃對(duì)比，重點(diǎn)是對(duì)于未達(dá)到預(yù)期的差異分析，取得合理解釋。

取得銷控表等資料向公司報(bào)告。如商品房銷售有網(wǎng)上備案登記制度、實(shí)行網(wǎng)簽，將銷控表與可以跟蹤樓盤銷售狀況的房產(chǎn)交易中心網(wǎng)址登記信息、銀行流水等比對(duì)。

原則上，股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)堅(jiān)持公司自主管理，封閉運(yùn)行。對(duì)于信托期限內(nèi)的資金缺口優(yōu)先由我司統(tǒng)一提供資金支持。項(xiàng)目公司的土地，原則上不用于對(duì)外抵押融資，如必需對(duì)外抵押融資，資金用途必需用于信托投資的項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)。

三、公司信托報(bào)酬率標(biāo)準(zhǔn)

原則上公司年化信托報(bào)酬率不低于該信托業(yè)務(wù)應(yīng)計(jì)提的風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù)，低于此標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)經(jīng)公司終審會(huì)同意。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

集合信托資金用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，報(bào)酬率不低于信托資金3%；用于純公租房、廉租房等保障類房地產(chǎn)的，不低于信托資金的1%。

單一信托資金用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，報(bào)酬率不低于信托資金1%；用于純公租房、廉租房等保障類房地產(chǎn)的，不低于信托資金的0.5%。

說(shuō)明：公司信托報(bào)酬率指公司收入賬目后扣除需由公司支付給其他服務(wù)機(jī)構(gòu)費(fèi)用后的金額計(jì)算的報(bào)酬率，直接由信托財(cái)產(chǎn)承受的支付給其他方的費(fèi)用不扣除。

（三）抵押率標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分

注：三類抵押物均有的項(xiàng)目，如不可分別評(píng)估、可分別處置，且可分別計(jì)算的，否則按在建工程標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

公司為其次順位抵押權(quán)人的，按抵押物抵押價(jià)值計(jì)算的抵押率對(duì)應(yīng)的分值減1分。抵押價(jià)值=（抵押物評(píng)估價(jià)-第一順位抵押融資本息）

（四）信托報(bào)酬率評(píng)分：

注：投資類業(yè)務(wù)信托報(bào)酬與項(xiàng)目投資效益不關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)，在此處風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù)按3%計(jì)

（五）擔(dān)保實(shí)力評(píng)分：

注：一個(gè)主體有多重屬性的，按各評(píng)分指標(biāo)最高的計(jì)算，不得重復(fù)計(jì)算。

綜合評(píng)分為核心指標(biāo)評(píng)分和非核心指標(biāo)評(píng)分之和，五項(xiàng)的綜合評(píng)分應(yīng)最少為4分且核心指標(biāo)評(píng)分至少為1分，否則不建議受理。

對(duì)于房地產(chǎn)排名前50名以外的交易對(duì)手，且抵押物為在建工程、土地，核心指標(biāo)中地域評(píng)分不得低于3分。

本標(biāo)準(zhǔn)為篩選項(xiàng)目和與交易對(duì)手約定相關(guān)條款的指引，不符合指引要求的項(xiàng)目，公司原則上不予受理。信托業(yè)務(wù)人員應(yīng)在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中堅(jiān)持實(shí)質(zhì)大于形式要求，控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下穩(wěn)健開(kāi)展業(yè)務(wù)。

此外，融資類房地產(chǎn)集合資金信托，包括名投實(shí)貸的，在滿足上述綜合評(píng)分體系的基礎(chǔ)上，還需滿足如下監(jiān)管條件，真正股權(quán)投資另行約定。

（一）公司應(yīng)有權(quán)向項(xiàng)目公司派駐董事及相關(guān)人員，對(duì)項(xiàng)目公司的資金、財(cái)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管；項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營(yíng)管理仍由項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)自行負(fù)責(zé)，國(guó)民信托若有異議，可提請(qǐng)檢查或召開(kāi)臨時(shí)董事會(huì)；

（二）未經(jīng)全體股東一致同意，項(xiàng)目公司不得進(jìn)行任何形式的對(duì)外融資、對(duì)外投資、對(duì)外擔(dān)保、對(duì)外重大承諾及與除國(guó)民信托之外的他方進(jìn)行除合作項(xiàng)目之外的其他約定，項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)僅可作為其就合作項(xiàng)目融資提供抵押之用；

（三）項(xiàng)目公司及項(xiàng)目公司其他股東向國(guó)民信托承諾：在信托公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓全部完成后，因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要國(guó)民信托之外股東向項(xiàng)目公司新增股東借款/往來(lái)款形成的債權(quán)均劣后于國(guó)民信托債權(quán)實(shí)現(xiàn)；

（四）未按約定使用資金或未將監(jiān)管范圍之內(nèi)的資金納入監(jiān)管賬戶，則國(guó)民信托有權(quán)要求項(xiàng)目公司提前還款和/或提前受讓全部債權(quán)。

（五）經(jīng)國(guó)民信托書面同意，項(xiàng)目公司土地使用權(quán)可為除本次合作相關(guān)方之外的他方融資提供抵押擔(dān)保，但被擔(dān)保人應(yīng)將與項(xiàng)目公司抵押物對(duì)應(yīng)金額的融資劃入項(xiàng)目公司，并納入本項(xiàng)目監(jiān)管范圍之內(nèi)，且該部分債權(quán)均劣后于國(guó)民信托債權(quán)實(shí)現(xiàn)。

（六）其他在國(guó)民信托認(rèn)為出現(xiàn)影響其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形下，國(guó)民信托有權(quán)要求項(xiàng)目公司提前歸還國(guó)民信托的全部或部分債權(quán)，和/或受讓全部或部分債權(quán)。

二、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下幾類來(lái)考慮：1、宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。2、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)。3、土地風(fēng)險(xiǎn)

土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)、征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。4、資金風(fēng)險(xiǎn)

資金充足性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要制約；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大，利率變化對(duì)市場(chǎng)需求也有較大影響，利率過(guò)高，將減弱居民購(gòu)買力。5、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)、適用性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)性（造價(jià)）風(fēng)險(xiǎn)。6、工程風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。7、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格（定價(jià)）風(fēng)險(xiǎn)。

七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素依照級(jí)別高低依次為：資金風(fēng)險(xiǎn)，宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，土地風(fēng)險(xiǎn)，工程風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對(duì)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等予以5.商業(yè)銀行對(duì)于介入房地產(chǎn)貸款的中介機(jī)構(gòu)的選擇，應(yīng)著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽(yù)和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責(zé)任條款，對(duì)于因中

6.商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注。商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)分析平臺(tái)，對(duì)所發(fā)放貸款的狀況進(jìn)行詳細(xì)記錄，并及時(shí)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行整理分析，保證貸款信息的確鑿性、真實(shí)性、完整性，以有效監(jiān)控

關(guān)注，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)控制度。

（二）有關(guān)土地儲(chǔ)存貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)定

1.商業(yè)銀行對(duì)資本金沒(méi)有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人

2.商業(yè)銀行發(fā)放土地儲(chǔ)存貸款時(shí)，應(yīng)對(duì)土地的整體狀況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪狀況、土地契約限制、在城市