海外房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

海外房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告岳亮王陽(yáng)龔偉華目錄摘要美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)...........................................................................3★開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)特性總結(jié)..............................................4市場(chǎng)現(xiàn)狀……....................................................................7市場(chǎng)趨勢(shì)和特性.............................................................9澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)..................................................................12（一）市場(chǎng)特性……...…………..12（二）開(kāi)發(fā)商特性……...……….13（三）樓盤(pán)特性……...…………..14中國(guó)開(kāi)發(fā)商海外市場(chǎng)開(kāi)拓狀況..............................................15以上國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中意的戰(zhàn)略意義和啟示..............................18對(duì)市場(chǎng)的理解................................................................18進(jìn)入市場(chǎng)的渠道............................................................19結(jié)論.................................................................................................20摘要報(bào)告將重要從海外房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目和中國(guó)大陸開(kāi)發(fā)商海外項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來(lái)敘述對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的研究。而其中重要的國(guó)際市場(chǎng)現(xiàn)在涉及美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家或地區(qū)，以及某些國(guó)際化大都市。美國(guó)作為人均GDP超出4萬(wàn)美元的世界第一大經(jīng)濟(jì)體，對(duì)于全球任何一種行業(yè)來(lái)說(shuō)都是不可無(wú)視的存在。澳大利亞則是南半球經(jīng)濟(jì)體量最大最重要的國(guó)家之一。報(bào)告從開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)入手，分析推斷兩大市場(chǎng)的規(guī)模、現(xiàn)狀以及趨勢(shì)和特性等內(nèi)容，同時(shí)結(jié)合國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商近幾年發(fā)展?fàn)顩r，為中意開(kāi)拓海外市場(chǎng)做一種簡(jiǎn)樸的鋪墊。核心詞：海外市場(chǎng)；開(kāi)發(fā)商；現(xiàn)狀；特性；啟示；

一、美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)美國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的櫥柜消費(fèi)終端，美國(guó)櫥柜市場(chǎng)的增加潛力是十分巨大的。美國(guó)廚柜市場(chǎng)總?cè)萘恳呀?jīng)達(dá)成了130億美元，根據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)這一數(shù)字將攀升至225.9億美元。如圖一：美國(guó)櫥柜市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)另?yè)?jù)美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，從1995年起至今，中國(guó)始終是美國(guó)第二大櫥柜出口國(guó)，并且是出口額增加最快的國(guó)家。僅就而言，中國(guó)櫥柜出口美國(guó)的金額就達(dá)成1億5千萬(wàn)美元，比前增加了53%，是1995年出口額的26倍。如圖二：美國(guó)櫥柜進(jìn)口重要來(lái)源國(guó)面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)，如今成為美國(guó)最大貿(mào)易伙伴的中國(guó)，在櫥柜行業(yè)有著光明的前景。而作為櫥柜行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)業(yè)，我們首先需要理解的，就是美國(guó)房地產(chǎn)主流市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)特性。（一）開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)特性總結(jié)正所謂知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，充足理解目的開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)樓盤(pán)的特性才干使我們的工作達(dá)成事半功倍的效果。首先值得一提的是，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)是一種發(fā)展了近兩百年的非常成熟的市場(chǎng)。最直觀的感受便是其房產(chǎn)的六大基本分類：獨(dú)棟房屋、密集式住宅（Condo，類似如今絕大多數(shù)中國(guó)家庭都市房產(chǎn)）、多家庭住房、移動(dòng)屋、公寓、度假屋等。這樣的劃分決定了美國(guó)開(kāi)發(fā)商的性質(zhì)和特性是比較復(fù)雜的。另外，獨(dú)棟房屋占據(jù)地廣人稀的美國(guó)80%以上房地產(chǎn)市場(chǎng)，是最普遍的房產(chǎn)。而有大概30%的人口是住在公寓里。美國(guó)公寓是只出租，不單獨(dú)出售，只能進(jìn)行整體出售的房產(chǎn)。1.開(kāi)發(fā)商特性a.開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建筑商、運(yùn)行商、管理商分工合作，各得其所這是美國(guó)開(kāi)發(fā)商與中國(guó)開(kāi)發(fā)商相比，最鮮明的特性。這也得益于美國(guó)發(fā)達(dá)的政治及經(jīng)濟(jì)體系。完善的制度，成熟的經(jīng)濟(jì)，再加上高度證券化使得美國(guó)幾乎每一種行業(yè)都能得到不錯(cuò)的發(fā)展環(huán)境。美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專門的土地開(kāi)發(fā)商、建筑商、房屋中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)。土地開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)，地塊劃分商（Subdivider）負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，房屋中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷售策劃，各司其職，合作開(kāi)發(fā)。由于分工細(xì)，每一市場(chǎng)參加者都對(duì)本行有豐富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，并且實(shí)力雄厚，往往都是跨州、甚至跨國(guó)的集團(tuán)公司，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次，房地產(chǎn)管理也高規(guī)格、高效率。諸多美國(guó)一線都市里的獨(dú)立開(kāi)發(fā)商普通都只負(fù)責(zé)樓盤(pán)項(xiàng)目的投資和設(shè)計(jì)，建筑工程以及營(yíng)銷和管理等則都外包給其它專業(yè)合作公司。其中營(yíng)銷公司（大都為房屋經(jīng)紀(jì)公司）普通都會(huì)采用網(wǎng)絡(luò)預(yù)售和現(xiàn)場(chǎng)展會(huì)等形式公開(kāi)銷售。以在建的紐約最高住宅項(xiàng)目公園大道432號(hào)（432ParkAvenue）為例，該項(xiàng)目由房產(chǎn)和基建投資巨擘CIM集團(tuán)聯(lián)手紐約本地開(kāi)發(fā)商麥克盧地產(chǎn)（MackloweProperties）共同推出，品牌創(chuàng)意（包裝、宣傳和銷售）分包給DBOX，國(guó)際出名設(shè)計(jì)師RafaelVi?oly擔(dān)綱設(shè)計(jì)，而工程管理則是WSPCantorSeinuk建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)。b.次級(jí)開(kāi)發(fā)商遍及全國(guó)由于美國(guó)地區(qū)廣泛，又有最成熟的房地產(chǎn)投資信托制度（REITs），造成每一大區(qū)域的重要都市群里都生存著無(wú)多次級(jí)以及中小型開(kāi)發(fā)商，特別是在區(qū)域中心的一線大都市如洛杉磯、休斯頓等等。其中普遍的規(guī)律是一線都市開(kāi)發(fā)商普通都是在市中心或者商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)高層高檔密集式住宅，或者在條件比較好的地段開(kāi)發(fā)中、低層的多家庭式住宅區(qū)；而二線都市則是重要以中、低層精裝密集式住宅或者公寓為主。如圖三：最值得關(guān)注的住房市場(chǎng)（來(lái)源：trulia房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)）羅利西雅圖鹽湖城達(dá)拉斯圣迭戈弗雷斯諾紐約波士頓羅利西雅圖鹽湖城達(dá)拉斯圣迭戈弗雷斯諾紐約波士頓c.總體特性是：巨頭并立，特色鮮明，行業(yè)斷層如圖四所示，美國(guó)房地產(chǎn)商前五名市場(chǎng)份額累計(jì)趨勢(shì)線美國(guó)前4大以獨(dú)棟房屋為重要業(yè)務(wù)的建筑商，普爾特（PulteHomes）、霍頓（D.R.Horton）、桑達(dá)克斯（Centex）、萊納（Lennar）占據(jù)了市場(chǎng)份額的半壁江山。尚有某些跨界的全國(guó)性房企則是同時(shí)開(kāi)發(fā)獨(dú)棟房屋和其它類型住宅，例如被譽(yù)為“美國(guó)最大的多家庭住房開(kāi)發(fā)商”的Related公司。這些巨頭在經(jīng)驗(yàn)，資金，技術(shù)和一站式服務(wù)等方面都有著無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)。從房屋的預(yù)訂到圖紙，到施工，再到維護(hù)，開(kāi)發(fā)商都全程參加。能夠想見(jiàn)獨(dú)棟房屋和高層樓盤(pán)在美國(guó)是幾乎完全不相似的兩個(gè)類別。一種有趣的細(xì)節(jié)是，全美最大的居民住宅投資信托公司-公平住屋信托（EquityResidential）在全美擁有超出550個(gè)租賃社區(qū)，其市值為170億美元左右，約為美國(guó)前5大獨(dú)棟房屋建筑商市值的總和。這也從側(cè)面反映出，美國(guó)住宅租賃市場(chǎng)的龐大以及活躍。2.樓盤(pán)特性以都市中心商業(yè)區(qū)為核心向郊區(qū)輻射，樓盤(pán)普通呈高到低遞減的規(guī)律。城郊結(jié)合部多為低層公寓或者多家庭住宅。一線大都市的高層豪華密集式住宅普通緊鄰商務(wù)中心，購(gòu)物中心，大樓配備品質(zhì)高端功效齊全的多個(gè)康體設(shè)施如健身中心、瑜伽館、會(huì)議場(chǎng)地、桌球室等等。外部整體風(fēng)格普通強(qiáng)調(diào)當(dāng)代感，都市景觀和天際線的大范疇便利享有（全尺寸落地玻璃窗），內(nèi)部裝修涉及家具櫥柜浴室等則極盡奢華（歐洲如德國(guó)、意大利進(jìn)口出名櫥柜家電居多）。而地段稍偏某些的賣點(diǎn)不多也不突出的低層住宅或公寓，普通內(nèi)飾風(fēng)格會(huì)貼近歐式奢華，但家具櫥柜等則不一定是進(jìn)口豪華品牌，而是在介紹的時(shí)候闡明是歐式風(fēng)格、意大利風(fēng)格之類。同樣以紐約公園大道432號(hào)豪華高層住宅為例。這座外形方正高1396英尺（約426米）的大樓坐落于紐約市曼哈頓第56與57街之間的公園大道，周邊奢侈品店林立。大樓總共96層，分為七個(gè)區(qū)域，共提供104個(gè)單位。首批住宅單位離地341英尺，全部配備10x10英尺的大型玻璃窗，不受室內(nèi)支柱遮擋，坐擁一覽無(wú)遺的壯闊景觀。住客將可享用占地30,000平方尺的設(shè)施，當(dāng)中涉及：私人餐廳；可作進(jìn)餐及舉辦活動(dòng)之用的戶外庭園；附設(shè)桑拿房、蒸汽房及按摩室的水療及健身中心；尚有75尺泳池、圖書(shū)館、酒廊、桌球室、電影播放室、會(huì)議室等等。住宅設(shè)有私人電梯出口、獨(dú)立家務(wù)助理入口、廚房用餐設(shè)施、男女獨(dú)立有窗浴室及寬敞主人套房連衣帽間；而室內(nèi)裝潢涉及與地面相距12.5尺的飾面天花、橡木地板、度身打造的家具及高級(jí)天然物料；廚房亦配備進(jìn)口意大利Varenna法蕾娜/poliform波芳櫥柜、德國(guó)Miele美諾不銹鋼廚具、Dornbracht鄧布蘭切配件；主浴室則飾以意大利雪花白云石板材，配Villeroy&boch唯寶、TOTO東陶等高端浴室品牌。另有獨(dú)立浴缸、度身打造的盥洗臺(tái)及地?zé)崤瘹庀到y(tǒng)。單位住宅售價(jià)由700萬(wàn)美元至9500萬(wàn)美元不等（約4400萬(wàn)至5.89億人民幣不等），銷售計(jì)劃于3月推出，到當(dāng)年10月有二分之一以上單位已被認(rèn)購(gòu)，達(dá)成靠近十億美金的銷售成績(jī)。需要強(qiáng)調(diào)的是，紐約市作為全球第一大都市，是世界投資者的聚集之地。無(wú)論是從開(kāi)發(fā)商數(shù)量還是高層豪華住宅樓數(shù)量看，其房產(chǎn)市場(chǎng)完全能夠單獨(dú)挑出來(lái)研究看待。特別是曼哈頓中心，高檔住宅樓數(shù)不勝數(shù)且?guī)缀趺磕甓加行聵钦Q生。有如上面提到的竣工的CIM和麥克盧432公園大道，尚有SilversteinProperties（希維斯坦地產(chǎn)）的30parkplace（公園廣場(chǎng)30號(hào)）-含157套公寓的82層高約280米預(yù)計(jì)竣工的豪華酒店加高檔公寓綜合大樓。后者配套的有Bilotta碧洛塔櫥柜；LG；Gaggenau嘉格納家電；科勒衛(wèi)浴等高端品牌，售價(jià)則是260萬(wàn)美元至6000萬(wàn)美元不等，現(xiàn)在基本已全部售出。（二）市場(chǎng)現(xiàn)狀房屋價(jià)格上漲美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在年達(dá)成頂峰。隨即金融危機(jī)暴發(fā)致使美國(guó)房?jī)r(jià)一路下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)近5年疲軟。年與相比，美國(guó)全國(guó)住房?jī)r(jià)格即使下降了2.1%，但相對(duì)于幾年前的兩位數(shù)暴跌的狀況已有明顯改善。年初奧巴馬在國(guó)情咨文中提到美國(guó)住房?jī)r(jià)格正在以過(guò)去6年中最快的速度飆升，購(gòu)房者上升了50%，房屋建筑又開(kāi)始有拓展的跡象。美國(guó)房?jī)r(jià)在將來(lái)12個(gè)月內(nèi)預(yù)計(jì)將增加5.9%，即使隨著反彈效應(yīng)的消失，房市的復(fù)蘇將會(huì)放緩，但這對(duì)于與房地產(chǎn)緊密相連的櫥柜配套行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑已經(jīng)是個(gè)較好的消息。作為支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)走強(qiáng)，必然會(huì)帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的共同上升。房?jī)r(jià)上漲，只是一種信號(hào)，即使可能是由多個(gè)不同因素共同造成，但房屋供應(yīng)量缺口以及購(gòu)房者增多兩大因素基本已是共識(shí)，而這就意味著櫥柜配套需求量上將會(huì)有一定的上升。中意的機(jī)遇，正在眼前。如圖五：美國(guó)房屋價(jià)格線性圖（來(lái)源：Zillow房屋經(jīng)紀(jì)）新居交易量回暖，開(kāi)工量回升新居交易量回暖通過(guò)5年的消耗庫(kù)存后來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)供需開(kāi)始大致平衡。北京時(shí)間11月26日晚間消息，美國(guó)商務(wù)部公布報(bào)告稱，10月份經(jīng)季節(jié)調(diào)節(jié)后的美國(guó)新屋銷售量環(huán)比增加0.7%，至年率45.8萬(wàn)套，創(chuàng)下5個(gè)月以來(lái)的最高水平。而美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)近期公布的報(bào)告顯示，10月份美國(guó)舊房銷量持續(xù)兩月環(huán)比上漲，并出現(xiàn)一年內(nèi)的初次同比上漲。新居開(kāi)工量回升美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，9月美國(guó)新居開(kāi)工量按年率計(jì)算為101.7萬(wàn)套，比8月修正后的數(shù)據(jù)大幅增加6.3%。其中，9月獨(dú)棟房屋開(kāi)工量為64.6萬(wàn)套，占新居開(kāi)工量的60%以上，環(huán)比上漲1.1%，而更加波動(dòng)的多家庭住宅新建數(shù)量上漲16.7%。數(shù)據(jù)還顯示，經(jīng)季節(jié)調(diào)節(jié)后，9月反映將來(lái)行業(yè)走勢(shì)的新居建筑許可證發(fā)放量按年率計(jì)算為101.8萬(wàn)套，比8月修正后的數(shù)據(jù)增加1.5%，也高出去年同期水平的2.5%。最后，房屋贖回權(quán)取消申請(qǐng)數(shù)量持續(xù)第48個(gè)月下降，在過(guò)去的9月更是下降了13%，降至7月以來(lái)的最低，回到了次貸危機(jī)前水平。無(wú)論是新舊房交易量還是新居開(kāi)工量，都完全能夠理解為市場(chǎng)對(duì)櫥柜的需求量。新居自不必說(shuō)，幾乎全部的高層樓盤(pán)和密集式住宅都是開(kāi)發(fā)商精裝修，這是美國(guó)特色。即使是舊房，也會(huì)有一定的比例是需要翻新的。這些都是推斷分析美國(guó)櫥柜市場(chǎng)的線索，可能有人會(huì)覺(jué)得它們只是眼下統(tǒng)計(jì)出的某些數(shù)據(jù)而已，市場(chǎng)將來(lái)的前景怎么樣并不明朗。那報(bào)告下一部分內(nèi)容，就是對(duì)美國(guó)市場(chǎng)的趨勢(shì)以及特性分析。（三）市場(chǎng)趨勢(shì)和特性1.買房仍是美國(guó)人的夢(mèng)想據(jù)福布斯報(bào)道，今年11月6日至10日對(duì)美國(guó)成年人的調(diào)查顯示，盡管收入的增加和住房的良性循環(huán)相對(duì)較弱，同時(shí)的復(fù)蘇也會(huì)趨于緩慢，但消費(fèi)者仍持樂(lè)觀態(tài)度。74%受訪者認(rèn)為置業(yè)是實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的一部分，略高于三年前水平。對(duì)于18至34歲年輕人78%認(rèn)同上述觀點(diǎn)，高于第四季度的73%和第三季度的65%。如圖六：買房是實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的一部分嗎？（來(lái)源：trulia房屋經(jīng)紀(jì)）18-34歲成人全部成年人18-34歲成人全部成年人這對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一劑強(qiáng)心針。美國(guó)的消費(fèi)主體如今同樣是80后一代，他們對(duì)屬于自己的住房的熱切期盼，是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至能夠說(shuō)全國(guó)經(jīng)濟(jì)艱難中復(fù)蘇的有力支撐之一。2.租賃市場(chǎng)保持火爆明年將會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁的租賃需求和大量的新增供應(yīng)。這重要來(lái)自脫離父母或室友的年輕人，同時(shí)，的公寓建設(shè)熱潮意味著將出現(xiàn)更多的供應(yīng)。這是美國(guó)市場(chǎng)予以的再明顯但是的信號(hào)了，即使對(duì)于櫥柜這樣的行業(yè)可能有點(diǎn)過(guò)時(shí)，但只要經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不惡化，這就可能成為美國(guó)將來(lái)一段時(shí)期之內(nèi)的常態(tài)-市場(chǎng)對(duì)公寓的需求隨著著失業(yè)率的下降在震蕩中上升。而密集式住宅和公寓正是櫥柜行業(yè)的最重要市場(chǎng)之一。3.獨(dú)棟房屋開(kāi)工和新屋銷售狀況可能會(huì)令人失望。盡管公寓建設(shè)打破了紀(jì)錄，但獨(dú)立屋新屋開(kāi)工和新屋銷售仍未達(dá)成正常水平的二分之一。調(diào)查顯示，越來(lái)越多的美國(guó)人打算賣房，這會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)，并可能減少人們對(duì)新居的需求。另外，住房需求最強(qiáng)烈的是正在找工作并組建家庭的年輕人，但他們的首選是租住并為首付攢錢而不是購(gòu)房。那邊美國(guó)人賣房，這邊則有越來(lái)越多的中國(guó)投資者去美國(guó)買房，再加上留學(xué)生以及游客，美國(guó)公寓市場(chǎng)在此消彼長(zhǎng)的狀況下將會(huì)迎來(lái)熱潮。4.中國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房消費(fèi)者將推動(dòng)美國(guó)房市發(fā)展隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不停發(fā)展，中國(guó)公司走出國(guó)門開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)已屢見(jiàn)不鮮。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)巨頭們大舉進(jìn)軍海外的消息更吸引了諸多關(guān)注。這一部分將在下文作“中國(guó)開(kāi)發(fā)商海外樓盤(pán)”單獨(dú)闡明。在此要提到的是中國(guó)消費(fèi)者美國(guó)購(gòu)房的熱情。1季度，根據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)，中國(guó)人海外置業(yè)的熱門意向國(guó)家與相比變化不大。從圖3中能夠看到，美國(guó)仍然是海外置業(yè)首選國(guó)家，澳大利亞與加拿大另首先。除此以外，中國(guó)買家對(duì)于獨(dú)棟房屋和公寓的購(gòu)置比例基本持平。如圖七：1季度海外置業(yè)意向國(guó)家排名據(jù)美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)7月公布的調(diào)查，截至今年3月的過(guò)去一年中，中國(guó)買家在美國(guó)購(gòu)置的房產(chǎn)總價(jià)值從上一年的128億美元上升至220億美元，占美國(guó)外資購(gòu)房總值24%，比上升了5個(gè)百分點(diǎn)。其中，中國(guó)富有的投資者已成為紐約高檔豪宅最大的買家。從現(xiàn)在的狀況（重要從中國(guó)開(kāi)發(fā)商的反映）看來(lái)，中國(guó)購(gòu)房者對(duì)于中國(guó)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同度還是挺高的。即使綠地，萬(wàn)科等大多都是在華人數(shù)量比較多的紐約、加州等地投資樓盤(pán)，有些甚至公開(kāi)表明其目的就是在美國(guó)建設(shè)華人聚居區(qū)，但華人的文化歸屬感還是占據(jù)著主導(dǎo)的作用。而對(duì)于中國(guó)櫥柜制造商來(lái)說(shuō)這一狀況則不一定就是利好消息，由于開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的定位才是選擇什么檔次的櫥柜和其它配套家具最重要的因素。換句話說(shuō)，只有中國(guó)櫥柜產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、質(zhì)量等等全都達(dá)成世界水準(zhǔn)并符合目的消費(fèi)群體的審美喜好，我們?cè)谌A人市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)才會(huì)足夠明顯。這一點(diǎn)我相信中意已經(jīng)走在了前頭，在國(guó)內(nèi)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中有著很大優(yōu)勢(shì)。最后，是一則剛發(fā)生很快的政策性消息。11月12日，今年北京APEC峰會(huì)上達(dá)成的美國(guó)簽證新政正式施行，中國(guó)學(xué)生簽證使用期將由現(xiàn)在的1年延長(zhǎng)最多至5年，商務(wù)和旅游簽證將延長(zhǎng)最多至，以前辦理美國(guó)簽證的種種狀況將得到徹底改觀。如果這一政策得到有效的貫徹實(shí)施，能夠預(yù)見(jiàn)在很快的將來(lái)，中國(guó)赴美人士將激增。無(wú)論是留學(xué)，商務(wù)還是旅行，人口的涌入以及中美兩國(guó)各領(lǐng)域交流合作的進(jìn)一步都將刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)。據(jù)美國(guó)商務(wù)部政府網(wǎng)站發(fā)表的聲明顯示，這一簽證變化將刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)增加，約能為美國(guó)增加44萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，帶來(lái)850億的收入。而有業(yè)內(nèi)人士更分析稱，在現(xiàn)在兩國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，美國(guó)房?jī)r(jià)有可能由于這次APEC會(huì)議漲價(jià)三成。這對(duì)美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)都將是一劑大補(bǔ)藥，房地產(chǎn)也將是受益最大行業(yè)之一。二、澳大利亞市場(chǎng)據(jù)海外投資專家與澳洲房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展，同時(shí)預(yù)測(cè)春季將呈現(xiàn)出房屋銷量持續(xù)增加的趨勢(shì)和有利環(huán)境?，F(xiàn)在，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛市形成了“財(cái)富效應(yīng)”去增進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這也吸引了海外買家的投資和繼續(xù)入市購(gòu)房，成果就形成了房?jī)r(jià)上升的推力。綜合過(guò)去五年數(shù)據(jù)顯示，在悉尼、墨爾本和布里斯班三大首府都市中，悉尼房?jī)r(jià)以12.7%的增加幅度排名第一，墨爾本為12.5%，布里斯班8.9%。澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)和美國(guó)有不少相似的地方，例如對(duì)房屋類型的劃分基本與美國(guó)相似。但也有其本身鮮明的特性，如澳洲人口總量遠(yuǎn)不如美國(guó)，以及較低的房產(chǎn)持有稅和沒(méi)有遺產(chǎn)稅這一非常吸引投資客的優(yōu)勢(shì)。（一）市場(chǎng)特性1.房市價(jià)格總體上漲。以現(xiàn)在澳洲第一大都市悉尼為例，如圖八：4月-4月悉尼房?jī)r(jià)走勢(shì)圖單元房獨(dú)棟房屋單元房獨(dú)棟房屋即使近期調(diào)查顯示，澳洲將來(lái)12個(gè)月房?jī)r(jià)會(huì)下降0.5%，但這是市場(chǎng)總體的合理波動(dòng)。例如堪培拉和悉尼房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有微小的上升，而珀斯和布里斯班則是小小的下降。澳洲房?jī)r(jià)有別于任何一種發(fā)達(dá)國(guó)家，根據(jù)澳洲APM統(tǒng)計(jì)過(guò)往40年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，澳洲房?jī)r(jià)平均每年增加10%，房?jī)r(jià)平均每七年翻一倍。即使面臨全球金融危機(jī)，在澳洲政府的調(diào)控下，房產(chǎn)市場(chǎng)也僅僅微調(diào)4個(gè)點(diǎn)。2.房屋供應(yīng)缺口明顯北領(lǐng)地現(xiàn)在澳洲房產(chǎn)供不應(yīng)求，供需差為17.84萬(wàn)，但不到二十年這一缺口就會(huì)擴(kuò)大至60萬(wàn)。澳洲住房供應(yīng)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，到－2029年度，房地產(chǎn)供需比例將更加不均衡，因此提高房屋供應(yīng)勢(shì)在必行。北領(lǐng)地澳大利亞首都領(lǐng)地如圖九：澳大利亞各州房屋供應(yīng)缺口澳大利亞首都領(lǐng)地維多利亞新南威爾士塔斯馬尼亞西澳大利亞昆士蘭維多利亞新南威爾士塔斯馬尼亞西澳大利亞昆士蘭3.人口數(shù)量猛漲由于澳洲的移民環(huán)境相對(duì)于美國(guó)更輕松，同時(shí)其旅游業(yè)也越來(lái)越發(fā)達(dá)，因此澳洲的人口如今增加非?？欤磕瓿?%，這絕對(duì)是驚人的。并且這只是全國(guó)平均數(shù)字，悉尼、墨爾本、布里斯班等大都市的人口增加速度遠(yuǎn)高于澳洲平均值。根據(jù)澳洲移民政策計(jì)劃，全澳洲將配備高達(dá)19萬(wàn)多的移民配額、優(yōu)先加緊審核商業(yè)移民和家庭類移民為60,885個(gè)，增4,000個(gè)等等，這將會(huì)進(jìn)一步刺激澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)以滿足實(shí)際需求。以上是現(xiàn)在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體現(xiàn)狀以及趨勢(shì)。由此能夠判斷出澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中意櫥柜來(lái)說(shuō)是個(gè)非常值得關(guān)注的目的。即使澳洲政府為了穩(wěn)固房?jī)r(jià)和避免房地產(chǎn)泡沫，出臺(tái)政策限定購(gòu)房者每人不得購(gòu)房超出4套，并且海外買家僅限于購(gòu)置新獨(dú)立屋或公寓，且必須獲得外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB）同意。但房?jī)r(jià)上漲和巨大的市場(chǎng)供需缺口告訴我們，澳洲市場(chǎng)對(duì)于櫥柜的需求無(wú)論是在數(shù)量上還是質(zhì)量上都將有很大潛能。（二）開(kāi)發(fā)商特性和美國(guó)狀況類似，澳洲也有不少開(kāi)發(fā)商。但相較于美國(guó)更大的人口基數(shù)帶來(lái)的繁華市場(chǎng)，澳洲的開(kāi)發(fā)商顯得略微單薄某些。澳洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要含有對(duì)應(yīng)的注冊(cè)資金，到政府部門申請(qǐng)執(zhí)照，登記后即可成立。政府沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須含有資質(zhì)，但是嚴(yán)格規(guī)定了規(guī)劃設(shè)計(jì)師、建筑師、營(yíng)銷策劃師、澳洲房地產(chǎn)中介人員必須含有政府頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)才干執(zhí)業(yè)。1.大型開(kāi)發(fā)商。在澳洲，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從業(yè)人員中有設(shè)計(jì)師、建筑師、營(yíng)銷專家和市場(chǎng)研究人員。這些就像美國(guó)PulteHomes等幾大獨(dú)棟房屋開(kāi)發(fā)商同樣，能從各個(gè)環(huán)節(jié)根據(jù)客戶需求提供全方位服務(wù)。如出名的metricon（美家）和MIRVAC。2.多數(shù)開(kāi)發(fā)商都類似美國(guó)通過(guò)建立合同關(guān)系做項(xiàng)目。諸多公司僅有幾個(gè)財(cái)務(wù)專家，每建一棟住宅請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，找建筑師征求意見(jiàn)，提出施工方案，委托建筑師雇工人施工，完全是一種合同關(guān)系。如澳洲RomanoPropertyGroup（瑞茂地產(chǎn)集團(tuán)）便和大型設(shè)計(jì)建筑公司TheBuchanGroup（布千集團(tuán)）保持長(zhǎng)久合作關(guān)系。3.開(kāi)發(fā)商資金的投入慢，這也是澳洲和國(guó)內(nèi)最大的區(qū)別之一。澳洲開(kāi)發(fā)商在房屋交割前拿不到購(gòu)房者支付的購(gòu)房款，涉及首付款。澳洲政府規(guī)定購(gòu)房者只需支付10%首付款，并且是存入律師信托賬戶，直至房屋交割那天才會(huì)將購(gòu)房款轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。此舉避免了爛尾樓和開(kāi)發(fā)商卷款潛逃的現(xiàn)象，但也在一定程度上延緩了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期。（三）樓盤(pán)特性澳洲的物業(yè)都是永久產(chǎn)權(quán)，再加上確實(shí)人少地多，因此整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)95%左右的份額都是獨(dú)棟房屋。但在全國(guó)幾個(gè)一線都市悉尼、墨爾本等人口密集度很高的都市，高層密集住宅樓在逐步增多。因素之一是這些地方的公寓租金收益率大都已經(jīng)不不大于4.1%。例如購(gòu)置墨爾我市中心地段較好的公寓，按實(shí)用面積結(jié)算，現(xiàn)在每平方米的價(jià)格為人民幣25000~30000元，現(xiàn)在租金年回報(bào)率高達(dá)6%~7%，正是置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。1.公寓全部精裝修。澳洲公寓是精裝房模式，開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)已經(jīng)統(tǒng)一精裝好，因此這是一種成熟的精裝房市場(chǎng)，也就必然存在眾多長(zhǎng)久合作的櫥柜精裝公司。據(jù)澳洲房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在12月起，全澳洲新居源有800多樓盤(pán)，2萬(wàn)多套房屋。由于澳大利亞實(shí)施全精裝房配套，因此這些都是100%的精裝房公寓和電梯住宅，涵蓋全澳洲各大都市，涉及布里斯班、墨爾本、悉尼、阿德萊德、珀斯和達(dá)爾文等。2.頂尖公寓與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)差別，一切以最高為原則。和其它國(guó)家地區(qū)的住宅樓開(kāi)發(fā)規(guī)律同樣，澳洲高層公寓樓的開(kāi)發(fā)以及賣點(diǎn)也重要涉及交通、教育、娛樂(lè)購(gòu)物、康體配套設(shè)施等地段因素。以墨爾本Yarra

Point公寓為例：地理位置：位于都市中心地理位置，緊鄰墨爾本CBD，維多利亞灣畔。能夠以地鐵、渡輪、水上出租艇、電車、游艇、自行車或步行等任意方式出行，交通十分便利，只要20分鐘左右便可達(dá)成機(jī)場(chǎng)。設(shè)施：31層標(biāo)志性建筑，95%以上為水景房，95%的戶型向北，景觀非常賞心悅目。售價(jià)：每套公寓約有1~3間臥室，其售價(jià)約為50萬(wàn)澳元~140萬(wàn)澳元。在澳洲買到的房子一定是裝修好的，普通簡(jiǎn)裝就夠了，精裝原則會(huì)更高。隨著中國(guó)開(kāi)發(fā)商以及各類購(gòu)房者或者租房者對(duì)澳洲市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注，加上其國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，相信澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)在接下來(lái)的幾年會(huì)迎來(lái)不小的繁華。下表為近期澳大利亞幾大一線都市部分新增樓盤(pán)信息：樓盤(pán)名稱及地址開(kāi)發(fā)商規(guī)劃（單位：平方尺sqf）廚房配套QueensDomain（皇后域）,墨爾本KANGOALA（康格拉）精裝公寓Snaidero（施耐德羅）廚柜European歐式家電AquaNewsteadCentral（紐斯特），布里斯班MertoPropertyDevelopment（大都會(huì)地產(chǎn)）零售&920套精裝公寓德國(guó)Bosch博世；FisherandPaykel（斐雪派克）Marco（馬可）墨爾本GoldenSunrise（金太陽(yáng)地產(chǎn)）450套精裝公寓European歐式家電BayCentral（中心灣）悉尼Platinoproperties（普拉迪諾地產(chǎn)）22套公寓+2處零售店面European歐式家電訂制衣櫥墨爾本公寓市場(chǎng)可見(jiàn)一斑，規(guī)模形的高端公寓大部分派套家具都是歐美出名品牌。加上澳洲寬松的房貸政策，這樣的市場(chǎng)著實(shí)非常有吸引力。三、中國(guó)開(kāi)發(fā)商海外市場(chǎng)開(kāi)拓狀況有數(shù)據(jù)顯示，自至6月期間，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資增加了200多倍，投資總額達(dá)337億美元左右。，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)等中國(guó)房地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍海外，相比較國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的狀況，他們進(jìn)軍海外的步伐顯得有點(diǎn)小心謹(jǐn)慎。1月8日，綠地宣布，投資12億英鎊在英國(guó)倫敦開(kāi)發(fā)兩個(gè)住宅項(xiàng)目；1月24日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林和英國(guó)首相卡梅倫宣布，投資20億英鎊至30億英鎊在英國(guó)開(kāi)展都市改造項(xiàng)目，重要投資萬(wàn)達(dá)含有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。下表列出了現(xiàn)在比較有影響力的開(kāi)發(fā)商規(guī)劃或者進(jìn)行當(dāng)中的樓盤(pán)信息：開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱地址項(xiàng)目介紹配套信息合作品牌碧桂園獨(dú)立開(kāi)發(fā)金海灣，馬來(lái)西亞伊斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，新山現(xiàn)在馬來(lái)西亞境內(nèi)最龐大的發(fā)展計(jì)劃，高層公寓和別墅綜合。8月開(kāi)盤(pán)即售6000多套，10月開(kāi)工。8月二期開(kāi)盤(pán)也已銷售9成以上。建筑公司，德國(guó)Bauer集團(tuán)；新加坡地基土木工程私人有限公司負(fù)責(zé)打樁；Akipaktis公司為項(xiàng)目建筑顧問(wèn)暫缺暫缺萬(wàn)達(dá)獨(dú)立開(kāi)發(fā)ONENINEELMS萬(wàn)達(dá)·倫敦ONE高檔酒店+439套精裝公寓建筑設(shè)計(jì)師:KohnPedersenFoxAssociates；內(nèi)裝設(shè)計(jì)師:UnitedDesignPartnership；預(yù)計(jì)四季度竣工。一期66套產(chǎn)品，重要是62平至191平米公寓，售價(jià)為13~14萬(wàn)元/平方米，已售完，二期預(yù)計(jì)今年11月23日加推，5層，平均每層8套房共40套房源。營(yíng)銷代理：第一太平戴維斯

廚房臺(tái)面：復(fù)合石材；訂制衣櫥；美諾MIELE;鄧布蘭切Dornbracht；杜拉維特Duravit；萬(wàn)科&TishmanSpeyerProperties（鐵獅門地產(chǎn)）201FolsomStreet舊金山LUMINA是一種656個(gè)住宅單元的共管公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。涉及42層和37層高兩座大樓，兩座八層高的中層廣場(chǎng)建筑。按頂級(jí)原則進(jìn)行裝修和布置，從一室公寓到三臥室單元，平均面積達(dá)成1200平方英尺。豪華裝修SieMatic斯曼迪克櫥柜+Volakas爵士白大理石臺(tái)面；Gaggenau嘉格納烤箱，灶臺(tái)；Bosch博世冰箱+洗碗機(jī)；Caesarstone?（凱撒金石）石英臺(tái)面；綠地集團(tuán)洛杉磯綠地中心項(xiàng)目位于洛杉磯市核心區(qū)舊金山街與第八大街之間。規(guī)劃建筑面積15.32萬(wàn)平方米，三棟高端公寓、一棟四星酒店及配套商業(yè)，分兩期進(jìn)行。一期涉及高19層、擁有350間客房的豪華酒店和一棟310套房的“大都會(huì)”公寓，公寓樓于7月3日開(kāi)工，預(yù)計(jì)秋竣工，已賣出六成。合作伙伴：Gensler（晉思）美國(guó)最大的建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所；IHG（洲際酒店集團(tuán)）全球最大的酒店管理集團(tuán)之一；暫缺暫缺鑫苑獨(dú)資開(kāi)發(fā)（鑫苑+EB-5+銀行貸款）紐約布魯克林東河灣，地處紐約布魯克林南威廉斯堡肯特街421號(hào)將開(kāi)發(fā)面積約4.7萬(wàn)平方米、八層合圍216個(gè)單元住宅項(xiàng)目，最低價(jià)74萬(wàn)美金一套，底竣工。合作方：美國(guó)WASA（WankAdamsslavinAssociateLLP）設(shè)計(jì)所；內(nèi)裝設(shè)計(jì)師PietBoon；Smeg斯美格家電；維京Viking維京廚房家居；Zarsion-OHPILLC，由北京澤信控股集團(tuán)和美國(guó)SignatureDevelopmentGroup（簽名發(fā)展集團(tuán)）合資成立，澤信為大股東。奧克蘭布魯克林灣綜合建設(shè)項(xiàng)目，加利福尼亞州奧克蘭該項(xiàng)目占地65英畝，建成后包含3100套住宅、約25萬(wàn)平方英尺的零售和商業(yè)空間，以及一座能夠停靠200艘游艇的碼頭。開(kāi)發(fā)周期預(yù)為8到，第一期：-，第二期：-。項(xiàng)目一期為基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，涉及街道和環(huán)保設(shè)施扥等基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)。暫缺根據(jù)資料調(diào)查過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在重要關(guān)注的是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一線超級(jí)都市如倫敦、紐約和洛杉磯。即使現(xiàn)在諸多項(xiàng)目還只是簽了意向書(shū)或者備忘錄（重要為綠地規(guī)劃項(xiàng)目），但涉及綠地在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商都對(duì)海外市場(chǎng)充滿了信心。而現(xiàn)階段看來(lái)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商還帶有某些比較鮮明的本土特性：1.大部分開(kāi)發(fā)商似乎最初都還是沿用了國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，顯得有些滯后。例如綠地集團(tuán)，即使攤子鋪的大也有某些項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)中（如綠地紐約布魯克林項(xiàng)目），但不像國(guó)外開(kāi)發(fā)商都主動(dòng)建立網(wǎng)絡(luò)預(yù)售平臺(tái)或銷售門戶以及展示廳等，綠地的營(yíng)銷步伐不說(shuō)比工程進(jìn)度提前或者齊頭并進(jìn)，甚至有些拖后腿的意味。2.也有開(kāi)發(fā)商做的不錯(cuò)。例如萬(wàn)科和鐵獅門合作的舊金山項(xiàng)目。正由于該項(xiàng)目有這樣的合作背景，萬(wàn)科方面也證明他們即使占股超出70%但此項(xiàng)目中并不負(fù)責(zé)賣房子而是學(xué)習(xí)美國(guó)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，因此該項(xiàng)目現(xiàn)在和美國(guó)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品區(qū)別并不大。3.幾乎全部中國(guó)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目都有一種很大的目的客戶群-中國(guó)消費(fèi)者。從鑫苑的布魯克林公寓到萬(wàn)科舊金山高層住宅，開(kāi)發(fā)商都曾明確表達(dá)他們針對(duì)的重要客戶群都是中國(guó)購(gòu)房者。“美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)市場(chǎng)緊密聯(lián)系，現(xiàn)在中國(guó)大量中產(chǎn)階層在謀求海外置業(yè)機(jī)會(huì)，由于美國(guó)文化和市場(chǎng)的先進(jìn)性，諸多中國(guó)人會(huì)將這里作為首選。”王一鴻說(shuō)。不管是從中國(guó)購(gòu)房者海外掃蕩，還是中國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商海外開(kāi)盤(pán)來(lái)看，現(xiàn)在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中意櫥柜來(lái)說(shuō)都蘊(yùn)含著極大的機(jī)遇。中意想要百尺竿頭，更進(jìn)一步，最佳在這股大浪潮中走在前面，這樣才干占領(lǐng)市場(chǎng)的高點(diǎn)，獲得更大的成功。四、以上國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中意的戰(zhàn)略意義和啟示中意要實(shí)施走出去的戰(zhàn)略，緊隨世界房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展節(jié)奏是非常理性的。但國(guó)際市場(chǎng)的進(jìn)入和開(kāi)拓卻不一定會(huì)如想象中的順利，盡管作為全球最大貿(mào)易國(guó)中國(guó)在出口方面會(huì)予以公司對(duì)應(yīng)的稅收和政策支持，可對(duì)目的市場(chǎng)的研究準(zhǔn)備局限性還是會(huì)使得邁進(jìn)道路困難重重。以美國(guó)市場(chǎng)為例：（一）對(duì)市場(chǎng)的理解中國(guó)公司出口櫥柜到美國(guó)，最后售價(jià)往往是出口價(jià)的6-8倍甚至10到20倍。例如，在美國(guó)最大建材零售商HomeDepot（家得寶），10平方英尺（約9平米）廚房需要安裝的一套實(shí)木櫥柜（約12個(gè)柜子）零售價(jià)格在3000-30000美元不等。（美國(guó)櫥柜的零售價(jià)格還不涉及安裝費(fèi)，每套的安裝費(fèi)需1500-2500美元左右）而相似等次的一組櫥柜，中國(guó)公司出口價(jià)格卻美元還不到。固然這一點(diǎn)還涉及市場(chǎng)的進(jìn)入渠道問(wèn)題。但是總體來(lái)說(shuō)，中意現(xiàn)在對(duì)國(guó)外櫥柜市場(chǎng)主流的設(shè)計(jì)風(fēng)格、銷售價(jià)格等等行業(yè)核心信息還掌握的不夠到位。美國(guó)崇尚“廚房社交”文化，現(xiàn)在已經(jīng)成為全球最大的櫥柜消費(fèi)市場(chǎng)。美國(guó)櫥柜行業(yè)的高中低檔產(chǎn)品形成了4:4:2的市場(chǎng)比例，其中占市場(chǎng)總量40%的高檔櫥柜控制了整個(gè)行業(yè)60%的利潤(rùn)，這一點(diǎn)與廚房家電相似。按照美國(guó)櫥柜協(xié)會(huì)的細(xì)分辦法，櫥柜從消費(fèi)者定制方式上可細(xì)分為非定制式、半定制式和定制式三種。美國(guó)櫥柜超出56.2%的市場(chǎng)份額來(lái)自于非定制式櫥柜，半定制式櫥柜另首先，占28.9%左右，而定制式櫥柜占了還不到14.9%的市場(chǎng)份額。美國(guó)櫥柜市場(chǎng)對(duì)半定制式櫥柜的需求在快速增加，增加速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于非定制式和定制式櫥柜。結(jié)合有關(guān)資料對(duì)這兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和對(duì)比，不難得出下列結(jié)論：1.由于本土廠商供應(yīng)重點(diǎn)在定制式櫥柜，美國(guó)市場(chǎng)上的非定制式櫥柜重要來(lái)自進(jìn)口。易優(yōu)國(guó)際的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，美國(guó)櫥柜公司由于低價(jià)位