大連市房地產(chǎn)市場研究報告

大連市房地產(chǎn)市場報告一、都市概況大連市地處歐亞大陸東岸，中國遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰，位于東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，背靠東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東部廣闊的腹地，隔海與日本、韓國等國毗鄰，在我國東北及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)與日韓及東南亞地區(qū)之間資源與資金、技術(shù)的對流中起到了樞紐作用。大連市現(xiàn)轄3個縣級市(瓦房店市、普蘭店市、莊河市)、1個縣(長?？h)和6個區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū))。另外，尚有4個國家級對外開放先導(dǎo)區(qū)(開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū))。二、都市規(guī)劃1、功效布局按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式都市空間布局?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)構(gòu)成。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體。新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)構(gòu)成。主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成互相連通的雙城格局。主城區(qū)功效定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和當(dāng)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。旅順口區(qū)納入主城區(qū)，其功效定位是旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)城。新市區(qū)功效定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、當(dāng)代物流基地和重要口岸。三個衛(wèi)星城功效定位為資金技術(shù)密集和勞動密集型的工業(yè)加工區(qū)、當(dāng)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。2、都市將來發(fā)展方向2.1主城區(qū)“西拓北進(jìn)”（1）北進(jìn)：甘井子區(qū)是主城區(qū)“西拓北進(jìn)”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。甘井子區(qū)將在統(tǒng)一規(guī)劃的指導(dǎo)下，加緊都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全方面提高都市化水平。調(diào)節(jié)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，大力發(fā)展與主城區(qū)相適應(yīng)的高新技術(shù)、當(dāng)代物流、軟件和信息服務(wù)、教育培訓(xùn)等當(dāng)代產(chǎn)業(yè)。加大生態(tài)環(huán)境的修復(fù)整治力度，完畢北部工業(yè)區(qū)的搬遷改造，建成西郊森林公園，改善都市中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境。（2）西拓：旅順口區(qū)是主城區(qū)"西拓"的延伸區(qū)，旅順口區(qū)將按照"當(dāng)代產(chǎn)業(yè)、歷史名城、旅游勝地"的定位，保護(hù)好旅順特有的歷史文脈、都市景觀、濱海風(fēng)光和森林植被。集中開發(fā)建設(shè)旅順開發(fā)區(qū)、雙島灣、高新園區(qū)和大學(xué)城。區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)將加緊向工廠化、設(shè)施化的都市型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。2.2都市“北進(jìn)”金州區(qū)是都市“北進(jìn)”的重點(diǎn)區(qū)域，也是新城區(qū)的重要構(gòu)成部分，將根據(jù)都市總體規(guī)劃規(guī)定，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與人口布局，推動功效區(qū)開發(fā)，提高產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，加緊基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。重點(diǎn)發(fā)展以精品鋼材、裝備制造、電子為主體的臨海、臨港工業(yè)，成為跨國公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、都市公司搬遷改造和產(chǎn)業(yè)拓展的重要承接地。開發(fā)建設(shè)好金州灣。盡快實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)方式和生活方式的轉(zhuǎn)變，主動與新城區(qū)發(fā)展并軌，形成有機(jī)整體。3、都市規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的影響大連“西拓北進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，促使甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、先導(dǎo)區(qū)、金州區(qū)迎來快速發(fā)展的機(jī)遇，土地放量大增，房地產(chǎn)投資額大幅攀升，樓盤遍地開花。原有成熟的居住區(qū)、因規(guī)劃而帶來新的都市居住區(qū)、規(guī)劃交通動線沿線區(qū)域、含有自然資源優(yōu)勢的區(qū)域，紛紛成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。三、房地產(chǎn)市場分析1、市內(nèi)四區(qū)土地市場分析近年來，大連土地放量起伏較大，覺得例，全年土地放量達(dá)成了381.73萬平方米，也是迄今為止土地放量最高的一年，由此引發(fā)了土地閑置量的大幅增加，在克制過快的房地產(chǎn)投資增加勢頭的大背景下，清理閑置土地成了重中之重，土地的放量大幅縮減，而隨即的和土地放量即使明顯回升，但仍不及的放量，土地市場的放量呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，詳見下圖：以來，土地供應(yīng)面積中甘井子區(qū)放量最大，沙河口區(qū)另首先，中山區(qū)和西崗區(qū)基本上放量很小，由于拆遷改造有大幅增加。從各區(qū)所占比例來看，甘井子份額最大，隨著大連“西拓北進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，能夠預(yù)見，將來甘井子區(qū)土地放量仍然最大，從上六個月土地放量就能夠看出，將來甘井子樓盤數(shù)量將最多，這將變化現(xiàn)在大連居住的格局，土地成交具體明細(xì)見下表：年度用途區(qū)域面積(㎡)建面(㎡)地價(元/㎡)樓面價格(元/㎡)住宅及公建商業(yè)及辦公市內(nèi)四區(qū)3497437591613330071777中山區(qū)22978075812392032789沙河口區(qū)457660120556472632757西崗區(qū)34554850302842582925甘井子區(qū)2464449344941814631045上六個月（7月底）住宅及公建商業(yè)及辦公市內(nèi)四區(qū)2254277301069729122180中山區(qū)沙河口區(qū)24151049128854762692西崗區(qū)149504003068822570甘井子區(qū)1997817247937925722072按照大連土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)面積、建筑面積絕對數(shù)逐年上漲，按照中央政策規(guī)定控制了土地供應(yīng)面積上漲幅度；土地出讓平均價格節(jié)節(jié)走高（由于大連現(xiàn)在土地資料中商業(yè)和住宅用途的土地沒有分列及單獨(dú)計(jì)價，平均地價可能會受土地用途性質(zhì)的影響而有所偏差）；樓面地價也是水漲船高；容積率逐年增大，土地運(yùn)用率也在提高。2、開發(fā)投資狀況①開發(fā)投資額在振興東北老工業(yè)基地政策的推動下，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年高速增加。～，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均每年增加率達(dá)21.58%，特別是近三年，分別以年增加38.2%、27.1%和27.1%的高速度運(yùn)行；房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資比重日趨合理，從39.8%下降到22.95%。，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額為337.2億元，比上年增加27.1%；占固定資產(chǎn)投資額的22.95%。比上年下降了0.95個百分點(diǎn)。②開竣工面積—大連房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積平均每年為657萬㎡，施工面積為1517萬㎡，竣工面積為502萬㎡；前三年供應(yīng)量比較平穩(wěn)，、供應(yīng)量銳減，造成市場供不應(yīng)求，供應(yīng)量有較大增加。，房地產(chǎn)開發(fā)狀況整體水平好于，新開工面積為1126.3萬㎡，比上年增加76.6%；施工面積為2196.1萬㎡，比上年增加39.9%；竣工面積為537.8㎡，比上年增加37.7%。3、商品住宅銷售分析①量增價升，空置面積下降銷售量逐年增加，從的486.2萬㎡增加到的628.8萬㎡，增加了29.3%；商品房銷售額同比也大幅攀升，從的151.5億元增加至的284.5億元，增加了0.88倍。，商品房銷售面積為628.8萬㎡，比上年增加了24.6%，銷售額為284.5億元，增加了51.8%，銷售額漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積增加漲幅，房價呈快速飆升的態(tài)勢。同時商品房空置面積逐年下降，環(huán)比下降17％、7％，住宅空置面積環(huán)比逐年下降28％、6％。商品房房價逐年增加，從的3116元/㎡增加到的4524元/㎡，增加了45.2%；住宅銷售價格也大幅攀升，從的2973元/㎡增加至的4256元/㎡，增加了0.43倍。分析：從以上數(shù)據(jù)看，大連房地產(chǎn)市場屬于供需兩旺，態(tài)勢良好，但價格增幅過快。４、板塊分析按照大連房地產(chǎn)典型指數(shù)樣本的選擇，大連房地產(chǎn)分為14個板塊，分別為東港區(qū)、中心區(qū)、星海灣區(qū)、軟件園區(qū)、虎灘區(qū)、西山水庫區(qū)、機(jī)場新區(qū)、周水前區(qū)、中北區(qū)、小平島區(qū)域、開發(fā)區(qū)、旅順片區(qū)、金州區(qū)。（1）、東港區(qū)從底政府對東港區(qū)域進(jìn)行搬遷起，東港規(guī)劃進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。新東港將以水景、花園兩大要素作為景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題，吸納30.82公頃中高檔住宅區(qū)、7.89公頃公園綠地、13.2公頃沿海休閑綠帶和10.42公頃文化娛樂用地，擁有擴(kuò)展后長度達(dá)３公里的人民路，４公里長濱海親水岸線，跨海大橋，游艇港、景觀臺、景觀防波堤壩和人工海水浴場岸線等。改造后的東港將成為一種集商貿(mào)、旅游、居住、觀光為一體的國際航運(yùn)中心的中心商務(wù)區(qū)。代表樓盤有名仕財(cái)富中心、運(yùn)達(dá)嘉洲陽光、金廣東海岸、萬隆托斯卡納、宏都嘉園、嘉和花樣年華等。特性：為響應(yīng)大連市政府東港改造的需要和進(jìn)度，東港區(qū)域項(xiàng)目都定位中高檔，項(xiàng)目賣點(diǎn)重要是東港將來的發(fā)展?jié)摿偷锰飒?dú)厚的地段和海景優(yōu)勢，房價日趨上揚(yáng)，基本都突破10000元/㎡。發(fā)展?jié)摿Γ簴|港區(qū)域不可替代的地段和海景優(yōu)勢決定了此區(qū)域樓盤的持續(xù)走高，為市場合看好。（2）、中心區(qū)中心區(qū)的樓盤價格始終處在高位，該片區(qū)處在大連市的市中心區(qū)域，重要涉及人民廣場、中山廣場、西安路。該區(qū)域?yàn)榇筮B的市中心區(qū)域，擁有繁華的商業(yè)氛圍，良好的基礎(chǔ)設(shè)施和旺盛的物流人氣，價格居高不下，并且隨著市內(nèi)土地供應(yīng)的日益緊缺，價格將持續(xù)高漲。代表樓盤有尚品南山、海派優(yōu)座、香榭里街區(qū)、裕景中心、頤和香榭、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、寶發(fā)金鉆等。特性：中心區(qū)以復(fù)合型建筑為主，業(yè)態(tài)組合包含住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)、酒店等，價格是居高不下，基本在8000元/㎡以上，并穩(wěn)步上漲。發(fā)展?jié)摿Γ褐行膮^(qū)基本無地可供，不可替代的地段和成熟配套，以及傳統(tǒng)的繁華商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目多為綜合體，看漲不看跌。

（3）、星海灣區(qū)以亞洲最大的公共廣場——大連星海廣場為核心的星海灣區(qū)，憑借其優(yōu)厚的地理位置和良好的自然環(huán)境，該片區(qū)能集中體現(xiàn)“住在大連”所含有的宜居環(huán)境、氣候條件、建筑品質(zhì)等豐富內(nèi)涵，擁有亞洲最大的廣場、兩座國際化的會展中心以及眾多商務(wù)金融機(jī)構(gòu)，因而該地段集中著眾多的高檔樓盤。作為大連市政府規(guī)劃中的集金融、商務(wù)、商業(yè)、旅游、休閑娛樂于一身的代表區(qū)域，現(xiàn)在該區(qū)域旅游、餐飲娛樂業(yè)已非常發(fā)達(dá)，而商務(wù)氛圍仍有待發(fā)展，因此該地段樓盤除了用于居住的功用以外，用于商業(yè)、金融等寫字樓辦公用的樓盤升值前景也十分看好。代表樓盤有大連明珠、壹品星海三期、百年匯、裕景中心、大華御庭、宏都筑景、沿海綠色家園等。特性：高檔房、高價樓盤云集，幾乎囊括了大連市高價值、高價位全部的樓盤，價位基本在10000元/㎡以上，達(dá)1元/㎡左右，樓盤銷售狀況也不錯。發(fā)展?jié)摿Γ河捎谄洫?dú)特的地理區(qū)位和高質(zhì)量的配套設(shè)施和相稱一部分境內(nèi)外消費(fèi)群體，星海灣一帶的商品住宅在將來幾年內(nèi)仍將呈現(xiàn)十分旺盛的趨勢，而隨著星海灣東側(cè)的十座專業(yè)大廈構(gòu)成的“CBD”的建成，其房價尚有升高的空間和潛力。（4）、軟件園區(qū)軟件園區(qū)域是近幾年成長起來的高知人群聚集的區(qū)域，它是依靠大連建設(shè)國際軟件名城的機(jī)遇和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特別是軟件產(chǎn)業(yè)的利好政策而快速崛起的大連人向往的人文居住高地。高素質(zhì)高品質(zhì)公司的聚集帶來的高知人群密度、世界出名公司分布的單平方公里高密集量、突出的國際化色彩不僅給區(qū)域市場提供了更加好的承接，更賦予了軟件園與市內(nèi)其它區(qū)域在人群、市場容量方面的多重競爭優(yōu)勢。代表樓盤有宅語原、東方圣荷西、斯坦福院落、壹品漫谷、柏林水郡等。特性：高知人群聚集的區(qū)域，中高檔樓盤扎堆，宅語原、東方圣荷西價格都在10000元/㎡左右。發(fā)展?jié)摿Γ焊咝庐a(chǎn)業(yè)聚集帶動了新經(jīng)濟(jì)中心崛起，從而牽動區(qū)域價值不停躍升。該區(qū)域土地儲藏豐富，同時就業(yè)高收入人口逐年增多，該區(qū)域集中了大連80％以上的軟件產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品研發(fā)人才，所居住、辦公人群絕大多數(shù)為有著高學(xué)歷甚至海外教育背景的高知人群。龐大的消費(fèi)人群支撐起該區(qū)域房地產(chǎn)市場的新發(fā)展。（5）、虎灘區(qū)該片區(qū)位于大連南部海濱中部，擁有風(fēng)光迷人的濱海路、虎灘樂園、鳥語林、水下世界。代表樓盤有帝柏灣等。特性：房地產(chǎn)開發(fā)也以旅游投資型為主、住宅重要是低密度的豪宅。發(fā)展?jié)摿Γ旱兔芏群勒瑢儆谙∪碑a(chǎn)品，長久看漲。（6）、西山水庫區(qū)隨著“大大連”概念的提出，“兩城三星”和“西拓北進(jìn)”的空間發(fā)展模式令大連宜居空間不停拓展。西山水庫周邊區(qū)域，隨著西郊生態(tài)森林公園則成為都市的新宜居住宅聚集帶。位于大連市西部，有大連市后花園之稱的西部山系則擁有山、水、林、自然與人文、教育優(yōu)勢，交通和配套的升級也令選擇該區(qū)域的居民不停享有新興住區(qū)升值的實(shí)惠。代表樓盤有萬科假日風(fēng)景、西山陽光水岸、長鷺晶品緣林、觀山滿庭芳等。特性：開發(fā)量大，萬科與其它六家開發(fā)商聯(lián)合拿下占地37.29萬平方米的土地，同時尚有最少6.75萬平方米土地被摘牌，巨大的潛在供應(yīng)量預(yù)示著該地段將成為含有景觀優(yōu)勢的成熟型黃金開發(fā)熱土；銷售狀況良好，大致量的入市并未影響到產(chǎn)品的銷售速度；產(chǎn)品多樣化，整體區(qū)域居住品質(zhì)抬升；客源的高端化，西山區(qū)域的客戶群大多為高知人士，屬于社會中堅(jiān)，對品牌、產(chǎn)品品質(zhì)及居住品質(zhì)的規(guī)定較高。發(fā)展?jié)摿Γ鹤匀毁Y源優(yōu)越，西山水庫是大連市區(qū)內(nèi)最大的水系，西側(cè)連接素有“大連都市后花園”之稱的西部山系，生態(tài)住宅規(guī)劃提高區(qū)域居住品質(zhì)，該區(qū)域含有良好的發(fā)展?jié)撡|(zhì)?，F(xiàn)在西山區(qū)域的住宅均價為7500元/平方米，隨著“西部快速路”的開通，該區(qū)域交通將不停改善，其它配套也將同時升級，后續(xù)價格預(yù)計(jì)還將持續(xù)上漲。（7）、機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)約十平方公里的啟動區(qū)以商務(wù)、居住、產(chǎn)業(yè)為三大主體，其中居住區(qū)擬建設(shè)成中高檔次、環(huán)境幽雅、配套齊全的當(dāng)代化新型生態(tài)社區(qū)。代表樓盤有第五郡、新星綠城等。特性：房價漲勢驚人，一年內(nèi)漲幅在—3000之間，區(qū)域最低均價（已定價）是姚家的祥和花園4350元/㎡，最高均價唯美品格8000—9000元/㎡，區(qū)域內(nèi)均價在6000元以上；基本為大規(guī)模成片開發(fā)，但生活和社會配套的完善還需要一段時間。發(fā)展?jié)摿Γ弘S著著機(jī)場新區(qū)的大手筆、高起點(diǎn)規(guī)劃、多功效布局、高規(guī)格的設(shè)計(jì)實(shí)施，機(jī)場新區(qū)一帶的樓市房價還將繼續(xù)保持強(qiáng)勁、穩(wěn)步上揚(yáng)的發(fā)展勢頭；特別是張前路周邊“四大功效區(qū)”的實(shí)施，“第五郡”、“沁合苑”等大型住宅社區(qū)的開發(fā)、區(qū)政府的進(jìn)入、沃爾瑪帶入一批商業(yè)大家的加入，其房價走勢將呈現(xiàn)強(qiáng)勢上揚(yáng)趨勢的發(fā)展態(tài)勢。但這種強(qiáng)勁上揚(yáng)的走勢，普通不會長時期的維持，會隨著機(jī)場新區(qū)都市副中心多個項(xiàng)目的建成，商品住宅的不停放量、上市、消化，而會逐步走向穩(wěn)中有升日趨平緩態(tài)勢。（8）、周水前區(qū)隨著大連樓市的節(jié)節(jié)高漲，在居住熱門地段開發(fā)商適時推出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的高效戶型，以相對較低的總價倍受青睞。周水前區(qū)作為成熟的商業(yè)居住區(qū)，周邊公交線路密布，是連接國際空港與市中心的通道。代表樓盤有鼎新鼎云都等特性：延續(xù)了濃郁的住宅氛圍和無限的發(fā)展空間——西安路、劉家橋、周水前，匯聚了大連老都市的居住傳統(tǒng)和新都市的生活要素，幾代人居住的歷史造就了成熟的氛圍和厚重的文化，新與舊的交融之處，形成一片大連獨(dú)有的新主流住宅區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ弘S著華北路的改造，這里已經(jīng)逐步成為新都市的中心地帶，帶動更旺盛的人流與商機(jī)。（9）、中北區(qū)近年來，大連房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，不停隨著著舊城改造與公司搬遷。而作為大連市區(qū)中北部的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)———甘井子區(qū)中南部，也不停煥發(fā)生機(jī)與活力。大連中北部近年來屢屢有新盤上市，取的都是該地段出行便利、鬧中取靜之勢。代表樓盤有林語家話等。特性：屬于成熟的居住區(qū)，樓盤普通為中檔，由于林語家話的帶動周邊房價也節(jié)節(jié)高升，林語家話底已經(jīng)清盤，均價6500元/㎡。發(fā)展?jié)摿Γ撼墒焐顓^(qū)域，現(xiàn)在基本沒有土地供應(yīng)，現(xiàn)有樓盤長久看漲。（10）、泉水區(qū)泉水區(qū)位于大連的北部地區(qū)，即使在交通便利性上相對大連市區(qū)尚有較大差距，現(xiàn)在價格相對較低，但空氣清新，環(huán)境寧靜，適合中老年購房者等。代表樓盤有龍畔金泉等。特性：重要是中低檔樓盤，有諸多經(jīng)濟(jì)合用房，但價格上漲很快，泉水地區(qū)樓盤平均增加1000--元之間。發(fā)展?jié)摿Γ弘S著交通和配套的不停發(fā)展，該區(qū)價格有較大增加潛力。（11）、小平島區(qū)域小平島位于旅順南路大連都市輕軌的終點(diǎn)站，距市中心17公里，距機(jī)場18公里，距旅順28公里，是大連市政府規(guī)劃的信息產(chǎn)業(yè)帶的龍頭地段。特性：小平島環(huán)山臨海，空氣質(zhì)量極佳，通過填海改造后，擁有地勢微緩、線條優(yōu)美的人工海岸線，成為大連西部和西南海岸線上房地產(chǎn)和旅游開發(fā)的又一種重鎮(zhèn)。安達(dá)圣島集團(tuán)以二十二億元地價摘牌小平島開發(fā)項(xiàng)目，這個大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目備受期待。項(xiàng)目規(guī)劃多個物業(yè)形式，按區(qū)域劃分分別為：中央居住區(qū)（CLD）、中央別墅區(qū)（CVD）、中央旅游休閑區(qū)（CED）。其中央居住區(qū)包含多層住宅組團(tuán)和高層住宅組團(tuán)；中央別墅區(qū)包含獨(dú)立別墅、花園洋房、聯(lián)排別墅等；中央旅游休閑區(qū)包含小平島中心商業(yè)廣場、小平島海鮮餐飲廣場、五星級酒店等。趨勢：規(guī)劃中將要興建的中國北方最大的游艇港，彌補(bǔ)大連市旅游與商業(yè)格局的空白，予以項(xiàng)目極強(qiáng)的國際化色彩；高科技、高節(jié)能、高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品，與深度開掘、科學(xué)規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)的濱海環(huán)境，使小平島項(xiàng)目含有極強(qiáng)的人口吸納力和極高的商業(yè)輻射力，成為前沿的品質(zhì)生活領(lǐng)航標(biāo)志。（12）、開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)地處遼東半島東南端，北依大黑山（大和尚山），與金州區(qū)接壤；南瀕黃海，與長山列島隔海相望；東與金州區(qū)登沙河鎮(zhèn)相連；西接金州，與甘井子區(qū)大連灣鎮(zhèn)毗鄰?，F(xiàn)在開發(fā)區(qū)已發(fā)展成為大連市新市區(qū)的主體和新增工業(yè)公司布局的重要空間。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場同樣蓬勃發(fā)展，成為市內(nèi)需求向周邊區(qū)域“外溢”的重要地點(diǎn)。特性：該片區(qū)通過數(shù)年的都市發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了有質(zhì)量的增加階段，優(yōu)美自然環(huán)境和高速發(fā)展的步伐吸引著開發(fā)商和消費(fèi)者的目光。隨著外地人口的大量涌入、投資額的持續(xù)升高、就業(yè)機(jī)會的增加以及交通等基礎(chǔ)配套的健全，作為旅游區(qū)、雙D港、保稅區(qū)、眾多日韓公司的開發(fā)區(qū)樓盤不停熱銷。隨著土地放量、房源上市、開發(fā)商們也在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、社區(qū)環(huán)境以及房屋內(nèi)在質(zhì)量上進(jìn)行了改造，使得品質(zhì)有了更高層次的提高。而在品質(zhì)提高的同時，價格也在逐步攀升，4000元/平方米下列的樓盤很難找到，大多數(shù)樓盤起價都在5000元/平方米左右。高檔公寓、寫字樓的價位更是突破了8000元/平方米趨勢：根據(jù)大連開發(fā)區(qū)城區(qū)規(guī)劃，預(yù)計(jì)到規(guī)劃期末開發(fā)區(qū)整體建設(shè)用地將達(dá)成94.6平方公里，其中涉及3.0平方公里的已填海區(qū)和13.3平方公里的擬填海區(qū)，已建成區(qū)面積53萬平方公里?，F(xiàn)在在傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)區(qū)濱海路沿線、金公路沿線的基礎(chǔ)上，增加了乾豪160萬平方米的紅星村改造項(xiàng)目、魯能金石灘300平方米的優(yōu)山美地項(xiàng)目，華潤、金廣、中糧集團(tuán)聯(lián)合打造的338萬平方米的填海工程以及小孤山一帶以水御蘭庭等9個項(xiàng)目居住用地明顯放量增大外，開發(fā)區(qū)的居住空間開發(fā)建設(shè)正向外延伸。加上英特爾等大型跨國公司的進(jìn)駐將對開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)公司有深遠(yuǎn)的影響。從今年上六個月開始，開發(fā)區(qū)將有大量房源集中上市，現(xiàn)在正在銷售的樓盤有乾豪·東城天下、生輝第一城、宏城·金棕櫚等30多個普通住宅、公寓、寫字樓項(xiàng)目，有的開始推出二期、三期項(xiàng)目。

（13）、旅順片區(qū)旅順片區(qū)擁有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和交通體系，以及優(yōu)秀的自然環(huán)境，在住宅均價上，又相對較低廉。特性：旅順現(xiàn)在商品住宅均價仍處在相對較低的潛力發(fā)展區(qū)，然而隨著旅順居民的收入水平和消費(fèi)水平將得到提高，以及大量就業(yè)人口的新增，區(qū)域房價發(fā)展?jié)摿^大。趨勢：南部旅順開發(fā)建設(shè)加速，煙大火車輪渡、土羊高速、輕軌的修建、諸多大學(xué)的遷移，特別是大大低于市內(nèi)四區(qū)的房價和宜居舒適的生態(tài)區(qū)，吸引了二十多家境內(nèi)外開發(fā)商前往開發(fā)，也帶來了該區(qū)域房價的逐步上漲。一種是旅順南路的軟件園、龍王塘、塔河灣直至大學(xué)城；一種是旅順中北路的辛寨子、革鎮(zhèn)堡、營城子三鎮(zhèn)周邊，因其高科技、大學(xué)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)園區(qū)、生態(tài)園區(qū)，特別是緊鄰市內(nèi)四區(qū)的輻射影響以及市政機(jī)構(gòu)、交通設(shè)施的完善，這一帶的房價尚有較大的上升空間。而除此以外的其它區(qū)域和樓盤，對象大多以退休養(yǎng)老、休閑需求為主，其漲幅空間和潛力有限，房價基本維持現(xiàn)有水平或少量波動。但旅順短短幾年超出1200公頃的土地集中放量，加上大量的“軍產(chǎn)房”、“地產(chǎn)房”的沖擊，將在一定時期內(nèi)，面臨較大的消化壓力。（14）、金州區(qū)金州位于規(guī)劃中的大連新市區(qū)中心位置，作為大連主城區(qū)的功效延伸地，是大連市農(nóng)業(yè)當(dāng)代化先行區(qū)和東北地區(qū)區(qū)域性物流集散地。特性：從政策性引導(dǎo)來說，金州是處在都市“西拓北進(jìn)”規(guī)劃中“北進(jìn)”的樞紐和結(jié)點(diǎn)上；另首先，素有“百年大連，千年金州”之稱的金州區(qū)文化底蘊(yùn)深厚，在教育、文化、體育等諸多方面都有極強(qiáng)的優(yōu)勢；同時，金州區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展含有了都市發(fā)展的基礎(chǔ)。趨勢：金州區(qū)隨著新型集團(tuán)百萬平方米的金潤花園開發(fā)，300多萬平方米的商業(yè)、住宅項(xiàng)目以及占地31.4平方公里的濱海旅游新區(qū)，大公司總部經(jīng)濟(jì)區(qū)等超大項(xiàng)目將在將來幾年誕生。土地的集中放量、大樓盤的集中上市，市場在將來三、四年內(nèi)將達(dá)成一種飽和狀態(tài)。５、近期市場分析住宅成交面積相對平穩(wěn)波動較大，成交均價一年上漲了近1100元。下列數(shù)據(jù)闡明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的態(tài)度是有所波動和調(diào)節(jié)的，均價的大幅上漲造成消費(fèi)者購房壓力增大，被迫轉(zhuǎn)向市內(nèi)三區(qū)（中山、西崗、沙河口）以外的地方，逐步出現(xiàn)城區(qū)“空心化”趨勢。1月至6月住宅成交面積狀況6月至6月住宅成交均價狀況四、總體結(jié)論1、房地產(chǎn)市場整體供需兩旺近年，大連市房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。近兩年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)能力和購房能力的增強(qiáng)以及外來購房人員的突增，大連房地產(chǎn)市場呈供需兩旺態(tài)勢甚至供不應(yīng)求。從下表可知：近五年，商品房市場整體吸納率達(dá)97.3%，市場供需基本平衡。而近兩年，商品房市場吸納率高達(dá)129.2%和116.92%，市場要依靠一定的存量市場才干滿足日益增加的需求量。-大連房地產(chǎn)市場吸納率統(tǒng)計(jì)年份竣工面積（萬㎡）交易面積（萬㎡）年度市場吸納率累計(jì)竣工面積（萬㎡）累計(jì)交易面積（萬㎡）累計(jì)市場吸納率537.9392.473.0%537.9392.473.0%546.2419.976.9%1084.1812.374.9%579.249886.0%1663.31310.378.8%421486.2115.5%2084.31796.586.2%390.5504.6129.2%2474.82301.193.0%537.8628.8116.92%3012.62929.997.3%2、大連住房消費(fèi)是外向型房地產(chǎn)市場按照國際慣例分析大連的住房消費(fèi)與家庭可支配收入的比值，也就是講居民用家庭總的可支配收入來購置普通商品住宅需要多少年。大連市房價收入比相對較高，約為10左右，房價與居民的可支配收入較不成配比，表明了大連住房消費(fèi)是由于區(qū)域外的消費(fèi)所拉動，屬于外向型房地產(chǎn)市場。從商品住宅交易狀況來看，本地購置住宅占整個市場的75%左右，外地占25%左右。據(jù)調(diào)研，外地購置能力明顯高于本地，以中高價位住宅