第四章 房地產(chǎn)管理法律制度-房地產(chǎn)管理法概述+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+城市房屋拆遷

第四章房地產(chǎn)管理法律制度《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，1994年7月5日中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào)公布）一、房地產(chǎn)管理法的基本概念（P37）1.房地產(chǎn)——是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。

自然屬性；社會(huì)屬性：房地產(chǎn)業(yè)；第一節(jié)房地產(chǎn)管理概述

一、房地產(chǎn)管理法的基本概念（P37）2.房地產(chǎn)管理法廣義：指調(diào)整在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和各種服務(wù)活動(dòng)中形成的一定社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱狹義：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正）

第一節(jié)房地產(chǎn)管理概述

與房地產(chǎn)關(guān)系為調(diào)整對(duì)象的法律法規(guī)：《憲法》《民法》《經(jīng)濟(jì)法》中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款《城市規(guī)劃法》《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》《商品房銷售管理辦法》等第一節(jié)概述

一、房地產(chǎn)管理法的基本概念（P38）3.房地產(chǎn)管理法立法的目的（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理（2）維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序（3）保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)管理概述

二、房地產(chǎn)管理法的基本原則（P38-39）1.節(jié)約用地保護(hù)耕地原則2.國(guó)有土地有償、有限期使用原則3.國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅的原則4.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人必須守法原則第一節(jié)房地產(chǎn)管理概述

三、房地產(chǎn)管理體制（P39）大多數(shù)地方人民政府實(shí)行房、地分管體制，設(shè)立建設(shè)委員會(huì)、建設(shè)廳（或房地產(chǎn)管理局、處）和土地管理局.但改革先行一步的廣州、北京、上海、汕頭等城市已經(jīng)建立由一個(gè)部門統(tǒng)一管理的房地合一的管理體制。第一節(jié)房地產(chǎn)管理概述

一、土地使用權(quán)出讓（P39）土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P39-40）1.土地使用權(quán)出讓的特征（1）土地使用權(quán)出讓方是國(guó)家（2）土地使用權(quán)出讓方是有期限的（3）土地使用權(quán)出讓方是有償?shù)模?）土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P40）2.土地使用權(quán)出讓的方式招標(biāo)出讓——出讓人發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€(gè)人在規(guī)定的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書面投標(biāo)，由招標(biāo)方根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定土地使用者的方式。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P40）2.土地使用權(quán)出讓的方式——招標(biāo)出讓第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

招標(biāo)出讓的程序招標(biāo)投標(biāo)定標(biāo)簽約履約一、土地使用權(quán)出讓（P40）2.土地使用權(quán)出讓的方式——拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開(kāi)場(chǎng)合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P40）2.土地使用權(quán)出讓的方式——拍賣出讓

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

程序發(fā)布公告應(yīng)征公開(kāi)拍賣一、土地使用權(quán)出讓（P40）2.土地使用權(quán)出讓的方式——掛牌出讓

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P40）2.土地使用權(quán)出讓的方式——掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截至?xí)r的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的方式。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P40）2.土地使用權(quán)出讓的方式——協(xié)議出讓出讓方與受讓方（土地使用者）通過(guò)談判、協(xié)商，最終達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見(jiàn)的一種方式“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！鼻摇安扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P40）3.土地使用權(quán)出讓的最高年限3.1國(guó)家許可土地使用者可以使用國(guó)有土地的期限

國(guó)家法律規(guī)定的最高年限

合同具體約定的實(shí)際出讓年限3.2土地使用權(quán)出讓最高年限

居住用地70年

工業(yè)用地50年

教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年

商業(yè)、旅游娛樂(lè)用地40年

綜合或其他用地50年

3.3土地使用權(quán)出讓期滿可以申請(qǐng)續(xù)期第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P41）4.土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

種類宗地出讓合同成片開(kāi)發(fā)土地出讓合同劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓（P41）5.土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除變更：改變?cè)贤膬?nèi)容（如土地用途）解除：土地使用權(quán)的效力歸于消滅（6種）第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓6.土地使用權(quán)終止和續(xù)期（P41）國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。土地使用權(quán)因土地滅失而終止。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓6.土地使用權(quán)終止和續(xù)期（P41）土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

一、土地使用權(quán)出讓6.土地使用權(quán)終止和續(xù)期（P41）土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

二、土地使用權(quán)劃撥縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

二、土地使用權(quán)劃撥（P_42）土地使用權(quán)劃撥的特征土地使用權(quán)的劃撥具有行政性，是一種具體的行政行為土地使用權(quán)劃撥是一種無(wú)償行為劃撥土地使用權(quán)無(wú)使用期限的限制劃撥土地使用權(quán)一般具有不可交易性

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

二、土地使用權(quán)劃撥（P_42）土地使用權(quán)劃撥的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

二、土地使用權(quán)劃撥（P_42）土地使用權(quán)劃撥的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

二、土地使用權(quán)劃撥（P_42）劃撥土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，或者不辦理土地出讓手續(xù)，直接辦理劃撥土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。在后一種情況下，土地局只負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)，不收取土地出讓金，但應(yīng)該告知當(dāng)事人向財(cái)政部門上繳土地收益第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

二、土地使用權(quán)劃撥（P_42）第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別

三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于二級(jí)市場(chǎng)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

概念——P42實(shí)質(zhì)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。定義——在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

新城區(qū)土地開(kāi)發(fā)、舊城改造如住宅、標(biāo)準(zhǔn)廠房、辦公用房等。特點(diǎn)（增）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在國(guó)有土地上進(jìn)行的作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地，必須是國(guó)有土地，集體土地不能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施（土地開(kāi)發(fā)）

和房屋建設(shè)（房屋開(kāi)發(fā)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)——

⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng)，綜合性強(qiáng)

⑵投資大、風(fēng)險(xiǎn)大

⑶開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)

⑷政策性強(qiáng)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則——P43⑴嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則⑵堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、文化效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則⑶必須實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)定——P43⑴以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地——20%以下的土地閑置費(fèi)；⑵城市新建住宅小區(qū)的竣工綜合驗(yàn)收的條件。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目的選址和前期策劃工程報(bào)建可行性研究與可研報(bào)告房地產(chǎn)營(yíng)銷

工程施工物業(yè)管理工作勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

項(xiàng)目的選址和前期策劃可行性研究與可研報(bào)告勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批等項(xiàng)目的選址和前期策劃可行性研究與可研報(bào)告工程報(bào)建勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批等項(xiàng)目的選址和前期策劃可行性研究與可研報(bào)告工程施工工程報(bào)建勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批等項(xiàng)目的選址和前期策劃可行性研究與可研報(bào)告房地產(chǎn)營(yíng)銷

工程施工工程報(bào)建勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批等項(xiàng)目的選址和前期策劃可行性研究與可研報(bào)告物業(yè)管理工作房地產(chǎn)營(yíng)銷

工程施工工程報(bào)建勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批等項(xiàng)目的選址和前期策劃可行性研究與可研報(bào)告三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法設(shè)立的，以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法人企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為：專營(yíng)企業(yè)、兼營(yíng)企業(yè)和項(xiàng)目公司；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法律特征是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體是以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本（4）滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)要求的條件

（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序先按《公司法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，到工商管理部門領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)，向企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，有效期1年第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四等級(jí)。資質(zhì)等級(jí)的劃分和企業(yè)的注冊(cè)資本、從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間、近期工作業(yè)績(jī)和專業(yè)管理人員的數(shù)量有關(guān)。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)條件青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)條件四、外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地制度《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》（1990年5月19日）成片開(kāi)發(fā)，是對(duì)大面積土地進(jìn)行整體商業(yè)性的綜合開(kāi)發(fā)，是土地開(kāi)發(fā)的一種特殊的重要形式。成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并必須依法辦理，不得自行其是。服從相應(yīng)管理。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理（增）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理：人民政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收的全程管理。包括：項(xiàng)目立項(xiàng)的管理；項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)的管理；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工前的其他管理（房屋拆遷、工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建）；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工管理與竣工驗(yàn)收。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理（增）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)管理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外“經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理（增）房地產(chǎn)開(kāi)