買房協(xié)議合同

買房合同書房屋買賣合同（合同編號：）合同雙方當(dāng)事人（須由本人親自填寫，并確保所填聯(lián)系方式真實可靠，方便能及時獲得聯(lián)系；如聯(lián)系方式發(fā)生變化，應(yīng)及時告知對方）：出賣人（甲方）姓名：____________【身份證】___________________地址：____________________________________________________郵政編碼：________________聯(lián)系電話：______________________買受人（乙方）姓名：____________【身份證】___________________地址：____________________________________________________郵政編碼：________________聯(lián)系電話：______________________鑒于：1、甲方系本合同項下房屋的全部權(quán)人，且其對該房屋的處分已征得該房屋有關(guān)權(quán)利人的同意；2、甲方樂意將房屋出賣給乙方；3、乙方樂意購置上述房屋；4、乙方已向甲方交付定金共5000元整；5、本合同項下房屋的《房屋全部權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》尚未辦理。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，就乙方向甲方購置房屋訂立本合同，以資雙方共同信守執(zhí)行。第一條甲方確保對所出賣的房屋享有完全的處分權(quán)并確保符合國家有關(guān)規(guī)定，并且沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。如因甲方因素，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由甲方承當(dāng)全部責(zé)任。第二條房屋的坐落、面積狀況。1、本合同所稱標(biāo)的房屋是指位于長沙市雨花區(qū)鄉(xiāng)村組棟單元房及該棟底層?xùn)|頭南向第二間雜屋。2、該房屋102房套內(nèi)面積為_____平方米，雜屋套內(nèi)面積為_____平方米。3、本合同項下房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。第三條計價方式與價款。房屋的交易總價為：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。乙方已向甲方支付的定金轉(zhuǎn)為房款，乙方還應(yīng)向甲方共支付房款人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。本合同項下房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)價款已包含在交易總價中。公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e不再另行計價。第四條付款方式及期限。甲乙雙方同意下列列方式付款：１、乙方已向甲方交付定金共伍仟元整，自本合同訂立之日起____天內(nèi)乙方支付首付款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方；2、剩余房款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整于乙方獲得該房屋的《房屋全部權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》之日起____天內(nèi)支付。第五條房屋交付及產(chǎn)權(quán)登記的商定。1、甲方應(yīng)于本合同訂立之日起____天內(nèi)將本合同項下房屋全部交付給乙方，并應(yīng)在交房當(dāng)天將_________等費用結(jié)清。2、甲方應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)開始辦理產(chǎn)權(quán)登記后日內(nèi)（最遲不超出房屋所在地其它全部權(quán)人獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日），及時辦理權(quán)屬登記（指房屋的《房屋全部權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》）。3、甲方應(yīng)當(dāng)在獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書（指房屋的《房屋全部權(quán)證》或《土地使用權(quán)證》）之日起日內(nèi)，及時將房屋權(quán)屬登記過戶至乙方名下。第六條稅費分擔(dān)商定1、甲方辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書所需要的稅費、產(chǎn)權(quán)登記費、交易手續(xù)費等一切稅費由甲方承當(dāng)。2、甲方將房地產(chǎn)過戶至乙方名下所耗費的交易稅費、產(chǎn)權(quán)登記費、交易手續(xù)費等一切稅費由乙方承當(dāng)。第七條違約責(zé)任1、乙方如未按本合同規(guī)定的時間付款，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金。2、甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付，自本合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房價款萬分之的違約金。3、如甲方違反本合同第五條房屋交付及產(chǎn)權(quán)登記的商定，乙方有權(quán)選擇下列任一種方式解決：A．乙方退房，甲方在乙方提出退房規(guī)定之日起日內(nèi)將乙方已付房價款退還給甲方，并按已付房價款的%賠償乙方房屋損失，同時按乙方投入房屋裝修的費用賠償乙方的裝修的損失。B．乙方不退房，甲方按已付房價款的%向乙方支付違約金。第八條爭議的解決方式本合同在推行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴。第九條特別商定房屋交付后，如發(fā)生房屋征收或拆遷等對房屋及對應(yīng)土地的賠償，由乙方全部。第十條免責(zé)條件1、因不可抗力因素致使本合同不能繼續(xù)推行或造成的損失，甲、乙雙方互不承當(dāng)損失賠償責(zé)任；2、不可抗力系指“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀狀況”。第十一條陳說和承諾條款1、甲方承諾：甲方擁有對本合同項下房屋完全的處分權(quán)。2、乙方承諾：真實地樂意購置本合同項下的房屋。第十二條本合同經(jīng)湖南君安達(dá)律師事務(wù)所見證。第十三條本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份、律師事務(wù)所一份，含有同等法律效力，自雙方簽字后生效。第十四條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行商定，其補(bǔ)充商定經(jīng)雙方簽章與本合同含有同等法律效力。第十五條雙方商定的其它事項：出賣人(甲方)：_________________買受人(乙方)：__________________身份證號碼：__________________身份證號碼：___________________地址：___________________地址：____________________郵編：___________________郵編：____________________電話：___________________電話：____________________其它權(quán)利人書面同意聲明：見證人：出賣方：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿（身份證）（護(hù)照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿買受方：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿（身份證）（護(hù)照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿第一條房屋的基本狀況。出賣方房屋（下列簡稱該房屋）坐落于＿＿＿＿＿；位于第＿＿＿＿＿層，共＿＿＿＿＿（套）（間），房屋構(gòu)造為＿＿＿＿＿，建筑面積＿＿＿＿＿平方米（其中實際建筑面積＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿＿＿平方米），房屋用途為＿＿＿＿＿；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二；（房屋全部權(quán)證號、土地使用權(quán)證號）（房地產(chǎn)權(quán)證號）為＿＿＿＿＿。第二條房屋面積的特殊商定。本合同第一條所商定的面積為（出賣方暫測）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定）面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（下列簡稱暫測面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定的面積有差別的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定面積（下列簡稱實際面積）為準(zhǔn)。該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超出暫測面積的±＿＿＿＿＿％（不涉及±＿＿＿＿＿％）時，房價款保持不變。實際面積與暫測面積差別超出暫測面積的±＿＿＿＿＿％（涉及±＿＿＿＿＿％）時，甲乙雙方同意按下述第＿＿＿＿＿種方式解決：１．買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房規(guī)定之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按＿＿＿＿＿利率付給利息。２．每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)節(jié)。３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第三條土地使用權(quán)性質(zhì)。該房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)獲得方式為＿＿＿＿＿；土地使用權(quán)年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓同意文獻(xiàn)號為＿＿＿＿＿；該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，買受方（必須）（不必）補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。第四條價格。按（總建筑面積）（實際建筑面積）計算，該房屋售價為（幣）每平方米＿＿＿＿＿元，總金額為（幣）＿＿＿億＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿萬＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整。第五條付款方式。買受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣方支付定金（幣）＿＿＿億＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿萬＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整，并應(yīng)于本合同生效之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)將該房屋全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行商定。第六條交付期限。出賣方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給買受方，并應(yīng)收到該房屋全部價款之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)，將該房屋付給買受方。第七條買受方逾期付款的違約責(zé)任。買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，出賣方對買受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿計算。逾期超出＿＿＿＿天后，即視為買受方不推行本合同。屆時，出賣方有權(quán)按下述第＿＿＿＿種商定，追究買受方的違約責(zé)任。１．終止合同，買受方按累計應(yīng)付款的＿＿＿＿＿％向出賣方支付違約金。出賣方實際經(jīng)濟(jì)損失超出買受方支付的違約金時，實際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實賠償。２．買受方按累計應(yīng)付款的＿＿＿＿＿％向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)推行。３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第八條出賣方逾期交付房屋的違約責(zé)任。除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊狀況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權(quán)按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿個月內(nèi)按＿＿＿＿＿利率計算；自第＿＿＿＿＿個月起，月利息則按＿＿＿＿＿利率計算。逾期超出＿＿＿＿＿個月，則視為出賣方不推行本合同，買受方有權(quán)按下列第＿＿＿＿＿種商定，追究出賣方的違約責(zé)任。１．終止合同，出賣方按買受方累計已付款的＿＿＿＿＿％向買受方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟(jì)損失超出出賣方支付的違約金時，實際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。２．出賣方按買受方累計已付款的＿＿＿＿＿％向買受方支付違約金，合同繼續(xù)推行。３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第九條有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記的商定。在買受方實際接受該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實際交接之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房規(guī)定之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按已付款的＿＿＿＿＿％賠償買受方損失。第十條出賣方確保在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由出賣方承當(dāng)全部責(zé)任。第十一條因本房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由出賣方向國家交納，契稅由買受方向國家交納；其它房屋交易所發(fā)生的稅費除另有商定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。第十二條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并訂立補(bǔ)充合同。第十三條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字含有同等效力。本合同及其附件和補(bǔ)充合同中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。第十四條本合同在推行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會仲裁。第十五條本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）之日起生效。第十六條本合同連同附表共＿＿＿＿＿頁，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，＿＿＿＿＿各執(zhí)一份，均含有同等效力。出賣方（簽章）：出賣方代理人（簽章）：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日買受方（簽章）：買受方代理人（簽章）：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日附件一：房屋平面圖（略）附件二：室內(nèi)附著設(shè)施（略）眾所周知，訂立房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)含有合同的普通生效要件-行為主體適格、意思表達(dá)自愿真實、行為內(nèi)容正當(dāng)、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和有關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：《中國民法學(xué)。民法債權(quán)》，法律出版社，1991年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：《民商法實務(wù)研究》（合同卷），山西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第160—162頁。）律師認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只但是是房屋買賣合同的實際推行行為，而非其生效要件。（注：律師注：對房屋買賣合同的普通生效要件，因無爭議，本文不述及。）一、房屋買賣過戶登記效力有關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)1983年12月27日國務(wù)院公布的《都市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣都市私有房屋，賣方須持房屋全部權(quán)證和身份證明，買方須持購置房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣都市私有房屋?！薄稐l例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，因此其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，中國政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁。）。1984年8月30日最高人民法院制訂的《有關(guān)貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其它違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以與否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。1987年12月10日，最高人民法院《有關(guān)如何具體合用最高人民法院〈有關(guān)貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神，只合用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見》第五十六條規(guī)定僅合用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)合用《意見》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定合用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。1988年1月26日最高人民法院公布的《有關(guān)貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規(guī)定：“財產(chǎn)全部權(quán)正當(dāng)轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)全部權(quán)尚未按原合同轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，合同又能夠推行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推行；如果合同不能推行，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然，該條規(guī)定也合用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只但是是房屋買賣合同的推行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《有關(guān)私房買賣的成立普通應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……訂立房屋買賣合同后來，提出解除買賣合同，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《有關(guān)范懷與郭明華房屋買賣與否有效問題的復(fù)函》回復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)含有雙方訂有書面契約、中人證明、按商定交付房款以及管理房屋的要件；規(guī)定辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件我國法學(xué)界和司法界把與否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學(xué)》，1995年第5期。）房屋作為不動產(chǎn)，含有不可移動性，它不像動產(chǎn)那樣能夠通過直接具體占有向社會公示其全部權(quán)，房屋必須通過登記才干使權(quán)利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要構(gòu)成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的構(gòu)成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說有關(guān)登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，并且產(chǎn)生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣含有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要通過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鄉(xiāng)私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動產(chǎn)物權(quán)變動要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要含有書面形式、主體適格、意思表達(dá)真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所獲得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。根據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定時限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)變動債權(quán)合同的推行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的推行行為。既然過戶登記是合同的推行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不對的的。固然，并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動是房地產(chǎn)變動債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的固然效力。不動產(chǎn)物權(quán)變動要件須涉及雙方當(dāng)事人變動物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又互相統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無登記或者登記成立而債權(quán)行為無效，均不發(fā)生物權(quán)變動的效力。換言之，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時也不能因物的全部權(quán)變動未推行登記手續(xù)而否認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未推行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的全部權(quán)變動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響，即不動產(chǎn)物權(quán)變動中，登記不是契約與否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動效力的標(biāo)志。與否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協(xié)助推行登記行為的權(quán)利，出賣人才對應(yīng)地負(fù)有協(xié)助推行登記行為的義務(wù)。登記是這一對權(quán)利義務(wù)互相運動的成果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了?！稐l例》第七條有關(guān)私房全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記時須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才干推行產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。否則，無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，并且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務(wù)，賣方更無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，局限性一月者以一月計，但加收稅額不得超出房價?！贝思搓U明契證應(yīng)于契約即房屋買賣合同成立后三個月內(nèi)獲得。根據(jù)《條例》第六條第二項規(guī)定，只有獲得契證，才干辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能完納契稅，獲得契證？這闡明，買賣合同成立時間、契證獲得時間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時間是不同時的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為由來否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日之后訂立的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒有決定房屋買賣合同與否有效的職能。房屋作為公民、法人和其它組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價值巨大，關(guān)系國計民生，保護(hù)交易安全，國家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場經(jīng)濟(jì)必然規(guī)定契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致，符正