萬科·廣州·報建驗收工作課件

將專業(yè)進行到底！房地產(chǎn)開發(fā)報建工作概述萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的重要性1開發(fā)報建工作的核心價值2開發(fā)報建人員應具備的素質(zhì)3開發(fā)報建工作的流程簡述4如何提高報建效率5

目錄萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的重要性1開發(fā)報建與設計、工程一樣，是一門專業(yè)。

開發(fā)報建工作貫穿于房地開發(fā)的整個生命周期。

開發(fā)報建不是一個只花錢的部門，也是一個創(chuàng)收的部門。萬科·廣州·報建驗收工作高效的時間價值經(jīng)營的合法性利益的最大化開發(fā)報建工作的核心價值2核心價值萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建人員應具備的素質(zhì)3溝通協(xié)調(diào)能力開發(fā)報建人員首先要有較高的情商，善于溝通和交流，因為他的日常工作中存在大量的溝通和協(xié)調(diào)的內(nèi)容：對外他與規(guī)劃局、國土局、建設局、消防局、環(huán)保局、衛(wèi)生局、人防辦等多個政府部門溝通。對內(nèi)他還要與設計部、工程部、開發(fā)部、財務部、營銷部、采購部等多個部門協(xié)作。萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建人員應具備的素質(zhì)3報建相關專業(yè)能力報建既然是一門專業(yè)，他同樣需要很扎實的專業(yè)知識，這是我們工作的基礎。而在工作總往往看到我們的報建人員充當?shù)闹皇莻€二傳手的角色。其實我們除了掌握所有的報建流程、各節(jié)點的報建手續(xù)等知識外，還需要對相關的建筑規(guī)范、消防規(guī)范、人防、環(huán)保、面積測量等其他專業(yè)知識有所了解和掌握。萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建人員應具備的素質(zhì)3統(tǒng)籌管理能力報建工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從頭到尾涉及幾十個關鍵節(jié)點，環(huán)環(huán)相扣，緊密相連。除了能夠完成每個節(jié)點的報建工作外，開發(fā)人員還要根據(jù)項目的開發(fā)計劃、經(jīng)營目標等要求，進行統(tǒng)籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，游刃有余。對整體報建節(jié)奏的把握對于開發(fā)人員的統(tǒng)籌管理能力是個很大考驗。萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4前期建設竣工三大階段萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：修建性詳細規(guī)劃審批是一個項目整體規(guī)劃確定階段，所以要對建筑面積、容積率面積、車位比、紅線退讓等進行詳細核對，并詳細審核各單體指標。最好一次確定，避免日后修改。修建性詳細規(guī)劃審批：1、經(jīng)辦部門:規(guī)劃局-規(guī)劃科2、辦理條件：建設用地規(guī)劃許可證更名規(guī)劃方案：1、規(guī)劃設計說明；2、總平面設計圖修建性詳規(guī)：1、規(guī)劃設計說明書

2、總平面設計圖

3、道路規(guī)劃設計圖

4、綠地規(guī)劃設計圖

5、豎向規(guī)劃設計圖

6、“修詳通”電子版3、辦理時限:45個工作日；萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：該節(jié)點是規(guī)劃報建中問題最多的一個點，為了避免反復，首先需要與設計部充分溝通，對于面積指標、間距、退讓等常見問題要提前核查，如有風險點要在入案前與相關審核人員充分溝通，以提高審核通過率。建筑方案審批：1、經(jīng)辦部門:規(guī)劃局-規(guī)劃科2、辦理條件：修建性詳細規(guī)劃批復打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑方案設計圖二套建筑方案設計說明建筑方案效果圖圖紙電子光盤3、辦理時限:30個工作日；萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：2010年10月1日開始實施新的備案制度。但如果“地下單體建筑和建筑高度超過五十米的居住建筑建設工程仍需審核和驗收”。這對圖紙的質(zhì)量要求就更為嚴格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見問題要盡量避免。1、經(jīng)辦部門:消防局-建審科2、辦理條件：修建性詳細規(guī)劃批復各專業(yè)意見審批——消防專項審批：項目總平面圖；建筑平立剖面圖；消防系統(tǒng)設計圖紙；建筑、消防系統(tǒng)設計專篇說明；需要標示清楚各分區(qū)功能。3、辦理時限:25個工作日（如備案需10個工作日）；萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：人防審批一般請人防設計單位協(xié)助辦理，他們與人防辦都有較好的業(yè)務關系，關于是否異地建設需要提前確定，如異地建設需提前辦理異地建設費的繳納1800元/㎡。各專業(yè)意見審批——人防專項審批：1、經(jīng)辦部門:人防辦2、辦理條件：修建性詳細規(guī)劃批復地下室結構施工圖三套地下室水電、通風施工圖三套地下室人防設計施工圖三套3、辦理時限:15個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：環(huán)保審批一般連同環(huán)評報告一起外包給與環(huán)保單位有較好業(yè)務關系的專業(yè)單位辦理。而且在合同中要約定包通過，并協(xié)助驗收。審批中注意關于設立排污站等要求，如有餐飲商業(yè)需在其中進行詳細說明。環(huán)評報告編寫需2個月，務必提前安排，避免影響后續(xù)工作。各專業(yè)意見審批——環(huán)保專項審批：1、經(jīng)辦部門:市環(huán)保局2、辦理條件：修建性詳規(guī)批復建筑施工圖二套規(guī)劃總平面圖建筑專篇說明一套標示清楚各分區(qū)功能標示發(fā)電機房位置、功率。3、辦理時限:30個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：該環(huán)節(jié)與環(huán)保審批一并考慮，圖紙中標示清楚各分區(qū)功能。如有餐飲、廚房開業(yè)需要進行二次報審。各專業(yè)意見審批——衛(wèi)生專項審批：1、經(jīng)辦部門:疾病控制中心、衛(wèi)生管理所2、辦理條件：修建性詳規(guī)批復項目總平面圖一套建筑平立剖面圖一套建筑專篇說明一套3、辦理時限:15個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：放線冊是規(guī)劃許可證申報的重要資料之一，日照間距、消防間距、各種退讓都將明確標注，作為日后驗收的依據(jù)，而建筑面積的確定也是這個環(huán)節(jié)的關鍵。申報放線冊：1、經(jīng)辦部門:廣州市勘測設計研究院2、辦理條件：建筑方案批復意見打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑施工設計圖二套建筑方案設計說明建筑方案效果圖圖紙電子光盤（報建通處理）3、辦理時限:10個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：放線圖和“報建通”審核是同一份圖紙。報建通需設計院提前準備，并按規(guī)定格式要求進行自審，避免反復出現(xiàn)問題修改。申報報建通：1、經(jīng)辦部門:規(guī)劃局自動化中心2、辦理條件：建筑方案批復意見打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑施工設計圖二套圖紙電子光盤（報建通處理）3、辦理時限:5個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：確保方案審批意見的問題都已經(jīng)整改完畢，并與審批人提前溝通，務必確保圖紙的準確性，一旦出現(xiàn)問題，前面大量工作都將重做。申報《建設工程規(guī)劃許可證》：1、經(jīng)辦部門:規(guī)劃局建筑工程管理處2、辦理條件：建筑方案批復意見放線冊專業(yè)意見（消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生...打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑施工設計圖二套（放線、報建通審核后）建筑方案設計說明建筑方案效果圖圖紙電子光盤（報建通處理）3、辦理時限:10個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：此環(huán)節(jié)盡量避免，是一個耗時長，程序復雜的工作。設計部要提前與設計院溝通，是否存在超高、深基坑、高制模、結構轉換等問題。如此環(huán)節(jié)無法避免，則要提前安排好專業(yè)會審。初步設計審查：1、經(jīng)辦部門:市建委設計處2、辦理條件：建筑審核意見專業(yè)意見（消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生..全套資料（所有設計說明及設計圖）：小型項目8份；大型項目20份。（全套資料裝訂成A3文本）全套人防初步設計資料（無人防地下室的項目除外）：5份。概算書：2份。（可裝訂在設計說明中，但須在文本的封面注明“含概算”全套設計（含人防）說明、設計圖（含效果圖）及概算書的電子文件：1份3、辦理時限:2個月萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：施工圖審查資料要是最終版的施工報建圖，盡可能的提前送入預審，防止出現(xiàn)大的問題而影響后續(xù)工作的辦理。施工圖審查：1、經(jīng)辦部門:市建委設計處2、辦理條件：建設工程規(guī)劃許可證各專業(yè)意見3、辦理時限:15個工作日建筑施工設計圖四套水、電、風各專業(yè)設計圖四套設計說明四套萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：該環(huán)節(jié)需設計院提前準備好相關技術資料，與施工圖審查環(huán)節(jié)無縫連接。節(jié)能備案、施工圖審查備案：…….1、經(jīng)辦部門:節(jié)能辦、建委設計處2、辦理條件：建設工程規(guī)劃許可證各專業(yè)意見施工圖審查意見節(jié)能審查備案意見3、辦理時限:5個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：此環(huán)節(jié)關節(jié)是施工現(xiàn)場，一般由項目部負責辦理。提前安排各單位做好現(xiàn)場各項準備工作，并政府部門提前做好溝通。申報質(zhì)監(jiān)安檢登記：1、經(jīng)辦部門:質(zhì)監(jiān)站2、辦理條件：建設工程規(guī)劃許可證施工圖審查意見總包單位資料監(jiān)理單位資料中標通知書萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：施工許可證的辦理沒有什么特別的技術含量，關鍵是提前準備，對資料進行嚴格審核，包括合同內(nèi)容、面積指標、總包單位與分包的用章、項目經(jīng)理證、安檢員、質(zhì)檢員證等。涉及的各項繳費需提前交納。如涉及合證辦理的，需注意合同，申請表的面積與規(guī)劃證是否一致。為了防止錯誤修改，最好讓施工單位把公章帶在身上。申報《建設工程施工許可證》：1、經(jīng)辦部門:市建委建筑業(yè)管理處2、辦理條件：建設工程規(guī)劃許可證辦理完畢質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)登記辦理完畢現(xiàn)場查勘表施工圖審查備案完畢3、辦理時限:5個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：預售查丈辦理前需提前辦理門牌審批，查丈報告地址需與門牌地址一致。關于是否計入產(chǎn)權面積是這個環(huán)節(jié)的關鍵，設計部一定要對測量單位的勾線圖進行復核，防止出錯。預售查丈：1、經(jīng)辦部門:房地產(chǎn)測繪所指定的測繪單位2、辦理條件：建設工程規(guī)劃許可證及附圖一定以建設工程規(guī)劃證的附圖作為查丈基礎3、辦理時限:30個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：預售許可證的辦理需與銷售計劃配合，尤其是現(xiàn)場形象進度的要求需提前溝通，如達不到要求，需要項目部配合搭建腳手架，同時做好公關鋪墊。在錄入數(shù)據(jù)時要注意門牌號與樓棟號是否一致，防止買錯樓的現(xiàn)象出現(xiàn)。預售許可證：1、經(jīng)辦部門:房地產(chǎn)市場處2、辦理條件：建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證預售查丈報告項目概況審核網(wǎng)上輸入數(shù)據(jù)現(xiàn)場形象進度：6層以下封頂、高層2/33、辦理時限:30個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：驗線冊是規(guī)劃驗收的主要依據(jù)，這個環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)的問題是竣工圖的質(zhì)量和現(xiàn)場條件。因為設計變更，竣工圖往往與現(xiàn)場實際有出入，所以開發(fā)部與設計部要提前與施工單位對竣工圖進行現(xiàn)場核對，確保一致。對于不想計入容積率面積的部位，如地下車庫和架空層改用物業(yè)用房等，需在測量后進行修建，或提前公關解決。申報驗線冊：1、經(jīng)辦部門:勘測設計研究院2、辦理條件：建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑工程竣工圖二套3、辦理時限:15個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)需要注意的是現(xiàn)場是否達到驗收條件及驗線冊中的各項間距、建筑指標是否符合之前的規(guī)劃批文。如現(xiàn)場立面、道路、綠化等達不到要求，需要提前準備。對于間距、指標出現(xiàn)問題的，一定要在驗線冊階段解決。規(guī)劃驗收：1、經(jīng)辦部門:市規(guī)劃局-建管科2、辦理條件：驗線冊、現(xiàn)場條件3、辦理時限:15個工作日驗線蓋章的竣工圖兩套驗線冊兩份萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：竣工備案是商品房交付的條件之一，該項工作一般由項目部負責，類似于施工證的辦理，資料的提前審核尤為重要，再就是項目部要將專業(yè)驗收和質(zhì)檢驗收統(tǒng)籌安排。竣工備案：1、經(jīng)辦部門:廣州市建設局2、辦理條件：竣工驗收合格竣工備案資料有18項之多，涉及施工單位、監(jiān)理單位、規(guī)劃局、建設局、環(huán)保局、消防局、檔案館、煤氣公司等十幾家單位。3、辦理時限:5個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：竣工查丈報告的數(shù)據(jù)時大確權的基礎，即未來業(yè)主房產(chǎn)證的面積。此環(huán)節(jié)要注意施工工程中的變更給面積造成的影響，同時要與預售查丈面積進行核對，避免誤差超出3%，設計部和設計院要給予配合符合勾線圖?？⒐げ檎桑?、經(jīng)辦部門:房地產(chǎn)測繪所指定的測繪單位2、辦理條件：規(guī)劃驗收或竣工備案一定以建設工程規(guī)劃驗收合格證的附圖作為查丈基礎3、辦理時限:30個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：產(chǎn)權初始登記辦理前要提前安排好產(chǎn)權查丈工作。因該時間涉及到銷售合同中的承諾，所以要把握好入案和出案時間。登記地址一定要與預售的門牌地址一致。產(chǎn)權初始登記：1、經(jīng)辦部門:市國土局2、辦理條件：規(guī)劃驗收或竣工備案竣工查丈報告驗線冊兩份3、辦理時限:30個工作日萬科·廣州·報建驗收工作開發(fā)報建工作的流程簡述4注意事項：房產(chǎn)證的辦理有開發(fā)商自行辦理的，也有客戶自行辦理的，如是代辦，需要注意契稅的繳納及承諾辦證時間，避免群訴和索賠問題。小房產(chǎn)證的辦理：1、經(jīng)辦部門:廣州市國土局2、辦理條件：產(chǎn)權初始登記完成萬科·廣州·報建驗收工作如何提高報建效率5A我們每天疲于救火，到處是地雷我們經(jīng)常在一個地方反復跌倒，卻渾然不知BD上下游工作質(zhì)量差，配合不到位，接口脫節(jié)，爭吵不斷即使解了以上報建工作，工作中我們依然有很多困惑？我們經(jīng)常是拿到證就完事大吉，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳C萬科·廣州·報建驗收工作如何提高報建效率5