房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)匯總

第六節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)價(jià)值損失的因素及9種類房地產(chǎn)損害普通來說，是指房屋本身的損害，重要涉及房屋實(shí)體損害、功效損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功效貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同時(shí)，連同房屋占用的土地也會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失普通是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)多個(gè)質(zhì)量問題造成的估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的正當(dāng)權(quán)益造成損失在《選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人正當(dāng)權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。經(jīng)依法審定的修建性具體規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采用聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人正當(dāng)權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體狀況重要體現(xiàn)在下列5方面：1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失造成房屋本身的規(guī)劃修改、變更狀況重要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等，重要體現(xiàn)在控制性具體規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)節(jié)上。2．社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失造成社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更狀況重要有：社區(qū)規(guī)劃用途變更、社區(qū)規(guī)劃限高變更、社區(qū)容積率變更、社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變更及社區(qū)配套設(shè)施變更等等。

3．社區(qū)周邊規(guī)劃社區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更普通不會(huì)直接影響房地產(chǎn)實(shí)體，重要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則重要體現(xiàn)在控制性具體規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)節(jié)；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體狀況與社區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更造成的房地產(chǎn)損失相似，同時(shí)應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失都市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更重要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫都市中心的高架快速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級(jí)較高的雙向四車道；社區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氛圍被破壞，有關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)發(fā)生明顯減損。

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損；又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌現(xiàn)，對面又修了一幢樓，購房者本身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)減少。

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會(huì)給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而造成房地產(chǎn)價(jià)值減損。（四）因工程質(zhì)量缺點(diǎn)造成房地產(chǎn)價(jià)值損失工程質(zhì)量缺點(diǎn)損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺點(diǎn)造成房屋買受人的權(quán)利、使用功效、人身安全受到侵害造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)構(gòu)造、房屋主體構(gòu)造，造成相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害如開發(fā)商往往對社區(qū)建筑物共有部分的全部權(quán)登記缺失、登記含糊，將應(yīng)當(dāng)屬于社區(qū)全部業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對外進(jìn)行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產(chǎn)權(quán)；又如開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)，是受讓人權(quán)利受到損害。

（七）因非法同意征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失無權(quán)同意征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法同意占用土地的，超越同意權(quán)限非法同意占用土地的，不按照土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的用途同意用地的，或者違反法律規(guī)定的程序同意占用、征收土地的，其同意文獻(xiàn)無效，非法同意征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。（八）因未能履約使別人工程停緩建，給別人造成損失如材料供貨商未按合同商定如期供貨、資金提供方未按合同商定如期供款造成工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完畢，給有關(guān)當(dāng)事人造成損失。（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封解決時(shí)，錯(cuò)誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)損害造成的損失分析（一）房地產(chǎn)損害的三種分類1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分為三種類型：①實(shí)物損害（又可分為實(shí)體損害和功效損害）；②權(quán)益損害；③區(qū)位損害（也稱為環(huán)境損害）。2．按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。a.可修復(fù)的：

修復(fù)費(fèi)用≤損害前的房地產(chǎn)價(jià)值－損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

b.不可修復(fù)的：修復(fù)費(fèi)用＞損害前的房地產(chǎn)價(jià)值－損害后的房地產(chǎn)價(jià)值3．按照臨時(shí)性的損害和永久性的損害劃分a.臨時(shí)性房屋損害是指房屋修復(fù)后，因質(zhì)量缺點(diǎn)造成的房屋損害能夠完全消除，安全、耐久、合用等方面能夠符合國家對應(yīng)原則以及合同商定的質(zhì)量缺點(diǎn)。b.永久性房屋損害是指不可修復(fù)，或雖經(jīng)修復(fù)后房屋能夠安全使用，但在耐久性、合用性等方面達(dá)不到原原則的質(zhì)量缺點(diǎn)。（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額房地產(chǎn)損害造成的損失重要涉及價(jià)值減損和有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)損害賠償金額的擬定重要有下列4辦法：（1）可修復(fù)的賠償金額＝修復(fù)費(fèi)用＋有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（2）不可修復(fù)的賠償金額＝損害前的房地產(chǎn)價(jià)值－損害后的房地產(chǎn)價(jià)值（3）可一定程度修復(fù)的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的＝部分修復(fù)費(fèi)用＋房地產(chǎn)價(jià)值減損額＋有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（4）造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本知識(shí)點(diǎn)三：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)損害賠償評定內(nèi)涵房地產(chǎn)損害評定是房屋本身損害貶值和房屋貶值引發(fā)占用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的共同體貶值評定。房地產(chǎn)損害評定重要有賠償性房地產(chǎn)損害評定、房地產(chǎn)價(jià)值減損評定、多個(gè)類型的房屋質(zhì)量缺點(diǎn)損失評定等。（二）房地產(chǎn)損害賠償評定價(jià)值定義房地產(chǎn)損害評定的價(jià)值原則采用公開的市場價(jià)值原則。商品房質(zhì)量缺點(diǎn)評定的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺點(diǎn)狀況、權(quán)利缺點(diǎn)狀況、區(qū)位缺點(diǎn)狀況造成的商品房價(jià)值減損的市場值。（三）損害賠償估價(jià)5特點(diǎn)1．損害賠償評定涉及正價(jià)值評定與負(fù)價(jià)值評定；2．損害賠償評定不僅涉及負(fù)價(jià)值評定，普通還涉及有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評定；3．損害賠償評定的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例；4．損害賠償評定對建筑等專業(yè)知識(shí)規(guī)定更高，需要大量專業(yè)協(xié)助，需要損害程度鑒定；5．損害當(dāng)事人雙方對估價(jià)成果都很關(guān)注，規(guī)定估價(jià)更加精確，說服力強(qiáng)。普通需要出庭作證（專家證人），規(guī)定有較強(qiáng)的語言體現(xiàn)能力。

知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)辦法選擇損害賠償評定普通采用修復(fù)費(fèi)使用方法（成本法）、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。（一）修復(fù)費(fèi)使用方法（成本法）修復(fù)費(fèi)使用方法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采用其它工程方法、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺點(diǎn)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，重要涉及拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的賠償費(fèi)用。v＝cl＋c2＋c3＋c4－c5式中

v—房地產(chǎn)損害評定值；cl—拆除工程費(fèi)用；c2—修繕工程費(fèi)用；c3—恢復(fù)工程費(fèi)用；c4—直接經(jīng)濟(jì)損失；c5—被拆除物殘值。（二）損失資本化法損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺點(diǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺點(diǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評定房地產(chǎn)的價(jià)值損失。該法可分為三種類型，即①凈收益減少收益年期不變型（即a少n不變）、②收益不變收益年期減少型（即a不變n少）、③收益及收益年期減少型（即a、n都少）。

（三）賠償實(shí)例比較法賠償實(shí)例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)節(jié)，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺點(diǎn)價(jià)值減損實(shí)例進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺點(diǎn)價(jià)值減損作適宜的修正，以此估算估價(jià)對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺點(diǎn)價(jià)值減損。

v＝p×fl×f2×f3式中

v—房屋價(jià)值損失評定值；p—可比實(shí)例賠償金額；fl—賠償狀況修正系數(shù)；f2—賠償日期修正系數(shù)；f3——缺點(diǎn)狀況修正系數(shù)。采用市場法評定時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺點(diǎn)的可比實(shí)例；進(jìn)行賠償狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例賠償金額修正為正常賠償金額；進(jìn)行賠償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在賠償日期的賠償金額調(diào)節(jié)為在評定時(shí)點(diǎn)的賠償金額；進(jìn)行缺點(diǎn)狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例房屋質(zhì)量缺點(diǎn)狀況下的賠償金額調(diào)節(jié)為被評定房屋質(zhì)量缺點(diǎn)狀況下的賠償金額（四）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可采用市場法或收益法等辦法進(jìn)行評定。即：商品房價(jià)值減損值＝損害前的房地產(chǎn)市場價(jià)值－損害后的房地產(chǎn)市場價(jià)值

知識(shí)點(diǎn)五：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的解決【教材案例3－6】××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）

××市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因政府規(guī)劃變更所致的經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)成果報(bào)告（節(jié)選）

一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象1．估價(jià)對象基本狀況估價(jià)對象位于××市××區(qū)，東至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗鄰錢塘江，距區(qū)政府約1500m，距在建的地鐵站約m，至火車站約25分鐘車程，至××國際機(jī)場約20分鐘車程，附近有k195、k315、k327等多路公交站點(diǎn)，周邊有各類大型居住物業(yè)及商務(wù)中心，地理位置優(yōu)越，交通條件便利。

估價(jià)對象由甲公司于6月以出讓方式獲得估價(jià)對象由甲公司于6月以出讓方式獲得，由a、b兩地塊構(gòu)成，總用地面積55093㎡，其中，a地塊31950㎡，為住宅用地；b地塊23143㎡，為商業(yè)、辦公用地。市規(guī)劃局《建筑方案設(shè)計(jì)批復(fù)》規(guī)定：（1）a地塊由四幢地上34層、地下3層的住宅建筑構(gòu)成；（2）b地塊商業(yè)辦公大樓（五星級(jí)酒店）為一幢主樓54層、地下3層、總高228m的大廈，同時(shí)規(guī)定該酒店必須開發(fā)為國家旅游局規(guī)定的五星級(jí)原則酒店。為確保酒店建成為××區(qū)的精品工程，規(guī)定酒店總投資額在6億元人民幣以上或等值外幣（注：實(shí)際投資預(yù)算為10億元人民幣）。其技術(shù)指標(biāo)見下表：

表3－48規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)a地塊b地塊累計(jì)用途住宅用地（設(shè)配套公建）商業(yè)辦公（含五星級(jí)酒店）

規(guī)劃建筑面積（㎡）95850（其中公建4370）127286．5223136．5㎡，不含地下建筑面積83388㎡建筑密度不不不大于18%不不不大于30%

綠地率不不大于50%不不大于35%

泊車位按戶數(shù)1：1以上，地面泊位不超出總車位的10%客房不少于0．2個(gè)/每床位，餐飲娛樂不少于1．7個(gè)/百平方米，地面泊位不超出總泊位的10%

2．估價(jià)對象勘察現(xiàn)狀至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，a地塊住宅樓項(xiàng)目主體已封頂，根據(jù)委托人提供的資料，住宅預(yù)售面積為可售面積的55%。//b地塊五星級(jí)酒店已完畢場地平整、勘探設(shè)計(jì)及環(huán)境評價(jià)、酒店擴(kuò)初設(shè)計(jì)、酒店可行性研究方案、施工圖設(shè)計(jì)、酒店餐廳內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)等，并完畢了酒店基坑、樁基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。

3．權(quán)利狀況及建設(shè)手續(xù)（1）土地權(quán)利狀況本項(xiàng)目涉及a、b兩地塊，共有三本《國有土地使用證》，土地使用權(quán)人均為甲公司。①杭×國用（）字第××號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為綜合（辦公）用地，土地面積為12747㎡，使用年限至2056年1月15日止；②杭×國用（）字第××號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)用地，土地面積為10396㎡，使用年限至2046年1月15日；③杭×國用（）字第××號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為住宅用地，土地面積為31950㎡，使用年限至2076年1月15日。（2）建設(shè)手續(xù)本開發(fā)項(xiàng)目已獲得下列建設(shè)手續(xù)：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，編號(hào)為015330××；②《建筑工程施工許可證》，編號(hào)為××。（3）他項(xiàng)權(quán)利在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，酒店項(xiàng)目未設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)利，但存在勘察設(shè)計(jì)、樁基施工等應(yīng)付未付款項(xiàng)。

四、估價(jià)目的為甲公司向政府提出經(jīng)濟(jì)賠償提供參考根據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二月十日?！炯m錯(cuò)】教材新規(guī)定，簡述估價(jià)時(shí)點(diǎn)的理由。

六、價(jià)值定義本次估價(jià)基于公開市場價(jià)值原則，估價(jià)成果為新規(guī)劃相對原規(guī)劃所造成的土地減值損失、酒店收益損失、前期開發(fā)損失（已支付和合同商定支付）、相鄰關(guān)聯(lián)物業(yè)減值損失等。七、估價(jià)根據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)技術(shù)思路與辦法因規(guī)劃調(diào)節(jié)給甲公司造成多個(gè)經(jīng)濟(jì)損失，不僅影響酒店項(xiàng)目本身，還涉及到關(guān)聯(lián)的住宅樓盤價(jià)值，無法采用常規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)辦法。因此，本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)為根本，采用類似于重置成本法和收益現(xiàn)值法的評定辦法，對有形損失客觀計(jì)價(jià)，對無形損失分析量化，擬定價(jià)值影響系數(shù)，計(jì)算各項(xiàng)損失價(jià)值，累加后擬定損失總價(jià)。

【糾錯(cuò)】缺所選估價(jià)辦法的定義。

十、估價(jià)成果根據(jù)估價(jià)目的，遵照估價(jià)原則，選用適宜的估價(jià)辦法，通過認(rèn)真地對影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析、測算，得出以下評定結(jié)論：至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，由于規(guī)劃條件變更所致的甲公司各類經(jīng)濟(jì)損失總計(jì)為195654165元，大寫：人民幣壹億玖仟伍佰陸拾伍萬肆仟壹佰陸拾伍元整。評定價(jià)值明細(xì)表

表3－49

項(xiàng)目減值損失評定價(jià)值備注

經(jīng)濟(jì)損失累計(jì)

1．土地及酒店本身減值損失98311066

1－1已付地價(jià)款利息損失38687876

1－2土地使用年限縮短減值2423613

1－3酒店使用年限縮短凈收益減值4039756l

1－4酒店本身品質(zhì)受損減值1680

2．前期開發(fā)損失64410299．02

2－1已支付2l762765．66

2－2合同商定支付42647533．36

3．關(guān)聯(lián)住宅物業(yè)減值損失32932800

【糾錯(cuò)】缺單價(jià)表達(dá)。

十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2月15日至3月8日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的使用期本評定報(bào)告使用期自出具評定報(bào)告日起六個(gè)月，即3月8日至9月7日內(nèi)有效。十四、附件（略）【糾錯(cuò)】附件位置錯(cuò)，不應(yīng)是成果報(bào)告的最后，而應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告后邊，單獨(dú)的第八大部分。

估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳運(yùn)用分析估價(jià)對象為酒店、辦公、住宅為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)本次估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)對象所處區(qū)位及其特性，本報(bào)告仍以保持現(xiàn)狀及規(guī)劃用途作為其最高最佳運(yùn)用前提。六、估價(jià)辦法合用性分析本項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)節(jié)給甲公司造成多個(gè)經(jīng)濟(jì)損失，不僅影響酒店項(xiàng)目本身，還涉及到關(guān)聯(lián)的住宅樓盤價(jià)值，無法采用常規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)辦法。因此，本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)為根本，采用重置成本法和收益現(xiàn)值法，對有形損失客觀計(jì)價(jià)，對無形損失分析量化，擬定價(jià)值影響系數(shù)，累加后擬定損失總價(jià)。①重置成本法（類似），以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評定的分項(xiàng)資產(chǎn)的具體狀況，選用適宜的辦法，分別評定估算各分項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值和規(guī)劃調(diào)節(jié)后的影響系數(shù)（損失率%）相乘并累加求和，得出委托評定資產(chǎn)評定值。②收益現(xiàn)值法（類似），以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完畢后將來可能帶來的收益折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收益，然后乘以規(guī)劃調(diào)節(jié)后的影響系數(shù)（損失率%）并累加求和。公式：評定價(jià)值＝∑重置價(jià)值（或收益現(xiàn)值）×影響系數(shù)（損失率%）

1．土地及酒店本身減值損失（涉及4部分）（1）已付地價(jià)款利息損失①評定估價(jià)對象總地價(jià)據(jù)土地出讓合同、開發(fā)賠償合同及付款憑證，b地塊面積為23143㎡的商業(yè)、辦公用地總地價(jià)（含出讓金、土地開發(fā)賠償費(fèi)、契稅）為246552510．80元。②影響時(shí)間及資金利息委托人自12月繳清土地款后，開始進(jìn)行前期開發(fā)建設(shè)，2月10日接到規(guī)劃調(diào)節(jié)告知及解決意見。因完畢的樁基、基坑工程及方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)審批等前期工作要重新做起，在考慮原樁基鑿樁、清理對工期影響的狀況下，結(jié)合有關(guān)工程專家意見，工程最少要推遲2年。利率按現(xiàn)行1～3年期貸款基準(zhǔn)年利率為7．56%。③損失價(jià)值損失價(jià)值＝評定總地價(jià)×［（1＋現(xiàn)行兩年期貸款基準(zhǔn)年利率）影響時(shí)間－1］＝．80×［（1＋7．56%）2－1］＝38687876．00（元）

（2）土地使用年限縮短土地減值（土地使用權(quán)終止日期不變）①土地原值b地塊23143㎡商業(yè)、辦公用地獲得原值為246552510．80元，綜合（辦公）為12747㎡，商業(yè)為10396㎡，由于是同一地塊，則：a.綜合（辦公）用地所分?jǐn)們r(jià)值＝（12747÷23143）×246552510．80＝135799371．5（元）b.商業(yè)用地所分?jǐn)們r(jià)值＝（10396÷23143）×246552510．80＝110753139．3（元）②土地使用權(quán)縮短年限及減值率按開發(fā)項(xiàng)目推遲2年竣工計(jì)算，商業(yè)物業(yè)出讓年限為40年，綜合（辦公）物業(yè)出讓年限為50年，減值率（土地資本化率按不低于五年期人民幣定時(shí)存款利率，取6%，縮短年限為2年）分別為：a.商

業(yè)

部

分＝1－［l－1/（1＋6%）38］/［l－1/（1＋6%）40］＝1．33%b.綜合（辦公）部分＝1－［1－1/（1＋6%）48］/［l－1/（1＋6%）50］＝0．7%③損失價(jià)值a.商業(yè)用地部分＝．3×1．33%＝1473017（元）b.綜合（辦公）用地部分＝．5×0．7%＝950596（元）土地使用年限縮短減值＝1473017＋950596＝2423613（元）（3）物業(yè)凈收益減少損失①大酒店項(xiàng)目年凈收益據(jù)有關(guān)資料調(diào)查及本項(xiàng)目《××酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》表明，該酒店項(xiàng)目總投資（不涉及住宅a區(qū)塊）1087040000元，其中：酒店投資593250000元，酒店式公寓383820000元，寫字樓或商業(yè)109970000元，三類物業(yè)有效經(jīng)營年份的年凈收益率分別為8．19%、10．69%、13．69%，則：【糾錯(cuò)】三類物業(yè)凈收益率分開算是對的的，但三類物業(yè)凈收益率取值無根據(jù)。年凈收益＝×8．19%＋38380×10．69%＋×13．69%＝（元/年）通過對××市本地出名酒店管理公司的理解，酒店經(jīng)營凈收益中因房地產(chǎn)本身產(chǎn)生的收益（等同于托管租金），普通占年經(jīng)營凈收益的20%，則：酒店房地產(chǎn)所產(chǎn)生的年凈收益＝×20%＝20934485（元）②收益推遲年期及年資金酬勞率按推遲2年計(jì)算，資金酬勞率按現(xiàn)時(shí)2年期貸款利率原則7．56%計(jì)算。

【糾錯(cuò)】三類物業(yè)不應(yīng)選用同一種酬勞率，酒店、公寓、寫字樓風(fēng)險(xiǎn)不同，酬勞率也不等同。③損失價(jià)值損失價(jià)值＝20934485×［l＋1/（1＋7．56%）］＝40397561（元）（4）酒店本身品質(zhì)受損減值①酒店按新規(guī)劃建成后，降高部分樓層的房地產(chǎn)價(jià)值酒店高度減少，在不減少容積率的前提下，勢必要增加裙樓高度和原則層長寬軸線尺寸，減少高樓層部分的建筑面積。酒店主樓高度由228m降至160m（減少68m），總層數(shù)為54層，根據(jù)原設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，160m（34層）以上部分建筑面積為31822㎡為全江景、部分湖景房。通過對周邊新建樓盤的市場價(jià)風(fēng)格查，錢塘江南岸同類商業(yè)寫字樓售價(jià)為：江景房（近景）11000元/㎡，湖景房（遠(yuǎn)景）13000元/㎡，據(jù)此取定降高部分樓層的平均房價(jià)為1元/㎡。則，降高部分樓層的房地產(chǎn)總價(jià)＝1元/㎡×31822㎡＝381864000元。②減值率（或影響房價(jià)程度）②減值率（或影響房價(jià)程度）對于高層物業(yè)來講，隨著樓層的增加，其視野景觀逐步開闊，房價(jià)亦隨之上升。通過對新開類似樓盤的售價(jià)調(diào)查，30層以上普通每層加價(jià)為40～60元/㎡．層，平均按50元/㎡．層。主樓減少68米，降了21層，單價(jià)減值＝50×（20＋1）/2＝525