濰坊市房地產(chǎn)市場分析

濰坊市房地產(chǎn)市場分析目錄第一章

濰坊一、地理位置二、行政區(qū)劃及面積三、都市經(jīng)濟(jì)四、都市規(guī)劃第二章都市規(guī)劃與投資環(huán)境

一、濰坊都市構(gòu)造與發(fā)展方向二、濰坊市宏觀環(huán)境分析三、濰坊市都市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃四、濰坊的重要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及投資構(gòu)造、投資環(huán)境五、濰坊都市現(xiàn)實(shí)定位與將來濰坊發(fā)展定位第三章

濰坊房地產(chǎn)市場分析一、濰坊市房地產(chǎn)發(fā)展二、濰坊市房地產(chǎn)市場狀況三、二手房交易分析四、-前三季濰坊在售樓盤銷售狀況走勢分析五、項(xiàng)目所在地塊調(diào)查狀況結(jié)束語濰坊市房地產(chǎn)市場分析第一章

濰坊一、地理位置1、綜述濰坊市位于山東半島中部，西至省會(huì)濟(jì)南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。地理位置優(yōu)越，人口眾多。濰坊市南北長188公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。全市出生人口81648人，正當(dāng)生育率達(dá)97.7%，人口自然增加率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，全市末總?cè)丝?55.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。氣候溫暖，四季分明。濰坊市地處北溫帶季風(fēng)區(qū)，屬于暖溫帶季風(fēng)型半濕潤大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫12.3℃，無霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。2、基礎(chǔ)設(shè)施完善濰坊市鐵路、公路、機(jī)場、通信及都市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已獲得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)成14萬公里。全部開通了程控電話和國內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)成101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100％，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03％。3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位按照市委“全黨抓經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)抓工業(yè)，核心抓投入，突出抓招商”的總體規(guī)定，加緊經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的戰(zhàn)略性調(diào)節(jié)，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和規(guī)模效益，穩(wěn)步發(fā)展農(nóng)業(yè)、努力強(qiáng)化工業(yè)、繁華發(fā)展服務(wù)業(yè)、發(fā)展壯大民營經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)地位在濟(jì)南、青島、煙臺(tái)之后排列第四位。小結(jié)：濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，長年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的都市之一。二、行政區(qū)劃及面積濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市（縣級(jí)），臨朐、昌樂2縣，共有152個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。市域共有大小河流112條，其中流域面積在100平方公里以上的有55條，重要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河5條。海岸線為東南－西北走向，呈曲線狀，西起淄脈河口，東到膠萊河口，全長143公里。小結(jié)：濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦，水景豐富，市內(nèi)含有較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。三、都市經(jīng)濟(jì)1、地區(qū)生產(chǎn)總值全市經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)構(gòu)造進(jìn)一步調(diào)節(jié)。初步核算，濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完畢2056.02億元，按可比價(jià)格比上年增加15.8%；其中第一產(chǎn)業(yè)增加值237.54億元，增加2.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1194.67億元，增加16.5%，其中工業(yè)增加值1100.25億元，增加17.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值623.81億元，增加19.6%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增加0.3、9.8和5.7個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)成23349元（按年末匯率折算為3196美元），比上年增加15.0％。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)獲得新進(jìn)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的12.31：58.15：29.54調(diào)節(jié)為11.55：58.11：30.34。2、財(cái)政收入地方財(cái)政收入突破百億元大關(guān)。，全市完畢財(cái)政總收入224.5億元，增加26.3%，市本級(jí)及15個(gè)縣市區(qū)（市屬開發(fā)區(qū)）全部實(shí)現(xiàn)了財(cái)政收支平衡，全市已持續(xù)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡。3、居民收入1）濰坊市人均GDP及增加狀況人均GDP達(dá)成17279元（按現(xiàn)行匯率折算為2141美元），人均GDP達(dá)成19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增加16.2%,全市完畢人均GDP達(dá)成23357元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增加15%。2）濰坊市人均可支配收入狀況城鄉(xiāng)居民收入增加明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入11846元，比上年增加14.8%。城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元，增加15.1%,城區(qū)居民人均可支配收入達(dá)成13716.23元，再創(chuàng)歷史新高，比上年增加1870元，增幅高達(dá)15.8%，創(chuàng)下近五年來的最高增幅。1-5月城鄉(xiāng)居民收入保持兩位數(shù)增加，全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入為6667.7元，同比增加15.1%，居民消費(fèi)性支出4373.3元，同比下降2.5%。小結(jié)：濰坊市持續(xù)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡，財(cái)政收入逐年以15%左右的速度提高，為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和對(duì)應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，居民收入的穩(wěn)步增加已成為支撐了房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)快速增加的重要?jiǎng)恿?。四、都市?guī)劃1、都市性質(zhì)具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個(gè)部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳輸交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動(dòng)力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的當(dāng)代制造業(yè)基地，高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島都市群的重要交通樞紐。2、都市布局及區(qū)域職能1）濰坊市整體布局中心城區(qū)總體布局——“一心、一環(huán)、一軸、一廊”。“一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的都市核心區(qū)；“一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街構(gòu)成的都市快速交通環(huán)；“一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。“一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。2）濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)涉及長松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個(gè)組團(tuán)?！伴L松組團(tuán)”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí)，將主動(dòng)參加推動(dòng)物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)設(shè)施水平面?！爸行慕M團(tuán)”將形成商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及文化娛樂場合、商務(wù)會(huì)展中心?！皷|南組團(tuán)（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)主動(dòng)參加接納市級(jí)公共建設(shè)項(xiàng)目，加緊生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā)展成當(dāng)代化園林式住區(qū)?！俺隹诩庸そM團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。3）區(qū)域內(nèi)都市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)都市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達(dá)；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場重要集中在此。高新區(qū)配套設(shè)施起步較晚，現(xiàn)在尚未形成宜居的配套體系,但隨著行政單位的遷入,以及濰坊都市發(fā)展重心東移，將來高新區(qū)的發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)出更完善，更系統(tǒng)，更先進(jìn)，高原則，高起點(diǎn)，高速度的一種方向。本章粗線條的考察了濰坊市地理、財(cái)政收支、都市規(guī)劃等基本信息，能夠得出下列結(jié)論：1、濰坊的地理位置和地區(qū)特性，決定了其作為承接沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐地位，含有房地產(chǎn)開發(fā)后勁。2、濰坊快速的都市化進(jìn)程，以及居民收入的穩(wěn)步提高，使其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)需求的增加含有決定性意義。3、中心城區(qū)空間有限性與都市發(fā)展提速不相協(xié)調(diào)的矛盾進(jìn)一步突出，加緊中心城區(qū)向外拓展的客觀規(guī)定和政府都市規(guī)劃指向含有一致性，并已形成向都市四隅快速延伸之勢，其中西向以發(fā)展都市物流、無污染工業(yè)為主，北向以發(fā)展海洋化工為主業(yè)，都市東向、南向在鞏固高新區(qū)已有高科技產(chǎn)業(yè)成果的基礎(chǔ)上，大力完善市政配套，發(fā)展園林型居住區(qū)。4、值得注意的是，坊子區(qū)北向、寒亭區(qū)西向與中心城區(qū)對(duì)接速度加緊，一定程度上增進(jìn)了“東南組團(tuán)”房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展速率、連片效應(yīng)和消費(fèi)客群的支撐力。第二章都市規(guī)劃與投資環(huán)境一、濰坊都市構(gòu)造與發(fā)展方向（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)呈現(xiàn)狀特性1、經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)增加從1980年代開始，濰坊市國民經(jīng)濟(jì)始終保持了持續(xù)而穩(wěn)定的增加。2、增加速度不停加緊從90年代中后期，濰坊市工業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)相對(duì)滑坡，從而造成一度國民經(jīng)濟(jì)增加速度回落，1999年僅為5%左右，近年來經(jīng)濟(jì)增加速度快速回升。3、投資成為經(jīng)濟(jì)增加的重要?jiǎng)恿H坊的經(jīng)濟(jì)增加已開始進(jìn)入投資推動(dòng)階段，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造將進(jìn)一步向重化工業(yè)轉(zhuǎn)型，需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)融資也提出更高的規(guī)定。4、工業(yè)成為經(jīng)濟(jì)重要支柱近年來，通過大力實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略，加緊調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，濰坊形成了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，二產(chǎn)、三產(chǎn)逐步成為都市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)。而從發(fā)展的趨勢看，進(jìn)入后第一、第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐年下降，三產(chǎn)比例由的15.5：50.5：34.0調(diào)節(jié)為14.5：54.8：30.7；三產(chǎn)比例關(guān)系由年的13.69：56.86：29.45調(diào)節(jié)為12.31：58.15：29.54,產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)獲得新進(jìn)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的12.31：58.15：29.54調(diào)節(jié)為11.55：58.11：30.34。（二）發(fā)展思路與目的1、重視經(jīng)濟(jì)效益和資源環(huán)境關(guān)系的協(xié)調(diào)，走新型工業(yè)化道路，實(shí)現(xiàn)速度和質(zhì)量的統(tǒng)一。2、蔬菜種植是濰坊農(nóng)業(yè)的特色，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成；工業(yè)行業(yè)內(nèi)部構(gòu)造除機(jī)械制造業(yè)較強(qiáng)外，附加值大都不高；三產(chǎn)當(dāng)代服務(wù)業(yè)比重很低，金融保險(xiǎn)業(yè)、教育文藝及廣播電影電視業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)已有一定規(guī)模，但現(xiàn)在發(fā)展仍不能滿足和支撐濰坊將來的快速發(fā)展。調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及內(nèi)部行業(yè)構(gòu)造是此后一種時(shí)期發(fā)展的方向。3、工業(yè)發(fā)展重要在開發(fā)區(qū)內(nèi)進(jìn)行，優(yōu)先發(fā)展國家級(jí)高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及?；咝聟^(qū)。市區(qū)四區(qū)發(fā)展占地少、污染少的行業(yè)為主。大力發(fā)展“兩基地、兩中心、一樞紐”都市總體戰(zhàn)略定位。二、濰坊市宏觀環(huán)境分析進(jìn)入以來，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展態(tài)勢，規(guī)模以上工業(yè)增勢平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)品市場保持活躍，外貿(mào)出口較快增加,財(cái)政金融運(yùn)行正常，居民收入快速增加。1、工業(yè)生產(chǎn)效益同時(shí)提高。工業(yè)生產(chǎn)增加較快。截止底，全市規(guī)模以上工業(yè)公司達(dá)成4312家，比上年增加141家；實(shí)現(xiàn)增加值1021.7億元，同比增加21.0%。全市工業(yè)產(chǎn)品銷售率98.4%，比上年提高0.52個(gè)百分點(diǎn)。，全市規(guī)模以上工業(yè)完畢主營業(yè)務(wù)收入4340.6億元，增加28.5％；實(shí)現(xiàn)利潤239.4億元，增加37.8％，實(shí)現(xiàn)利稅371.8億元，增加33.7％；實(shí)交稅金149.1億元，增加31.8％。規(guī)模以上工業(yè)虧損面2.88%，提高0.81個(gè)百分點(diǎn)，虧損公司虧損額3.1億元，增加197.7%。產(chǎn)成品存貨190.1億元，增加27.9%，應(yīng)收帳款凈額219.2億元，增加19.0%，兩項(xiàng)資金占流動(dòng)資產(chǎn)平均余額的35.5%。2、投資構(gòu)造更趨優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)快速增加。，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完畢1208.4億元，比上年增加24.8%。其中規(guī)模以上投資完畢1178.2億元，增加25.1%；規(guī)模下列投資完畢30.2億元，增加11.0%。規(guī)模以上投資施工項(xiàng)目4183個(gè)，其中總投資過1000萬元的項(xiàng)目2583個(gè)。在規(guī)模以上投資中，一產(chǎn)投資完畢17.7億元，增加49.5%；二產(chǎn)投資完畢822.9億元，增加25.0%；三產(chǎn)投資完畢337.5億元，增加40.8%。城鄉(xiāng)投資完畢902.5億元，增加26.2%；農(nóng)村投資完畢275.7億元，增加21.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增加。，全市共完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資156.6億元，比上年增加59.1%，其中住宅投資118.3億元，增加84.4%。全年商品房銷售額104.8億元，比上年增加42.6%。3、消費(fèi)品市場活躍。隨著居民收入的增加和消費(fèi)環(huán)境的改善，居民消費(fèi)支出逐步增大，社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增加。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額674.3億元，居全省第四位，增加17.5%，增速同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。按地分辨，市的零售額為393.7億元,增加17.5%；縣的39.1億元,增加24.8%；縣下列的241.3億元,增加16.6%。分行業(yè)看，零售業(yè)份額最大。零售行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額443.3億元，占消費(fèi)品零售總額的65.7%，增加15.6%，其中個(gè)體經(jīng)營戶完畢249.1億元，占消費(fèi)品零售總額的36.9%，增加10.6%。其它依次為批發(fā)業(yè)、餐飲業(yè)和住宿業(yè)，分別增加24.4%、19.1%和24.6%。按經(jīng)濟(jì)成分分，非公有經(jīng)濟(jì)零售額份額最大。非公有經(jīng)濟(jì)零售額591.5億元，占消費(fèi)品零售總額的87.7%，增加17.2%。其中私有經(jīng)濟(jì)完畢零售額584.8億元，占消費(fèi)品零售總額的86.7%，增加17.2%，個(gè)體經(jīng)濟(jì)完畢零售額358.5億元，占私有經(jīng)濟(jì)零售額的61.3%，增加14.5%。4、財(cái)稅收入平穩(wěn)增加。，全市財(cái)政總收入224.4億元,增加26.3%。其中地方財(cái)政收入完畢110.6億元，居全省第四位，增加24.9%，增速同比回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，居全省第九位，高于全省平均水平1.4個(gè)百分點(diǎn)。全市國地兩稅收入207.2億元，增加27.8%，占二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重11.4%，同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；其中國稅收入133.3億元，居全省第五位，增加27.4%，增速居全省第八位，高于全省平均水平7.4個(gè)百分點(diǎn)；地稅收入73.9億元，居全省第五位，增加28.6%，增速居全省第六位，高于全省平均水平1個(gè)百分點(diǎn)。5、金融運(yùn)行呈良好發(fā)展態(tài)勢。，全市金融機(jī)構(gòu)存、貸款總量大幅增加，經(jīng)營效益明顯提高，支持了全市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額1637.4億元，比年初增加211.9億元，增加14.9%，人民幣存款增量居全省第3位。儲(chǔ)蓄存款余額1038.7億元，比年初增加125.7億元，同比多增17.3億元。各項(xiàng)貸款余額達(dá)1227.0億元，較年初增加195.3億元，增加18.9%，同比多增11.9億元，人民幣貸款增量居全省第2位。貨幣持續(xù)回籠，全年現(xiàn)金收支相抵，凈回籠55.1億元。金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營效益大幅增加，實(shí)現(xiàn)盈利累計(jì)22.7億元，同比增盈9.7億元。6、交通運(yùn)輸業(yè)較快發(fā)展。，全市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共完畢投資46.2億元，其中公路建設(shè)完畢投資42.2億元；場站、港口、機(jī)場、地方鐵路建設(shè)等完畢投資4億元。，全市完畢郵政業(yè)務(wù)總量5.2億元，增加9.3%。郵政儲(chǔ)蓄平均余額129.0億元，比上年增加4.9%。全市電信公司實(shí)現(xiàn)電信業(yè)務(wù)總量59.3億元，比上年增加16.5%。移動(dòng)電話顧客發(fā)展到453.9萬戶，比上年增加35.6%，固定電話顧客258.1萬戶，減少2.9%。7、物價(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。1-12月份，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)(CPI)上漲3.8%。從八大類分項(xiàng)看，除衣著、交通和通訊類以及娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格略有下降外，其它項(xiàng)目都有不同程度上漲。食品類價(jià)格漲幅最高，上漲10.8%，其中糧食類上漲7.2%，鮮菜類上漲16.4%；居住類價(jià)格上漲2.7%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲1.7%。生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格漲幅較大。1-12月份，原材料燃料動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲5.79%，漲幅同比提高3.82個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)品出廠價(jià)格上漲4.64%，同比提高3.56個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格保持平穩(wěn)增加。1-12月份，全市商品房屋銷售價(jià)格上漲5.8%；土地交易價(jià)格上漲2.5%；房屋租賃和物業(yè)管理價(jià)格上漲1.7%。8、

，全市在崗職工平均工資為18998元，增加21.8%。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入13716.2元，增加15.8%；城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出10799.5元，增加22.5%。其中食品類支出增加15.1%，衣著類支出增加47.3%，交通和通信支出增加32.6%、教育文化娛樂服務(wù)增加12.4。交通和通信及教育文化娛樂服務(wù)已成為拉動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)的巨大動(dòng)力。到12月底，百戶城鄉(xiāng)居民家庭擁有汽車已達(dá)13輛，移動(dòng)電話213部。，全市農(nóng)民人均純收入6278元，增加14%。全年農(nóng)民人均收入8246.9元，增加17.3%。其中農(nóng)民人均家庭經(jīng)營收入5391.3元，增加17.4%，占期內(nèi)現(xiàn)金總收入的65.4%；工資性收入2576.4元，增加11.2%，占期內(nèi)現(xiàn)金總收入的31.2%。農(nóng)民人均現(xiàn)金支出6638.2元，增加13.8%。其中農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出4121.9元，增加15.6%，占期內(nèi)現(xiàn)金支出的62.1%。在生活消費(fèi)支出中，居住支出增加33.6%，醫(yī)療保健支出增加12.6%，食品消費(fèi)支出增加12.8%。9、對(duì)外經(jīng)貿(mào)、招商引資與旅游進(jìn)出口繼續(xù)保持較快增加。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全市進(jìn)出口總額65.1億美元，比上年增加25.4%。全年共訂立運(yùn)用外資項(xiàng)目172個(gè)，合同運(yùn)用外資額8.1億美元，實(shí)際運(yùn)用外資6.2億美元。招商引資工作成效突出。全市共到位市外境內(nèi)資金610億元，同比增加18%。實(shí)際認(rèn)定到位資金過5000萬元投資項(xiàng)目445個(gè)，到位資金466.6億元，同比增加22%。旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。，全市共接待境外游客7.4萬人次，創(chuàng)匯收入3606.9萬美元，分別增加72.3%和179.0%。接待國內(nèi)游客1413.6萬人次，旅游收入95.9億元，分別增加36.2%和54.9%。三、濰坊市都市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃據(jù)《濰坊市都市總體規(guī)劃（—）》我們可知：1、都市化與中心都市人口規(guī)模據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，全市年末總?cè)丝?59.1萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口371.7萬人。據(jù)1％人口抽樣調(diào)查，全市年末常住人口883.61萬人。截至6月30日,濰坊市人口已達(dá)人。到，全市都市化水平將達(dá)成50％，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)成130萬人，用地規(guī)模153平方公里，目的是建成功效完善、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的高端當(dāng)代化都市。到,全市都市化水平達(dá)成58%,中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)成1752、發(fā)展濰坊都市經(jīng)濟(jì)

提高綜合競爭力近期（從現(xiàn)在到）全市GDP年均增速達(dá)成13%，到GDP總量達(dá)成2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30；中心都市GDP年均增速實(shí)現(xiàn)16%，到GDP總規(guī)模達(dá)成800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%，到全市GDP達(dá)成5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32；中心都市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到中心都市GDP規(guī)模達(dá)成2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)構(gòu)造為5：55：40。3、生態(tài)環(huán)境建設(shè)與保護(hù)以創(chuàng)立“國家環(huán)保模范都市”和生態(tài)市建設(shè)為手段，推動(dòng)都市可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)都市競爭力。通過對(duì)濰坊五大致系的建設(shè)（即循環(huán)經(jīng)濟(jì)歷年為驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體系、可持續(xù)運(yùn)用的資源保障體系、健康持續(xù)的生態(tài)支持體系、與自然和諧的人居環(huán)境體系、體現(xiàn)社會(huì)文明安定的人文體系），到，將其建設(shè)成為人與自然和諧共生，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的全方面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的當(dāng)代化生態(tài)市。

4、濰坊都市用地根據(jù)《濰坊市土地運(yùn)用總體規(guī)劃（1997—）》，1997年—全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，闡明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供應(yīng)來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)都市用地增加的特性十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與都市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系，另外，都市新增功效對(duì)都市用地需求、人口增加帶來的都市用地需求也呈此狀況。規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲(chǔ)用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

5、都市綠地系統(tǒng)規(guī)劃中期人均公園綠地面積達(dá)成12平方米/人，綠化率達(dá)成40%，綠地率35%，森林覆蓋綠達(dá)成28%；遠(yuǎn)期人均公園綠地面積14平方米/人，綠化覆蓋率達(dá)成45%，綠地率40%，森林覆蓋率達(dá)成33%。完善生態(tài)綠地系統(tǒng)的構(gòu)造布局，恢復(fù)都市生物多樣性，減少都市綠島效應(yīng)，失單提高綠地建設(shè)指標(biāo)，增進(jìn)都市向社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)高效、生態(tài)良好循環(huán)的發(fā)展6、都市建設(shè)投融資與都市發(fā)展增加都市建設(shè)投資的資金來源，建立起穩(wěn)定的資金供應(yīng)渠道，提高都市建設(shè)投資運(yùn)行的效率。7、當(dāng)代物流發(fā)展規(guī)劃以高速公路和膠濟(jì)鐵路為依靠，以區(qū)域物流為重點(diǎn)，充足發(fā)揮公路、鐵路、水運(yùn)、航空運(yùn)輸和濰坊作為交通樞紐都市的綜合優(yōu)勢，采用先進(jìn)的物流管理技術(shù)和裝備，建立起多層次、符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、融入整個(gè)山東半島物流體系的物流基地、物流中心和配送中心，構(gòu)筑“三大”物流平臺(tái)，將濰坊建設(shè)成為環(huán)渤海灣南部重要的物流樞紐和魯中物流中心都市。8、城中村改造城中村改造實(shí)施量化資產(chǎn)，確權(quán)到人，實(shí)現(xiàn)居民按出資額分紅；就地安置，明確產(chǎn)權(quán)；開發(fā)性安置；妥善解決村民的養(yǎng)老保障問題。四、濰坊的重要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及投資構(gòu)造、投資環(huán)境

1、固定資產(chǎn)投資構(gòu)造，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完畢1208.4億元，比上年增加24.8%。其中規(guī)模以上投資完畢1178.2億元，增加25.1%；規(guī)模下列投資完畢30.2億元，增加11.0%。規(guī)模以上投資施工項(xiàng)目4183個(gè)，其中總投資過1000萬元的項(xiàng)目2583個(gè)。在規(guī)模以上投資中，一產(chǎn)投資完畢17.7億元，增加49.5%；二產(chǎn)投資完畢822.9億元，增加25.0%；三產(chǎn)投資完畢337.5億元，增加40.8%。城鄉(xiāng)投資完畢902.5億元，增加26.2%；農(nóng)村投資完畢275.7億元，增加21.6%。投資需求穩(wěn)定增加。1-5月，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資405.4億元，增加26.8%，增幅比上年同期提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中規(guī)模以上投資392.5億元，增加27.3%，增速居全省第三位，規(guī)模下列投資12.9億元，增加21.7%。規(guī)模以上投資構(gòu)造趨于改善。2、房地產(chǎn)投資狀況商品房開發(fā)和銷售繼續(xù)保持量增價(jià)升、房價(jià)穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，，市區(qū)完畢施工面積412萬平方米、竣工面積170萬平方米、銷售面積97.08萬平方米，分別同比增加47.14%、45.29%和33.35%；，完畢施工面積650萬平方米、竣工面積247萬平方米、銷售面積117.28萬平方米，分別同比增加57.77%、45%和20.8%；1－2月份，完畢商品房銷售23.14萬平方米，增加88.6%。在宏觀調(diào)控政策作用下，城區(qū)商品房綜合平均價(jià)格穩(wěn)中有升。城區(qū)商品房（含營業(yè)用房，下列同）銷售均價(jià)增至3100多元/平方米，但增幅逐步回落。1－2月份，價(jià)格與去年基本持平。調(diào)查統(tǒng)計(jì)，上六個(gè)月，市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)3225元/平方米，同比增加2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)在，濰坊市區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為了買方市場，市區(qū)房地產(chǎn)投資的增幅為44.6%，比去年同期略有下降。據(jù)理解，國家從開始逐步加大宏觀調(diào)控政策，繼續(xù)實(shí)施從緊的金融政策和貨幣政策，多次調(diào)節(jié)銀行準(zhǔn)備金率和多次加息、開征新的房地產(chǎn)稅種、提高稅費(fèi)比例等，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，成為樓市投資增幅回落的一種重要因素。另外，濰坊市近幾年始終采用激勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)供應(yīng)量實(shí)現(xiàn)了快速的增加，市區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為了買方市場，公司為了有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，減少了投入，這成為投資增幅下降的另一種因素。據(jù)濰坊市房管局信息科的工作人員介紹，隨著市場主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，濰坊市房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有進(jìn)一步的回落，但回落的幅度不會(huì)很大。隨著建筑材料價(jià)格的逐步平穩(wěn)和地震影響的削弱，房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資信心指數(shù)和購房人的購房信心指數(shù)都會(huì)有明顯增強(qiáng)，會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的增加。小結(jié)：近兩年來濰坊市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增加近1/3，其中房地產(chǎn)