項目調(diào)研報告

PAGE7酒店項目報告項目基本情況酒店位于開發(fā)區(qū)，設計為集酒店住宿、餐飲、娛樂、寫字樓于一體的綜合建筑，地下2層，地上20層，其中裙摟4層，建筑面積約6.9萬平米，客房規(guī)劃約220間。酒店定位五星級商務度假酒店，有大型康體娛樂設施、室內(nèi)游泳池，會議中心、大型宴會廳，中西餐廳，多間酒店餐飲宴會包房和相關商業(yè)配套?，F(xiàn)酒店結構設計已完成，內(nèi)部二次結構由于功能布局未確定，沒有設計，酒店工程系統(tǒng)設計未完成設計?，F(xiàn)有圖紙的審核意見對現(xiàn)有圖紙我們認為不具備酒店運行的必備條件有待于進一步完善。具體內(nèi)容如下：區(qū)域問題備注B2/F1應將酒店行政管理用房盡量安排在本層員工區(qū)域應盡量不占用酒店好的經(jīng)營區(qū)域2可適當安排酒店其他用房，如洗衣房，布草間，庫房等3員工餐廳與其他員工配套設施建議安排在本層4員工廁浴分區(qū)移至制冷機房旁5原員工廁浴分區(qū)改為員工廚房與餐廳區(qū)域。B1/F1建議能否考慮在本層設立KTV夜總會，健身房、保齡球室，及其它在當?shù)赜惺袌龅膴蕵坊蚪∩眄椖俊?本層應設有收貨平臺，垃圾房等。收貨部、采購部3服務區(qū)與客用區(qū)要有物理分割。1/F1自助餐廳與西餐廚房相隔太遠，無法出菜與回盤，且西餐廳與廚房通道太窄。廚房應緊臨餐廳出菜距離不應大于25米。并考慮洗碗間2餐飲大堂與辦公樓大堂占用一層面積過大不利于經(jīng)營應盡量加大經(jīng)營面積3中餐廳與廚房不配套，本層未配備中餐廚房。廚房應緊臨餐廳出菜距離不應大于25米。4應將消防中控室與保安監(jiān)控及電梯運行監(jiān)控放在同一個房間減少運行人工成本5應盡量將廚房安排在酒店建筑的裙樓處以便廚房的油煙排放每一個廚房由一個獨立的排油煙道6大堂區(qū)域未考慮行李房與貨幣兌換處等應有的功能用房酒店運營需要7大堂應設有自動取款機酒店運營需要8辦公樓通道與酒店客人區(qū)沒有物理分割，不利于酒店運行9大堂轉門旁的平開門應設計為雙層門降低運行的空調(diào)負荷，保證大堂溫度10未考慮一層區(qū)域的空調(diào)機房，與設備用房。酒店運營需要11是否將一層頂部作為管道匯集層，作為設備層使用圖紙未見設備層2/F1如此大面積的中餐區(qū)域應在本層設置中餐廚房區(qū)域。廚房應緊臨餐廳出菜距離不應大于25米。廚房區(qū)域面積為餐廳面積的70%左右。2商店應全部設在一樓大堂區(qū)酒店運營需要3雅間中應設立獨立的衛(wèi)生間酒店運營需要4應設立不同風格與面積的雅間，必要時設計聯(lián)通隔斷酒店運營需要5未見新風機房與排風機房及服務間與儲物間酒店運營需要6躍層的辦公樓大堂是否有必要躍層占用2/F的營業(yè)面積7躍層的中庭花園是否有必要做4層躍層占用2-4層的營業(yè)面積3/F1多功能廳面積太小，應有能容納500人的多功能廳酒店運營需要2宴會廳與多功能廳應有相應的配套設施如：儲物間、化妝間、貴賓室、衣帽間、備餐間、宴會廚房、宴會洗碗間、音響控制室等。酒店運營需要3宴會廳建議不做成圓形空間不好用。酒店運營需要4宴會廳與多功能廳建議加裝隔斷，以便滿足不同人士的需求，充分利用資源酒店運營需要5不應將中餐包房與會議室放在同一層，如必須放在同一層應有物理隔離。酒店運營需要6小會議室區(qū)域應做成開間，利用活動隔斷可進行不同面積的分割，以滿足不同會議人員的需求。酒店運營需要7如宴會廳做成圓形，則需考慮屋頂花園的承重與灌溉、排水等問題。酒店運營需要8未見該層的空調(diào)機房酒店運營需要9本層公共衛(wèi)生間面積太小。10本層應增加員工衛(wèi)生間12多功能廳前室應在靠近電梯側4/F1棋牌室過多，可考慮將美容美發(fā)室，沙壺球、臺球室、等沒有噪音的娛樂項目放在此層，2棋牌室應設有衛(wèi)生間。酒店運營需要3本層應設有服務間與儲物間。酒店運營需要4未見新風機房與排風機房酒店運營需要5-13/F1樓層服務間設計應考慮員工衛(wèi)生間,樓層消毒間及客房層布草喉的功能。2客房類型太過于單調(diào)，應設有不同類型的客房，商務套房，行政套房、豪華套房。酒店運營需要3應將13/F設為行政樓層并在該層設有行政酒廊。酒店運營需要4未見空調(diào)新風機房酒店運營需要5酒店客房門不應面對面，應錯開。酒店運營需要6應考慮殘疾人客房不低于客房總數(shù)的1%酒店運營需要14-20/F1每個樓層應考慮安排一個衛(wèi)生清潔用房2二次結構應根據(jù)用戶需求進行分割320層的層高應比其他標準層高出60CM左右，以便安排酒店消防水與生活熱水的環(huán)網(wǎng)空間。其他1酒店外立面考慮到節(jié)能應盡量減少玻璃的面積。2外立面不宜作裝飾用挑檐，不便外立面清潔。3結構設計應考慮頂層安裝直徑7米的衛(wèi)星接收拋物面天線。4應考慮在頂層安裝擦窗機5大堂門頭雨搭不宜做成球面或其他曲面，防水與排水困難。6建議結構在裙樓與主樓交接面安排一個設備層，用于主樓與裙樓管道匯集層。建議就此項目由于建筑結構圖已設計完成，從酒店的先期設計到酒店的正常運行建議按照如下步驟進行。確定酒店管理團隊確定酒店管理團隊進行市場調(diào)研酒店定位（商務、經(jīng)濟型、星級定位）平面功能設計完善工程系統(tǒng)設計施工、建設、驗收、招人、開業(yè)重新審核結構設計與外立面設計完善裝修二次設計確定管理團隊：業(yè)主可自行管理（但需盡快組建管理團隊，以便團隊開展下一步的工作。市場調(diào)研：了解所在城市的酒店經(jīng)營市場情況。如：每年有多少旅游者來這里，這些旅游者中境外來的國際旅游者有多少?境內(nèi)來的國內(nèi)旅游者有多少?不同種類的各有多大比例?同時要了解，現(xiàn)有酒店的情況，如現(xiàn)有多少家酒店，客房數(shù)是多少?這些酒店是什么檔次的，經(jīng)營情況如何?最好還能了解一些餐飲業(yè)和娛樂場所的情況。一般來說，入住商務酒店的團體客人，他們常以會議、專業(yè)聯(lián)會、銷售、培訓為主，一般留宿2-4晚，大多為男性，客人對單床，雙床無過多要求，而入住的單個客人一般留宿1~2晚，這種客人從事商務活動的較多，而且喜歡客房是單人床且有浴室和工作區(qū)。入住休閑度假酒店的客人，大多以夫妻或家庭為主，多以度假、觀光、旅游、運動為主，客房除有雙人床以外，還要有露臺、進餐區(qū)、儲藏間和大浴室?？傮w說來，商務客人喜歡單人間，會議、團體客人喜歡雙人間，休閑旅游客人可以多人住一個房間。比如會議酒店，早餐需要量大，酒店通常都設一個大餐廳提供三餐服務，同時至少設一個特色餐廳。而較偏遠的度假酒店，游客在酒店停留時間較長，一般在酒店用三餐，除了有二、三個餐廳外，還應設一些室外休息室，像早餐露臺、泳池房的快餐店，還可設燒烤等休閑餐飲。3、酒店定位：酒店管理團隊，通過市場的調(diào)查，可以了解目標市場的具體需要和顧客們的選擇特點。針對具體情況確定酒店的類別，分析其是商務酒店、會議展覽酒店或是休閑度假酒店。不同類型的酒店，餐飲、娛樂、客房的設計與功能布局均有所區(qū)別。酒店中餐飲的規(guī)劃布局也至關重要，設計前一定要做好市場考察，盡量同酒店的管理團隊共同制定具體的經(jīng)營方案。4、平面功能設計與建筑結構設計有了酒店經(jīng)營的定位，設計師需按照酒店的類型、結賬方式以及需要的娛樂設施，確定理想的設備和設計風格。設計出不同酒店的功能和布局來。5、完善工程系統(tǒng)設計酒店工程系統(tǒng)與設計要求應包含如下內(nèi)容：1）變配電系統(tǒng)(包括高壓系統(tǒng)、低壓系統(tǒng))2）照明開關控制系統(tǒng)（霓虹燈、泛光照明，外圍輪廓燈，設計供電與控制）3）照明調(diào)光系統(tǒng)（會議室、大堂、宴會廳、等需要燈管調(diào)節(jié)的區(qū)域，調(diào)光系統(tǒng)）4）綜合布線5）樓宇自控系統(tǒng)6）應急電源系統(tǒng)(自備發(fā)電機及發(fā)電機燃油供給)7）不間斷電源系統(tǒng)(電腦中央主機用及緊急照明用)8）電梯系統(tǒng)9）電話系統(tǒng)10）管理用無線通訊系統(tǒng)(對講機、呼機、手機)11）視聽控制系統(tǒng)（宴會廳、會議室、商務中心、是否配備視聽控制系統(tǒng)）12）消防報警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、逃生系統(tǒng)及消防聯(lián)動系統(tǒng)13）燃氣系統(tǒng)14）保安防范與報警系統(tǒng)15）停車場管理系統(tǒng)16）保衛(wèi)巡更管理系統(tǒng)17）電子門鎖系統(tǒng)18）空調(diào)系統(tǒng)19）鍋爐系統(tǒng)20）一卡通系統(tǒng)21）軟化水系統(tǒng)22）生活冷水系統(tǒng)23）生活熱水系統(tǒng)24）污水排放系統(tǒng)25）中水系統(tǒng) 26）衛(wèi)星接收及閉路電視系統(tǒng)27）酒店游泳池 28）布巾滑道29）洗衣房 30）各廚房的排煙系統(tǒng)酒店行政管理用房部門用房名稱說明前廳部行李房過夜行李、當天寄存行李各30（客房數(shù)300）前廳經(jīng)理在前臺附近便于管理前臺辦公室在前臺后面便于管理貴重物品存放室在前臺后面便于管理投幣保險箱在前臺后面便于管理客房部制服房在洗衣房附近，要求能讓手推車順利通行。臟布巾收集通道樓層需預留臟布草運輸管道。洗衣房辦公室：12平方米；預留電話線和電腦線；庫房：15平方米；空氣壓縮機房：6平方米；其余面積為洗衣場。布草間在洗衣房附近，要求能讓手推車順利通行。樓層服務間客房樓層后勤：為樓層提供高效率的服務，每層樓具有獨立的后勤設施。有3平米空間存放工作車。帶布草柜時，面積要求12平米，有排氣設備。杯具消毒間約8平米，用于杯具消毒柜。預留冷熱水管，有雙斗星盆。預留電插座，隔層設員工衛(wèi)生間，男女共用，有條件的可以分設。花房：用于插花和果籃制作。干濕垃圾房設立在后勤區(qū)，考慮通風，有制冷設備，清運車可直接到達。辦公室（經(jīng)理/文員）辦公財務部收貨站臺貨物裝卸區(qū)有可供大型貨車停泊和回旋的空間。有裝卸貨物平臺，平臺高度約70cm，寬200cm，占地不小于60平方米。平臺空間高度不低于3米。（避免不在酒店大堂進出貨物）與收貨部緊鄰，設過磅設施。有后勤通道通向服務電梯。貨物裝卸區(qū)有明渠方便場地清潔用。財務總監(jiān)酒店辦公室有條件的應安排在同一區(qū)域，以方便彼此溝通聯(lián)系。財務部辦公區(qū)運作部出納辦公室采購部辦公室后勤區(qū)收貨部旁收貨部收貨平臺處總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室酒店辦公室有條件的應安排在同一區(qū)域，以方便彼此溝通聯(lián)系?？偨?jīng)理秘書副總經(jīng)理行政辦公室會議室市場營銷部經(jīng)理辦公室銷售部辦公區(qū)酒店辦公室有條件的應安排在同一區(qū)域，以方便彼此溝通聯(lián)系。公關預訂美工室餐飲部宴會服務部酒店辦公室有條件的應安排在同一區(qū)域，以方便彼此溝通聯(lián)系。餐飲部辦公室中廚辦公室可安排在廚房西廚辦公室可安排在廚房工程部工程部酒店辦公室有條件的應安排在同一區(qū)域，以方便彼此溝通聯(lián)系。工程部木工間工程部維修間工程庫房IT部辦公室保安部辦公室在消防與保安中控室旁人力資源部酒店醫(yī)務室用于人員緊急救護，與員工就醫(yī)酒店各區(qū)域員工衛(wèi)生間酒店各員工服務區(qū)員工浴室建立在后勤區(qū)員工更衣室建立在后勤區(qū)辦公室建立在后勤區(qū)培訓課室（2間）建立在后勤區(qū)員工服務區(qū)員工更衣室和衛(wèi)生間：更衣室男、女分設。根據(jù)消防條例，更衣室必須設置兩個出入口。面積按每人0.7平方米計算。更衣室設有更衣柜、長條凳和整容鏡。衛(wèi)生間與更衣室相連。廁位數(shù)按20人一個蹲廁設計。員工淋浴間與更衣室相連。設獨立淋浴間隔，按每30人一個淋浴間設計。冷、熱供水。員工食堂員工食堂：員工食堂面積按每100人40平方米計算。員工食堂與廚房相連。設獨立分菜間。分菜間有長型窗戶共分菜給員工。分菜間與廚房相通。設電熱水器。食堂設洗手池，不少于2個水龍頭。防滑地磚。墻身1.5米高度鋪瓷磚員工倒班宿舍供酒店晚班員工臨時休息用。男、女分設。床位數(shù)量按酒店總人數(shù)15%計算。男女比例按4：6算。酒店共用危險品庫用于存放易燃易爆物品。設置在酒店主樓以外的獨立房間。面積約40平方米。防爆型排氣扇和照明設備。有自動干粉或氣體滅火裝置。百貨文具庫酒店一級庫，建議位置在后勤區(qū)，便于貨物轉移，與進貨，酒店根據(jù)不同物品設立各種不同的倉庫。倉庫均需要空調(diào)和換氣設施。倉庫的通道均要求能讓手推車順利通行。須符合相關的消防規(guī)定。玻璃瓷器庫清潔用品庫調(diào)料干貨庫米面庫酒水庫低溫冷庫高溫冷庫總上所述酒店設計包括功能布局及分區(qū)設計、總體規(guī)劃與設計、建筑設計、內(nèi)外景觀及園林設