仲量聯(lián)行-深港琴澳創(chuàng)新合作大灣區(qū)構(gòu)建新發(fā)展格局-10正式版

中國|2021年10月研究部深港琴澳創(chuàng)新合作，大灣區(qū)構(gòu)建新發(fā)展格局近期，國務(wù)院對粵港澳大灣區(qū)作出多項重大部署；此外，香港特區(qū)政府公布《2021年施政報告》，提出設(shè)立北部都會區(qū)9月5日9月6日10月6日《橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)總《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)香港特區(qū)政府提出“雙城三圈”的體方案》出臺，橫琴作為粵澳合作區(qū)改革開放方案》（以下簡概念旨在加強深港聯(lián)動。深度合作區(qū)將通過共建共管等稱“《前海方案》”）宣布原前海新體制與澳門攜手構(gòu)建多元化合作區(qū)將擴容8倍至120.56平的產(chǎn)業(yè)體系。方公里，金融業(yè)擴大開放，實體經(jīng)濟將在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支撐下得到有力發(fā)展。這一系列以制度創(chuàng)新為落腳點的政策正加速推進粵港澳大灣區(qū)（簡稱“大灣區(qū)”）建設(shè)，粵港澳深度合作正式邁入新時期。本報告探討擴容為前海的產(chǎn)業(yè)體系帶來的變化，以及其如何刺激當(dāng)?shù)丶准夀k公樓需求。此外，我們基于制度創(chuàng)新、跨境交通基建的強化和通關(guān)便利程度等方面，討論生產(chǎn)要素的加速流動對于未來粵港澳合作的重要意義。|深港琴澳創(chuàng)新合作，大灣區(qū)構(gòu)建新發(fā)展格局擴容后的前海產(chǎn)業(yè)融合聚變，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)輻射增強《前海方案》提出在現(xiàn)有合作區(qū)的基礎(chǔ)上，前海發(fā)展空間將向南延伸至蛇口及大小南山片區(qū)；同時向北拓展至寶安區(qū)的會展新城及海洋新城片區(qū)，其中依次涵蓋寶安中心區(qū)及大鏟灣片區(qū)、機場及周邊片區(qū)。此次范圍調(diào)整并非簡單意義上的空間擴容，而是形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與制造業(yè)相互支撐的產(chǎn)業(yè)布局?！吧罡酆献鲄^(qū)+科技園”雙核驅(qū)動產(chǎn)業(yè)互動智能制造、文化旅游海洋產(chǎn)業(yè)*、商貿(mào)會展*會展新城及海洋新城片區(qū)29.36平方公里空港物流、智能制造高新技術(shù)機場及周邊片區(qū)30.07平方公里總部經(jīng)濟、高新技術(shù)文創(chuàng)體育、專業(yè)服務(wù)*

原前海區(qū)域前海擴容區(qū)域深圳科技園香港北部都會區(qū)金融、數(shù)字、創(chuàng)新賦能產(chǎn)業(yè)互動寶安中心區(qū)及大鏟灣片區(qū)23.32平方公里科技園金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)、科技服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè) 前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)14.92平方公里蛇口及大小南山片區(qū)30.07平方公里香港北部都會區(qū)貿(mào)易物流港口郵輪30.00平方公里*為待發(fā)展產(chǎn)業(yè)，其余為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)得益于“十三五”期間堅守實體經(jīng)濟和工業(yè)制造，寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)日漸雄厚。2020年區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)4,316家，居全市首位。顯然，如此龐大的工業(yè)體系要在未來實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型，以及服務(wù)業(yè)的支持。擴容后的前海片區(qū)，憑借強產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、強樞紐、強基建的優(yōu)勢，當(dāng)?shù)乜萍佳邪l(fā)類企業(yè)將加快工業(yè)化的進程，相應(yīng)地，產(chǎn)業(yè)集聚提供更廣闊的市場空間反哺服務(wù)業(yè)發(fā)展。深港琴澳創(chuàng)新合作，大灣區(qū)構(gòu)建新發(fā)展格局|2擴容后前海各片區(qū)產(chǎn)業(yè)分布會展新城/海洋新城片區(qū)注冊/代表企業(yè)智能制造古河電工、三洋機電、大族激光高新技術(shù)南極光電子科技、訊捷興科技文化旅游/商貿(mào)會展融創(chuàng)/華發(fā)、招商蛇口機場/周邊片區(qū)注冊/代表企業(yè)空港物流深圳機場集團、順豐速運智能制造/高新技術(shù)中集空港設(shè)備、長盈精密寶安中心區(qū)/大鏟灣片區(qū)注冊/代表企業(yè)總部經(jīng)濟騰訊、龍光控股集團高新技術(shù)山東魏橋創(chuàng)業(yè)集團、Insta360文創(chuàng)體育華僑城西部投資、萬達體育前海深港合作區(qū)注冊/代表企業(yè)金融業(yè)匯豐銀行、東亞銀行、韓國產(chǎn)業(yè)銀行專業(yè)服務(wù)普華永道、畢馬威、GeorgeCarlson科技業(yè)OPPO、IBM、思謀科技蛇口/大小南山片區(qū)注冊/代表企業(yè)港口郵輪招商蛇口、招商港務(wù)、招商局貿(mào)易物流南山控股、中集集團現(xiàn)代服務(wù)業(yè)字節(jié)跳動、招銀理財、招商ePort、哈曼卡頓資料來源：仲量聯(lián)行擴容后的前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈將愈加完整及現(xiàn)代化。結(jié)合原前海合作區(qū)與科技園的雙核驅(qū)動，技術(shù)創(chuàng)新的賦能將極大促進傳統(tǒng)加工制造向中高端智能制造的轉(zhuǎn)變，同時孕育出更多基于“互聯(lián)網(wǎng)+”及人工智能的新業(yè)態(tài)。產(chǎn)業(yè)體系完善深化改革開放前海擴容后涵蓋更加豐富的產(chǎn)業(yè)借助“五區(qū)疊加”的優(yōu)勢，以機制創(chuàng)業(yè)態(tài)和空間資源，推動產(chǎn)業(yè)之間新為核心，逐步完善開放型經(jīng)濟協(xié)同聯(lián)動，強化境內(nèi)外市場互聯(lián)新體制和聚集高端要素，形成具互通，使產(chǎn)業(yè)體系趨向完備。全球競爭力的營商環(huán)境。全產(chǎn)業(yè)鏈升級深化深港合作現(xiàn)代服務(wù)業(yè)輻射作用突出，在金在CEPA協(xié)議框架下，進一步加強融服務(wù)實體經(jīng)濟及科技創(chuàng)新的雙規(guī)則銜接和制度對接，通過放寬核驅(qū)動下，不斷帶動原優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)準入條件促進港資企業(yè)打破落戶鏈上下游企業(yè)的提質(zhì)提效。及業(yè)務(wù)的壁壘。市場化發(fā)展方向政策導(dǎo)向目標(biāo)*“五區(qū)疊加”指深港合作區(qū)擴區(qū)后的前海，迎來了經(jīng)濟特區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、深圳先行示范區(qū)、自貿(mào)試驗區(qū)和深港合作區(qū)“五區(qū)”疊加的政策利好。資料來源：仲量聯(lián)行|深港琴澳創(chuàng)新合作，大灣區(qū)構(gòu)建新發(fā)展格局企業(yè)加速聚集，前海辦公樓凈吸納量逐年攀升近兩年，前海合作區(qū)各基建項目得到穩(wěn)步推進，多條主、次干道相繼開通，地下道路交通系統(tǒng)基本建成，商業(yè)配套不斷完善。此外，OPPO、IBM等行業(yè)頭部企業(yè)引領(lǐng)效應(yīng)突出，他們的落戶成功吸引不少優(yōu)質(zhì)上下游企業(yè)入駐。數(shù)據(jù)層面來看，2017年至2020年間，前海甲級辦公樓凈吸納量顯著提升，全市占比從0.5%躍升至25%，而今年前三季度前海凈吸納量已突破30萬平方米，為歷史最高水平。深圳市各區(qū)歷年甲級辦公樓凈吸納量情況千平方米（建筑面積）

1,8001,6001,4001,2001,0008006004002000

30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2017 2018 2019 2020 2021(Q1-Q3)福田羅湖南山（不包含前海）前海其他前海凈吸納量占全市比例資料來源：仲量聯(lián)行展望：擴容后前海片區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈輻射加強，撬動商辦空間需求新增長前海擴容打破空間和制度上的限制，往北連接大灣區(qū)智能制造的腹地，往南實現(xiàn)跨境產(chǎn)業(yè)協(xié)同聯(lián)動、市場互聯(lián)互通。隨著內(nèi)地具跨境業(yè)務(wù)的企業(yè)日趨增多，港澳企業(yè)入駐前海優(yōu)勢明顯，將帶來全新合作機遇。我們認為這將刺激前海甲級辦公樓需求增長，而原前海合作區(qū)將最先受益。此外，前海營商環(huán)境的改善將凸顯擴容區(qū)內(nèi)的配套優(yōu)勢，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園有望得到更多外資制造企業(yè)的關(guān)注。東莞/中山：擴容后，前海資源外溢，推動深莞同城化發(fā)展，鼓勵兩地優(yōu)勢租企業(yè)合作互補和共同研發(fā)，促進辦擴公需求增加。遷擴容區(qū) 搬信息技術(shù)、生物技術(shù)新材料技術(shù)、智慧物流、寶安/蛇口：原有智智慧港口能制造及港口物流等產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)生前后端研發(fā)和銷售技業(yè)務(wù)的辦公需求。新前海深港合作區(qū)：內(nèi)部擴張高隨著業(yè)務(wù)量增大，M原合作區(qū)服務(wù)業(yè)企T業(yè)有擴張趨勢。人工智能、健康醫(yī)療、物聯(lián)網(wǎng)、智慧城市、數(shù)字營銷、互聯(lián)網(wǎng)傳媒、新能源材料

專擴容前業(yè)服前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)融業(yè)立設(shè)新

法律咨詢、會計審計規(guī)劃設(shè)計、管理咨詢科技服務(wù)搬遷擴租銀行、證券、保險資管、基金、期貨

南山：獲得融資迅速擴張的科技類企業(yè)，以及利用跨境貸款優(yōu)勢，拓寬融資渠道的成長期企業(yè)。福田：金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，需要入駐前海享受自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢。羅湖：專業(yè)服務(wù)類企業(yè)受前海產(chǎn)業(yè)聚集效益吸引港澳：現(xiàn)代服務(wù)和科技初創(chuàng)類企業(yè)的互動推動需求增長，同時預(yù)期前海將醞釀更多進一步深化深港合作的支持措施。資料來源：仲量聯(lián)行深港琴澳創(chuàng)新合作，大灣區(qū)構(gòu)建新發(fā)展格局|4香港北部都會區(qū)“雙城三圈”，深港融合迎來具體行動方案10月6日，香港特區(qū)政府公布《2021年施政報告》，其中北部都會區(qū)的構(gòu)建成為關(guān)注焦點。該規(guī)劃之所以能引起如此反響，很大程度上是因為香港在經(jīng)歷一系列社會動蕩后再次聚焦經(jīng)濟發(fā)展。作為國際金融中心，香港在高等教育、科研及創(chuàng)新的巨大優(yōu)勢一直受用地短缺等問題而未能適度發(fā)揮。以創(chuàng)科為核心的北部都會區(qū)將有助于釋放這股強大的發(fā)展?jié)撃?，推動香港“南金融、北?chuàng)科”多元化產(chǎn)業(yè)體系的形成。借由其接壤深圳的區(qū)位優(yōu)勢，以“創(chuàng)科”為紐帶的北部都會區(qū)將開始見證更多的深港融合。這不僅在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)中具備發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，而且極大促進香港融入國家發(fā)展大局這一歷史使命。根據(jù)《北部都會區(qū)發(fā)展策略》的行動方案，增強跨境交通基建強度、提高口岸通關(guān)便利度成為實現(xiàn)這一長遠規(guī)劃的第一步。具體而言，港區(qū)政府將興建港深西部鐵路連接深圳前海與香港洪水橋，同時研究香港北環(huán)線及東鐵線延伸至深圳羅湖的可行性。與此同時，“一地兩檢”的通關(guān)安排將在更多如前海、新皇崗口岸、羅湖等口岸實施，加快創(chuàng)新要素跨區(qū)流動。本次規(guī)劃的另一重點是提出基于創(chuàng)新科技、生態(tài)旅游的“雙城三圈”空間布局。舉例來說，以新田科技城為核心的港深緊密互動圈將通過聚集生命健康等一系列創(chuàng)科企業(yè)、實驗室及建設(shè)高增值生產(chǎn)基地，形成完整的創(chuàng)科產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)?？紤]到香港在高等教育、知識產(chǎn)權(quán)等方面的天然優(yōu)勢，一河之隔的深圳福田、羅湖將極大受益，特別是位于河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)的科技企業(yè)有望實現(xiàn)科研成果的就近轉(zhuǎn)化。同樣地，深圳除了在大數(shù)據(jù)、機器人等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)上為香港補全產(chǎn)業(yè)鏈，還能成為香港創(chuàng)科企業(yè)開拓內(nèi)地市場的不二之選?！半p城三圈”示意圖深圳深圳灣優(yōu)質(zhì)發(fā)展圈鹽田寶安福田羅湖6南山大鵬灣14511273深圳灣3542362大鵬灣/印洲塘生態(tài)康樂旅游圈46深港緊密互動圈5香港圖例新界北核心商務(wù)區(qū)深圳灣優(yōu)質(zhì)發(fā)展圈深港緊密互動圈大鵬灣/印洲塘生態(tài)康樂旅游圈新田科技城1前海4天水圍1皇崗5粉嶺北1蓮麻坑4印洲塘鐵路連接濕地保育公園或2蛇口5洪水橋/廈村2新田/落馬洲6粉嶺/上水2沙頭角5東平洲其他公園3后海6元朗3古洞北7新界北新市鎮(zhèn)3香港地質(zhì)公園6大鵬半島水路交通4文錦渡落馬洲河套地區(qū)資料來源：2021年施政報告，仲量聯(lián)行，MapIt根據(jù)《北部都會區(qū)發(fā)展策略》行動方案，在短期內(nèi)，除了持續(xù)發(fā)揮香港高端服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢，北部都會區(qū)內(nèi)的新田科技城和河套科技園在可預(yù)見的未來，提供更多的產(chǎn)業(yè)辦公、研發(fā)、實驗室以及孵化功能。這將加快香港優(yōu)勢學(xué)科、實驗室和研究中心的科研成果轉(zhuǎn)化，解決大灣區(qū)高科技發(fā)展的某些核心技術(shù)、關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要裝備設(shè)備的“補鏈”問題，充分發(fā)揮香港的作用。|深港琴澳創(chuàng)新合作，大灣區(qū)構(gòu)建新發(fā)展格局橫琴粵澳深度合作區(qū)為澳門產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展創(chuàng)造條件《橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)總體方案》出臺，橫琴粵橫琴粵澳深度合作區(qū)示意圖澳深度合作區(qū)(“深合區(qū)”)成為首個在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)實行的創(chuàng)新合作區(qū)域，澳門特區(qū)政府將與廣東省共同努力實現(xiàn)共商共建共管共享體制，方案中所訂定的發(fā)展目標(biāo)設(shè)有明確的發(fā)展時間表，顯示中央對發(fā)展深合區(qū)的決心與支持。深合區(qū)致力打破人才、資金、貨物、技術(shù)和信息等跨境流動限制，構(gòu)建一體化的開放平臺。人員進出深合區(qū)將會高度便利，機動車可以進出橫琴，貨物則以“分線管理”的特殊方式監(jiān)管流動。今年四月，橫琴約19萬平方米用地已正式出讓予澳門用作興建“澳門新街坊”項目，以解決澳門的居住問題和建設(shè)新的生活圈。近年來，珠江西岸地區(qū)先進裝備制造產(chǎn)業(yè)帶加速崛起，深合區(qū)可以聯(lián)動澳門與粵西發(fā)展，促進澳門經(jīng)濟適度多元的新產(chǎn)業(yè)。其中科技研發(fā)和高端制造產(chǎn)業(yè)、中醫(yī)藥品牌工業(yè)、文旅會展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)是方案中主力推動發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)將會提供不同的稅務(wù)優(yōu)惠，如企業(yè)所得稅和個人所得稅的征稅率最高為15%，澳門居民按澳門稅率征稅。澳門經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，主要以旅游博彩業(yè)為主，加上人口基數(shù)和土地面積有限，局限了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 資料來源：仲量聯(lián)行深合區(qū)將為澳門未來提供重要的發(fā)展機遇，為澳門經(jīng)濟適度多元發(fā)展注入了空間和動力。橫琴的辦公樓需求將會快速增加，對澳門企業(yè)深度融入大灣區(qū)提供更高質(zhì)和實惠的選擇。深港琴澳創(chuàng)新合作，大灣區(qū)構(gòu)建新發(fā)展格局|6仲量聯(lián)行在今年6月發(fā)布的《重構(gòu)灣區(qū)產(chǎn)業(yè)圈層與空間布局》研究報告指出，沿著珠江入?？趯⒏靼l(fā)展節(jié)點依次連接，一條清晰的環(huán)形軸帶（“內(nèi)環(huán)”）完整顯現(xiàn)出來。位于內(nèi)環(huán)的發(fā)展節(jié)點享受得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，而政策紅利將進一步加快生產(chǎn)要素在內(nèi)環(huán)間的流動，并輻射灣區(qū)其他區(qū)域。大灣區(qū)內(nèi)環(huán)結(jié)構(gòu)示意圖東莞濱海灣新區(qū)廣州南沙自貿(mào)區(qū)深圳前海中山翠亨新區(qū)

結(jié)論大灣區(qū)內(nèi)環(huán)結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)區(qū)域協(xié)作構(gòu)建新發(fā)展格局”珠海橫琴新區(qū)

香港北部都會區(qū)內(nèi)環(huán)金融、數(shù)字、創(chuàng)新賦能資料來源：仲量聯(lián)行香港北部都會區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)和橫琴粵澳深度合作區(qū)正好位于“內(nèi)環(huán)”軸帶上。機制和制度的持續(xù)創(chuàng)新，促進“內(nèi)環(huán)”這三大節(jié)點的創(chuàng)新合作，使區(qū)域間高水平協(xié)同成為大灣區(qū)區(qū)域發(fā)展的路徑。另一方面，與前海緊密相連的發(fā)展節(jié)點——東莞濱海灣新區(qū)，正積累自己的發(fā)展優(yōu)勢。例如，電子信息、智能終端等產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟已基本形成，價值