土地評(píng)估報(bào)告審查要點(diǎn)

評(píng)定報(bào)告審查要點(diǎn)格式規(guī)范、內(nèi)容全方面是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的基本規(guī)定，報(bào)告的質(zhì)量差別重要體現(xiàn)在估價(jià)根據(jù)的充足性、有關(guān)闡明的嚴(yán)謹(jǐn)性、市場(chǎng)及區(qū)位分析的進(jìn)一步程度等方面。為了使評(píng)審專(zhuān)家對(duì)各等級(jí)報(bào)告的評(píng)定原則有一種整體把握，下列從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面加以闡明。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，評(píng)分原則只是針對(duì)普通狀況而言，在評(píng)審過(guò)程中，由于估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的不同，估價(jià)報(bào)告評(píng)審不可能完全套用同一模式，請(qǐng)?jiān)u審專(zhuān)家針對(duì)不同狀況，對(duì)的把握評(píng)審原則的內(nèi)涵，具體問(wèn)題具體分析。一、估價(jià)報(bào)告形式審查要點(diǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、要件齊全性是最基本規(guī)定，凡不符合下列規(guī)定的視為形式不合格，直接作為不及格報(bào)告不進(jìn)行評(píng)分。（1）不符合《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》規(guī)定的；（2）土地估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件不齊全的。二、估價(jià)報(bào)告核心技術(shù)問(wèn)題審查要點(diǎn)估價(jià)報(bào)告存在下列技術(shù)問(wèn)題直接視為不及格報(bào)告不進(jìn)行評(píng)分。（1）估價(jià)辦法存在嚴(yán)重技術(shù)性錯(cuò)誤的；（2）地價(jià)定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯(cuò)誤的；（3）采用3年以前的基準(zhǔn)地價(jià)又沒(méi)有進(jìn)行合理的期日修正的；（4）會(huì)審會(huì)認(rèn)為的其它問(wèn)題。三、各等級(jí)報(bào)告評(píng)審原則1．一等報(bào)告（≥90分）的質(zhì)量規(guī)定一等報(bào)告不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全方面，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清晰、精確，估價(jià)辦法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選用根據(jù)充足、合理，還要針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)致地分析，資料充實(shí)、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問(wèn)題的解決恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，沒(méi)有明顯瑕疵，估價(jià)成果可信度高。2．二等報(bào)告（80－90分）的質(zhì)量規(guī)定二等報(bào)告規(guī)定格式規(guī)范，內(nèi)容全方面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清晰、精確；估價(jià)根據(jù)充足、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全方面、合理，能體現(xiàn)政策變化對(duì)土地價(jià)格的影響；估價(jià)辦法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選用根據(jù)較充足、合理；整個(gè)報(bào)告分析較嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)，估價(jià)成果有較高的可信度，估價(jià)過(guò)程不存在明顯錯(cuò)誤。3．三等報(bào)告（70－80分）的質(zhì)量規(guī)定報(bào)告格式規(guī)范，內(nèi)容全方面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定較清晰、精確；估價(jià)根據(jù)較充足、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全方面、合理；估價(jià)辦法選擇及應(yīng)用基本合理，各項(xiàng)參數(shù)選用有根據(jù)、理由；報(bào)告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在辦法選擇和應(yīng)用錯(cuò)誤。4．四等報(bào)告（60－70分）的質(zhì)量規(guī)定報(bào)告格式規(guī)范，內(nèi)容全方面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定基本清晰；估價(jià)根據(jù)較充足、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全方面；估價(jià)辦法選擇及應(yīng)用基本合理，各項(xiàng)參數(shù)選用、地價(jià)擬定等有根據(jù)，不存在明顯質(zhì)量缺點(diǎn)。5．對(duì)不合格報(bào)告的鑒定不合格報(bào)告普通存在明顯的質(zhì)量缺點(diǎn)，如：（1）報(bào)告格式不規(guī)范，內(nèi)容不全，有明顯缺漏項(xiàng)。如估價(jià)對(duì)象、地價(jià)定義界定不清，缺少土地權(quán)屬狀況闡明等。（2）估價(jià)成果內(nèi)涵與地價(jià)定義不一致，或前后矛盾。如設(shè)定土地權(quán)利狀況、土地開(kāi)發(fā)程度、容積率等前后不一致。（3）估價(jià)辦法選擇或應(yīng)用明顯不合理。如商業(yè)用地采用成本逼近法評(píng)定，現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開(kāi)發(fā)土地評(píng)定（剩余法）等。（4）修正系數(shù)取值與闡明不符，或有計(jì)算錯(cuò)誤。造成估價(jià)成果存在誤差，使可信度減少。（5）估價(jià)過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)略，缺少取值根據(jù)和必要的闡明。（6）影響因素分析前后矛盾，缺少邏輯性等。地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素與個(gè)別因素分析，與市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的分析不一致，影響了估價(jià)成果的可信度。（7）其它問(wèn)題。四、報(bào)告評(píng)分細(xì)則（一）土地估價(jià)報(bào)告（5分）第一部分摘要（1分）審查要點(diǎn)：①估價(jià)成果?？偟貎r(jià)、單位面積地價(jià)、總地價(jià)大寫(xiě)、幣種、估價(jià)成果一覽表等；②估價(jià)師簽字、機(jī)構(gòu)蓋章等。第二部分估價(jià)對(duì)象界定（1分）審查要點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象具體范疇界定及估價(jià)對(duì)象面積、土地使用者、土地用途闡明等。第三部分土地估價(jià)成果及其使用（1分）審查要點(diǎn)：估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，估價(jià)成果和估價(jià)報(bào)告的使用限制、使用期限等。第四部分附件（2分）審查要點(diǎn)：宗地位置示意圖、估價(jià)對(duì)象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)及簽字土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件等。（二）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（90分）第一部分總述（12分）審查要點(diǎn)：一、估價(jià)目的（1分）（1）誰(shuí)委托估價(jià)，為什么估價(jià)；（2）估價(jià)成果應(yīng)用方向。二、估價(jià)根據(jù)（3分）（1）估價(jià)根據(jù)與否全方面；（2）估價(jià)根據(jù)與否考慮了最新政策調(diào)節(jié)；（3）估價(jià)根據(jù)與否含有針對(duì)性。三、地價(jià)定義（4分）（1）土地用途。闡明證載用途、實(shí)際用途（或規(guī)劃用途）、設(shè)定用途等。（1分）（2）土地使用權(quán)性質(zhì)。分別闡明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需闡明出讓年期、剩余土地使用年期等。（1.5分）（3）土地開(kāi)發(fā)程度。闡明宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度和本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度及其理由。（1分）（4）估價(jià)期日。（0.5分）四、估價(jià)成果（1分）土地單價(jià)、總地價(jià)、總地價(jià)大寫(xiě)、幣種等。五、需要特殊闡明的事項(xiàng)（3分）（1）資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法確認(rèn)資料闡明；（0.5分）（2）對(duì)估價(jià)成果可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（地價(jià)指數(shù)、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定用途等）闡明；（1分）（3）估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采用的特殊解決；（1分）（4）其它需要特殊闡明的問(wèn)題。（0.5分）第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析（14分）一、估價(jià)對(duì)象描述（6分）（1）土地登記狀況（2分）估價(jià)對(duì)象來(lái)源、位置、用途、面積、四至、土地級(jí)別、土地登記證書(shū)號(hào)、國(guó)有土地使用證書(shū)號(hào)等。（具體問(wèn)題具體分析）（2）土地權(quán)利狀況（3分）權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利（與證載狀況與否一致）如果存在他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)分析對(duì)地價(jià)的影響。（3）土地運(yùn)用狀況（1分）（針對(duì)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的具體闡明）運(yùn)用現(xiàn)狀：建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物闡明等。待開(kāi)發(fā)土地：闡明具體規(guī)劃條件、同意機(jī)關(guān)、同意日期等。二、地價(jià)影響因素分析（8分）（1）普通因素（2分）有針對(duì)性地分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的宏觀(guān)因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等。（2）區(qū)域因素（共4分）區(qū)域范疇界定與否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地運(yùn)用狀況等描述與否全方面恰當(dāng)。（2分）與否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，區(qū)域因素選擇與否恰當(dāng)，對(duì)地價(jià)影響程度分析與否客觀(guān)。（2分）（3）個(gè)別因素（2分）宗地本身?xiàng)l件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件等）、個(gè)別開(kāi)發(fā)程度等。（1分）與否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，個(gè)別因素選擇與否恰當(dāng)，對(duì)地價(jià)影響程度分析與否客觀(guān)。（1分）第三部分土地估價(jià)（64分）一、估價(jià)原則（2分）與估價(jià)目的及辦法聯(lián)系選擇與否得當(dāng)、全方面，描述與否規(guī)范對(duì)的二、地價(jià)擬定（2分）評(píng)定成果可信度分析、最后地價(jià)擬定根據(jù)與辦法三、估價(jià)辦法與估價(jià)過(guò)程（60分）用兩種辦法進(jìn)行評(píng)定的，估價(jià)辦法與估價(jià)過(guò)程評(píng)分的60分中，重要辦法占35分，次要辦法占25分，兩種辦法不分主次則各占50%，使用三種辦法進(jìn)行評(píng)定的，各占三分之一。 1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（下列分值為比例值） （1）基準(zhǔn)地價(jià)介紹（20%） 地價(jià)內(nèi)涵：闡明制訂時(shí)間、估價(jià)期日、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度、容積率等。（10%）基準(zhǔn)地價(jià)表及修正體系：最少闡明宗地所在級(jí)別某用途下的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。（10%）（2）宗地級(jí)別的擬定。（10%） 闡明宗地位置所對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別及價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)以幅度價(jià)形式表達(dá)的，應(yīng)取均值。（3）基準(zhǔn)地價(jià)修正。（60%）編制待估宗地因素條件闡明表。與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表所列項(xiàng)目一致，與區(qū)域因素、個(gè)別因素條件闡明一致（30%）編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件闡明相吻合（20%）其它因素修正。涉及開(kāi)發(fā)程度、交易期日、容積率修正等（10%）（4）地價(jià)計(jì)算。（10%）（5）辦法運(yùn)用完整性系數(shù)。（85~100%）除以上項(xiàng)目外，在辦法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充足，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)節(jié)。以（1）－（4）項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 2.剩余法 （1）最佳開(kāi)發(fā)運(yùn)用方式（10%）闡明土地用途、容積率等與否符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的規(guī)定，與否考慮了市場(chǎng)供求狀況等。如果估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)定其現(xiàn)狀運(yùn)用條件下價(jià)值，則不考慮最佳運(yùn)用問(wèn)題。（2）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算（20%）估算辦法選擇及應(yīng)用的合理性，估算根據(jù)的充足程度。（3）開(kāi)發(fā)成本估算（30%）估算成本全方面、客觀(guān)、合理，根據(jù)的充足性。（4）利息計(jì)算（10%）開(kāi)發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算公式。（5）利潤(rùn)計(jì)算（10%）利潤(rùn)率選用根據(jù)及其合理性。（6）稅金及其銷(xiāo)售稅費(fèi)估算（10%）選用全方面、對(duì)的，根據(jù)合理。（7）地價(jià)計(jì)算（10%）公式及計(jì)算過(guò)程的對(duì)的性。（8）辦法運(yùn)用完整性系數(shù)（85%~100%）除以上項(xiàng)目外，在辦法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充足，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)節(jié)。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行評(píng)定，評(píng)定思路錯(cuò)誤等。以（1）－（7）項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 3.收益還原法 （1）總收益擬定（30%）客觀(guān)收益的擬定辦法及具體測(cè)算過(guò)程。（2）總費(fèi)用（40%）費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目與否全方面、對(duì)的，費(fèi)用取值根據(jù)與否充足、客觀(guān)合理。（3）土地純收益擬定（10%）土地純收益的剝離辦法和根據(jù)（4）土地還原率擬定（10%）土地還原率擬定根據(jù)、合理性等。（5）地價(jià)計(jì)算（10%）公式及計(jì)算過(guò)程的對(duì)的性。（6）辦法運(yùn)用完整性系數(shù)（85%~100%）除以上項(xiàng)目外，在辦法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充足，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)節(jié)。以（1）－（5）項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 4.成本逼近法 （1）土地獲得（征地）成本（20%）構(gòu)成項(xiàng)目與否全方面、對(duì)的，取值與否客觀(guān)、合理，取值根據(jù)與否充足。（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用（20%）開(kāi)發(fā)狀況及對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用原則、根據(jù)，與否為客觀(guān)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（3）有關(guān)稅費(fèi)（10%）構(gòu)成部分與否全方面、費(fèi)用的擬定根據(jù)與否充足合理。（4）利息計(jì)算（10%）利息率選擇、開(kāi)發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期（5）利潤(rùn)計(jì)算（10%）利潤(rùn)率選擇、根據(jù)（6）土地增值（10%）增值率或增值額的擬定根據(jù)與否充足，取值與否客觀(guān)、合理。（7）有關(guān)修正（10%）年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的擬定根據(jù)及其合理性等。（8）地價(jià)計(jì)算（10%）公式及計(jì)算過(guò)程的對(duì)的性。（9）辦法運(yùn)用完整性系數(shù)（85%~100%）除以上項(xiàng)目外，在辦法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充足，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)節(jié)。以（1）－（8）項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 5.市場(chǎng)比較法 （1）比較實(shí)例選用（20%）案例個(gè)數(shù)、實(shí)際交易案例、時(shí)間限制、用途一致、相似供需圈、案例描述清晰、選擇特殊案例的闡明等。（2）比較因素選擇（15%）與否涉及影響地價(jià)的全部重要因素，因素選擇與否有針對(duì)性、客觀(guān)合理，修正系數(shù)擬定的理由和