資產評估報告

目錄頁碼一、注冊資產評定師聲明1二、資產評定報告書摘要2-3三、資產評定報告書正文4-131、委托方及被評定單位介紹2、評定目的3、評定對象和評定范疇4、價值類型及其定義5、評定基準日6、評定根據7、評定辦法8、評定程序實施過程和狀況9、評定假設10、評定結論11、特別事項闡明12、評定報告使用限制闡明13、評定報告日四、資產評定報告書備查文獻1、資產評定成果明細表2、資產占有方營業(yè)執(zhí)照證復印件3、委估房屋全部權證書復印4、委托方承諾函5、**市眾恒資產評定事務所營業(yè)執(zhí)照復印件6、**市眾恒資產評定事務所資產評定資格證書復印件7、參加本次評定項目評定師資格證書復印件8、注冊資產評定師承諾函注冊資產評定師聲明一、我們在執(zhí)行本資產評定業(yè)務中，遵照有關法律法規(guī)和資產評定準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評定報告陳說的內容是客觀的，并對評定結論合理性承當對應的責任。二、本次評定涉及的資產清單由委托方、被評定單位申報并經其簽章確認；所提供資料的真實性、正當性、完整性，恰當使用評定報告是委托方和有關當事方的責任。三、我們與評定報告中的評定對象沒有現有或者預期的利益；與有關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對有關當事方不存在偏見。四、我們已對評定報告中的評定對象及其所涉及資產進行現場勘查；我們已對評定對象權屬狀況予以必要的關注，對評定對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評定對象的法律權屬真實性做任何形式的確保；我們已提請公司完善產權，并對發(fā)現的問題進行了披露。五、我們出具的評定報告中的分析、判斷和結論受評定報告中假設和限定條件的限制，評定報告使用者應當充足考慮評定報告中載明的假設、限定條件、特別事項闡明及其對評定結論的影響。***有限公司理解資產價值項目資產評定報告書（摘要）***字[]第**號重要提示下列內容摘自資產評定報告書，欲理解本評定項目全方面狀況，應認真閱讀資產評定報告書全文。****資產評定事務所接受****有限公司的委托，根據有關法律、法規(guī)和資產評定準則、資產評定原則，采用了適宜的評定辦法，按照必要的評定程序，對*****實業(yè)有限公司的資產在02月27日的現行市價進行了評定?，F將資產評定狀況報告以下。一、委托方及被評定單位：委托方及被評定單位為*****實業(yè)有限公司。二、評定目的：本次評定目的是為委托方理解委估資產的市場價值提供參考根據。本次評定對象是委估方委托評定的房屋。委估房產位于***************，框架構造，總建筑面積***************平方米。其中：********************號，建筑面積為***************㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號，建筑面積為101.19㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號,建筑面積為*****㎡。委估資產的具體狀況請見《資產評定明細表》。四、價值類型：市場價值。五、評定基準日：02月27日。六、評定辦法：采用市場比較進行評定。七、評定結論：評定后*****有限公司于評定基準日委估資產價值總額為*****元，大寫金額為*****元整。委估資產的具體狀況請見《資產評定明細表》。八、評定報告日：02月28日。以上內容摘自資產評定報告書，欲理解本評定項目的全方面狀況，應認真閱讀資產評定報告書全文。*****資產評定事務所注冊資產評定師：注冊資產評定師：地址：*****報告日期：*****有限公司理解資產價值項目資產評定報告書*****[]第09號*****有限公司：我單位接受貴公司的委托，根據國家有關資產評定的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評定辦法，對*****有限公司的房地產進行了評定工作。本單位評定人員按照必要的評定程序對委托評定的資產實施了實地勘查、市場調查與詢證，對委估資產在評定基準日02月27日所體現的市場價值作出了公允反映?，F將資產評定狀況及評定成果報告以下：一、委托方及被評定單位介紹單位名稱：*****有限公司法定代表人：*****地址：*****注冊資本：*****公司類型：私營有限責任公司二、評定目的本次評定目的是為委托方理解委估資產的市場價值提供參考根據。三、評定對象和評定范疇：本次評定對象是委估方委托評定的房屋。委估房產位于***************，框架構造，總建筑面積***************平方米。其中：********************號，建筑面積為***************㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號，建筑面積為101.19㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號,建筑面積為*****㎡。委估資產的具體狀況請見《資產評定明細表》。四、價值類型及其定義評定采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的狀況下，評定對象在評定基準日進行正常公平交易的價值預計數額。五、評定基準日本項目資產評定基準日為******日，系由委托方與本單位協(xié)商擬定，本評定基準日與評定人員實際評定日期比較靠近，評定人員能更加好的把握委估資產的基準日狀況，真實反映委估資產基準日的現時價值。本次評定以評定基準日有效的價格原則為取價原則。六、評定根據本次資產評定工作中所遵照的法規(guī)根據、具體行為根據、產權根據和取價根據涉及：（一）、重要法律法規(guī)1、國務院1991年第91號令頒發(fā)的《國有資產評定管理方法》；2、原國家國有資產管理局國資發(fā)[1992]第36號公布的《國有資產評定管理方法施行細則》；3、《中華人民共和國公司法》(1月1日施行)；4、《公司會計準則》；5、其它與資產評定有關的法律法規(guī)。（二）、準則根據1、資產評定準則——基本準則；2、資產評定職業(yè)道德準則——基本準則；3、資產評定準則——評定報告；4、資產評定準則——評定程序；5、資產評定準則——業(yè)務商定書；6、資產評定準則——工作底稿；7、資產評定準則——不動產；9、注冊資產評定師關注評定對象法律權屬指導意見（試行）；9、資產評定價值類型指導意見（試行）。（三）、行為根據******有限公司與本所訂立的《資產評定業(yè)務商定書》。（四）、重大合同合同、產權證明根據1、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證等；2、資產購置合同、合同發(fā)票等財務資料；3、房產證證等；4、其它產權證明文獻。（五）、取價根據1、《全國資產評定價格信息》；2、房地產估價規(guī)范（GB/T50291——1999）；3、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額》（******單位估價表）（）、《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額》（******單位估價表）（）、《******建筑裝飾工程預算定額》（）、《******建筑裝飾工程費用定額》（）；4、評定機構收集的有關詢價資料和參數資料；5、評定人員現場勘查、核對及收集的有關資料和統(tǒng)計；6、委托方及資產占有方申報材料及其它材料。（六）、參考資料1、《資產評定慣用數據與參數手冊》2、中國人民銀行評定基準日公布的銀行利率表、國家外匯管理局評定基準日公布的外匯匯率、國債利率等；3、統(tǒng)計部門資料；4、其它市場調查資料。七、評定辦法(一)、評定辦法選擇委估對象屬新開發(fā)的營業(yè)性用房，該類房地產市場比較成熟，可采用市場比較法評定。（二）、對于所采用的評定辦法的介紹市場比較法是指在求取估價對象房地產的價格時，根據替代原則，將估價對象房地產與在較近時期內已經發(fā)生交易的類似房地產實例進行對照比較，并根據后者已知的價格，參考該房地產的交易狀況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價辦法。市場比較法公式：待估房地產價格=比較案例房地產價格×交易狀況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。八、評定程序實施過程和狀況根據國家有關部門有關資產評定的規(guī)定，按照我單位與委托方簽定的資產評定業(yè)務商定書，我單位評定人員已實施了對被評定單位提供的法律性文獻與會計統(tǒng)計以及有關資料的驗證審核，對被評定單位提交的資產清單進行了必要的產權驗證，對資產進行了實地察看與核對，并對委估資產的價格進行了必要的市場調查和比較，以及我們認為有必要實施的其它資產評定程序。資產評定的具體過程以下：（一）評定準備階段1、接受******有限公司的委托后，我單位即擬定了有關的資產評定人員并與委托方及被評定單位有關工作人員就本項目的評定目的、評定基準日、評定范疇、委托評定重要資產的特點等影響資產評預計劃的問題進行了認真的討論。2、根據委估資產的具體特點，制訂評預計劃，擬定重要的評定對象、評定程序及重要評定辦法。3、根據委托評定資產特點將評定人員分為各工作小組，各小組分別負責對被評定單位申報的資產進行清查和評定。（二）資產清查階段1、資產評定申報明細表的填報根據委托評定資產特點，有針對性地指導被評定單位進行資產清查和填報資產評定申報明細表。2、評定對象真實性和正當性的查證根據被評定單位提供的資產評定申報明細表，評定人員到實物寄存現場逐項進行清查和核算，以擬定其客觀存在；查閱、收集委估資產的權屬證明文獻等資料，以核算其法律權屬的正當性；3、賬面價值構成的調查根據被評定單位的資產特點，查閱有關會計憑證和會計賬簿及決算資料，理解被評定單位申報評定的資產價值構成狀況。4、評定資料的收集向被評定單位提交與本次評定有關的資料清單，指導其進行資料收集和準備。（三）評定估算階段1、各專業(yè)組評定人員在被評定單位專業(yè)技術人員的配合下，分別到實物寄存現場對各項實物資產進行勘察和清點，具體狀況以下：評定人員在公司有關人員的配合下，對實物資產進行現場勘查，并查閱其有關的運行統(tǒng)計、大修統(tǒng)計，填寫現場鑒定作業(yè)表，與公司管理人員和工程技術人員進行交流，理解房屋、維修制度以及運用狀況。在充足調查和理解的基礎上，結合所收集的資料進行綜合分析，擬定實物資產的成新率。2、各專業(yè)組評定人員分別進行市場調查，廣泛收集與評定對象有關的市場交易價格信息，對所收集信息資料進行歸類整頓和全方面分析。3、選用合理的評定辦法對委估資產的價值進行測算，并根據多個系數調節(jié)后得出其評定值。4、根據評定工作狀況，得出初步成果，聽取專家意見，確認無重評、漏評事項，分析意見，修改完善。（四）評定匯總、提交報告階段將各專業(yè)組對各個評定對象的評定成果匯總。按照我單位資產評定規(guī)范化規(guī)定，組織各專業(yè)構組員編制有關資產的評定技術闡明。評定成果、資產評定報告書、評定技術闡明按我單位規(guī)定程序在項目負責人審核的基礎上進行三級復核，最后出具正式報告并提交委托方。(一)、基本假設公開市場假設：公開市場是指充足發(fā)達與完善的市場條件，是一種有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的。(二)、普通假設：1、國家對被評定單位所處行業(yè)的有關法律法規(guī)和政策在預期無重大變化；2、社會經濟環(huán)境及經濟發(fā)展除社會公眾已知變化外，在預期無其它重大變化；3、國家現行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范疇內；4、國家現在的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其它重大變化；5、無其別人力不可抗拒及不可預測因素的重大不利影響；6、被評定公司會計政策與核算辦法基準后來無重大變化；7、本次評定測算各項參數取值均未考慮通貨膨脹因素，價格均為不變價；8、被評定單位的經營模式沒有發(fā)生重大變化；（三）、特別假設1、對于本次評定報告中被評定資產的法律描述或法律事項，本單位按準則規(guī)定進行普通性的調查。除在工作報告中已有揭示以外，假定評定過程中所評資產的權屬為良好的和可在市場上進行交易的。2、本評定報告中全部或部分價值評定結論所根據的信息資料是由委托方及其它各方提供，本單位只是按評定程序進行了獨立審查，但對這些信息資料的真實性、精確性不做任何確保。3、假設資產占有方所需的由有關政府機構、私人組織或團體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其它法律或行政性授權文獻假定已經或能夠隨時獲得或更新。4、假設資產占有方對納入本次評定范疇的資產所做的一切改良是恪守全部有關法律條款和有關上級主管機構在其它法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。5、本評定報告中的結論是在假定全部重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與被評定單位之間充足揭示的前提下做出的。十、評定結論評定后******有限公司于評定基準日委估資產價值總額為******元，大寫金額為******元整。委估資產的具體狀況請見《資產評定明細表》。委估資產的具體狀況請見《資產評定明細表》。十一、特別事項闡明：下列事項并非本單位注冊評定師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評定結論，本評定報告使用者對此應特別引發(fā)注意：1、本報告未考慮該評定對象所負欠的質押、擔保、應繳稅、費、債項或法律糾紛等可能影響其評定價值的任何限制。2、注冊資產評定師在被評定資產中沒有現實的和預期的利益，同時與有關各方沒有個人利益關系或偏見。3、注冊資產評定師對評定對象的法律權屬狀況予以了必要的關注，但不對評定對象的法律權屬作任何形式的確保。4、對資產占有方存在的可能影響資產評定價值的瑕疵事項，委托方和資產占有方未作特殊闡明而評定人員根據專業(yè)經驗普通不能獲悉的狀況下，本評定機構及評定人員不承當有關責任。5、委托方對申報材料負完全的法律責任，對所填報資產的完整性、正當性和真實性負責，委托方對其提供的文獻資料的真實性承當法律責任。6、評定人員在評定過程中未考慮委估資產在購置過程中產生的負債問題。7、評定基準后來、使用期以內資產數量發(fā)生變化時，應根據原評定辦法對資產額進行對應調節(jié)。當評定辦法為成本法時，應按實際發(fā)生額進行調節(jié)；若資產價格原則發(fā)生變化，并對資產評定價產生明顯影響時，委托方應及時聘任評定機構重新擬定評定價。如果評定工作結束前資產價格已經發(fā)生了明顯變化，無法變化評定基準日，但資產價格的調節(jié)辦法簡樸、易于掌握時，委托方在資產實際作價時，應進行對應調節(jié)。8、附件與其報告正文配套使用方有效。十二、評定報告使用限制闡明1、本次評定成果是對******日這一評定基準日的被評定資產的價值的客觀公允反映，我單位對這一基準日后來的被評定資產價值發(fā)生的重大變化不負任何責任。2、本評定成果是反映評定對象在本次評定目的下，根據公開市場原則擬定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承當的抵押擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加