資產(chǎn)評估報告

目錄頁碼一、注冊資產(chǎn)評定師聲明1二、資產(chǎn)評定報告書摘要2-3三、資產(chǎn)評定報告書正文4-131、委托方及被評定單位介紹2、評定目的3、評定對象和評定范疇4、價值類型及其定義5、評定基準(zhǔn)日6、評定根據(jù)7、評定辦法8、評定程序?qū)嵤┻^程和狀況9、評定假設(shè)10、評定結(jié)論11、特別事項闡明12、評定報告使用限制闡明13、評定報告日四、資產(chǎn)評定報告書備查文獻(xiàn)1、資產(chǎn)評定成果明細(xì)表2、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照證復(fù)印件3、委估房屋全部權(quán)證書復(fù)印4、委托方承諾函5、**市眾恒資產(chǎn)評定事務(wù)所營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件6、**市眾恒資產(chǎn)評定事務(wù)所資產(chǎn)評定資格證書復(fù)印件7、參加本次評定項目評定師資格證書復(fù)印件8、注冊資產(chǎn)評定師承諾函注冊資產(chǎn)評定師聲明一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)中，遵照有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評定準(zhǔn)則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評定報告陳說的內(nèi)容是客觀的，并對評定結(jié)論合理性承當(dāng)對應(yīng)的責(zé)任。二、本次評定涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評定單位申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實性、正當(dāng)性、完整性，恰當(dāng)使用評定報告是委托方和有關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評定報告中的評定對象沒有現(xiàn)有或者預(yù)期的利益；與有關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對有關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。四、我們已對評定報告中的評定對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查；我們已對評定對象權(quán)屬狀況予以必要的關(guān)注，對評定對象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗，但無法對評定對象的法律權(quán)屬真實性做任何形式的確保；我們已提請公司完善產(chǎn)權(quán)，并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。五、我們出具的評定報告中的分析、判斷和結(jié)論受評定報告中假設(shè)和限定條件的限制，評定報告使用者應(yīng)當(dāng)充足考慮評定報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項闡明及其對評定結(jié)論的影響。***有限公司理解資產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評定報告書（摘要）***字[]第**號重要提示下列內(nèi)容摘自資產(chǎn)評定報告書，欲理解本評定項目全方面狀況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評定報告書全文。****資產(chǎn)評定事務(wù)所接受****有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評定準(zhǔn)則、資產(chǎn)評定原則，采用了適宜的評定辦法，按照必要的評定程序，對*****實業(yè)有限公司的資產(chǎn)在02月27日的現(xiàn)行市價進(jìn)行了評定?，F(xiàn)將資產(chǎn)評定狀況報告以下。一、委托方及被評定單位：委托方及被評定單位為*****實業(yè)有限公司。二、評定目的：本次評定目的是為委托方理解委估資產(chǎn)的市場價值提供參考根據(jù)。本次評定對象是委估方委托評定的房屋。委估房產(chǎn)位于***************，框架構(gòu)造，總建筑面積***************平方米。其中：********************號，建筑面積為***************㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號，建筑面積為101.19㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號,建筑面積為*****㎡。委估資產(chǎn)的具體狀況請見《資產(chǎn)評定明細(xì)表》。四、價值類型：市場價值。五、評定基準(zhǔn)日：02月27日。六、評定辦法：采用市場比較進(jìn)行評定。七、評定結(jié)論：評定后*****有限公司于評定基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)價值總額為*****元，大寫金額為*****元整。委估資產(chǎn)的具體狀況請見《資產(chǎn)評定明細(xì)表》。八、評定報告日：02月28日。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評定報告書，欲理解本評定項目的全方面狀況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評定報告書全文。*****資產(chǎn)評定事務(wù)所注冊資產(chǎn)評定師：注冊資產(chǎn)評定師：地址：*****報告日期：*****有限公司理解資產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評定報告書*****[]第09號*****有限公司：我單位接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評定的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評定辦法，對*****有限公司的房地產(chǎn)進(jìn)行了評定工作。本單位評定人員按照必要的評定程序?qū)ξ性u定的資產(chǎn)實施了實地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在評定基準(zhǔn)日02月27日所體現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評定狀況及評定成果報告以下：一、委托方及被評定單位介紹單位名稱：*****有限公司法定代表人：*****地址：*****注冊資本：*****公司類型：私營有限責(zé)任公司二、評定目的本次評定目的是為委托方理解委估資產(chǎn)的市場價值提供參考根據(jù)。三、評定對象和評定范疇：本次評定對象是委估方委托評定的房屋。委估房產(chǎn)位于***************，框架構(gòu)造，總建筑面積***************平方米。其中：********************號，建筑面積為***************㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號，建筑面積為101.19㎡；*****號，建筑面積為*****㎡；*****號,建筑面積為*****㎡。委估資產(chǎn)的具體狀況請見《資產(chǎn)評定明細(xì)表》。四、價值類型及其定義評定采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的狀況下，評定對象在評定基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值預(yù)計數(shù)額。五、評定基準(zhǔn)日本項目資產(chǎn)評定基準(zhǔn)日為******日，系由委托方與本單位協(xié)商擬定，本評定基準(zhǔn)日與評定人員實際評定日期比較靠近，評定人員能更加好的把握委估資產(chǎn)的基準(zhǔn)日狀況，真實反映委估資產(chǎn)基準(zhǔn)日的現(xiàn)時價值。本次評定以評定基準(zhǔn)日有效的價格原則為取價原則。六、評定根據(jù)本次資產(chǎn)評定工作中所遵照的法規(guī)根據(jù)、具體行為根據(jù)、產(chǎn)權(quán)根據(jù)和取價根據(jù)涉及：（一）、重要法律法規(guī)1、國務(wù)院1991年第91號令頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評定管理方法》；2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36號公布的《國有資產(chǎn)評定管理方法施行細(xì)則》；3、《中華人民共和國公司法》(1月1日施行)；4、《公司會計準(zhǔn)則》；5、其它與資產(chǎn)評定有關(guān)的法律法規(guī)。（二）、準(zhǔn)則根據(jù)1、資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；2、資產(chǎn)評定職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；3、資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——評定報告；4、資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——評定程序；5、資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)商定書；6、資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——工作底稿；7、資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——不動產(chǎn)；9、注冊資產(chǎn)評定師關(guān)注評定對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（試行）；9、資產(chǎn)評定價值類型指導(dǎo)意見（試行）。（三）、行為根據(jù)******有限公司與本所訂立的《資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)商定書》。（四）、重大合同合同、產(chǎn)權(quán)證明根據(jù)1、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證等；2、資產(chǎn)購置合同、合同發(fā)票等財務(wù)資料；3、房產(chǎn)證證等；4、其它產(chǎn)權(quán)證明文獻(xiàn)。（五）、取價根據(jù)1、《全國資產(chǎn)評定價格信息》；2、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291——1999）；3、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》（******單位估價表）（）、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》（******單位估價表）（）、《******建筑裝飾工程預(yù)算定額》（）、《******建筑裝飾工程費用定額》（）；4、評定機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)詢價資料和參數(shù)資料；5、評定人員現(xiàn)場勘查、核對及收集的有關(guān)資料和統(tǒng)計；6、委托方及資產(chǎn)占有方申報材料及其它材料。（六）、參考資料1、《資產(chǎn)評定慣用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》2、中國人民銀行評定基準(zhǔn)日公布的銀行利率表、國家外匯管理局評定基準(zhǔn)日公布的外匯匯率、國債利率等；3、統(tǒng)計部門資料；4、其它市場調(diào)查資料。七、評定辦法(一)、評定辦法選擇委估對象屬新開發(fā)的營業(yè)性用房，該類房地產(chǎn)市場比較成熟，可采用市場比較法評定。（二）、對于所采用的評定辦法的介紹市場比較法是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，根據(jù)替代原則，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)實例進(jìn)行對照比較，并根據(jù)后者已知的價格，參考該房地產(chǎn)的交易狀況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價辦法。市場比較法公式：待估房地產(chǎn)價格=比較案例房地產(chǎn)價格×交易狀況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。八、評定程序?qū)嵤┻^程和狀況根據(jù)國家有關(guān)部門有關(guān)資產(chǎn)評定的規(guī)定，按照我單位與委托方簽定的資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)商定書，我單位評定人員已實施了對被評定單位提供的法律性文獻(xiàn)與會計統(tǒng)計以及有關(guān)資料的驗證審核，對被評定單位提交的資產(chǎn)清單進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)驗證，對資產(chǎn)進(jìn)行了實地察看與核對，并對委估資產(chǎn)的價格進(jìn)行了必要的市場調(diào)查和比較，以及我們認(rèn)為有必要實施的其它資產(chǎn)評定程序。資產(chǎn)評定的具體過程以下：（一）評定準(zhǔn)備階段1、接受******有限公司的委托后，我單位即擬定了有關(guān)的資產(chǎn)評定人員并與委托方及被評定單位有關(guān)工作人員就本項目的評定目的、評定基準(zhǔn)日、評定范疇、委托評定重要資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評預(yù)計劃的問題進(jìn)行了認(rèn)真的討論。2、根據(jù)委估資產(chǎn)的具體特點，制訂評預(yù)計劃，擬定重要的評定對象、評定程序及重要評定辦法。3、根據(jù)委托評定資產(chǎn)特點將評定人員分為各工作小組，各小組分別負(fù)責(zé)對被評定單位申報的資產(chǎn)進(jìn)行清查和評定。（二）資產(chǎn)清查階段1、資產(chǎn)評定申報明細(xì)表的填報根據(jù)委托評定資產(chǎn)特點，有針對性地指導(dǎo)被評定單位進(jìn)行資產(chǎn)清查和填報資產(chǎn)評定申報明細(xì)表。2、評定對象真實性和正當(dāng)性的查證根據(jù)被評定單位提供的資產(chǎn)評定申報明細(xì)表，評定人員到實物寄存現(xiàn)場逐項進(jìn)行清查和核算，以擬定其客觀存在；查閱、收集委估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文獻(xiàn)等資料，以核算其法律權(quán)屬的正當(dāng)性；3、賬面價值構(gòu)成的調(diào)查根據(jù)被評定單位的資產(chǎn)特點，查閱有關(guān)會計憑證和會計賬簿及決算資料，理解被評定單位申報評定的資產(chǎn)價值構(gòu)成狀況。4、評定資料的收集向被評定單位提交與本次評定有關(guān)的資料清單，指導(dǎo)其進(jìn)行資料收集和準(zhǔn)備。（三）評定估算階段1、各專業(yè)組評定人員在被評定單位專業(yè)技術(shù)人員的配合下，分別到實物寄存現(xiàn)場對各項實物資產(chǎn)進(jìn)行勘察和清點，具體狀況以下：評定人員在公司有關(guān)人員的配合下，對實物資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并查閱其有關(guān)的運行統(tǒng)計、大修統(tǒng)計，填寫現(xiàn)場鑒定作業(yè)表，與公司管理人員和工程技術(shù)人員進(jìn)行交流，理解房屋、維修制度以及運用狀況。在充足調(diào)查和理解的基礎(chǔ)上，結(jié)合所收集的資料進(jìn)行綜合分析，擬定實物資產(chǎn)的成新率。2、各專業(yè)組評定人員分別進(jìn)行市場調(diào)查，廣泛收集與評定對象有關(guān)的市場交易價格信息，對所收集信息資料進(jìn)行歸類整頓和全方面分析。3、選用合理的評定辦法對委估資產(chǎn)的價值進(jìn)行測算，并根據(jù)多個系數(shù)調(diào)節(jié)后得出其評定值。4、根據(jù)評定工作狀況，得出初步成果，聽取專家意見，確認(rèn)無重評、漏評事項，分析意見，修改完善。（四）評定匯總、提交報告階段將各專業(yè)組對各個評定對象的評定成果匯總。按照我單位資產(chǎn)評定規(guī)范化規(guī)定，組織各專業(yè)構(gòu)組員編制有關(guān)資產(chǎn)的評定技術(shù)闡明。評定成果、資產(chǎn)評定報告書、評定技術(shù)闡明按我單位規(guī)定程序在項目負(fù)責(zé)人審核的基礎(chǔ)上進(jìn)行三級復(fù)核，最后出具正式報告并提交委托方。(一)、基本假設(shè)公開市場假設(shè)：公開市場是指充足發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一種有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。(二)、普通假設(shè)：1、國家對被評定單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化；2、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會公眾已知變化外，在預(yù)期無其它重大變化；3、國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范疇內(nèi)；4、國家現(xiàn)在的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其它重大變化；5、無其別人力不可抗拒及不可預(yù)測因素的重大不利影響；6、被評定公司會計政策與核算辦法基準(zhǔn)后來無重大變化；7、本次評定測算各項參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價格均為不變價；8、被評定單位的經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生重大變化；（三）、特別假設(shè)1、對于本次評定報告中被評定資產(chǎn)的法律描述或法律事項，本單位按準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行普通性的調(diào)查。除在工作報告中已有揭示以外，假定評定過程中所評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進(jìn)行交易的。2、本評定報告中全部或部分價值評定結(jié)論所根據(jù)的信息資料是由委托方及其它各方提供，本單位只是按評定程序進(jìn)行了獨立審查，但對這些信息資料的真實性、精確性不做任何確保。3、假設(shè)資產(chǎn)占有方所需的由有關(guān)政府機(jī)構(gòu)、私人組織或團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其它法律或行政性授權(quán)文獻(xiàn)假定已經(jīng)或能夠隨時獲得或更新。4、假設(shè)資產(chǎn)占有方對納入本次評定范疇的資產(chǎn)所做的一切改良是恪守全部有關(guān)法律條款和有關(guān)上級主管機(jī)構(gòu)在其它法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。5、本評定報告中的結(jié)論是在假定全部重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與被評定單位之間充足揭示的前提下做出的。十、評定結(jié)論評定后******有限公司于評定基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)價值總額為******元，大寫金額為******元整。委估資產(chǎn)的具體狀況請見《資產(chǎn)評定明細(xì)表》。委估資產(chǎn)的具體狀況請見《資產(chǎn)評定明細(xì)表》。十一、特別事項闡明：下列事項并非本單位注冊評定師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評定結(jié)論，本評定報告使用者對此應(yīng)特別引發(fā)注意：1、本報告未考慮該評定對象所負(fù)欠的質(zhì)押、擔(dān)保、應(yīng)繳稅、費、債項或法律糾紛等可能影響其評定價值的任何限制。2、注冊資產(chǎn)評定師在被評定資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實的和預(yù)期的利益，同時與有關(guān)各方?jīng)]有個人利益關(guān)系或偏見。3、注冊資產(chǎn)評定師對評定對象的法律權(quán)屬狀況予以了必要的關(guān)注，但不對評定對象的法律權(quán)屬作任何形式的確保。4、對資產(chǎn)占有方存在的可能影響資產(chǎn)評定價值的瑕疵事項，委托方和資產(chǎn)占有方未作特殊闡明而評定人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗普通不能獲悉的狀況下，本評定機(jī)構(gòu)及評定人員不承當(dāng)有關(guān)責(zé)任。5、委托方對申報材料負(fù)完全的法律責(zé)任，對所填報資產(chǎn)的完整性、正當(dāng)性和真實性負(fù)責(zé)，委托方對其提供的文獻(xiàn)資料的真實性承當(dāng)法律責(zé)任。6、評定人員在評定過程中未考慮委估資產(chǎn)在購置過程中產(chǎn)生的負(fù)債問題。7、評定基準(zhǔn)后來、使用期以內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評定辦法對資產(chǎn)額進(jìn)行對應(yīng)調(diào)節(jié)。當(dāng)評定辦法為成本法時，應(yīng)按實際發(fā)生額進(jìn)行調(diào)節(jié)；若資產(chǎn)價格原則發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評定價產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘任評定機(jī)構(gòu)重新擬定評定價。如果評定工作結(jié)束前資產(chǎn)價格已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，無法變化評定基準(zhǔn)日，但資產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)辦法簡樸、易于掌握時，委托方在資產(chǎn)實際作價時，應(yīng)進(jìn)行對應(yīng)調(diào)節(jié)。8、附件與其報告正文配套使用方有效。十二、評定報告使用限制闡明1、本次評定成果是對******日這一評定基準(zhǔn)日的被評定資產(chǎn)的價值的客觀公允反映，我單位對這一基準(zhǔn)日后來的被評定資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。2、本評定成果是反映評定對象在本次評定目的下，根據(jù)公開市場原則擬定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承當(dāng)?shù)牡盅簱?dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加