上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與分析報(bào)告

上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與分析報(bào)告一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段特性(一)市場(chǎng)的初步開(kāi)創(chuàng)階段黨的十一屆三中全會(huì)后來(lái)，上海首先改革了住房由政府統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管的制度，開(kāi)始進(jìn)行商品房建設(shè)。這重要涉及幾個(gè)方面:其一是僑匯房的推出，引進(jìn)商品房生產(chǎn)的新機(jī)制;其二是優(yōu)惠價(jià)商品住宅試點(diǎn)起步，為住宅商品生產(chǎn)探索了路子。這一階段是以政府行政主管部門(mén)組建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體開(kāi)始出現(xiàn)，投資主體開(kāi)始向多元化發(fā)展。上海房地產(chǎn)業(yè)突破了長(zhǎng)久以來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的禁錮，從萎縮開(kāi)始復(fù)蘇，但總體上還處在萌芽狀態(tài)，并且以國(guó)有公司為主，運(yùn)行以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特性為主，沒(méi)有形成規(guī)模。(二)以增加供應(yīng)為導(dǎo)向的推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展階段這一階段，在住房短缺的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)以增加供應(yīng)為導(dǎo)向，以增加開(kāi)發(fā)投資為重要手段。1984年十二屆三中全會(huì)后，改革的重點(diǎn)由農(nóng)村轉(zhuǎn)到都市，中央逐步明確了市場(chǎng)化導(dǎo)向的改革思路，采用了幾個(gè)重要方法，其一是土地使用制度改革起步，開(kāi)征三資公司土地使用費(fèi)和進(jìn)行土地批租試點(diǎn)，至1991年終，全市已初步形成了外銷(xiāo)的土地一級(jí)市場(chǎng);其二是住房制度改革方案出臺(tái)，1991年《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺(tái)。1992年初，鄧小平視察南方重要談話(huà)發(fā)表和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革目確實(shí)立后，上海放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。中外房地產(chǎn)商紛至沓來(lái)，各行各業(yè)競(jìng)相涉足房地產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)投資熱。這一階段的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司數(shù)量猛增，開(kāi)發(fā)投資規(guī)?？焖贁U(kuò)大，形成了以開(kāi)發(fā)投資為重要手段的房地產(chǎn)市場(chǎng),供應(yīng)明顯增加。呈現(xiàn)出投資主體多元化、房屋產(chǎn)權(quán)多元化的格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。房地產(chǎn)業(yè)的增加值快速遞增，上海房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成覆蓋生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的門(mén)類(lèi)齊全的產(chǎn)業(yè)體系。但是，超常增加也出現(xiàn)了一定的盲目性，商品房供應(yīng)超出了市場(chǎng)有效需求，空置量快速上升，帶來(lái)了隱患。(三)以激活需求為導(dǎo)向的拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展階段1996年下六個(gè)月以來(lái)，由于前幾年房地產(chǎn)投資熱中開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目陸續(xù)竣工上市，上市量集中，吸納量局限性，出現(xiàn)了商品房空置量攀升這一帶有階段性、構(gòu)造性的發(fā)展中的問(wèn)題。上海提出盤(pán)整消化等一系列涉及土地、金融、財(cái)稅等調(diào)控市場(chǎng)的方法，重要有:控制土地供應(yīng)總量，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資構(gòu)造，對(duì)土地供應(yīng)實(shí)施總量控制、用途管制，形成了外資用地以工業(yè)為主、內(nèi)資用地以住宅為主的投資構(gòu)造。放開(kāi)搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，1996年出臺(tái)了《有關(guān)搞活我市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的若干規(guī)定》，1996年出臺(tái)了藍(lán)印戶(hù)口政策。1997年在全市范疇內(nèi)擴(kuò)大已售公房上市試點(diǎn)，1998年進(jìn)行不可售公房差價(jià)換房試點(diǎn)，出臺(tái)了危棚簡(jiǎn)屋改造與消化空置商品房“搭橋”政策，開(kāi)展房屋置換業(yè)務(wù)，實(shí)施二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量持續(xù)增加，個(gè)人購(gòu)置商品房的比重不停提高。這一階段的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)市場(chǎng)從低谷到逐步回升，并進(jìn)入了繁華期，以激發(fā)需求的政策與住房制度改革使房地產(chǎn)需求空前高漲。(四)供需攀升的市場(chǎng)高位運(yùn)行階段從1999年下六個(gè)月至今，上海房地產(chǎn)供應(yīng)與需求都快速增加、競(jìng)相攀升，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入繁華期，開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量與房?jī)r(jià)都在高位運(yùn)行。二、現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與問(wèn)題上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與建設(shè)在近來(lái)10余年是非?？觳⑶页删屯怀?，但在市場(chǎng)的過(guò)分繁華時(shí)期，制度的建設(shè)與對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范難以應(yīng)對(duì)飛速的發(fā)展的市場(chǎng)時(shí)，某些問(wèn)題就開(kāi)始出現(xiàn)，如住房供應(yīng)的構(gòu)造問(wèn)題、投機(jī)需求的過(guò)快增加問(wèn)題、居民購(gòu)房承受能力與市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展問(wèn)題等。(一)形成了較為完整的市場(chǎng)體系與運(yùn)行機(jī)制上海房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)了幾個(gè)階段的發(fā)展已經(jīng)初步形成了較為完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，在高位運(yùn)行階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制日益完善，一種以市場(chǎng)力量為主導(dǎo)的上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成。因此，總的看來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)了10余年的快速發(fā)展，走過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展階段，形成了一種市場(chǎng)化程度高、規(guī)范化程度強(qiáng)、國(guó)際化程度突出的房地產(chǎn)市場(chǎng)。它首先為上海市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了無(wú)法替代的作用，也為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到探索和引導(dǎo)作用。土地市場(chǎng)。自1988年上海市第一塊土地使用權(quán)出讓以來(lái)，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地相繼納入了有償出讓的軌道，一種有形的土地儲(chǔ)藏、供應(yīng)和流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成，運(yùn)行機(jī)制日臻完善，土地出讓形式現(xiàn)在以公開(kāi)招投標(biāo)為主。增量房銷(xiāo)售市場(chǎng)。以住宅為主的增量房銷(xiāo)售市場(chǎng)是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，現(xiàn)在基本是完全的市場(chǎng)化運(yùn)作，管理部門(mén)構(gòu)建了網(wǎng)上銷(xiāo)售與登記的平臺(tái)，形成了商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案和登記制度。存量房交易市場(chǎng)。隨著增量房市場(chǎng)的繁華和房地產(chǎn)價(jià)格的上升，以公有住房上市和新建商品房為重要對(duì)象的存量房市場(chǎng)快速增大，現(xiàn)在，從交易量看，已和增量房市場(chǎng)持平。但這一種市場(chǎng)與增量房市場(chǎng)不同，它是個(gè)人與個(gè)人的交易，市場(chǎng)構(gòu)成是極度分散的，市場(chǎng)的價(jià)格形成過(guò)程更是分散的。管理部門(mén)也構(gòu)建了二手房網(wǎng)上交易平臺(tái)，但總體來(lái)看，這一市場(chǎng)尚有待進(jìn)一步完善。房屋租賃市場(chǎng)。上海房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展也較快,這一市場(chǎng)從量上看,是以商辦市場(chǎng)為主,終究,房屋出租面積達(dá)1551.1萬(wàn)平方米,其中,非住宅占72.6%。個(gè)人承租總量占23.6%，住宅中,個(gè)人承租占52%，但這一市場(chǎng)不規(guī)范現(xiàn)象較多，如不辦理房屋租賃合同登記備案所占的比例還較大。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相對(duì)比較單一，以銀行信貸為主，銀行分別對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房家庭提供開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房按揭貸款。其它金融工具，如住房證券化、上市融資、信托、基金、反按揭等，有的仍在討論中，有的只是很小的量?？傮w來(lái)看，這一市場(chǎng)集中在各商業(yè)銀行和開(kāi)發(fā)商、家庭之間。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)整體上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加，保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，起到了不可替代的作用，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占到社會(huì)總投資的38.1%，它通過(guò)投資的變化會(huì)直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定時(shí)期，隨住房體制改革的深化，住宅自有率不停提高，房地產(chǎn)作為家庭的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，它價(jià)格的變動(dòng)直接影響到家庭的財(cái)富量。在家庭根據(jù)財(cái)富量安排消費(fèi)支出的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格變化勢(shì)必通過(guò)更微觀的渠道影響到宏觀經(jīng)濟(jì)。1999年后來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重在穩(wěn)步提高，并超出了歷史上1996年的最高水平，達(dá)成了15.8%。事實(shí)上，在這幾年上海GDP快速增加的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以更快的速度增加，兩者在增加中呈現(xiàn)出互動(dòng)的關(guān)系。現(xiàn)在，上海面臨一種兩難的問(wèn)題，一是在宏觀經(jīng)濟(jì)良好的狀況下，宏觀經(jīng)濟(jì)增加可能不再過(guò)多依靠于房地產(chǎn)業(yè)投資拉動(dòng)，但房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資比重卻較大;二是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用可能難以發(fā)揮，并且，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分緊縮可能會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的沖擊。(三)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快成為關(guān)注的焦點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,重要體現(xiàn)在投資、銷(xiāo)售的增加與市場(chǎng)機(jī)制的形成上，最后成果是提高了人們的居住水平。在這一發(fā)展過(guò)程中，多個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系，集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的變化上。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注，重要來(lái)自?xún)蓚€(gè)角度，一是房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體產(chǎn)生沖擊;二是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高對(duì)人們購(gòu)房承受力形成壓力，影響福利水平。國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格與否正常的爭(zhēng)論,往往是從不同的角度或背景來(lái)看待的。認(rèn)為價(jià)格過(guò)高的理由，普通是房地產(chǎn)投資和價(jià)格上升快，遠(yuǎn)超出了收入的增加速度;而認(rèn)為局部地區(qū)房?jī)r(jià)不合理的觀點(diǎn)，是從行業(yè)內(nèi)部構(gòu)造和區(qū)域構(gòu)造上考察的；認(rèn)為價(jià)格沒(méi)有問(wèn)題的觀點(diǎn)，普通從行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展和行業(yè)引導(dǎo)的角度分析的。上海與其它都市相比，房地產(chǎn)價(jià)格上升的速度是較快的，由于在市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)交易的重要市場(chǎng)開(kāi)始向外環(huán)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移，由于郊區(qū)的價(jià)格水平較低，使居民對(duì)價(jià)格的實(shí)際漲幅感受遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)上的平均漲幅?，F(xiàn)在，市場(chǎng)上無(wú)論是存量房還是增量房?jī)r(jià)格，都呈現(xiàn)出明顯的攀升現(xiàn)象，社會(huì)心理已經(jīng)形成了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的觀念。影響房地產(chǎn)價(jià)格上升的,有基礎(chǔ)性和心理性?xún)深?lèi)因素，它們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同階段起著不同的作用。通過(guò)對(duì)上海市房地產(chǎn)價(jià)格及其有關(guān)影響因素實(shí)證分析，我們認(rèn)為，這次房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，包含了一種實(shí)際價(jià)格尋找均衡價(jià)格的過(guò)程。實(shí)際價(jià)格的變化，既受到人口和都市建設(shè)投入等基礎(chǔ)因素的影響，又受到心理預(yù)期的影響。在早期，以實(shí)際價(jià)格尋找均衡價(jià)格的正常上升為主，但近一段時(shí)間，心理預(yù)期對(duì)價(jià)格上升繼續(xù)發(fā)揮著作用，使房地產(chǎn)價(jià)格上升的速度難以減緩。(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造性問(wèn)題供應(yīng)構(gòu)造矛盾。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體現(xiàn)在從中心區(qū)向郊區(qū)不停拓展的規(guī)律，現(xiàn)在，上海市中心的土地供應(yīng)比例較前些年有明顯的減少，在新建住宅中，50%以上是位于外環(huán)線(xiàn)以外。而這部分居民中較多的是在市區(qū)工作，在配套的交通、商貿(mào)等設(shè)施還不能跟上的狀況下，給這部分人的就業(yè)與生活都會(huì)帶來(lái)較重的壓力，從而，會(huì)影響郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前景，這又進(jìn)一步推動(dòng)了中心區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。而又由于市中心可供房地產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)基本定型，在供需規(guī)律的作用下，它的價(jià)格就會(huì)上升，這又反過(guò)來(lái)帶動(dòng)郊區(qū)房?jī)r(jià)的上升。這樣，大量普通的工薪階層，只能往越來(lái)越遠(yuǎn)的地方買(mǎi)房，而經(jīng)濟(jì)承受力較強(qiáng)的別墅購(gòu)置者，則可能在近市中心區(qū)的地區(qū)購(gòu)房建房。這樣，從房地產(chǎn)與社會(huì)人群分布的空間來(lái)看，都與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生矛盾。需求構(gòu)造矛盾?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)需求有三部分，一是以動(dòng)拆遷和改善住房為主的本地需求;二是外地來(lái)滬工作的居住需求;三是投資或投機(jī)需求，這一部分在本地需求和外地及境外需求中都有體現(xiàn)。從發(fā)展來(lái)看，第三類(lèi)需求的比例近期有不停擴(kuò)大的趨勢(shì)，且以外地或境外人為主，由于在房?jī)r(jià)快速上升中,普通的本地人的購(gòu)房承受力越來(lái)越小，而擁有余錢(qián)或熱錢(qián)的人,卻看好房地產(chǎn)價(jià)格不停上升的趨勢(shì)，推波助瀾，從中漁利。這樣的發(fā)展成果，就是普通購(gòu)房比例會(huì)越來(lái)越小，而外地或境外的人士購(gòu)房的比例會(huì)越來(lái)越大，并且面對(duì)高端市場(chǎng)。這種需求的強(qiáng)勁，被開(kāi)發(fā)公司作為獲利的機(jī)會(huì)，使供應(yīng)構(gòu)造與需求同時(shí)出現(xiàn)構(gòu)造性矛盾。(五)對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力受到考驗(yàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)、關(guān)系到社會(huì)福利水平的狀況下，面臨價(jià)格快速上漲、構(gòu)造性矛盾不停突出的狀況，政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)把對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控列入重要議題，但就調(diào)控的手段和效果來(lái)說(shuō)，會(huì)受到市場(chǎng)的考驗(yàn)?，F(xiàn)在，重要調(diào)控的思路，是增加低價(jià)房的供應(yīng)與提高投資性購(gòu)房的門(mén)檻。這兩者將都會(huì)受到市場(chǎng)的制約。中低價(jià)房是一種相對(duì)封閉的市場(chǎng)，相對(duì)而言，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際造成太大的影響。而中低價(jià)房的用地供應(yīng)沒(méi)有形成一種持續(xù)的制度基礎(chǔ)，將來(lái)的發(fā)展存在很大的不擬定性。提高投資性購(gòu)房門(mén)檻的一種重要的方法，就是控制信貸和增加稅收，但控制信貸的總體目的與商業(yè)銀行的短期目的是相悖的。在商業(yè)銀行仍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，并且購(gòu)房信貸作為一項(xiàng)優(yōu)良資產(chǎn)的狀況下，增加信貸的沖動(dòng)是難以克制的。對(duì)于提高稅收來(lái)說(shuō)，在強(qiáng)大的市場(chǎng)需求面前，以買(mǎi)方市場(chǎng)為特性的房地產(chǎn)供應(yīng)者，普通會(huì)把增加的稅收直接加進(jìn)價(jià)格，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，在短期內(nèi)實(shí)際會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，這在有些地方已經(jīng)被證明。從國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的歷史看，普通能真正起到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯性調(diào)控作用的方法是金融政策。這一政策的重要手段，不是數(shù)量型工具而是價(jià)格型工具，如采用信貸數(shù)量控制或構(gòu)造控制都不能起到明顯的作用。如在香港房地產(chǎn)泡沫發(fā)展中，1993年，樓價(jià)再度攀升，但受到七成樓宇按揭的制約，中小型住宅的升勢(shì)比不上豪華住宅的升幅，部分地產(chǎn)商甚至自行將按揭比率提高到七成半至九成，即在銀行提供七成按揭的基礎(chǔ)上，由發(fā)展商屬下的財(cái)務(wù)公司再提供半成至兩成的額外按揭貸款，但還款期較短，息率較高。這一做法最初由大地產(chǎn)商牽頭，后來(lái)逐步發(fā)展到中型地產(chǎn)商。這一方法刺激了呆滯的樓市，增進(jìn)了樓盤(pán)銷(xiāo)售。三、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展的趨勢(shì)與政策取向(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)因外部環(huán)境變化而波動(dòng)的可能性不停增加經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種基本的規(guī)律，一種國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，一種國(guó)家的某一行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，波動(dòng)有規(guī)律性的周期性波動(dòng)，也有非周期的突發(fā)性波動(dòng)，突發(fā)的波動(dòng)如果是陡升陡降并且振幅較大，普通會(huì)隨著著泡沫的產(chǎn)生與破滅。上海房地產(chǎn)業(yè)在的發(fā)展歷程中，經(jīng)歷的是一種能量積聚到能量釋放再到能量積聚的過(guò)程，而現(xiàn)階段正處在能量釋放的階段。這種能量釋放是由于上海房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)久在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，政策性投資短缺和消費(fèi)局限性造成的，能量釋放的階段也就是上海近幾年來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作程度較高、投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房制度改革造成供應(yīng)和需求雙向拉動(dòng)的階段。這種能量的釋放也包含土地供應(yīng)和規(guī)劃約束的釋放。從對(duì)上海房地產(chǎn)波動(dòng)周期規(guī)律的研究看，一種基本的結(jié)論是，上海房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有典型的規(guī)律性波動(dòng)特性，現(xiàn)在擬正處在一種長(zhǎng)周期的上升階段。如果從波動(dòng)周期的變化考慮，應(yīng)當(dāng)在近年達(dá)成波動(dòng)的高位，將來(lái)的發(fā)展有兩種可能，一是保持現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，穩(wěn)定發(fā)展；二是繼續(xù)沖高，將來(lái)如果受到外來(lái)沖擊的影響可能有較大幅度波動(dòng)。從世界各國(guó)房地產(chǎn)泡沫的積累和破滅經(jīng)一向看，在泡沫破滅時(shí)，泡沫積累的程度差別很大，很大的泡沫會(huì)破滅，很小的泡沫也會(huì)破滅。因此，無(wú)法從泡沫本身判斷它積累到什么程度就會(huì)破滅。引發(fā)泡沫破滅的基本因素不是泡沫本身，而是外部因素，或者說(shuō)泡沫的破滅需要一定的導(dǎo)火線(xiàn)。普通來(lái)說(shuō)，有幾個(gè)重要的因素，第一，金融環(huán)境的變化。幾乎全部房地產(chǎn)泡沫都與金融危機(jī)有關(guān)，是房地產(chǎn)公司融資困難和住房信貸困難雙重作用的成果。誘發(fā)這一機(jī)制發(fā)生作用的，可能有利率、匯率和通貨膨脹率幾個(gè)重要變量。第二，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。如果經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的波動(dòng)，就會(huì)影響人們的現(xiàn)在收入和將來(lái)收入預(yù)期，從而對(duì)房地產(chǎn)有效需求產(chǎn)生沖擊。第三，突發(fā)事件帶來(lái)的心理預(yù)期變化。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常的狀況下，心理預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)的可能性不大，只有當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大的突發(fā)事件，諸如在發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重自然災(zāi)害的狀況下才會(huì)發(fā)生，這時(shí)，也會(huì)發(fā)生有效需要的大幅下降而使泡沫破滅。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造將會(huì)發(fā)生變化1.增量房與存量房交易的構(gòu)造從世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一種都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，存量房的交易會(huì)超出增量房的交易而成為市場(chǎng)的主體。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，在不同的階段每個(gè)市場(chǎng)的比重與地位不同，應(yīng)當(dāng)考慮三個(gè)市場(chǎng)并重，不能只看增量房，還要看二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。而從這三個(gè)市場(chǎng)的依賴(lài)關(guān)系來(lái)看，只有租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，才干增進(jìn)存量房市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，這兩個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展又會(huì)增進(jìn)增量房的發(fā)展。按照西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房的交易量普通占到整個(gè)市場(chǎng)70%～80%，這一狀況將可能在“十二五”時(shí)期前后出現(xiàn)。上海住宅供應(yīng)從增量房為主向存量房為主的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，市中心會(huì)在“十一五”期間率先進(jìn)入這一態(tài)勢(shì)，后來(lái)逐步向內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)外發(fā)展。近年來(lái)，內(nèi)環(huán)線(xiàn)增量房市場(chǎng)份額越來(lái)越小，普通只占到15％～16％，外環(huán)以外占到二分之一。內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)二手房逐步成為一種市場(chǎng)交易的主力。2.新建商品房區(qū)域分布發(fā)展趨勢(shì)從今年新建商品房的區(qū)域分布看，上海增量房房地產(chǎn)市場(chǎng)呈不停外移的趨勢(shì)。這一趨勢(shì)有助于緩和由于過(guò)去內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)在建住宅比例高，造成近年來(lái)全市高價(jià)位住宅供應(yīng)量偏大、平均價(jià)格上升的趨勢(shì)。受土地級(jí)差影響，在內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)實(shí)施舊區(qū)改造，新建商品房的成本居高不下，加上不少新建商品房房型偏大，致使中低收入居民無(wú)力購(gòu)置市中心住房。，上海市有關(guān)部門(mén)就計(jì)劃從土地供應(yīng)入手，調(diào)節(jié)住宅建設(shè)的區(qū)域分布，實(shí)現(xiàn)在建住宅內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)線(xiàn)外的分布各占20%、50%和30%。并預(yù)計(jì)用2～3年時(shí)間使住宅建設(shè)的區(qū)域布局更為合理。(三)把房地產(chǎn)市場(chǎng)放到國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體中考慮調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展休戚有關(guān)，其有關(guān)性已不僅體現(xiàn)在通過(guò)投資來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更體現(xiàn)在通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的變化，影響公司與居民的投資與消費(fèi)決策，并通過(guò)微觀的渠道影響宏觀經(jīng)濟(jì)，因此，考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，應(yīng)從更寬更深的視角來(lái)思考。同樣，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已不是某一部門(mén)能夠完畢的，更不是產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)所能解決的，由于，房地產(chǎn)市場(chǎng)是在與其它市場(chǎng)及行業(yè)互相作用中發(fā)展變化的。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題并不單純是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的問(wèn)題，許多問(wèn)題往往是由外在環(huán)境的變化引致的。管理和影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的