房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念

房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。1、房地產(chǎn)的形態(tài)：①單純的土地;②單純的房屋;③土地和房屋的綜合體。2、房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。房地產(chǎn)的特征1、房地產(chǎn)位置的固定性土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制;2、地域差別性每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同;3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性.4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。房地產(chǎn)手續(xù)：五證兩書1、《建筑用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。3、《國有土地使用證》：經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。4、《建設(shè)工程施工許可證》：建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件6、“兩書”：《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》房地產(chǎn)名詞解釋及建筑基礎(chǔ)知識——名詞術(shù)語躍層——躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室;二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式——區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高);錯層——戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅。進深——幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度);開間——住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適);層高——房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);凈高——一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);建筑間距——兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室;建筑系數(shù)——“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。三通一平——通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。七通一平——大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通迅通、熱力通、煤氣通、場地平正。名詞解釋及建筑基礎(chǔ)知識——術(shù)語1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能2、用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積3、用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。4、容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：5、建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積×100%(總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和)控制高度;又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計算;坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計算。7、建筑密度:指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積/規(guī)劃用地面積8、綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積×100%綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積×100%9、建筑間距系數(shù)指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。多層標(biāo)準(zhǔn)：1.510、層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離(含樓板厚度)。11、凈高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離(減去一個樓板厚度)房地產(chǎn)土地使用年限：居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年建筑分類——建筑高度分類1、低層——3層及3層以下2、多層——3層以上，7層以下3、小高層——7層以上，11層以下4、高層——12層以上，30層以下5、超高層——30層以上房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語--案場銷售1、起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。2、基價：基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。3、均價：指商品房在銷售價格相加之后的各數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)(銷售總建筑面積)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的"不計樓層、朝向，以2800元/平方米統(tǒng)一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。4、預(yù)售價：指商品房在期房時預(yù)售的價格。5、標(biāo)價：又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。6、成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格。7、銷控：樓盤銷售情況反映在電子檔或紙質(zhì)的上的買賣情況。8、租控：招商情況反映在電子或紙資的招商情況。房地產(chǎn)市調(diào)重要性及市調(diào)內(nèi)容重要性：a)市場調(diào)研是一樓盤定位銷售正確決策的前提;b)是銷售穩(wěn)定和提高的基礎(chǔ);c)是了解競爭對手優(yōu)、劣勢的有力方法;d)是樓盤本身提高經(jīng)濟效益的主要方法。市調(diào)內(nèi)容1.地段(地點、交通、環(huán)境等)2.公司組成(發(fā)展商、設(shè)計單位、承建單位、物業(yè)公司、環(huán)境設(shè)計等)3.基本參數(shù)(占地面積、總建筑面積、容積率等)4.建筑類別(商場、住宅、商住房、別墅等)5.面積與戶型(面積與戶型配比情況)6.周邊及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施(周邊