2014年6月商丘市場(chǎng)項(xiàng)目定位分析報(bào)告講義

2023年6月商丘市場(chǎng)工程定位分析報(bào)告前言目前，基于對(duì)工程了解和溝通的根底階段，本次提報(bào)的主旨是針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的整體生疏和理解及我公司多年商業(yè)操作閱歷。提出工程操作的核心問題、以尋求相應(yīng)策略、預(yù)見工程將來(lái)，為取得工程價(jià)值最大化前進(jìn)！名目第一局部市場(chǎng)調(diào)研一、宏觀市場(chǎng)分析1、商丘概況2、經(jīng)濟(jì)與城市進(jìn)展二、商丘及周邊市場(chǎng)調(diào)研1、在售工程調(diào)研2、開業(yè)工程調(diào)研其次局部工程定位一、工程分析1、優(yōu)勢(shì)分析2、劣勢(shì)分析3、工程操作建議4、留意要點(diǎn)二、工程定位1、工程市場(chǎng)定位2、工程業(yè)態(tài)定位3、工程形象定位4、工程客戶定位第一局部市場(chǎng)調(diào)研一、宏觀市場(chǎng)分析1、商丘概況商丘市轄2區(qū)6縣，總面積8636平方千米、總?cè)丝?86萬(wàn)人、市區(qū)人口近90萬(wàn)人。是享譽(yù)海內(nèi)外的“三商之源、華商之都”，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的中國(guó)歷史文化名城，東與江蘇省相望、北與山東省接壤、南與安徽省相連，為中國(guó)東引西進(jìn)、通達(dá)南北的橋頭堡，亞歐大陸橋中國(guó)段六大中心城市之一、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“半小時(shí)嚴(yán)密層”核心城市及對(duì)外開放前沿城市，豫魯蘇皖接合部區(qū)域性中心城市。第一局部市場(chǎng)調(diào)研一、宏觀市場(chǎng)分析2、經(jīng)濟(jì)與城市進(jìn)展2023年商丘市生產(chǎn)總值完成1538.2億元，同比增長(zhǎng)10.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20250元，農(nóng)民人均純收入7100元，分別增長(zhǎng)10.5%和10.8%；居民消費(fèi)價(jià)格上漲2.3%；批發(fā)和零售業(yè)增加值82.68億元，比上年增長(zhǎng)9.1%；全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展連續(xù)保持了好的趨勢(shì)、好的態(tài)勢(shì)和好的氣概。商丘市歷年20062007200820092010201120122013GDP（億元）646.46792.65931.391032.941143.81308.371418.301538.22第一局部市場(chǎng)調(diào)研一、宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)商丘城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)入加速期，雖目前人均收入偏低，消費(fèi)力有限，但受其地理位置、人文習(xí)慣、支柱產(chǎn)業(yè)的影響，有深厚的小城鎮(zhèn)特點(diǎn)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散。商業(yè)消費(fèi)主要是解決市民生活根本消費(fèi)，屬中低檔消費(fèi)層次，高檔消費(fèi)群體較少，但從中長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展來(lái)看進(jìn)展勢(shì)頭仍就可觀。商丘市是一個(gè)農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型過渡的城市，社會(huì)體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。依據(jù)規(guī)劃和定位，隨著商丘城市進(jìn)展，城市房商業(yè)進(jìn)展前景良好，可進(jìn)展空間巨大。第一局部市場(chǎng)調(diào)研二、周邊市場(chǎng)調(diào)研1、在售工程調(diào)研鄭州百榮世貿(mào)商城調(diào)研數(shù)據(jù)市場(chǎng)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積1500萬(wàn)平方米，一期總建面400萬(wàn)平米，其中260萬(wàn)平米為批發(fā)建筑群建筑結(jié)構(gòu)目前為臨時(shí)安置點(diǎn)，一層活動(dòng)板房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)批發(fā)、零售，批發(fā)為主市場(chǎng)主營(yíng)服裝、鞋業(yè)、食品、小商品、百貨、玩具嬰童用品、針織、家紡、婚慶用品、箱包皮具皮草、電腦辦公、通訊器材、五金機(jī)電、酒店用品、汽摩配件等業(yè)態(tài)，目前以副食品，小五金，小百貨，家居用品為主。市場(chǎng)輻射半徑鄭州市及周邊地區(qū)，包含華北部分省市。市場(chǎng)配套物流健全，學(xué)校、醫(yī)院、城市公園、停車場(chǎng)、長(zhǎng)途客運(yùn)站、公交站等配套設(shè)施市場(chǎng)交通狀況位于南四環(huán)大學(xué)路向東1000米路南，交通便利市場(chǎng)收費(fèi)情況單鋪25㎡，年租金10000-20000元商戶數(shù)量規(guī)劃臨時(shí)鋪位4946個(gè)，目前已入住4400多戶，市場(chǎng)簡(jiǎn)介是北京百榮集團(tuán)控股投資的大型商貿(mào)城市綜合體，經(jīng)營(yíng)品類主要以小商品及副食品為主，是鄭州市場(chǎng)外遷政策的承接地。第一局部市場(chǎng)調(diào)研二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、開業(yè)工程調(diào)研商丘榮耀大世界市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)市場(chǎng)規(guī)模27萬(wàn)平米，其中建材4萬(wàn)平方米、家居8萬(wàn)平方米、服裝鞋業(yè)12萬(wàn)平方米建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)鋪一拖三，家居大賣場(chǎng)8萬(wàn)平米共83戶，倉(cāng)儲(chǔ)商鋪4萬(wàn)平共144戶市場(chǎng)背景安徽南翔集團(tuán)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)批發(fā)、零售市場(chǎng)主營(yíng)建材、家居、服裝、鞋業(yè)市場(chǎng)輻射半徑商丘市及周邊縣市市場(chǎng)配套有市場(chǎng)專設(shè)物流，基礎(chǔ)設(shè)施齊全市場(chǎng)交通狀況310國(guó)道與京九鐵路交會(huì)處，距連霍、濟(jì)廣、商亳、商周高速均4000米左右市場(chǎng)收費(fèi)情況家居賣場(chǎng)內(nèi)15-25平米/月，倉(cāng)儲(chǔ)商鋪10-20㎡/月；免租半年，其余鋪位出售商戶數(shù)量約1227戶第一局部市場(chǎng)調(diào)研二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、開業(yè)工程調(diào)研商丘京隴商貿(mào)城調(diào)研數(shù)據(jù)建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)鋪一拖二市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)批發(fā)、零售市場(chǎng)主營(yíng)文具、玩具、皮革包、化妝品、服裝健身器材、鮮花、鞋業(yè)等批發(fā)零售市場(chǎng)輻射半徑商丘市及周邊縣市市場(chǎng)交通狀況位于紅旗路與凱旋路交叉口，與310國(guó)道、火車站較近，交通便利。市場(chǎng)收費(fèi)情況目前鋪位是業(yè)主自行出租，租金一年7000-1.5萬(wàn)/鋪商戶數(shù)量約500戶市場(chǎng)簡(jiǎn)介市場(chǎng)1998年建立，商鋪已出售，管理混亂，有搬遷計(jì)劃，部分商戶預(yù)計(jì)搬遷至高鐵商業(yè)市場(chǎng)。第一局部市場(chǎng)調(diào)研二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、開業(yè)工程調(diào)研商丘東風(fēng)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)建筑結(jié)構(gòu)建筑規(guī)格新區(qū)一拖二，老區(qū)一樓單鋪市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)批發(fā)、零售市場(chǎng)主營(yíng)從事各種文具、玩具、鞭炮，小電子產(chǎn)品化妝品等小商品市場(chǎng)輻射半徑商丘市及周邊縣市市場(chǎng)交通狀況位于勝利路與解放路交叉口向北，交通便利。市場(chǎng)收費(fèi)情況鋪位是業(yè)主自行出租，租金一年5000-2萬(wàn)/鋪，部分商戶有考慮搬遷。商戶數(shù)量約200戶市場(chǎng)簡(jiǎn)介建成20多年，有搬遷計(jì)劃，部分商戶預(yù)計(jì)搬遷至高鐵商業(yè)市場(chǎng)。第一局部市場(chǎng)調(diào)研二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、開業(yè)工程調(diào)研菏澤魯西南五金建材大市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)市場(chǎng)規(guī)模350畝，總面積35萬(wàn)平方米建筑結(jié)構(gòu)一拖二，單層面積25平，商鋪600余間。市場(chǎng)背景菏澤市強(qiáng)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)零售市場(chǎng)主營(yíng)建筑材料、電動(dòng)工具、玻璃制品、照明工具、電線電纜、水暖勞保、低壓電器、建筑工具、磨具磨料、油漆涂料、衛(wèi)浴潔具、鋼材、消防材料市場(chǎng)輻射半徑山東省西、豫與皖兩省交界城市市場(chǎng)配套有市場(chǎng)專設(shè)物流，基礎(chǔ)設(shè)施齊全市場(chǎng)交通狀況牡丹黃河路9號(hào)市場(chǎng)收費(fèi)情況租金1至5萬(wàn)一年，商鋪出售自行出租。商戶數(shù)量約600戶市場(chǎng)簡(jiǎn)介老市場(chǎng)客源穩(wěn)定第一局部市場(chǎng)調(diào)研二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、開業(yè)工程調(diào)研菏澤義烏小商品城調(diào)研數(shù)據(jù)市場(chǎng)規(guī)模占地面積480畝，總建設(shè)面積超過50萬(wàn)平米，總投資超過20億元。建筑結(jié)構(gòu)適用面積約10平米/間市場(chǎng)背景菏澤中科房地產(chǎn)有限公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)批發(fā)、零售市場(chǎng)主營(yíng)文具、玩具、小電子產(chǎn)品化妝品等小商品的批發(fā)和零售市場(chǎng)輻射半徑當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)交通狀況菏澤市黃河路與重慶路交匯處向東300米。緊靠菏澤市主干道黃河路，北依高速公路入口，南鄰菏澤汽車站，多條公交線路直達(dá)。市場(chǎng)收費(fèi)情況每鋪押金1000，租期三年平均7000元，第四年起每年八千。外圍門面出售第一期售價(jià)5000-6000元/平米，二期70000-8000元/平米。場(chǎng)內(nèi)商鋪允許轉(zhuǎn)租。商戶數(shù)量約400戶第一局部市場(chǎng)調(diào)研二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、開業(yè)工程調(diào)研菏澤恒盛大市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)市場(chǎng)規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)劃1000畝，總建筑面積66萬(wàn)余平方米，投資逾7億元。建筑結(jié)構(gòu)一棟44戶，一拖三，共50棟商鋪，商戶總數(shù)2200多戶，80%出租率。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)批發(fā)市場(chǎng)主營(yíng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包含小商品、餐飲、生活服務(wù)類、副食酒水、家裝材料、電動(dòng)車摩托車、五金機(jī)電及綜合產(chǎn)品等市場(chǎng)輻射半徑菏澤市及周邊縣市市場(chǎng)配套倉(cāng)儲(chǔ)配送、信息服務(wù)、展示交易與一體的現(xiàn)代化大型商貿(mào)物流中心。市場(chǎng)交通狀況菏澤市人民南路西側(cè)市場(chǎng)收費(fèi)情況先賣后租，租金7000至10000元/年，無(wú)其他費(fèi)用。商戶數(shù)量約1600戶市場(chǎng)簡(jiǎn)介菏澤兩大物流園區(qū)之一第一局部市場(chǎng)調(diào)研二、周邊市場(chǎng)調(diào)研2、開業(yè)工程調(diào)研民權(quán)義烏綜合市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)市場(chǎng)規(guī)?？傉嫉丶s200畝，建筑面積10萬(wàn)m2建筑結(jié)構(gòu)一拖二、一拖三，單鋪60-90平米，商鋪300余間市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)批發(fā)、零售市場(chǎng)主營(yíng)食品、副食品、餐飲、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、肉食批發(fā)市場(chǎng)、建筑材料、家電、電動(dòng)車、摩托車、小商品、服裝、鞋類、物流、家紡、家具等，商品種類繁多。市場(chǎng)輻射半徑民權(quán)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)配套有市場(chǎng)專設(shè)物流，快捷酒店等基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)交通狀況民權(quán)南華工業(yè)園區(qū)，與民權(quán)新建的長(zhǎng)途汽車客運(yùn)總站隔路相望市場(chǎng)收費(fèi)情況商鋪售價(jià)5000-7000/平米，租金5000-7000/年商戶數(shù)量約200戶市場(chǎng)簡(jiǎn)介已開業(yè)兩年，經(jīng)營(yíng)以先售后租的形式，出鋪70%。其次局部工程定位一、工程分析1、優(yōu)勢(shì)分析交通便利：工程位于黃河路與商單路交匯處，有京九鐵路隴海鐵路交匯于此，正在建設(shè)中的鄭徐高速鐵路，高速大路也比較興盛，連霍高速、濟(jì)廣高速，商周高速把守豫魯蘇皖四省，為河南省東部的重要通道。交通便利，為進(jìn)展商貿(mào)物流工程供給交通條件。政府規(guī)劃政策引導(dǎo)：工程位于黃河路與商單路交匯處，有京九鐵路隴海鐵路交匯于此，正在建設(shè)中的鄭徐高速鐵路，高速大路也比較興盛，連霍高速、濟(jì)廣高速，商周高速把守豫魯蘇皖四省，為河南省東部的重要通道。交通便利，為進(jìn)展商貿(mào)物流工程供給交通條件。本工程位于商丘市梁園區(qū)的北部，依據(jù)商丘市梁園區(qū)特色商業(yè)區(qū)的進(jìn)展規(guī)劃，將來(lái)該區(qū)域形成以商丘市為中心的輻射四省的現(xiàn)代商業(yè)效勞集中區(qū)。另依據(jù)商丘市規(guī)劃，老的市場(chǎng)進(jìn)展外遷升級(jí)改造為工程商貿(mào)進(jìn)展供給了良好的政策根底。其次局部工程定位一、工程分析2、劣勢(shì)分析商業(yè)環(huán)境薄弱：本工程位于道北商圈，根底設(shè)施及配套并不完善。工程片區(qū)的進(jìn)展以低端商品批零為主。依照政府特色商業(yè)區(qū)的規(guī)劃要求，需盡快提升形象及商業(yè)整合。工程規(guī)模受城市商貿(mào)空間限制：商丘2023年總?cè)丝跒?86萬(wàn)人，但外出務(wù)工人口多，本地消費(fèi)力有限，進(jìn)展大型商貿(mào)物流工程缺乏消費(fèi)根底。而商丘市場(chǎng)長(zhǎng)期被周邊城市徐州所輻射，在新規(guī)劃的特色商業(yè)區(qū)內(nèi)具有大量的商業(yè)用地，如此大規(guī)模的商貿(mào)用地投向市場(chǎng)，將有數(shù)百萬(wàn)平米的商業(yè)投向市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商丘城市的承受力氣。同時(shí)，同區(qū)域內(nèi)大量的商業(yè)物業(yè)投向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)猛烈，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)峻，如何先期導(dǎo)入且進(jìn)展差異化競(jìng)爭(zhēng)是本工程成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵要素之一。其次局部工程定位一、工程分析3、工程操作建議1〕區(qū)域內(nèi)擁有浩大的消費(fèi)根底依托消費(fèi)根底進(jìn)展大型消費(fèi)品商貿(mào)平臺(tái)；工程位于四省交界的商丘，輻射商丘的同時(shí)，要加大對(duì)四省周邊市場(chǎng)的輻射力度，在特色商業(yè)區(qū)內(nèi)查找市場(chǎng)空白點(diǎn)，進(jìn)展有效的商業(yè)定位，避開同區(qū)域內(nèi)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)是本工程成功的關(guān)鍵。2〕區(qū)域內(nèi)擁有良好的產(chǎn)業(yè)根底依托特色商業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃，打造豫東地區(qū)輻射四省的服裝，電子，家居商貿(mào)物流中心。集服裝、紡織品、服裝輔料、電子、家居、物流倉(cāng)儲(chǔ)、大型批發(fā)零售市場(chǎng)及休閑購(gòu)物步行街等現(xiàn)代化效勞于一體。重點(diǎn)是為豫東地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展供給現(xiàn)代化效勞業(yè)創(chuàng)新模式。建議可深度挖掘區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)根底及進(jìn)展規(guī)劃，圍繞產(chǎn)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)效勞平臺(tái)〔以商貿(mào)為主導(dǎo)〕。從工程自身?xiàng)l件和當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)分析，假設(shè)對(duì)工程承受常規(guī)傳統(tǒng)的操作模式，必將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，大型專業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)展通常依托兩大根底：其次局部工程定位一、工程分析4、留意要點(diǎn)1〕科學(xué)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，完善的市場(chǎng)功能配套：工程體量大，確定是多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、多建筑形態(tài)規(guī)劃的市場(chǎng)，任何一種業(yè)態(tài)都無(wú)法滿足工程需要。經(jīng)營(yíng)應(yīng)做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的競(jìng)爭(zhēng)策略，業(yè)態(tài)的規(guī)劃和布局需要認(rèn)真斟酌，要留意業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性和互補(bǔ)性，至于業(yè)態(tài)品類的選擇，確定要在充分的調(diào)研之后才能進(jìn)展規(guī)劃，否則貿(mào)然進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)極大。另外，工程商業(yè)環(huán)境薄弱，市場(chǎng)配套設(shè)施缺失，這使得工程必需由自身來(lái)完善。2〕爭(zhēng)取政府的扶持政策：大市場(chǎng)在進(jìn)展中需要政府在政策、交通、配套等方面供給大力支持，這些支持是市場(chǎng)手段替代不了的。市場(chǎng)的生存也常常受到城市進(jìn)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)展往往是致命的。工程在完成準(zhǔn)確定位后確定要盡可能的爭(zhēng)取政府層面的支持。其次局部工程定位二、工程定位1、工程市場(chǎng)定位在對(duì)商丘專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展具體的調(diào)研分析的根底之上，結(jié)合工程所在區(qū)域城市功能規(guī)劃定位，我們對(duì)本工程的市場(chǎng)定位經(jīng)過認(rèn)真的規(guī)劃分析和爭(zhēng)論爭(zhēng)論，認(rèn)為本工程市場(chǎng)定位為專業(yè)商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)。通過對(duì)目