《房地產(chǎn)法》(第五版)電子教案

房地產(chǎn)法（第五版）?？贾R(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的特征房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展一、房地產(chǎn)概念的產(chǎn)生房地產(chǎn)概念：大陸法中的不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值改變的物，如土地、房屋等，這種表述強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性。而英美法傳統(tǒng)上不動(dòng)產(chǎn)是指擁有所有權(quán)的事物，所有者可以使用、控制或處置的事物。這種表述旨在強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)屬性?，F(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)則是指內(nèi)生于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律權(quán)利和利益。房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)概念的產(chǎn)生有二個(gè)顯著區(qū)別：

1：概念產(chǎn)生的時(shí)間不同。房地產(chǎn)概念比不動(dòng)產(chǎn)概念的產(chǎn)生要晚得多。

2：產(chǎn)生的法律要求不同，或利益的重心不同。二、房產(chǎn)的概念一般認(rèn)為，所謂房產(chǎn)，是指在法律上有明確所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)?！熬唧w包括：住宅、廠房、倉庫，以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育等多方面的用房?！?/p>

房產(chǎn)不同于房屋。房產(chǎn)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，體現(xiàn)的并非僅僅是基于房屋自然屬性的滿足人類物質(zhì)需要的關(guān)系，而是不同主體之間物質(zhì)利益的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房產(chǎn)概念的局限性。無論是大陸法系還是英美法系都不存在房產(chǎn)的概念。房產(chǎn)是我國大陸房地產(chǎn)制度中的一個(gè)特有的概念,它的產(chǎn)生和存在主要有三個(gè)原因:第一，中國歷史上的民法受日本民法影響較大，在土地和建筑物的關(guān)系上采納了分別主義的原則。第二，新中國房地產(chǎn)制度的特殊歷史背景。第三，我國實(shí)行的是土地公有制。房產(chǎn)概念的積極合理意義：鑒于我國目前實(shí)行的是房屋和土地歸不同的部門管理，現(xiàn)行的制度亦將土地和建筑物作為不同的不動(dòng)產(chǎn)處理。房產(chǎn)的概念在一定程度上有獨(dú)立于土地所有權(quán)的意義，強(qiáng)調(diào)保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，將私益與公益區(qū)分開?，F(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)主要針對(duì)土地權(quán)益，而房產(chǎn)則更多的保留了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)的意義。三、地產(chǎn)的概念：社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求發(fā)展經(jīng)濟(jì)的根本目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地滿足人民群眾的物質(zhì)和文化生活需要。我國的土地制度最大限度地保護(hù)廣大人民群眾最基本的經(jīng)濟(jì)利益即人的生存利益，其中莫過于吃飯和住房問題。我國的地產(chǎn)或房地產(chǎn)不能離開農(nóng)業(yè)問題，國家把保護(hù)耕地作為基本國策；不能離開城市土地的綜合開發(fā)建設(shè),國家把經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略問題；不能離開居民住宅建設(shè)而只投資于高利潤的高檔房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目?；谏鲜龇治?，我國的地產(chǎn)概念應(yīng)掙脫傳統(tǒng)大陸法土地不動(dòng)產(chǎn)概念的束縛。這意味著我們可以利用地產(chǎn)制度在不根本改變土地所有權(quán)關(guān)系的前提下，根據(jù)我國改革的實(shí)際需要，賦予地產(chǎn)制度以新的內(nèi)容，使地產(chǎn)權(quán)最大限度利用土地的功能與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)最大限度保護(hù)土地資源的功能相結(jié)合，形成我國特有的地產(chǎn)權(quán)法律制度。

四、房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)不是絕對(duì)的從屬關(guān)系

從我國的立法實(shí)踐來看，我國《擔(dān)保法》的規(guī)定可以推定我國房地產(chǎn)采取的是分別主義模式,在此種模式下無論是“房隨地走”還是“地隨房走”,都不符合法律的規(guī)定,只會(huì)在法律適用上引起混亂。這兩個(gè)不科學(xué)的概念必須摒除。（二）房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系

1、地產(chǎn)是土地中的特定部分

2、房產(chǎn)是房屋中的特定部分

3、鄉(xiāng)村房地產(chǎn)屬于廣義上的房地產(chǎn)

4、城市地產(chǎn)和城市房產(chǎn)構(gòu)成狹義上的房地產(chǎn)

5、城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合才產(chǎn)生地價(jià)五、房地產(chǎn)的概念及其與兩大法系相關(guān)概念的比較

(一)房地產(chǎn)的概念我國房地產(chǎn)法律關(guān)系上的房地產(chǎn)的概念有廣義與狹義之分:廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。狹義上的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn),尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn),而不包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)和城市中諸如我國港澳地區(qū)的“社會(huì)房屋”、“公屋”、“居屋”和我國內(nèi)地的房改中“部分產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)、“安居工程”中的房地產(chǎn)等非商品經(jīng)營性質(zhì)為主的房地產(chǎn)。

(二)房地產(chǎn)與大陸法相關(guān)概念的比較1.房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)在法律上相對(duì)獨(dú)立，其保護(hù)與一般的不動(dòng)產(chǎn)法律保護(hù)有所不同。如果說不動(dòng)產(chǎn)制度最初的立法取向是強(qiáng)化所有權(quán)保護(hù)的話，那么我國房地產(chǎn)制度的形成旨在一定意義上弱化對(duì)傳統(tǒng)大陸法所有權(quán)絕對(duì)性的保護(hù)。2.結(jié)合主義與分別主義大陸法在處理土地與房屋的關(guān)系上大致有兩種模式：第一種是源于羅馬法而以德國民法為代表的“地上物從土地”的結(jié)合主義模式，認(rèn)為土地及地上的建筑物為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，建筑物為土地的一部分而不能單獨(dú)成為所有權(quán)的客體。第二種是以法國民法和日本民法為代表的嚴(yán)格區(qū)分建筑物物權(quán)關(guān)系與土地物權(quán)關(guān)系的分別主義。3.個(gè)人本位與團(tuán)體本位傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)制度主要體現(xiàn)了個(gè)人本位的觀念，房地產(chǎn)制度主要體現(xiàn)了團(tuán)體本位的觀念。

(三)房地產(chǎn)與普通法相關(guān)概念的比較1.房地產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)權(quán)。普通法中并未有大陸法的物權(quán)、所有權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)之類的概念，而是泛泛的以財(cái)產(chǎn)權(quán)代之。此外，普通法特別是英美法的財(cái)產(chǎn)概念比大陸法的財(cái)產(chǎn)概念的內(nèi)容更為廣泛，不僅包括有體物的權(quán)利，也包括各種無體物的利益和權(quán)利；不僅包括人對(duì)物的關(guān)系，而且包括人與人的關(guān)系；不僅是絕對(duì)的權(quán)利，而且是受限制的權(quán)利。2.房地產(chǎn)的普通法色彩（1）重利用權(quán)（2）一物多權(quán)（3）有體物與無體物優(yōu)勢：（1）有較系統(tǒng)的物權(quán)法理論依托，產(chǎn)權(quán)清晰穩(wěn)定；（2）強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的價(jià)值，因而有利于對(duì)土地所有者權(quán)益和房屋所有者利益的保護(hù)；（3）現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)制度包括的住宅制度強(qiáng)調(diào)公民住宅制度優(yōu)先，有利于房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)。弊端：這種制度長期以來比較保守，在土地公有制條件下，這種保守性更有可能被放大，不利于土地資源根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要合理配置，不利于對(duì)土地的充分利用。優(yōu)勢：有利于土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)住房商品化的發(fā)展。弊端：（1）狹義房地產(chǎn)制度的發(fā)達(dá)必然削弱廣義房地產(chǎn)概念的一些優(yōu)勢功能，例如，土地和房屋所有權(quán)的穩(wěn)定功能、對(duì)公民利益的特別保護(hù)功能（2）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)流通性的擴(kuò)大可能助長房地產(chǎn)投機(jī)；（3）這種房地產(chǎn)概念所基于的英國地產(chǎn)制度有著難以消除的封建特權(quán)等級(jí)胎記，在法治不夠健全時(shí)，容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用；（4）在物權(quán)法缺位的情況下，狹義房地產(chǎn)概念及其所依據(jù)的“一物多權(quán)”原理可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的混亂，引發(fā)房地產(chǎn)的過度投機(jī)。一、房地產(chǎn)業(yè)的概念和性質(zhì)概念：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國外又稱不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)市場等。特征：（一）經(jīng)營性與投機(jī)性（二）城市第三產(chǎn)業(yè)性與綜合產(chǎn)業(yè)性（三）綜合導(dǎo)向性與泡沫性二、房地產(chǎn)業(yè)的作用對(duì)人民生活的重要作用：提供必要的物質(zhì)生活條件，人們生存的基本物質(zhì)載體，人們賴以生存和發(fā)展的重要社會(huì)資源。對(duì)完善市場體系的作用：是整個(gè)市場活力的重要方面，是我國目前最大的利用外資市場之一。對(duì)發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)、增加國家財(cái)富的作用。

房地產(chǎn)是構(gòu)成國家財(cái)富的重要組成部分；是國家財(cái)政的重要來源。我國房地產(chǎn)作為國家財(cái)政來源的實(shí)現(xiàn)途徑主要有三條:土地出讓金（或稱為地租）、稅收和費(fèi)用,其中地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式，房地產(chǎn)稅是國家財(cái)政收入的重要形式，房地產(chǎn)費(fèi)則是政府機(jī)構(gòu)在管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中提供的勞務(wù)的收入。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)

(一)舊中國房地產(chǎn)業(yè)在以城市經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成前，房產(chǎn)完全附屬于地產(chǎn)。舊中國房地產(chǎn)業(yè)的三個(gè)特點(diǎn)特點(diǎn)是:

一、半封建半殖民地性二、強(qiáng)烈的投機(jī)性三、利益結(jié)構(gòu)畸型

三、我國房地業(yè)

(二)新中國的房地產(chǎn)業(yè)

1、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)業(yè)

主要經(jīng)歷了以下發(fā)展歷程：城鄉(xiāng)分離、產(chǎn)權(quán)重置、私房國營。

2、改革開放以來的房地產(chǎn)業(yè)

可分為四個(gè)發(fā)展階段：第一個(gè)階段1978～1991年,起步發(fā)展時(shí)期。第二個(gè)階段1992～1993年中,高速發(fā)展時(shí)期。第三個(gè)時(shí)期1993～1998年,調(diào)整時(shí)期。第四個(gè)時(shí)期1998以來，規(guī)范發(fā)展時(shí)期。

四、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的法律問題

(一)可持續(xù)發(fā)展原理的基本內(nèi)容作為一種當(dāng)代國際經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展所普遍承認(rèn)的原理，它的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：

1.代際公平思想。2.國際法原則，菲利普·桑茲將國際法中的可持續(xù)發(fā)展原則概括為

代際公平原則：既滿足當(dāng)代人的需要,又不對(duì)后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展;

代內(nèi)公平原則:即當(dāng)代內(nèi)所有人,對(duì)于利用自然資源和享受清潔、良好的環(huán)境享有平等的權(quán)利;

可持續(xù)利用原則:即可以持續(xù)的方式利用自然資源,以保持可再生資源在最佳再生能力前提下的利用,和不可再生資源不以使其耗盡的方式的利用;

環(huán)境和發(fā)展一體化原則:即將環(huán)境保護(hù)和其他方面的發(fā)展有機(jī)地結(jié)合起來。3.新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論。

四、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的法律問題

(二）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國房地產(chǎn)法律制度的完善：

1、加強(qiáng)對(duì)土地資源的物權(quán)法保護(hù)

2、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國三級(jí)房地產(chǎn)市場法

3、更廣泛地學(xué)習(xí)和借鑒世界各國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)第二章房地產(chǎn)法概述?？贾R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法的淵源房地產(chǎn)法的體系第一節(jié)房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對(duì)象一、房地產(chǎn)法的概念

廣義：房地產(chǎn)法包括確認(rèn)和調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范；

狹義：房地產(chǎn)法指以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》為核心的、及與之相配套的專門調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范；最狹義的房地產(chǎn)法是特指《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。第一節(jié)房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對(duì)象

二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象,是指房地產(chǎn)法所調(diào)整的特定領(lǐng)域的房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范疇,房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象可分為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的社會(huì)關(guān)系。按照此法律關(guān)系涉及的不同法律部門可分為以下三類:

(一)房地產(chǎn)民事關(guān)系

(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行政關(guān)系

(三)房地產(chǎn)社會(huì)保障關(guān)系第二節(jié)、房地產(chǎn)法律關(guān)系一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征

(一)房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念：由法律規(guī)范所調(diào)整并形成了具有受法律強(qiáng)制力保護(hù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系。

房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個(gè)要素：主體要素、內(nèi)容要素和客體要素。

(二)房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征：

1、房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種新型的法律關(guān)系(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系是現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)物，是一個(gè)新興的法律分支的調(diào)整對(duì)象。

（2）房地產(chǎn)法律關(guān)系體現(xiàn)了現(xiàn)代社會(huì)新型法律關(guān)系的各種原則和價(jià)值。

2、房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種綜合的法律關(guān)系(1)主體的綜合性。(2)內(nèi)容的綜合性。(3)客體的綜合性。

3、房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種有限的法律關(guān)系第二節(jié)、房地產(chǎn)法律關(guān)系二、房地產(chǎn)法律關(guān)系主體從一般民事法律關(guān)系的角度可分：國家、法人和公民從在法律關(guān)系中所起的不同作用可分為:1、國家或政府2、房地產(chǎn)開發(fā)商

3、建筑商4、房地產(chǎn)賣方

5、房地產(chǎn)買方6、房地產(chǎn)輔助商

7、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人

依房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)關(guān)系，可以分為國家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營者和房地產(chǎn)消費(fèi)者。

第二節(jié)、房地產(chǎn)法律關(guān)系三、房地產(chǎn)法律關(guān)系客體:

法律關(guān)系的客體是指主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對(duì)象,這種對(duì)象往往被理解為物、行為和智力成果等。四、房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容：

(一)房地產(chǎn)民事權(quán)利義務(wù)：1.房地產(chǎn)物權(quán)；2.房地產(chǎn)債權(quán)；3.房地產(chǎn)繼承權(quán)

(二)房地產(chǎn)行政權(quán)利義務(wù)

(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)第三節(jié)、房地產(chǎn)法的淵源房地產(chǎn)法的淵源主要分兩大類：專門性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范。一、專門性規(guī)范：

1、法律、法規(guī)。

2、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)重要政策規(guī)范。

3、法律解釋二、相關(guān)性規(guī)范：憲法民法。包括物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等。經(jīng)濟(jì)法。包括土地法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、公司法、社會(huì)保障法、其他相關(guān)法律。第四節(jié)、房地產(chǎn)法的體系一、房地產(chǎn)立法體系模式二、我國房地產(chǎn)法律體系問題

關(guān)于房地產(chǎn)的立法體系，理論界由五種主張。1.城市房地產(chǎn)法和住宅法為主干的兩分法體系。2.城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、相關(guān)法律法規(guī)為主干的三分法體系。3.以物權(quán)法、土地管理法和房地產(chǎn)管理法為主干的三分法體系結(jié)構(gòu)。4.三層次和三個(gè)子體系結(jié)構(gòu)。5.將房地產(chǎn)法分為基本法律和配套法律，其中基本法律包括城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城市規(guī)劃法三個(gè)主干法律；配套法律包括開發(fā)法、交易法、管理法等。

科學(xué)構(gòu)建我國房地產(chǎn)法的體系綜合國內(nèi)外房地產(chǎn)法律體系的理論和實(shí)踐,根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展的基本要求,我國房地產(chǎn)法律體系應(yīng)強(qiáng)調(diào)三個(gè)組成部分的有機(jī)聯(lián)系:房地產(chǎn)物權(quán)法、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法、房地產(chǎn)社會(huì)保障法。房地產(chǎn)管理法則分別寓于這三個(gè)組成部分之中。第三章房地產(chǎn)權(quán)屬制度?？贾R(shí)點(diǎn)：我國房地產(chǎn)權(quán)屬制度的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容我國土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)的特征房地產(chǎn)相鄰關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的類型一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)權(quán)利歸屬，是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)房地產(chǎn)權(quán)利是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。廣義上的房地產(chǎn)權(quán)利亦包括房地產(chǎn)行政管理權(quán)力，但在房地產(chǎn)權(quán)屬制度中則特指民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利與房地產(chǎn)權(quán)屬的區(qū)別：

1、主體方面的區(qū)別

2、范圍上的區(qū)別

3、權(quán)利的表現(xiàn)形式不同二、房地產(chǎn)物權(quán)

(一)物權(quán)物權(quán)是在法律規(guī)定范圍內(nèi)，對(duì)特定物的直接管領(lǐng)和支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)具有以下特征：１、物權(quán)權(quán)利主體是特定的人，而義務(wù)主體則是權(quán)利主體以外的不特定的任何人。２、物權(quán)客體是物，而不包括行為和精神財(cái)富。３、物權(quán)的內(nèi)容是對(duì)物的直接支配和管領(lǐng)。４、物權(quán)的效力具有排他性、優(yōu)先性和追及性。（二）房地產(chǎn)物權(quán)的分類和歸屬羅馬法的物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)兩大類。前者指物質(zhì)本身是屬于權(quán)利人所有,即所有權(quán);后者指物質(zhì)本身為他人所有,權(quán)利人享有不完整的權(quán)利。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定,我國的土地物權(quán)分為土地所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),用益物權(quán)又分為土地承包經(jīng)營權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利，包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，是一定社會(huì)的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)。首先，產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛得多其次，產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán)，常被表述為“權(quán)利束”，即由一組土地權(quán)利組成，每項(xiàng)權(quán)利都具有獨(dú)立性最后，產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于所有權(quán)的最終歸屬，而是強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的優(yōu)化配置和對(duì)權(quán)利的充分保護(hù)。一、大陸法土地物權(quán)羅馬法上的土地物權(quán)制度大致分為四個(gè)層次:第一個(gè)層次包括所有權(quán)(自物權(quán))、他物權(quán)和占有第二個(gè)層次為他物權(quán)所包括的地上權(quán)、永佃權(quán)、役權(quán)、質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)第三個(gè)層次為由役權(quán)派生出來的地役權(quán)和人役權(quán);第四個(gè)層次是由地役權(quán)派生出來的鄉(xiāng)村地役權(quán)和城市地役權(quán),以及由擔(dān)保役權(quán)派生出來的用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)。土地物權(quán)制度所有權(quán)他物權(quán)占有役權(quán)地役權(quán)鄉(xiāng)村地役權(quán)地上權(quán)人役權(quán)城市地役權(quán)永佃權(quán)質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)二、普通法中的土地權(quán)屬制度地產(chǎn)權(quán)制度：結(jié)構(gòu)圖如上頁信托制度：普通法上的信托(trust)指受托人為受益人的利益，承擔(dān)對(duì)其控制下的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處分義務(wù)的一種財(cái)產(chǎn)關(guān)系。特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)制度：普通法上的特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)主要指與大陸法用益物權(quán)制度中的地役權(quán)和地上權(quán)相近似的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。普通法中的地產(chǎn)權(quán)制度土地所有權(quán)土地權(quán)益保有權(quán)地產(chǎn)權(quán)占有地產(chǎn)權(quán)期待地產(chǎn)權(quán)三、土地權(quán)屬制度的發(fā)展土地權(quán)屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離（二）國家對(duì)土地私有權(quán)的限制

1、對(duì)擁有土地的限制

2、對(duì)土地使用的限制

3、對(duì)土地交易的限制

4、土地征收或者征用四、我國的土地權(quán)屬制度(一)土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者對(duì)其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。1.我國土地所有權(quán)的特征：主體的特定性客體的差異性內(nèi)容的限制性2.國家土地所有權(quán)（1）概念國家土地所有權(quán)是指國家作為民事主體所享有的土地所有權(quán)。其不同于國家的領(lǐng)土主權(quán)，也不同于國家的土地征收征用權(quán)。（2）取得沒收接管贖買征收收歸國有（3）范圍

我國憲法第9條第1款規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”第10條第1款、第2款規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！?4)內(nèi)容1）占有；2）使用；3）收益；4）處分3.集體土地所有權(quán)范圍是：農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。(二)土地用益物權(quán)

1、概念和性質(zhì)土地用益物權(quán)指法人或公民依法取得的對(duì)土地的占有、使用、收益的權(quán)利。我國的土地使用權(quán)依土地所有權(quán)的不同可分為國有土地的使用權(quán)和集體土地的使用權(quán)，2、國有土地使用權(quán)：包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)和其他國有土地上的使用權(quán)。國有土地使用權(quán)的取得方式：出讓和劃撥兩種3、集體土地使用權(quán)

分為：農(nóng)地使用權(quán)和農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)4、地役權(quán)

地役權(quán)是指因通行、取水、排水、通風(fēng)等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。

一、我國城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬制度的沿革二、房屋所有權(quán)定義：房屋所有人對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。分類：(一)以所有權(quán)主體劃分，包括：

1、國有房屋所有權(quán)；2、集體房屋所有權(quán)；3、私人房產(chǎn)所有權(quán)；4、外商投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)；5、農(nóng)村房屋所有權(quán)；6、由其他主體享有的房產(chǎn)所有權(quán),如宗教團(tuán)體房產(chǎn)所有權(quán)等,也包括上述各類主體對(duì)一項(xiàng)房產(chǎn)因各種形式的共有而形成的所有權(quán)。(二)按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成不同可分為1、單獨(dú)所有房屋所有權(quán)；2、共同所有房屋所有權(quán)；3、有限產(chǎn)權(quán)或住房部分產(chǎn)權(quán)三、房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)指房屋使用權(quán)人對(duì)房屋依法占有和利用的權(quán)利。當(dāng)房屋由房屋所有權(quán)人自己使用時(shí),房屋使用權(quán)作為所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能之一存在;當(dāng)房屋由非所有權(quán)人使用時(shí),房屋使用權(quán)因租賃、撥用、借用等原因而與所有權(quán)分離,成為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利。我國立法和司法實(shí)踐基本上不承認(rèn)這種使用權(quán)為一種獨(dú)立物權(quán),國外亦如此,這種權(quán)利不具備物權(quán)法定主義要求的條件。房屋使用權(quán)在我國的物權(quán)傾向完全是舊的住房制度的觀念和結(jié)果,如果承認(rèn)這一結(jié)果并賦予其物權(quán)地位,將不利于我國住房商品化改革,因此,房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)絕不可相提并論,宜將其限于房屋所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能。四、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系就房地產(chǎn)市場而言,我國土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系主要具有以下特征:(一)兩者具有不可分性

1、內(nèi)容的不可分性，這兩種權(quán)利是互為依存的。

2、主體的不可分性，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的主體是不可分的

3、客體的不可分性，房屋的所有權(quán)離不開土地所有權(quán)(二)兩者的重心是房產(chǎn)一、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系房地產(chǎn)相鄰關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容包括(一)相鄰?fù)恋赝ㄐ嘘P(guān)系(二)相鄰流水、用水、截水、排水關(guān)系(三)相鄰管線安設(shè)關(guān)系(四)相鄰光照、通風(fēng)、音響震動(dòng)關(guān)系(五)相鄰疆界關(guān)系(六)相鄰環(huán)境與安全關(guān)系二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一座區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有部分所有權(quán)、對(duì)建筑物共同部分享有的部分持分權(quán)、以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)采用三元說，即包括專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)三位一體的復(fù)合性物權(quán)共同管理權(quán)的性質(zhì)和特點(diǎn)第一，共同管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利。第二，共同管理權(quán)是一種私法上的權(quán)利。第三，共同管理權(quán)是管理共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利。第四，共同管理權(quán)既是一種權(quán)利，又是一種義務(wù)。一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念、性質(zhì)和功能（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記又稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人合法土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的性質(zhì)：房地產(chǎn)登記是經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。登記的效力,有三種規(guī)定:第一種為意思主義，當(dāng)事人一旦作出物權(quán)變動(dòng)意思表示，便可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果第二種為登記要件主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須進(jìn)行登記第三種為英美法上的托倫斯登記制度。我國房地產(chǎn)登記的性質(zhì)具有以下特點(diǎn):1、房屋土地權(quán)利一并登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定我國實(shí)行房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于強(qiáng)制性登記。3、登記部門對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查。4、登記具有較強(qiáng)的公信力，除司法判決可予以否定外，是權(quán)利人產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。(三)房地產(chǎn)登記的功能1、房地產(chǎn)登記有三項(xiàng)功能，即權(quán)利確認(rèn)功能、權(quán)利公示功能、權(quán)屬管理功能。2、審查監(jiān)督功能,即對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、終止的合法性進(jìn)行審查,進(jìn)而取締或處罰違法行為，體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門與登記申請(qǐng)人之間管理與被管理的關(guān)系。二、房地產(chǎn)登記的內(nèi)容和種類（一）房地產(chǎn)登記的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)的登記是向公眾公示不動(dòng)產(chǎn)本身的狀態(tài)（即標(biāo)示，包括面積、位置等）與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)情況（即物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅等），以及不動(dòng)產(chǎn)上所成立的負(fù)擔(dān)情況，主要內(nèi)容包括：1．不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)。2．物權(quán)的設(shè)立（取得）。3．物權(quán)的移轉(zhuǎn)。4．物權(quán)的變更。5．物權(quán)的消滅。6．物權(quán)的負(fù)擔(dān)。7．物權(quán)的處分限制。（二）房地產(chǎn)登記的種類

我國不動(dòng)產(chǎn)登記的種類包括：1.設(shè)立與變動(dòng)登記；2.更正登記；3.異議登記。（1）利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記的條件是：利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記后，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。（2）《物權(quán)法》為異議登記的效力設(shè)置了除斥期間，也就是說申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，異議登記喪失其效力。（3）異議登記后，第三人不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。4.預(yù)告登記（《物權(quán)法》第20條）三、我國的房地產(chǎn)登記管理體制（一）房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記后,應(yīng)當(dāng)為權(quán)利人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容不一致時(shí),以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。?？贾R(shí)點(diǎn)：劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別集體建設(shè)用地使用權(quán)的特征我國土地征收的審批房屋征收與拆遷的關(guān)系房屋征收補(bǔ)償方式一、土地使用權(quán)的概念和特征

1、概念：土地使用權(quán)是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。它是我國土地使用制度在法律上的表現(xiàn)，是我國地權(quán)制度的重要組成部分。2、特征：

(一)土地使用權(quán)是權(quán)利范圍受到限制的物權(quán)

(二)土地使用權(quán)具有獨(dú)立性

(三)土地使用權(quán)通常具有明確的期限二、土地使用權(quán)的類型

（一）國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)

（二）建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)

（三）劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)三、土地使用權(quán)的取得、變更和終止

(一)土地使用權(quán)的取得：

1、國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：出讓；劃撥。

2、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式：政府審批。

3、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得方式：作為土地使用者的承包方與代表土地所有者的發(fā)包方簽訂土地承包合同。

4、其他取得方式(二)土地使用權(quán)的變更：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

2、地上建筑物轉(zhuǎn)讓

3、土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓

4、法人的合并與分立

此外，現(xiàn)實(shí)生活中的房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、投資、共有房產(chǎn)的分割等，都會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)的主體變更。（三）土地使用權(quán)的終止

土地使用權(quán)終止，是指土地使用權(quán)依法設(shè)定后，因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，而使土地使用權(quán)消滅。土地使用權(quán)終止意味著土地所有者和土地使用者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不再存在。土地使用權(quán)終止主要有以下幾種情況：

1、土地使用權(quán)年限屆滿

2、土地使用權(quán)收回

3、土地滅失一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特征1、概念：劃撥土地使用權(quán)即通過行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)?！皠潛堋笔侵缚h級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。2、劃撥土地使用權(quán)，具有以下幾個(gè)主要特征：（1）通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（2）無須支付土地使用權(quán)出讓金，通過劃撥方式取得土地使用權(quán)，雖然土地使用者要繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，但不必向國家支付地租性質(zhì)的費(fèi)用。（3）不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除符合法律規(guī)定的條件外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。二、劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍

1、國家機(jī)關(guān)用地

2、軍事用地

3、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

4、公益事業(yè)用地

5、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

6、法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項(xiàng)目用地三、劃撥土地使用權(quán)取得的程序劃撥土地使用權(quán)取得的程序與國家征收土地的程序基本相同，大體上是由以下幾個(gè)步驟構(gòu)成：

1、用地單位提交用地申請(qǐng)

2、土地行政主管部門審查和報(bào)批

3、土地劃撥

4、核發(fā)國有土地使用證四、劃撥土地使用權(quán)的行使

1、土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途；

2、土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，如遇社會(huì)公共利益需要，有義務(wù)服從人民政府收回土地使用權(quán)的決定；

3、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。一、出讓土地使用權(quán)的概念和特征1、概念：出讓土地使用權(quán)是指土地使用者通過出讓的方式取得的土地使用權(quán)。2、土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其法律特征主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中的出讓方是特定的，它只能是國有土地的所有者——國家；（2）土地使用權(quán)出讓由人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行；（3）土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施，受讓方不得以享有土地使用權(quán)為由而主張地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施的權(quán)利；（4）土地使用權(quán)出讓屬于要式法律行為，土地使用權(quán)出讓方和受讓方要依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并在受讓方支付全部土地使用權(quán)出讓金后，按規(guī)定進(jìn)行登記，領(lǐng)取國有土地使用證。出讓土地使用權(quán)，與劃撥土地使用權(quán)相比，其法律特征是：1.有償取得。2.有明確的期限。3.具有可交易性。二、國有土地使用權(quán)出讓的原則

(一)國家主權(quán)原則

(二)政府壟斷原則

(三)合理利用土地原則

(四)先規(guī)劃后出讓原則

(五)自愿、公平、等價(jià)有償和誠實(shí)信用原則三、國有土地使用權(quán)出讓的方式（一）協(xié)議出讓方式（二）招標(biāo)出讓（三）拍賣出讓（四）掛牌出讓四、土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)(一)出讓方的權(quán)利和義務(wù)1、出讓方的權(quán)利：

(1)要求受讓方按法律規(guī)定或合同約定交付出讓金，否則出讓方有權(quán)解除合同，并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

(2)監(jiān)督土地使用權(quán)受讓人行使權(quán)利的行為和對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、利用及經(jīng)營的活動(dòng)。

(3)在土地使用權(quán)出讓期限屆滿時(shí)，收回土地使用權(quán)。2、出讓方的義務(wù)：

(1)按合同規(guī)定向受讓方提供土地使用權(quán)。

(2)在遇到不可抗力導(dǎo)致出讓合同不能履行或不能完全履行時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知受讓人。

(3)保證土地使用權(quán)受讓人對(duì)土地的正常使用。(二)受讓方的權(quán)利和義務(wù)1、受讓方的權(quán)利：

(1)要求出讓方按合同的約定，按時(shí)提供土地使用權(quán)。出讓方不能按約定時(shí)間提供土地使用權(quán)的，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

(2)受讓人對(duì)土地的開發(fā)利用達(dá)到法定要求后，有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

(3)在土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿之前，遇特殊情況，國家提前收回土地使用權(quán)時(shí)，受讓方有權(quán)要求給予適當(dāng)?shù)膿p失補(bǔ)償。

(4)在土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿時(shí)，受讓方需要繼續(xù)使用土地的，可以申請(qǐng)續(xù)期。2、受讓方的義務(wù)：

(1)按照合同約定的時(shí)間和方式交付土地使用權(quán)出讓金。

(2)按出讓合同確定的用途和要求使用土地。確需改變土地用途的，必須報(bào)經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并依法調(diào)整出讓金。

(3)在土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿時(shí)，應(yīng)無償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)連同地上建筑物，交還土地使用權(quán)出讓方。五、出讓土地使用權(quán)的續(xù)期

我國《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于土地使用權(quán)出讓合同約定的期限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)規(guī)劃和社會(huì)公共利益需要應(yīng)收回該幅土地的以外，應(yīng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付續(xù)期土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照有關(guān)規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。一、集體土地使用權(quán)的概念和特征1、概念：集體土地使用權(quán)是土地使用者依照法律規(guī)定或合同約定，對(duì)農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。2、特征：

(一)集體土地使用權(quán)的主體具有特定性

(二)集體土地使用權(quán)的取得一般是無償?shù)?/p>

(三)集體土地使用權(quán)的行使要受到較多限制二、集體土地建設(shè)用地及其使用權(quán)的概念集體土地建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者依法取得的，對(duì)農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。該種使用權(quán)客體土地的用途是建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物，而非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。三、集體土地建設(shè)用地使用的原則

1、必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃

2、必須經(jīng)過縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)

3、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)占用土地嚴(yán)格控制占用耕地四、集體土地建設(shè)用地的審批權(quán)限

1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件向縣級(jí)以上土地行政管理部門提出申請(qǐng)，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。

2、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。

3、農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。五、集體土地使用權(quán)的行使

1、用地者必須按照批準(zhǔn)的用途使用土地，不準(zhǔn)擅自擴(kuò)大用地面積或改變土地用途。

2、用地者在使用土地期間，不得將土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

3、用地者在使用土地期間如遇國家建設(shè)需要征用土地，有義務(wù)服從國家和社會(huì)公共利益的需要。此外，土地使用權(quán)人在使用土地期間還負(fù)有正確處理相鄰關(guān)系，正確行使土地使用權(quán)，以及依法納稅等義務(wù)。六、集體土地使用權(quán)的收回

收回土地使用權(quán)的情形，主要有以下幾種：

1、為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的

2、不按照人民政府批準(zhǔn)的土地用途使用土地的

3、因撤銷、遷移等原因停止使用土地的?？贾R(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及立法的基本原則房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)取得的方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的要求工程監(jiān)理制度的作用第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述一、概念：在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。二、分類:按開發(fā)對(duì)象來劃分，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造

按開發(fā)方式來劃分，分為單項(xiàng)開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)按開發(fā)主體來劃分，分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：投資量大，回收期長，并且涉及面廣。四、我國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展起步階段，以“統(tǒng)建”為主轉(zhuǎn)型階段，從“統(tǒng)建”向綜合開發(fā)過渡迅速發(fā)展和逐步規(guī)范階段，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸走上規(guī)范健康發(fā)展的軌道

五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的原則嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體，也是房地產(chǎn)市場中的重要角色。

分類：按所有制性質(zhì)分為全民所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中外合資經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立設(shè)立條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有固定的經(jīng)營場所符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本有足夠的專業(yè)技術(shù)人員符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件設(shè)立程序：申請(qǐng)登記、依法備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理按照2000年建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制土地利用總體規(guī)劃控制城市規(guī)劃控制二、房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃管理土地利用計(jì)劃建設(shè)用地計(jì)劃建設(shè)用地計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的控制第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理三、環(huán)境保護(hù)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的要求房地產(chǎn)開發(fā)前期階段，應(yīng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施階段，開發(fā)企業(yè)必須按“環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書”的要求，落實(shí)各項(xiàng)環(huán)保措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段，環(huán)境保護(hù)措施的落實(shí)情況是開發(fā)成果驗(yàn)收的重要內(nèi)容之一。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)的一般取得方式：出讓

實(shí)踐中常見的出讓方式：招標(biāo)、掛牌、拍賣、合作開發(fā)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等。土地使用權(quán)的特殊取得方式：劃撥

法律、法規(guī)規(guī)定可以采取劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地，其使用權(quán)是通過劃撥取得的。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理在土地使用權(quán)出讓之前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模、開發(fā)期限；（2）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（3）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（5）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批

1.出讓方式取得土地使用權(quán)的審批：人民政府土地管理部門同城市規(guī)劃、建設(shè)及房產(chǎn)管理部門，共同對(duì)出讓的地塊、用途、年限和其他條件擬定方案，然后報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。2.征用或使用土地的審批：符合土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地予以批準(zhǔn)，不符合規(guī)劃或計(jì)劃的用地不予批準(zhǔn)。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理3.土地使用權(quán)審批權(quán)限：國務(wù)院：使用基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以上的，使用耕地以外的其他土地在70公頃以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；省級(jí)人民政府：使用耕地在35公頃以下的，使用耕地以外的其他土地在70公頃以下的，由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。人民政府在批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)時(shí)，必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，不得超越法定權(quán)限行使土地審批權(quán)

三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用必須遵循開發(fā)合同第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理一、施工企業(yè)資質(zhì)管理制度：作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的主體，是工程項(xiàng)目施工任務(wù)的承擔(dān)者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的選擇，應(yīng)符合國家關(guān)于施工企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，施工企業(yè)資質(zhì)管理主要包括三部分內(nèi)容：

1．確定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

2．認(rèn)定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)

3．劃定企業(yè)的營業(yè)范圍第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)制度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)，是指開發(fā)建設(shè)單位作為建筑工程發(fā)包者，采用招標(biāo)方式，擇優(yōu)選定勘察、設(shè)計(jì)、施工單位，由被選中的施工單位作為承包方承擔(dān)并完成設(shè)計(jì)、施工任務(wù)的行為。1.適用范圍：

根據(jù)1999年《招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)部門的規(guī)章，主要包括：（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施，公益事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的項(xiàng)目；（2）使用國際組織或者外國貸款、援助資金的項(xiàng)目；（3）全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)日；（4）商品住宅。

第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標(biāo)制度2.投標(biāo)人的資格審查：凡實(shí)行公開招標(biāo)的，項(xiàng)目法人或招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)報(bào)名投標(biāo)之單位的資質(zhì)條件、財(cái)務(wù)狀況以及有無承擔(dān)類似工程的經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行審查，經(jīng)資格審查合格的，方可參加投標(biāo)。3.招標(biāo)、投標(biāo)的要求：

(1)招標(biāo)必須公示；(2)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)公開進(jìn)行，評(píng)標(biāo)定標(biāo)時(shí)，應(yīng)按照公正合理的原則進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，擇優(yōu)確定中標(biāo)人；(3)簽訂建設(shè)工程承包合同第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的施工管理制度（二）施工分包制度

所謂施工分包是指建筑企業(yè)將其所承包的房屋建筑和基礎(chǔ)設(shè)施工程中的專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑企業(yè)完成的活動(dòng)。我國對(duì)工程施工分包的管理主要體現(xiàn)在：1、工程施工分包實(shí)行備案制度分包合同簽訂后，發(fā)包人應(yīng)在訂立分包合同后7個(gè)工作日內(nèi)，將合同送工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。2、合同履行擔(dān)保發(fā)包人可以要求分包工程承包人提供擔(dān)保。（二）施工分包制度3、轉(zhuǎn)包的禁止轉(zhuǎn)包是指承包人與發(fā)包人簽訂建設(shè)工程承包合同后，又將承包的工程建設(shè)任務(wù)部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。我國現(xiàn)行法律制度對(duì)轉(zhuǎn)包或以分包名義進(jìn)行轉(zhuǎn)包的行為是明確禁止的。

4、分包工程發(fā)包人與承包人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任分包工程承包人應(yīng)當(dāng)按照分包合同的約定，對(duì)其承包的工程向分包工程發(fā)包人負(fù)責(zé)。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對(duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。三、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工管理（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開工管理建設(shè)單位在施工之前要向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，取得施工許可證。（二）施工現(xiàn)場管理和竣工驗(yàn)收制度

建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，編制施工組織計(jì)劃，制定質(zhì)量、安全、技術(shù)、文明施工等各項(xiàng)保證措施，確保工程質(zhì)量，施工安全和現(xiàn)場文明施工。

三、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工管理竣工驗(yàn)收制度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自接到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、供排水、園林綠化等部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度

建設(shè)工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。凡在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程的新建、擴(kuò)建、改建等有關(guān)活動(dòng)及實(shí)施對(duì)建設(shè)工程監(jiān)督管理的，必須遵守《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》。（一）建設(shè)單位的質(zhì)量義務(wù)和責(zé)任（二）建設(shè)工程質(zhì)量保修制度建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)明確建設(shè)工程的保修期限，保修范圍和保修責(zé)任?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條對(duì)此有明確的規(guī)定。四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度（三）建設(shè)工程保證金制度

建設(shè)工程保證金是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從發(fā)包人應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。

《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》明確規(guī)定“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確保證金預(yù)留、返還等內(nèi)容，并與承包人在合同條款中對(duì)涉及保證金的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定。建設(shè)工程竣工結(jié)算后，發(fā)包人應(yīng)按照合同約定及時(shí)向承包人支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留保證金?！蔽?、工程監(jiān)理制度（一）工程監(jiān)理的概念工程監(jiān)理是指監(jiān)理單位受建設(shè)單位的委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，對(duì)工程建設(shè)實(shí)施的監(jiān)督管理。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容

1、工程進(jìn)度監(jiān)理

2、工程造價(jià)監(jiān)理

3、工程質(zhì)量監(jiān)理監(jiān)理單位在監(jiān)理過程中因過錯(cuò)造成重大經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。五、工程監(jiān)理制度（三）工程監(jiān)理的作用

首先，有利于加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)環(huán)節(jié)的控制，保證工程質(zhì)量；其次，有利于提高項(xiàng)目建設(shè)的管理水平，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合效益；最后，有利于維護(hù)工程建設(shè)各方的合法權(quán)益。（四）工程監(jiān)理的權(quán)利與義務(wù)

權(quán)利：有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正不符合工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的工程施工；有權(quán)要求改正不符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的質(zhì)量要求的工程。義務(wù)：監(jiān)理任務(wù)不得轉(zhuǎn)讓；嚴(yán)格按委托合同進(jìn)行監(jiān)理；有義務(wù)向建設(shè)單位報(bào)告錯(cuò)誤的施工設(shè)計(jì)和工程施工；發(fā)現(xiàn)工程施工不符合工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的，應(yīng)及時(shí)要求施工企業(yè)改正。?？贾R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)交易的特征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件商品房預(yù)售的特征經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的性質(zhì)房屋轉(zhuǎn)租的要求房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的房地產(chǎn)抵押登記的意義一、房地產(chǎn)交易的概念與特征概念：在我國現(xiàn)行土地制度下，房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)，它包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。特征：

1、房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)格高，對(duì)交易雙方影響大；

2、房地產(chǎn)交易的標(biāo)的物具有固定性。交易完成的標(biāo)志是權(quán)利的轉(zhuǎn)移；

3、房地產(chǎn)交易具有較強(qiáng)的社會(huì)性；

4、房地產(chǎn)交易比一般商品交易復(fù)雜得多。通常需要有中介和專業(yè)人員介入。二、房地產(chǎn)交易的原則房地一體原則；依法登記的原則；房地產(chǎn)交易價(jià)格分別管制原則；三、房地產(chǎn)交易的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)定義：依法有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)以及對(duì)房地產(chǎn)交易法律關(guān)系進(jìn)行保護(hù)的國家機(jī)關(guān)和社會(huì)組織（一）房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)：國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及其下屬的縣級(jí)以上地方人民政府的房管部門和土地管理部門。（二）房地產(chǎn)交易中心：國家根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要而設(shè)立的，供人們進(jìn)行房地產(chǎn)交易的固定場所。（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，目前我國的中介服務(wù)主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征概念

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是城市中被轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式主要是買賣和贈(zèng)與，同時(shí)，也包括其他合法方式。4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種能產(chǎn)生房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后果的法律行為。特征

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須合法。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同中所享有的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。

4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不得擅自變更土地用途二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（一）轉(zhuǎn)讓、受讓雙方必須具有合法資格（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求轉(zhuǎn)讓客體中的土地使用權(quán)按照其取得方式的不同，而在轉(zhuǎn)讓中有不同的法定要求。（三）簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為，轉(zhuǎn)讓、受讓雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，應(yīng)簽訂書面合同，明確載明土地使用權(quán)取得的方式，雙方確定的權(quán)利、義務(wù)及其他必要的條款。（四）辦理登記過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止轉(zhuǎn)讓情形

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第39條規(guī)定的條件的。

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)

3．有爭議的房地產(chǎn)

4．未經(jīng)其他共有人同意的共有房地產(chǎn)

5．已被依法收回的土地使用權(quán)

6．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)

7．法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式買賣。實(shí)質(zhì)是以取得價(jià)款為條件轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)。贈(zèng)與。主要特征是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移具有無償性。但房地產(chǎn)贈(zèng)與合同不一定都是無償?shù)膯蝿?wù)合同。交換。其他合法方式：(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的。五、經(jīng)濟(jì)適用住房及其轉(zhuǎn)讓

經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。（一）經(jīng)濟(jì)適用住房的特征：

1、經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在六十平方米左右。2、經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的確定以保本微利為原則。

3、經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

4、經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對(duì)象具有特定性。5、經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房購買的條件和程序城市低收入家庭申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)3.無房或現(xiàn)住房屋面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。（三）經(jīng)濟(jì)適用住房購買的程序1.申請(qǐng)2.審核3.公示4.輪候（四）經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓出售條件：1.所售經(jīng)濟(jì)適用房已滿5年2.向政府繳納土地收益。六、已購公有住房出售（一）已購公有住房的概念:1、已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購買的公有住房。（二）已購公房上市出售條件

已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購公房，可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售：（一）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；（二）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（六）上市出售后形成新的住房困難的；（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（八）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

（三）已購公房上市出售的程序：（1）申請(qǐng)。（2）審核批準(zhǔn)。房地產(chǎn)行政主管部門必須在15日之內(nèi)做出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見。（3）辦理過戶手續(xù)。（4）辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)均需進(jìn)行變更登記。（四）已購公房出售后的收益分配

1、以成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的公有住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，歸出售者個(gè)人所有。

2、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公房上市出售的，其收入的分配有兩種辦法：（1）出售人先按照成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息將原購住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有后再出售，其收入在按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，歸出售人所有。（2）將房屋直接上市出售，其收入在按有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)和土地收益后，由出售住房的職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分配。（五）已購公房出售時(shí)土地收益的分配國家財(cái)政部、國土資源部和建設(shè)部規(guī)定：

1、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。

2、土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金之價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)相同，均為不低于上市公房坐落位置標(biāo)定地價(jià)的10%。

3、土地出讓金按規(guī)定上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。一、商品房和商品房預(yù)售的特征（一）商品房概念：

商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。（二）商品房預(yù)售的概念和特征：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金并分期支付房價(jià)款的行為。

1．房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。

2．房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋。

3．商品房預(yù)售要受到較強(qiáng)的國家干預(yù)。二、商品房預(yù)售的條件：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。4、取得商品房預(yù)售許可證。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定，在具備上述三個(gè)條件的前提下，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，要向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。三、商品房預(yù)售的程序

1、售前宣傳

2、簽訂商品房預(yù)售合同

3、辦理登記備案手續(xù)

4、辦理入住手續(xù)

5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)依法持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

四、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓1、概念：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓也被稱之為樓花轉(zhuǎn)讓，或期房轉(zhuǎn)讓。它是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的購房人將所購買的尚未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓他人的行為。2、對(duì)樓花轉(zhuǎn)讓的規(guī)范：（1）限制樓花轉(zhuǎn)讓的條件和次數(shù)，抑制過度投機(jī)行為。（2）完善房地產(chǎn)交易登記制度，將樓花轉(zhuǎn)讓納入房地產(chǎn)登記管理的范圍，將樓花轉(zhuǎn)讓置于政府的監(jiān)管之下。（3）通過對(duì)樓花轉(zhuǎn)讓者征收所得稅，調(diào)節(jié)其增值收益，加大其交易成本，使以投資為目的的樓花轉(zhuǎn)讓者的收益限定在一定的范圍，降低其刺激作用。

一、房屋租賃的概念和特征1、概念：房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)交易的主要形式之一。2、特征：

（1）房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人。房屋的經(jīng)營管理權(quán)人，所有權(quán)人，委托的代理人，典權(quán)人等也可以成為出租方。（2）房屋租賃一般具有明確的期限。（3）作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。不符合法定條件的房屋不得出租。（4）房屋租賃要進(jìn)行登記備案。二、房屋租賃分類

1、按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃

2、按租賃房屋的使用性質(zhì)，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃

3、城鎮(zhèn)廉租住房租賃。三、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)

(一)出租方權(quán)利：

1．依照合同約定收取租金。

2．租賃期間有權(quán)對(duì)承租人使用房屋進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

3．在租賃合同期滿時(shí)收回出租的房屋。

出租方義務(wù)：

1．按照租賃合同約定將房屋交付給承租人占有、使用。

2．保證出租房屋的安全使用。

3．不得損害承租人的利益。

4．依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

(二)承租人的權(quán)利和義務(wù)：

承租人的權(quán)利：

1．在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。

2．在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的權(quán)利。

3．在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

4．在租賃合同期限屆滿時(shí)，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。

承租方義務(wù)：

1．按房屋租賃合同約定的方式和時(shí)間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2．愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴(kuò)建或增添。

3．因承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，承租人負(fù)有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。

4．承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。

5．承租廉租住房的家庭負(fù)有如實(shí)申報(bào)家庭收入的義務(wù)。四、房屋租賃合同

(一)房屋租賃合同的形式格式合同。主要適用于公房租賃和廉租住房租賃。非格式合同。即一般意義上的房屋租賃合同。

(二)房屋租賃合同的內(nèi)容(三)房屋租賃合同的終止：

1．房屋租賃合同期限屆滿。

2．當(dāng)事人依法解除合同。

(四)房屋租賃合同的特殊保護(hù)

1、買賣不破租賃原則。

2、房屋租賃合同的效力不受當(dāng)事人死亡的影響

3、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。五、房屋的轉(zhuǎn)租(一)房屋轉(zhuǎn)租的概念與意義：

房屋轉(zhuǎn)租是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為。房屋轉(zhuǎn)租作為房屋租賃中合理利用房屋的客觀要求，可以大大提高房屋的使用效益。(二)特征：

1、房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人的同意。

2、房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立性，但受原租賃合同的制約。

3、房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案。(三)轉(zhuǎn)租雙方權(quán)利義務(wù)：見教材六、廉租住房的租賃

我國為了解決低收入家庭的住房困難，完善社會(huì)保障體系，繼安居工程，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房之后，又實(shí)行了廉租房供給制度。（一）廉租房的特征：

1、廉租房具有明顯的社會(huì)保障性

2、廉租住房租賃法律關(guān)系主體具有特定性

3、實(shí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)

(二）城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房配租1、申請(qǐng)2、審核3、公示4、輪候

七、公共租賃住房公共租賃房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，面向城市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。屬于社會(huì)保障性住房的一種。（一）供應(yīng)對(duì)象城市中等偏下收入住房困難家庭（二）租金標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮，綜合住房市場租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。（三）租賃期限租賃合同期限一般為3到5年，可以續(xù)租。（四）使用的限制，只能用于自住。一、房地產(chǎn)抵押的概念和法律特征(一)概念：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。(二)特征：

1、房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復(fù)雜。

2、房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有。

3、房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的：(1)房屋和其他地上附著物。(2)依法享有處分權(quán)的國有土地使用權(quán)。(3)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

(4)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物

(5)預(yù)購商品房

(6)在建工程根據(jù)我國《物權(quán)法》及現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定，不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有以下幾種：(1)土地所有權(quán)；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地的使用權(quán)(法律允許的除外)；(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他社會(huì)公益性的房產(chǎn)；(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn)；(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房產(chǎn)；(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。三、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的范圍

1、主債權(quán)。

2、利息。

3、違約金。

4、損害賠償金。

5、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。四、房地產(chǎn)抵押登記

房地產(chǎn)抵押以登記為生效要件，當(dāng)事人未依法辦理抵押登記的合同不能生效。房地產(chǎn)抵押登記的具體程序如下：

1、申請(qǐng)。

2、受理。

3、發(fā)證。房地產(chǎn)抵押以登記為生效要件。五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

房地產(chǎn)抵押權(quán)依法設(shè)定后，債務(wù)人于債務(wù)履行期限屆滿后未依約清償債務(wù)，或抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)。(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

一般抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣和拍賣三種方式。而房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式主要是拍賣。(三)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的特殊要求

1、抵押權(quán)人以承包的荒地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。

2、劃撥方式取得土地使用權(quán)的拍賣款額應(yīng)先支付土地使用權(quán)出讓金。

3、在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押房地產(chǎn)上設(shè)有租賃權(quán)的，應(yīng)區(qū)別不同情況作出處理：租賃權(quán)先于抵押權(quán)成立的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃關(guān)系繼續(xù)有效，也即通過拍賣方式取得抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，要繼續(xù)維持與原承租人的租賃關(guān)系；租賃權(quán)后于房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃關(guān)系應(yīng)解除，當(dāng)事人另有約定的除外。?？贾R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)稅的功能房地產(chǎn)稅常用的計(jì)稅依據(jù)土地使用稅的納稅人耕地占用稅的征稅目的土地增值稅的征稅范圍房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的納稅人房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)費(fèi)的區(qū)別

一、房地產(chǎn)稅的概念和作用房地產(chǎn)稅是指直接或間接以房地產(chǎn)為對(duì)象而征收的稅。我國對(duì)房屋和土地基本上是分別征稅，而且是以土地稅為主。所以，這里所講的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上就是房產(chǎn)稅和土地稅的總稱。房產(chǎn)稅和土地稅在功能和性質(zhì)上具有一些共同的特征：

1、稅源充足、稅收穩(wěn)定。

2、平衡負(fù)擔(dān)、縮小差距。

3、引導(dǎo)土地利用方向，促進(jìn)土地合理利用。

4、房地產(chǎn)稅尤其是土地稅可以促進(jìn)土地級(jí)差收益的合理分配，抑制土地投機(jī)行為。二、房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和計(jì)稅方法(一)計(jì)稅依據(jù)

1．以土地的面積為計(jì)稅依據(jù)。

2．以房地產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。

3．以房地產(chǎn)收益為計(jì)稅依據(jù)。(二)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅方法

1．逐年定期征稅。我國逐年定期征收的房地產(chǎn)稅主要有土地使用稅和房產(chǎn)稅。

2．在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)征稅。我國的土地增值稅也是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)征收的。

3．其他計(jì)稅方法。主要有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅和工程受益稅。三、我國房地產(chǎn)稅收法律制度的發(fā)展1949年11月，首屆全國稅務(wù)會(huì)議對(duì)各地稅收進(jìn)行了統(tǒng)一整理，決定征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅兩種稅，并于1951年頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》1953年因稅制調(diào)整，國家又將土地稅和房產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定了房產(chǎn)稅的征收范圍和征收辦法，使房產(chǎn)稅正式成為獨(dú)立的稅種。1987年和1988先后發(fā)布了《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，1994年又開征了土地增值稅。2006年與2011年對(duì)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》進(jìn)行了修訂。一、耕地占用稅(一)