物業(yè)服務常見問題案例分析

以案說法—————物業(yè)管理常見法律問題分析解答物管問題法律責任分析思路分析是否是否問題一業(yè)主在小區(qū)樓頂鍛煉時墜樓身亡，物業(yè)有沒有責任？〔案例一〕

雙方爭議受害方：樓頂外圍防護欄高度低于我國建筑標準的相應要求，存在重大缺陷，房屋建設方及物業(yè)公司有嚴重過錯。兩公司應承擔責任。建設方：該房屋是由設計單位所設計，該房屋經(jīng)質(zhì)檢合格，該房屋的樓頂設計是不上人屋面。物業(yè)公司：樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者對此有重大過錯，因此不承擔責任。法

條?民法通那么?第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任。〞?民法通那么?第一百三十一條：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。問題二歹徒入戶殺人并搶劫，業(yè)主起訴物業(yè)公司，是否應承擔責任？〔案例二〕分

析作為物業(yè)管理部門的平安效勞僅限于防范性的平安保衛(wèi)活動，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財產(chǎn)平安及排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對外無任何異常。此時被告即使履行了正常的防范平安保衛(wèi)義務，也無法防止其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結果的發(fā)生無法律上的因果關系。法

條?物業(yè)管理條例?第四十七條物業(yè)效勞企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。。律師意見此類問題關鍵是要查清事故原因，對不屬于物管控制管理的局部造成的損失不應承擔責任。另外，此類問題也提醒我們，物管過程中一定要把定期檢查維修公共設施設備和人員出入登記制度落到實處，及時發(fā)現(xiàn)平安隱患，防止損害事故的發(fā)生。問題三下水道堵塞造成業(yè)主損失，物業(yè)不知情不擔責?！舶咐撤?/p>

析朱先生住在一樓，且堵塞時不在家，可以推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進下水道的，下水道堵塞導致污水外泄浸泡了朱先生的物品，兩者之間具有因果關系，且樓上五居戶均無法證明自己沒有用水沖下堵塞物，所以相互間應承擔連帶賠償責任。朱先生發(fā)現(xiàn)下水道堵塞后，不及時清理積水，導致?lián)p失在一定范圍內(nèi)擴大，具有一定過錯，依法應承擔一定的責任。物業(yè)公司對此不知情，沒有過錯，對此不承擔責任。法

條?民法通那么?第一百三十條二人以上共同侵權造成他人損害的，應當承擔連帶責任。第一百三十一條受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。問題四高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責?！舶咐摹撤l第一百二十六條建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。?物業(yè)管理條例?第四十七條物業(yè)效勞企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時，物業(yè)效勞企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。分析建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。綜合事實，參考現(xiàn)場照片，可認定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應對損害負民事責任。某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔責任。律師提示物業(yè)管理活動中發(fā)生意外，可能導致糾紛時，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下幾點：1、應協(xié)助事主查明事件的真實過程，才能徹底解決事件，防止糾紛。僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全消除事主的疑慮。2、全面加強證據(jù)意識。根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)那么的規(guī)定，設施設備造成的損害賠償，設施設備的管理人和所有人依法負有舉證責任，通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題。

問題五業(yè)主沒拿到鑰匙拒交物業(yè)費，被判勝訴?！舶咐濉撤?/p>

析不動產(chǎn)所有權的取得與不動產(chǎn)的實際交付是不同的概念。所謂“實際交付〞應理解為義務人將房屋鑰匙交付所有權人，使其取得對房屋的占有、使用權。因此，物業(yè)公司以業(yè)主取得了房屋的所有權為由，認為房屋已經(jīng)實際交付，顯然是錯誤的。物業(yè)公司負有交付房主鑰匙的義務，應積極地履行義務。而在本案中，物業(yè)公司消極的不作為行為，導致了房屋鑰匙至今尚在其處，未完成交付房屋的義務，有違法律的規(guī)定。法條?物業(yè)管理條例?第四十二條第2款已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費用由建設單位交納。問題六業(yè)主汽車被盜，物業(yè)沒有監(jiān)控記錄被判局部賠償?！舶咐场差愃茊栴}：車輛在小區(qū)干道、車庫掛傷或者出現(xiàn)劃痕是業(yè)主自己責任還是物業(yè)責任？〕分

析業(yè)主向物業(yè)公司交納車位費后，物業(yè)公司應履行在監(jiān)控范圍內(nèi)停車平安謹慎的注意義務。物業(yè)公司未有相應的監(jiān)控紀錄，在停車管理方面存在疏漏。因物業(yè)公司對業(yè)主車輛的喪失未盡謹慎的注意義務，故對車輛的喪失損失應承擔相應的民事賠償責任。適用法條?合同法?第三百七十四條規(guī)定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。律師意見嚴格履行車輛保管義務，加強小區(qū)內(nèi)的平安巡查和監(jiān)控設施管理。在停車場入口和場內(nèi)、取車卡上設置警示標識提醒車主關好門窗，并不要將貴重物品放于車內(nèi)。問題七房屋質(zhì)量出問題，業(yè)主拒付物業(yè)費敗訴〔案例七〕分析沒有證據(jù)證明屋內(nèi)墻面大面積霉變、涂料脫落是由于房屋公共墻面的滲漏引起的。物業(yè)公司對小區(qū)進行統(tǒng)一管理，收取物業(yè)管理公共效勞費用，不僅指房屋維修效勞一項內(nèi)容的收費。物業(yè)公司如果沒有按合同約定履行維修義務，也僅能就物業(yè)公司的違約責任另行訴訟，而不能以此作為拒付物業(yè)費的理由。問題八業(yè)主委員會的主體資格〔案例八〕分

析根據(jù)?物業(yè)管理條例?的有關規(guī)定，業(yè)主委員會可作為原告參加訴訟的四種情形分別是：〔1〕物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權益的；〔2〕業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)效勞合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；〔3〕物業(yè)效勞合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和?物業(yè)管理條例?第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；〔4〕其它損害全體業(yè)主公共權益的情形。法條?最高人民法院關于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋?第二條符合以下情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：(一)物業(yè)效勞企業(yè)將物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)效勞業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；(二)物業(yè)效勞合同中免除物業(yè)效勞企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。第八條業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)效勞企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)效勞合同的，人民法院應予支持。第十條物業(yè)效勞合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)效勞企業(yè)退出物業(yè)效勞區(qū)域、移交物業(yè)效勞用房和相關設施，以及物業(yè)效勞所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。業(yè)主委員會成立1、成立“業(yè)主大會籌備委員會〞〔1〕開發(fā)建設單位或物業(yè)公司報送資料——申請書，并提交業(yè)主清冊、物業(yè)清冊；〔2〕所在地物業(yè)管理行政主管部門牽頭成立業(yè)主大會籌備委員會：行政主管部門、街道辦事處、建設單位、物業(yè)管理單位和業(yè)主代表等組成?！?〕籌備委員會的主要職責：①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定?業(yè)主大會議事規(guī)那么?〔草案〕和?業(yè)主公約?〔草案〕；③確認業(yè)主身份。④確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；⑤擬訂業(yè)主委員會選舉方法〔草案〕，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方法及名單；⑥做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。在會議召開15日前以書面形式公告。2、召開首次業(yè)主大會：籌備委員會成立之日起30日內(nèi)組織召開，審議通過?業(yè)主大會議事規(guī)那么?和?業(yè)主公約?，選舉業(yè)主委員會候選人〔參加者過半通過〕。3、召開首次業(yè)主委員會會議：由所在地物業(yè)管理行政主管部門組織召開，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會的成立情況、?業(yè)主大會議事規(guī)那么?、?業(yè)主公約?及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)房管部門備案。首次業(yè)主委員會成立后，每三年進行一次換屆選舉，換屆選舉工作由上屆業(yè)主委員會負責，參照上述程序進行。問題九小區(qū)內(nèi)植物傷人，物業(yè)公司該不該負賠償責任〔案例九〕分

析侵權民事責任有主、客觀要件，即行為人主觀有過錯，客觀上有損害事實存在，損害行為的違法性及違法行為與損害事實之間有因果關系。本案中，受害人在單獨橫穿小溪時，身體發(fā)生傾斜，被鐵樹劃傷右眼的客觀事實存在。但物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)進行綠化、建筑水池是為了提高業(yè)主的生活