三舊改造知識分享-

“三舊”改造建設項目商業(yè)定位報告（終稿）確定項目的經(jīng)營方向·核心問題商業(yè)定位業(yè)態(tài)分布·重要問題·重要問題明確項目目標本報告解決什么問題？報告結(jié)構(gòu)限制發(fā)展因素項目分析商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)定位項目概況項目概況本項目處于集美北部工業(yè)區(qū)霞梧市民文化廣場以西、渡田路與天安路交叉路口處；從住宅角度上看，本項目處于工業(yè)生活集中區(qū)；但從商業(yè)角度上看，本項目處于相對偏郊的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)；制約發(fā)展因素位置最好的C塊不在項目內(nèi)單層建筑面積千余平方米

B塊改造受制于原廠房結(jié)構(gòu)商業(yè)規(guī)模有限；不能支撐大型商業(yè)；單店造就的商圈不足以在集美北區(qū)市場上造成較大影響力；建筑因素制約發(fā)展因素渡田路天安路項目兩側(cè)道路，均為雙向雙車道；交通暢順，具備一定的車流人流量；附近道路公交系統(tǒng)不夠發(fā)達；非城區(qū)主要道路；沒有跡象表明未來車流人流量會有較大幅度增加；道路交通因素限制商圈范圍；外部道路及交通情況制約發(fā)展因素外部環(huán)境項目三側(cè)目前分別是新味食品有限公司、榮興達旅游用品有限公司以及大三和食品有限公司，包圍態(tài)勢形成事實上的商業(yè)隔離效果。項目旁邊的花仙子化學品工廠也會對未來的商業(yè)運作產(chǎn)生不良的影響。項目一側(cè)單身公寓樓宇外觀陳舊，對將來運作的商業(yè)檔次有不良影響。制約發(fā)展因素

但項目的三大路口都相對比較狹窄，昭示性差；

天安路一側(cè)，靠近廣場的項目路口位置最佳，但路口處環(huán)境比較雜亂，商業(yè)昭示性差。項目的出路口在天安路和渡田路的交匯處附近；位置較佳。項目分析綜述本項目商業(yè)體量不適合發(fā)展大型商業(yè)；受地理位置、商業(yè)規(guī)模以及道路交通因素的影響，要擴大本項目商業(yè)經(jīng)營的商圈范圍有一定難度；從目前情況看來，本項目周邊環(huán)境還需要一定程度的改善；本項目缺少與道路比鄰的廣場，商業(yè)昭示性較弱，不利于商業(yè)氛圍的營造。報告結(jié)構(gòu)項目分析商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)定位挖掘可用資源商業(yè)概況周邊商業(yè)環(huán)境描述本案福旺家百貨、福利超市、輝榕超市是當?shù)剌^大的

零售業(yè)購物場所，其中

福旺家百貨和本項目比

鄰。霞梧市民文化廣場作為當?shù)鼐用裰匾男蓍e聚會場所，距離本項目僅100米。本項目附近有數(shù)個手機專業(yè)市場。霞梧市場已經(jīng)是當?shù)鼐用袢粘９浣仲徫锏闹饕虡I(yè)街道之一，中低檔服裝是主要業(yè)態(tài)?？衫觅Y源挖掘文化廣場霞梧市民文化廣場每天都為項目帶來一定數(shù)量的固定類型的休閑人群；雖然淡化商業(yè)氛圍，但所提供的人流為項目宣傳有積極作用的一面?？衫觅Y源挖掘周邊產(chǎn)業(yè)工人周邊是工業(yè)集中區(qū)域，居住產(chǎn)業(yè)人口較集中；人口是消費的主體，駐扎

人口越多，潛在商機越大。隨著產(chǎn)業(yè)工人的工資上調(diào)，購買力和消費欲望增加，對當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展利好；存在部分消費能力較高的產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)?？衫觅Y源挖掘商業(yè)街項目旁邊的商業(yè)街道是當?shù)厣虡I(yè)氛圍較濃的區(qū)域之一；南面就是霞梧夜市，應該說項目所在的商圈相對成熟。小結(jié)與老城區(qū)等主要購物場所的距離較遠；業(yè)態(tài)無規(guī)模，分布無序；地段價值相對較高；產(chǎn)業(yè)人口較為密集；處于霞梧商業(yè)較為發(fā)達的區(qū)域，周邊業(yè)態(tài)較為復雜；如何整合處理項目與周邊環(huán)境相互銜接的經(jīng)營是難點。報告結(jié)構(gòu)項目分析商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)定位物業(yè)方向定位商業(yè)定位分析業(yè)態(tài)分布建議物業(yè)收入預測商業(yè)定位分析業(yè)態(tài)分析消費者對于日雜零

售商品，在售價、質(zhì)

量基本相同的前提下，采取就近原則；對于批量購物者而言，更傾向于可選擇商品范圍較大的購物場所；以本項目所處地理位置和交通狀況而言，無法吸引較遠的日雜零售消費群體；以規(guī)模而言，商業(yè)體量對于人人樂等商場處于劣勢；周邊的主要零售

競爭有旺福家百貨、輝榕超市等結(jié)論：√中大型零售業(yè)不是本項目的發(fā)展方向；√零售業(yè)方向應立足周邊近距離消費；√根據(jù)本案體量，社區(qū)型超市是可選擇零售業(yè)形式思考分析結(jié)論零售行業(yè)商業(yè)定位分析業(yè)態(tài)分析思考分析結(jié)論服裝行業(yè)講究成行成市，各賣場共享消費人流；對于消費者來說，有選擇，才愿意去；服裝市場中，客戶對品牌的忠誠度要比其它行業(yè)低；本地區(qū)消費能力較低，不適合開發(fā)高檔服裝市場；低端服裝市場又受制于周邊霞浦服裝市場和霞浦夜市等個體攤販的強烈競爭；結(jié)論：√結(jié)合周邊商業(yè)環(huán)境考慮，本項目不適合發(fā)展服裝消費市場；商業(yè)定位分析業(yè)態(tài)分析思考分析結(jié)論餐飲行業(yè)上檔次成規(guī)模的中西式快餐店的選址條件要求相當?shù)膰栏?，一般需要設在中央商業(yè)區(qū)或區(qū)級商業(yè)區(qū)；正餐酒樓的選址對

于人流量的要求相對

較寬松，但是應該有

便利的交通條件和停

車方便，地段也不宜

離目標消費群體過遠；本項目周邊人流車流量較多；周邊居住人口較多，且集中，以產(chǎn)業(yè)工人和當?shù)乩暇用駷橹鳎恢苓呉延袛?shù)家中低端酒樓，距本案300米就有家日鮮酒樓；本項目具備少量停車場，且路邊可以提供臨時停泊場地；結(jié)論：√高檔快餐業(yè)不適合本項目，但可考慮休閑型中檔次餐飲業(yè)；√正餐酒樓不具優(yōu)勢，可以考慮RTV自助式酒樓以對應市場競爭；商業(yè)定位分析娛樂業(yè)業(yè)態(tài)分析周邊的娛樂業(yè)態(tài)較少，距離本項目100米的霞梧人民廣場是周邊居民休閑活動場所，人流較大；嘉庚體育館附近有一些娛樂設施，但距離本案項目較遠；結(jié)論：√可針對本項目住宅居民和周邊產(chǎn)業(yè)工人開發(fā)中低端的KTV娛樂設施；√可以開發(fā)集餐飲和娛樂為一體的RTV自助酒樓?！炭砷_發(fā)具備一定特色的室內(nèi)休閑活動項目，如游戲廳等。商業(yè)定位分析酒店式公寓業(yè)態(tài)分析周邊的酒店式公寓較缺乏，本項目所處地段為霞梧最為成熟的商圈，有利于發(fā)展快捷式酒店行業(yè)；該地區(qū)的人口和收入正處于增長階段，住宿需求必然也隨之增加；結(jié)論：√可針對當?shù)氐南M水平開發(fā)針對外來務工人員的外口公寓；√酒店規(guī)模不宜太大，成本控制力求最低；商業(yè)定位分析業(yè)態(tài)分析思考分析結(jié)論專業(yè)市場獨立的專業(yè)市場至少具備以下條件之一：必須有一定的規(guī)模使之成為市場中心；有一定的大型產(chǎn)業(yè)在背后支撐；有下游產(chǎn)業(yè)鏈支撐；所處位置是重要的產(chǎn)品中轉(zhuǎn)地；本項目不具備上述任一條件，若建設為獨立的專業(yè)市場，須承受較大市場風險；手機城是緊靠本項目的最大的專業(yè)市場；結(jié)論：√

本項目不適合專業(yè)市場建議業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)匯總業(yè)態(tài)類型推薦業(yè)種備注/說明零售業(yè)社區(qū)超市為居民日常生活提供便捷水果連鎖專營店社區(qū)肉菜市場環(huán)境良好、清潔衛(wèi)生、有一定檔次的專業(yè)店餐飲業(yè)中低檔中式餐廳充分考慮當?shù)氐南M能力中低檔休閑咖啡廳休閑飲品店娛樂、體育健身俱樂部消費針對性強，可以放置在較高樓層，綜合考慮KTV比較符合當?shù)匦枨蟮臉I(yè)態(tài)乒乓球、臺球館KTV酒吧專業(yè)市場文具批發(fā)零售影像制品批發(fā)零售手機專業(yè)市場酒店公寓式酒店集住宅、酒店、會所為一體外口公寓針對外來務工人員的低端公寓物業(yè)方向定位總評分析：B塊建筑由廠房進行改造，增加電梯等設備后就能快速實現(xiàn)運營；考慮其體量較小，根據(jù)需要可以適當進行擴容改建；路口C位置最佳、商業(yè)價值最大，如果能對D塊進行改造，提高路口C的檔次和昭示性，對項目整體商業(yè)價值提升具有關(guān)鍵作用；A塊建筑屬于重新建造，投入成本較高，需要充分考慮項目的整體商業(yè)價值來決定其可行性。B塊A塊路口C

D塊路口B路口A物業(yè)方向定位路口C不改造方案一：綠色為主題的新青年公社（外口公寓+綠地花園）總占地18畝，建筑面積建議1200㎡，B塊擴容改造成外口公寓，A塊建設綠地。6F外口公寓1F社區(qū)商業(yè)點評：√

路口不改造，本案的商業(yè)價值將大大折扣；√

該方案只對原廠房進行改建并擴容1200

㎡1F的社區(qū)商業(yè)，投入小、風險低、操作性強。A塊：綠化、停車場物業(yè)方向定位公寓式酒店沿街店鋪+商場路口C改造方案二：快樂生活為主題的集中式商業(yè)（商業(yè)+公寓式酒店）總占地18畝，建筑面積建議9900㎡，B塊開發(fā)公寓式酒店，A塊建集中商業(yè)。擴建點評：√路口擴建后，商業(yè)昭示性增強，本案的商業(yè)價值將大大增加；√該方案將興建霞梧最大的集中式商業(yè)，最大化挖掘本案的商業(yè)價值，但投入較大、風險也較高。業(yè)態(tài)分布建議2F3F休閑咖啡中式快餐休閑飲品店1F特色專賣店休閑活動中心健身會所肉菜市場 社區(qū)服務 特色酒樓社區(qū)超市 中式快餐 便利店注：社區(qū)服務主要涵蓋美容店、理發(fā)店、洗衣店、網(wǎng)吧等物業(yè)定位配比產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)平均面積（㎡/間）總面積總面積占比外口公寓6000（建筑社區(qū)商業(yè)1200（建筑）121001200綠地花園1000（占地）露天活動場300（占地）停車場1000（占地）方案一：綠色為主題的新青年公社（外口公寓）用地18畝，建筑面積約6600㎡，外口公寓約5400㎡，社區(qū)商業(yè)1200㎡物業(yè)定位配比產(chǎn)品類型建筑面積（㎡）套數(shù)面積（㎡/間）公寓式酒店560012030停車場1500（占地）6025方案二：快樂生活為主題的集中商業(yè)（商業(yè)+公寓式酒店）用地18畝，建筑面積約9900㎡，集中式商業(yè)約4500㎡，公寓式酒店5400㎡公寓式酒店面積配比沿街店面商業(yè)價值較高，以零售業(yè)態(tài)為主；商場以百貨、餐飲和娛樂業(yè)態(tài)為主。物業(yè)收入預測方案一：以外來務工人員宜居生活切入，商業(yè)氛圍營造較難，投入成本亦低，風險最小。項目投入成本=外口公寓改造成本*改造面積+社區(qū)商業(yè)面積*建安成本+綠化投入=700元/㎡*5400㎡+600元/㎡*1200㎡+15萬元=465萬元序號項

目套數(shù)單價（元/套*月）營業(yè)額（萬元/年）備注1外口公寓15030048.690%出租2社區(qū)商業(yè)122500（25元/㎡)28.880%出租3合

計77.4——靜態(tài)回收期：第6年回收成本注：管理成本未計入本測算。物業(yè)收入預測方案二：以集中式社區(qū)商業(yè)切入，通過對路口的改造營造商業(yè)氛圍，投入成本高，風險亦大。序號項

目面積/套數(shù)單價營業(yè)額（萬元/年）備注1沿街店鋪1500(㎡)50(元/㎡