SHOPPINGMALL的運營管理要點

SHOPPINGMALL的運行管理要點由于商業(yè)地產是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長久房地產投資。SHOPPINGMALL作為一種整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)的大型都市綜合商業(yè)設施，就必須做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一商業(yè)管理，追求整合性的需求以達成最高的經營效益。在國外商業(yè)地產的開發(fā)中，基本是訂單式生產。開發(fā)商、投資商只有為商業(yè)需求配套生產產品，才干找到投資回報的出路，而摩爾運行管理商從一開始就直接切入了項目產品的定位，并全程負責項目的策劃和運行管理。而我國現(xiàn)在上馬的許多項目正好把程序做反了。值得引發(fā)大家注意。SHOPPINGMALL的運行管理不是做簡樸的商鋪物業(yè)管理的“二房東”。如何“以商定產”、“以商養(yǎng)產”，做足商業(yè)的文章，實現(xiàn)長久持續(xù)的租金率提高，才是SHOPPINGMALL項目追求的目的。因此，SHOPPINGMALL的統(tǒng)一運行管理，是投資者的利益得到最大致現(xiàn)的保障。物業(yè)項目一旦交付，投入運作，巨大的經營管理壓力和資金壓力，將凸現(xiàn)出來。因此，如何做好項目的統(tǒng)一運行管理，是現(xiàn)在摩爾項目開發(fā)商最頭痛的事情。現(xiàn)在，投資商和開發(fā)商開始注意到不能簡樸以物業(yè)滿租或經營主體落位為項目產品開發(fā)的終點，項目產品投產后，只是項目運行管理的新的起點，如何結合項目長久投資回報目的和商業(yè)運作機制實施項目生命周期管理，持續(xù)改善業(yè)態(tài)組合、功效組合和入住商戶的本身業(yè)績提高，達成項目定位目的，才是SHOPPINGMALL項目投產的目的。長久來說，把松散的經營單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一種經營主題和管理平臺上，把多個資源的配備優(yōu)化融會貫穿到長久的運行業(yè)績提高方案中，這樣商業(yè)項目不僅能順利開業(yè)，并且在專業(yè)的運行管理商的統(tǒng)一管理下快速提高起來，成為成熟的商業(yè)中心，實現(xiàn)物業(yè)資產的保值增值和產權商鋪的長久租金回報，才干保障開發(fā)商、投資者和經營者的“三贏”。一、對的理解SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL，音譯“摩爾”或“銷品茂”，意為大型購物中心，指規(guī)模大，集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體，涉及百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的一體化管理的大型商業(yè)綜合設施。其建筑規(guī)模巨大，其多業(yè)態(tài)組合配比后的共享空間能夠達成1：1，甚至1：2，是一種更高級的市場形態(tài)，是滿足消費者更高物質追求和精神追求的市場模式。這是一種很重要的問題，只有認識到消費者本位，我們才干把購物中心的定位、功效、管理、營銷等等方面的核心內容執(zhí)行得更加科學。國際購物中心協(xié)會的定義為：由開發(fā)商規(guī)劃、建設、統(tǒng)一管理的商業(yè)設施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和廣闊的停車場，能滿足消費者的購置需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場合。美國購物中心協(xié)會對SHOPPINGMALL定義為：由開發(fā)商規(guī)劃、建設、統(tǒng)一管理的商業(yè)設施；擁有大型的主力店多元化商品街和廣闊的停車場；能滿足消費者的購置需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場合。日本購物中心協(xié)會定義為：由一種單位有計劃地開發(fā)、擁有、管理運行的商業(yè)和多個服務設施的集合體，配備有停車場，按其選址、規(guī)模、構造，含有廣泛選擇性、方便性和娛樂性等特性，并提供適應消費者需要的社交空間，發(fā)揮一定的都市功效。按照國家零售業(yè)態(tài)分類原則為：是指多個零售店鋪、服務設施集中在由公司有計劃地開發(fā)、管理、運行的一種建筑物內或一種區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。從這些高度歸納的定義來看，有幾點值得我們注意：SHOPPINGMALL的項目定位：首先是集休閑、購物、餐飲、娛樂、文化、旅游等多功效服務于一體的一站式大型商業(yè)地產項目。按國際慣例，商業(yè)地產項目屬于長久投資，為統(tǒng)一經營和管理，國外公司普通對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產的主流經營模式。另首先由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)構造等方面的規(guī)定各不相似，因此普通采用先招商，再根據商家對物業(yè)構造的不同規(guī)定進行建設，即“訂單式開發(fā)”。這就規(guī)定開發(fā)商在建設早期，不僅要重視商圈物業(yè)供需和商業(yè)地產項目開發(fā)的要件管理，更要注意商圈屬性和滿足長久消費需求的資源運用規(guī)劃，盡量減少開發(fā)風險。SHOPPINGMALL的市場定位：滿足地區(qū)性、全齡層、多客群、各檔次消費者的購物、休閑及娛樂等需求，強調一站式、多樣化、超值性消費服務。SHOPPINGMALL的業(yè)態(tài)定位：零售、餐飲、娛樂、文化與旅游等多業(yè)態(tài)并舉；主力店（經營主體）、次主力店（專營特色店）、輔助店（文化娛樂會館等功效店）的差別組合，互補共存。SHOPPINGMALL的布局定位：與市場及業(yè)態(tài)定位相結合，進行不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)的區(qū)域性、層次性、互補性、誘導性的商鋪與設施環(huán)境的整體規(guī)劃、動線通透、空間營造和諧、布局合理。SHOPPINGMALL的經營定位：以商鋪租賃經營為主，實現(xiàn)租金持續(xù)增加為目的，進行購物中心的統(tǒng)一運行管理。SHOPPINGMALL的管理定位：普通要由專業(yè)的物業(yè)管理商和商業(yè)運行管理商共同實施后期運行管理的（成熟狀況下兩者合一），在一種建筑群內，涉及的行業(yè)多、店鋪多、功效多，商品組合的寬度極寬、深度極深，利益訴求復雜，管理難度巨大，體現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性構造特性。SHOPPINGMALL的服務定位：提供高效、超值的軟硬件管理，方便商戶和顧客服務，實施統(tǒng)一物管，整體宣傳促銷及綜合輔助信息服務等全方位管理。SHOPPINGMALL的消費模式定位：滿足全家/全客層的生活體驗。以家庭式消費為主導方向，通過設立大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、小朋友及青年游樂設施、文化廣場、影劇院、餐飲店等以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客；再輔以各類專業(yè)店針對各類消費者的需求，另外還設立各類特色店以吸引國內、國際游客?？傊?，對于經營者來說，SHOPPINGMALL是一種復合型的商業(yè)集合體，而不是一種單一商品經營業(yè)態(tài)，它首先是一種大型的商業(yè)綜合建筑體及其統(tǒng)一管理的經營實體，其目的是包容商業(yè)資源和顧客需求，為經營者和商戶搭建經營平臺。筆者在實踐中，體會到SHOPPINGMALL的五大規(guī)范性特性，需要開發(fā)商和經營者時刻銘記：（1）項目定位要與都市整體商業(yè)網點形成特色錯位，與商圈內業(yè)態(tài)組合形成互補互動；（2）不以“大”而以“準”取勝，立足社區(qū)商圈，兼顧都市商業(yè)聚集功效，要為社區(qū)商圈和都市主流消費群的將來生活方式預留升級空間；（3）SHOPPINGMALL規(guī)劃、開發(fā)設立、經營都在統(tǒng)一的組織體系下運作，始終體現(xiàn)商業(yè)主導地位和商業(yè)品牌價值；（4）適應統(tǒng)一管理的需要，產權規(guī)定統(tǒng)一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商鋪，必須實施信托理財手段和統(tǒng)一經營權手段，保障業(yè)主統(tǒng)一管理權益；（5）統(tǒng)一管理租戶，嚴格監(jiān)管租戶經營行為和租戶經營績效，實施整體商業(yè)規(guī)劃租戶租約與管理的有計劃更替和選擇，在正常管理秩序下，租金率只升不降；（6）尊重顧客的選擇權，使其實現(xiàn)多個消費或純正體驗休閑的自由選擇，并始終把維護消費者權益放到第一位；（7）擁有足夠數量的停車場和交通優(yōu)勢，并投資足夠比例的共享空間（不能用住宅地產的眼光看待商業(yè)地產）；（8）有更新地區(qū)或發(fā)明新商圈的獨到眼光。二、注意分辨SHOPPINGMALL管理和百貨店管理的不同業(yè)態(tài)構成不同：百貨店是指在一種建筑物內，實施統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務的零售業(yè)態(tài)；SHOPPINGMALL是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復合，體現(xiàn)“一站式消費”的多功效大型商用物業(yè)，普通是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群，集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等多個商業(yè)功效于一體。要有寬敞的購物通道和良好的動線設計，充足考慮到來客的休息和停車設施，要通過環(huán)境的塑造形成本身聚客的引力，其建筑美學與商業(yè)功用結合。都市功效不同：百貨商城只是一種購物場合，服務特定商圈的百貨商品選購者；SHOPPINGMALL是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產項目，通過業(yè)態(tài)整合、長久經營，成為都市或更大范疇的商業(yè)中心場合和物業(yè)旺地，實現(xiàn)都市商業(yè)主體定位、都市消費文化聚集和地產物業(yè)需求的多個價值。金融功效不同：百貨商城作為簡樸的流通環(huán)節(jié)，通過商品銷售實現(xiàn)經營者和供應商的資金周轉；SHOPPINGMALL作為新興的商業(yè)地產項目，整合了金融、地產、物業(yè)和商業(yè)的龐大產業(yè)鏈條，并且通過消費者的長久重復的消費行為，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場流通。SHOPPINGMALL的商業(yè)運行管理是通過商業(yè)活動，實現(xiàn)消費總收入，為商業(yè)地產投資回收和物業(yè)資產的長久保值增值的根本利益服務的，其都市金融功效不可無視。獲利方式不同：百貨商城重要通過專柜銷售收入的分成方式獲利；SHOPPINGMALL重要通過分租物業(yè)的租金收入方式獲利。運行管理重點不同：百貨運行管理的重點是商品組合和促銷，以聯(lián)營專柜經營為主，少量輔助性獨立服務項目配套，采用柜臺銷售和開架面售相結合方式，通過統(tǒng)一收銀，實施進、銷、結、存管理；SHOPPINGMALL運行管理的重點是業(yè)態(tài)組合的配備和租戶管理的效果，并以經營租戶為主，通過物業(yè)、商務的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經營發(fā)明統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務保障體系。SHOPPINGMALL里能夠涉及一家，甚至多家百貨店。服務對象不同：百貨業(yè)態(tài)是商品買賣，面對的是相對集中的有直接購置目的的顧客，經營的是商品；SHOPPINGMALL是物業(yè)出租，管理的是商戶，經營的是全客層、潛在購置需求的顧客。商圈不同：百貨店的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多某些，SHOPPINGMALL的商圈較廣，客流能夠是旅游者，能夠來自全國，更能夠來自全市。物業(yè)體量不同：百貨商城普通選擇中檔規(guī)模物業(yè)，SHOPPINGMALL普通幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大；布局模式不同：百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內共享空間；SHOPPINGMALL多以數條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動，更要擴展到周邊環(huán)境。購物環(huán)境規(guī)定不同：SHOPPINGMALL規(guī)定整體氛圍、綜合體驗的效果；百貨商城重點強調商品展示效果。餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)比重不同：百貨商城里普通只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲；而SHOPPINGMALL的餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重增大。而娛樂和休閑項目則形成SHOPPINGMALL的主題特色和特定優(yōu)勢的內涵。普通購物、餐飲、娛樂的比例要達成50:32:18，或者后者更多。體驗消費概念引入：百貨商城只有用品銷售，極少體驗式服務項目；SHOPPINGMALL作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗式項目是不可少的，普通會有健身、運動、美容、休閑、文化等主題項目進駐。商務展覽功效：SHOPPINGMALL中寬敞的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務活動功效，而百貨商城承接群體活動的空間有限。觀光游覽功效：SHOPPINGMALL因建筑獨特往往成為都市標志性建筑，又因內部功效齊全、服務項目多樣性，環(huán)境美學價值高，而成為觀光游覽地。而百貨商城的觀光性普通較差?？傊?，SHOPPINGMALL明顯區(qū)別于傳統(tǒng)百貨的重要特性能夠概括為：1）

是開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)的規(guī)模宏大的統(tǒng)一專業(yè)市場，由運行管理商對項目實施全方面統(tǒng)一的經營管理；2）

多個服務集合、多個功效復合、多個業(yè)態(tài)組合；3）

以店鋪租金收入為重要收入來源，租金收取方式多樣靈活；4）

通過對“店鋪”的全方面“經營”管理，達成租金收入不停提高的經營目的；5）

追求品牌出名度和客戶忠誠度的不停增加，吸引租戶帶動客流，不停提高租戶質量及客流量；6）

租戶可獨立運做，自我經營，但必須服從統(tǒng)一管理，保持高度一致的服務品質；7）

以顧客而非商品為焦點，管理項目整體的營銷環(huán)境。三、SHOPPINGMALL運行管理的內容和特點現(xiàn)在，由于摩爾專業(yè)管理社會化分工服務體系的不成熟，部分投資商或開發(fā)商的自產自銷式運作模式，使SHOPPINGMALL在營業(yè)后快速暴露產權分散、管理落后、經營理念混亂的問題，商戶之間惡意競爭或場外交易，而喪失項目經營價值，許多項目甚至淪落為商鋪散租市場而陷入低效虧損。而某些剽竊港臺發(fā)展模式的“概念型購物中心”也因不適合中國國情而出現(xiàn)擱淺。造成這種狀況的重要動因就是開發(fā)商大多以短期投資，甚至企圖暴利為背景，只重地產物業(yè)的資金回報。而沒有長久運行管理項目的經驗和思想準備。國內較為成功的商業(yè)地產項目，如廣州天河城廣場、北京莊勝崇光廣場、武漢廣場等則是一開始就將商業(yè)經營主體落位，實施長久的自營百貨店方略和整體物業(yè)的統(tǒng)一運行管理，通過對商業(yè)規(guī)律的充足掌握，克服了長線投資的資金瓶頸，最后以商圈內項目定位的極大滿足獲得了地產物業(yè)的長久使用價值，這方面“以商定產、以商養(yǎng)產”的經驗值得國內開發(fā)商重點借鑒。隨著國內品牌百貨店和主力超市的發(fā)展成熟，SHOPPINGMALL不一定非要自營百貨店或超市，但設立專業(yè)的運行管理商（商業(yè)管理公司）實施項目的長久的統(tǒng)一的運行管理則是項目成敗的核心。并且，運行管理商最佳從項目策劃的一開始就登上舞臺，不能是臨時性的團體，必須是實體經營。能夠在各類專業(yè)服務公司的輔助下，逐步鍛煉，積累自己的管理經驗和人才隊伍，最后成為項目專業(yè)化分工的商業(yè)經營實體。統(tǒng)一運行管理普通包含五個方面的內容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一收銀服務、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。而其中“統(tǒng)一招商管理”又是背面四個方面的基礎。這項工作的成敗得失不僅決定了開發(fā)商前期的規(guī)劃與否成功，并且決定著后期商業(yè)地產項目商業(yè)運行的管理能否成功。SHOPPINGMALL強調運行管理的統(tǒng)一性（開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一種主題概念指導下開展整潔劃一的經營管理工作）。即使是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運行管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪同樣的統(tǒng)一協(xié)調感和一致的服務品質。具體組織工作中，要把握好下列要點：1、重視公司核心競爭力的培養(yǎng)，特別是員工隊伍的培訓，創(chuàng)立公司品牌與良好形象；2、遵照統(tǒng)一運行管理的基本模式，實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一服務等全方面統(tǒng)一的運行管理，不得始棄終亂；3、提供安全、舒適、整潔的購物環(huán)境，實施專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)管理，避免物業(yè)管理與商業(yè)運行脫節(jié)；5、統(tǒng)一、高效的品牌管理和營銷策劃，提高摩爾的社會影響力及感召力；6、量化的考核管理，行為糾正，優(yōu)生劣汰，確保租戶與商品的經營品質；7、運用信息化手段實施對商鋪分割、產權狀況及租戶運行狀況的有效監(jiān)控，進行全程數據化的跟蹤管理；8、堅持多贏理念，溝通渠道暢通，保持切實服務租戶，增進租戶的不停獲利，實現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增加。SHOPPINGMALL運行管理商的重要工作就是圍繞這種統(tǒng)一性和本身的經營目的，通過與開發(fā)商、業(yè)主、租戶、物業(yè)公司的共同配合，指導、管理、服務于項目的全程運作、全期運行，為業(yè)主、租戶、消費者、服務商提供良好的購物環(huán)境及優(yōu)質的服務。逐步實施專業(yè)化、規(guī)范化、原則化、統(tǒng)一化管理的全過程。達成使公司永續(xù)經營的目的。在實際工作中，重要應注意好下列節(jié)點管理的問題：(1)租賃政策與承租服務：SHOPPINGMALL的目的市場定位為商圈內全部居民及部分旅游者。核心承租戶普通占購物中心營業(yè)面積的40-50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進行管理。SHOPPINGMALL制訂對應的承租戶政策，提高承租戶質量，招商對象的最高目的都是多個類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目的是部分名牌店鋪配備部分非名牌店鋪。(2)招商及業(yè)態(tài)管理的原則：首先最基本的目的是商業(yè)經營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報；另首先，在經營主體構成擬定之后，還需要根據多個經營主體的需求和項目本身的需要進行整合；最后擬定它們在項目中的位置，這點非常重要，由于經營主體對于引導人流起著核心作用，其布局直接影響到商業(yè)地產的形態(tài)。招商管理重要的原則是核心主力店先行，輔助店隨即；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套；放水養(yǎng)魚；先做人氣，再做生意。業(yè)態(tài)管理重要的原則就是要嚴格租戶區(qū)位、入住規(guī)定、租期制約和清退條款的計劃性和原則化，制訂承租人手冊，根據不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實際運行效果，讓銷售最佳的業(yè)態(tài)和品牌商戶得到MALL購物中心內最佳位置。根據業(yè)態(tài)調節(jié)規(guī)定，擬定招商計劃，不停讓優(yōu)秀的商戶進場，裁減經營不善的商戶。要注意引進國外品牌、旗艦店以及健康先進的文化娛樂形式，對國外購物中心商品種類和創(chuàng)新服務項目進行統(tǒng)計分析，根據購物中心經營主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進，彌補國內品牌商品、消費種類的空白。(3)品牌及營銷管理的重點：品牌就是公司能力的顧客體驗，歸屬在于消費者和租戶的最后評價，要始終追求廣場整體品質形象，嚴格統(tǒng)一管理進場商戶的促銷行為和各類服務商的廣告行為，避免干擾顧客購物環(huán)境和整體視覺形象，開展主動的社區(qū)服務和文化營銷活動。(4)服務管理的重要工作：SHOPPINGMALL運行管理商擁有對購物中心內的一切商業(yè)行為和行政事務進行統(tǒng)一管理的權力，要建立客服體系，解決承租戶的多個經營難題，維護承租戶利益，同時，必須規(guī)定承租戶合理分擔必要的管理費用。為了達成“統(tǒng)一管理，分散經營”的管理模式，在MALL銷售合同中都應當商定承租戶必須服從運行管理商的統(tǒng)一管理。這一經營管理內容又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運行管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。另外，某些MALL或購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSC）的原則格式，在法律上擬定購物中心運行管理商的管理地位。SHOPPINGMALL需要采用統(tǒng)一收銀的管理方法，規(guī)范場內收銀行為和租約租金管理，為商戶提供集中的收銀服務，并允許多個業(yè)態(tài)系統(tǒng)共存，各店可使用自己的信息系統(tǒng)，但必須通過建立接口，實現(xiàn)管理信息共享。SHOPPINGMALL需要設立商務中心或客服中心，提供高性能電腦接入寬帶網絡，數字營銷媒介，設立傳真、不同種類復印設備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務，涉及設立商務e-MALL、CRM營銷等。（5）日常的物業(yè)管理：裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業(yè)知識服務。其中最重要的是為商戶提供高原則衛(wèi)生管理、綠色裝修的統(tǒng)一管理。鑒于現(xiàn)在普遍的員工素質偏低，需要制訂嚴格的工作手冊，實施客服建設，為客人提供一站式服務，一種服務臺、一種電話統(tǒng)一對外，客戶服務中心負責協(xié)調內部事務，避免浪費客戶時間。物業(yè)管理公司需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理，高原則管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定。在SHOPPINGMALL的組織管理模式上，不同于單一百貨商場或超市的管理模式，由于一種一體化的建筑群內的商業(yè)模式眾多，不可能去分別設立相對應的部門分別去經營和管理，否則會造成大量的人力、物力、和財力的投入，造成管理部門眾多和增加商業(yè)風險。SHOPPINGMALL運行管理的部門設立是非常專業(yè)和高效的，其管理的核心是購物中心最關心的幾個方面，如：維護管理、安全管理、物業(yè)管理、業(yè)務管理、財務管理、招商管理、租戶管理、銷售及開發(fā)管理等，而非具體商品的進、銷、調、存及物流配送工作；由于無論是何種規(guī)模的業(yè)態(tài)客戶對于購物廣場來說都應被視為“租戶”，廣場營運管理部門原則上不插手于“租戶”的具體經營方式，而是要理解“租戶”的銷售業(yè)績，通過及時掌握真實的銷售數據來分析和擬定業(yè)態(tài)的選擇和分布與否合理，租金的收取方式與否恰當，廣場宣傳促銷活動的有效性等幾方面，從而促使購物廣場的競爭力、生命力更強，商鋪出租效益最高，縮短房地產投資商資金回報周期。四、SHOPPINGMALL運行管理的要點1、項目開發(fā)期的運行管理要點：1）精確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、差別化的業(yè)態(tài)及商品組合，對建筑物業(yè)開發(fā)的全方面參數支持和原則接口落位；2）有效的招商組織，強大的運行團體，建立商業(yè)資源管理和商務活動監(jiān)督機制；3）健全、完善的公司經營管理模式，制度規(guī)范化、表單原則化及業(yè)務流程化；4）充足的自有資金確保，良好的融資渠道，完善的財務監(jiān)控與組織管理；5）這一階段以物業(yè)落位、商鋪管理、商戶落位，管理商鋪的出租率、坪效和入駐租戶的租金、費用收取是重要目的。6）建立統(tǒng)一的物業(yè)管理公司和工程管理規(guī)范，實施總監(jiān)理責任制，是運行管理的重要基礎。2、項目開業(yè)哺育期的運行管理要點：1）關注業(yè)態(tài)構造與業(yè)態(tài)布局的科學性；2）關注租戶構造、租約及租金定義的合理性；3）關注商鋪招商、商鋪出租率及商鋪經營狀態(tài)與商鋪的奉獻度；4）關注租金收入、收入的增加變化及租戶往來結款的及時性；5）關注宣傳促銷方案的對的性、成果的精確性與有效性；6）關注客流計量和會員體系的建設、固定客戶群體的發(fā)展及顧客忠誠度的提高；7）關注中心服務范疇、服務質量，租戶考核成果與管理方法的完善；8）關注顧客消費服務環(huán)境、消費熱點及商品與租戶的品質、質量；9）關注軟、硬件環(huán)境、氛圍營造及發(fā)展趨勢的擬定等；10）這一階段強調廣場、租戶的雙贏，需要導入專業(yè)摩爾管理軟件系統(tǒng)，信息能多個方式導入，數據有效共享，統(tǒng)一租戶租約管理、往來管理、會員管理，有效指導廣場的經營策劃，通過追蹤顧客消費信息理解顧客需求、指導租戶經營。3、項目規(guī)范提高期的運行管理要點：1）多個業(yè)態(tài)組合和功效組合互補，強調一站式超值服務；2）以商鋪為重要“經營”對象，將商鋪租金做為重要收入來源，采用靈活多樣的計、收租方式，嚴格末位裁減和違紀裁減等管理規(guī)范，實現(xiàn)租金收入不停遞增的經營目的；3）規(guī)范的商鋪招商與質量管理體系、重視“生態(tài)效應”、追求客流最大化；4）租戶在各自經營領域及范疇內可完全獨立運作、自我經營，但必須建有統(tǒng)一的購物中心會員管理體系，實現(xiàn)租戶會員信息的充足共享；5）提供多個主題、多個方式的購物中心整體宣傳促銷活動；6）進行購物中心統(tǒng)一的租戶獎懲考核管理，量化考核，優(yōu)勝劣汰，確保租戶與商品的經營品質、提高租戶服務的質量；7）提供多個銷售收款方式，重視多個方式共存、互補，強調信息服務、數據積累和分析；8）嚴格法制教育和財經紀律，創(chuàng)立