我國空洞老人養(yǎng)老服務模式的現(xiàn)狀與未來

我國空洞老人養(yǎng)老服務模式的現(xiàn)狀與未來

1長期醫(yī)療康復、護理服務需求迫切中國已經(jīng)進入老齡化社會，老年人的數(shù)量迅速增加。據(jù)民政部統(tǒng)計,目前我國60歲以上老年人口的數(shù)量已超過2億,占全國總?cè)丝诘?4.9%,且仍將以每年1000萬的規(guī)模遞增,預計2020年將達到2.43億,占全國總?cè)丝诘?5.2%,2025年將突破3億。與此同時,老年人中普遍存在長壽不健康、患病率高、患病種類多等問題,且多為患病時間長、并發(fā)癥多、治療難度高的慢性病。隨著患病甚至生活不能自理老年人口的增多,社會對老年人醫(yī)療康復、護理服務提出了新的要求,長期醫(yī)療康復、護理服務需求迫切,且呈逐漸擴大趨勢。計劃生育政策使我國家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化,“4-2-1”結(jié)構(gòu)的家庭將會普遍存在,家庭日趨小型化,獨生子女家庭眾多以及婦女廣泛就業(yè),形成了大量的“空巢老人”家庭。據(jù)我國民政部及老齡委的數(shù)據(jù)顯示,城市老年人“空巢”家庭的比例已達49.7%。這種形勢下,照料老年人將會成為其他家庭成員的沉重負擔。于是,對老年人生活方面的照顧和精神上的慰藉顯得越來越少,而殘障老人、慢性病老人、易復發(fā)病老人以及絕癥晚期老人越來越多的醫(yī)療診治、大病康復和安寧養(yǎng)護問題,更是讓家庭中的年輕成員感到力不從心。中國社科院老年研究所據(jù)此估算,目前中國養(yǎng)老市場的商機約為4萬億元,到2030年有望增加到12萬億元,老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼,未來具有高消費能力的老年群體將會大量出現(xiàn),隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化,未來老年人的投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中(見圖1)。2中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式傳統(tǒng)養(yǎng)老模式如社會養(yǎng)老保險、商業(yè)養(yǎng)老保險、固定資產(chǎn)養(yǎng)老、自籌資金養(yǎng)老和養(yǎng)兒防老等,都有各自的優(yōu)缺點。2.1金數(shù)量對受保護者的影響優(yōu)點:以國家政策法規(guī)為支撐,繳費低,可保障勞動者退休后的基本生活。缺點:資金數(shù)量較少,被保險人只能得到最基本的保障,僅能滿足基本生活,并受到一定的限制,如某些藥品(新藥、進口藥、貴藥等)以及一些診療項目、交通意外傷害、食物中毒造成的傷害、醫(yī)療事故或其他責任造成的傷害、重要器官移植等都不在可保范圍之內(nèi)。2.2商業(yè)保險優(yōu)點:類似于強制儲蓄,有利于資金的專款專用。缺點:保費高,民眾對其認知度不高,且其抗通脹能力不強。2.3“式籌資”養(yǎng)老資金優(yōu)點:出租商鋪、寫字樓、住宅等不動產(chǎn),或通過“倒按揭”的方式籌集養(yǎng)老資金,方便靈活。缺點:只適用于有房的老年人且無貸款未還清,未來的形勢不確定,房屋價格可能下降,且國內(nèi)缺乏成熟的操作模式。按照中國傳統(tǒng)觀念,老人希望把房子作為財產(chǎn)留給子女。2.4投資控制策略優(yōu)點:靈活度較高,可以根據(jù)自己的投資策略對資金進行合理安排。缺點:受資本市場影響,投資可能失敗;確保資金?？顚Ｓ玫碾y度較大,如子女結(jié)婚需要用錢等。2.5對于子女的心理需要合優(yōu)點:符合我國的傳統(tǒng),能夠感受到兩代人之間的濃濃親情,照顧老人的心理需求,老人不會有孤獨感。缺點:受獨生子女政策的影響,子女的養(yǎng)老負擔過重;有的父母不愿意給孩子增加負擔;也不排除子女不愿贍養(yǎng)老人的可能性。3導致“醫(yī)院不能就醫(yī),醫(yī)院里不能養(yǎng)老”的原因常見的老年人面對如此巨大的需求,上述模式似乎并不能滿足,因而社會各界對養(yǎng)老機構(gòu)提出了更高的需求。目前我國失能和半失能老人數(shù)量眾多,且患有各種慢性病的比例非常大。長期以來,我們的養(yǎng)老與醫(yī)療分屬不同機構(gòu),互相獨立,自成體系,造成“養(yǎng)老院不能就醫(yī),醫(yī)院里不能養(yǎng)老”的現(xiàn)象。一旦有老年人患病,要么經(jīng)常奔波于家庭、醫(yī)院和養(yǎng)老院之間,既可能耽誤治療,也會增加家屬負擔;要么把醫(yī)院當成養(yǎng)老院,在醫(yī)院常住,加劇醫(yī)療資源緊張。而養(yǎng)老機構(gòu)則能夠有效地實現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的目標,既養(yǎng)老又看病,其好處顯而易見,不僅方便養(yǎng)老院的老人就醫(yī),增加養(yǎng)老院的入住率,還能減輕醫(yī)院的病床壓力。3.1養(yǎng)老費用提高,有可能導致“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”難有調(diào)查顯示,目前在我國各類養(yǎng)老機構(gòu)中,有醫(yī)療支持(內(nèi)設醫(yī)務室、配備專業(yè)醫(yī)護人員)的不足20%。養(yǎng)老院實現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的途徑有三種:一是獨立設置醫(yī)療機構(gòu),并向相關部門提出醫(yī)保定點申請;二是配套設置醫(yī)務室、衛(wèi)生所等,或引入周邊社區(qū)衛(wèi)生服務中心;三是與周邊有醫(yī)保定點資質(zhì)的醫(yī)院簽訂合作協(xié)議,開辟綠色就診通道。不管哪種渠道,都會增加養(yǎng)老院的運營成本。養(yǎng)老院的費用本來已經(jīng)“高高在上”,讓很多老人發(fā)愁。沒有醫(yī)療支持的80%的養(yǎng)老院,一旦實現(xiàn)了“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”,有了“既能養(yǎng)老又能看病”這一“賣點”,集體漲價也不是沒有可能。如果不漲價就能實現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”,很多養(yǎng)老院恐怕只會配套設置一個醫(yī)務室、配備一兩個醫(yī)護人員,看病的作用自然不大。養(yǎng)老院實現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”還有不少“攔路虎”,比如,養(yǎng)老院設醫(yī)療機構(gòu)并不容易實現(xiàn),據(jù)業(yè)內(nèi)人士說,從醫(yī)生、護士配備數(shù)量到診所面積等,都要達到設立醫(yī)療機構(gòu)的標準;診所達標的養(yǎng)老機構(gòu)還需要一定規(guī)模,才能向勞動保障部門申請成為醫(yī)保定點單位;而且“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”涉及民政、衛(wèi)生、社保等多個部門,各部門制度能否有效銜接,也是一個很大的“硬傷”。一言蔽之,養(yǎng)老院缺少資金、不能獲得醫(yī)療機構(gòu)身份、不能納入醫(yī)保定點等,都可能導致“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”說易行難。發(fā)展“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的養(yǎng)老模式,讓老人們“前院看病,后院養(yǎng)老”,不能完全依賴市場化手段,還需要政府的支持,從政策和資金上積極扶持“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”,使“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”實現(xiàn)“幾全其美”,體現(xiàn)養(yǎng)老這一公共服務的公益性。3.2天津代將“安全”成難點隨著我國老年人文化素質(zhì)的不斷提高,對健康、養(yǎng)生、娛樂的需求也不斷提升。而近幾年酒店業(yè)產(chǎn)能過剩現(xiàn)象凸現(xiàn),在此背景下各家酒店紛紛想涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),以分得一杯羹,將部分過剩產(chǎn)能轉(zhuǎn)型做醫(yī)院、養(yǎng)老等,其中養(yǎng)老型酒店既可以分擔國家養(yǎng)老負擔又可以幫助酒店轉(zhuǎn)型發(fā)展,因此備受關注。如北京九華山莊養(yǎng)老項目(見圖2),九華一期養(yǎng)老型酒店位于整個園區(qū)北側(cè)。大廳內(nèi)裝修豪華,在大廳的角落有護士站。進入客房區(qū),每個樓層都有專職服務人員值班。客房內(nèi)床鋪、桌椅、布草與酒店客房很相似,房間內(nèi)有半開放式或全開放式廚房,爐灶、廚具一應俱全。房間內(nèi)隨處可見適老設施,如緊急呼叫按鈕、衛(wèi)浴間各種扶手、防滑塑膠地墊等。另一家養(yǎng)老型酒店“天津開元東方養(yǎng)老院”,由開元集團旗下開元頤養(yǎng)投資有限公司投資管理,位于天津津南區(qū),為一家四星級酒店改造而成。樓高5層,有98間客房,改造工作也十分復雜,需要增加適老設施、監(jiān)控系統(tǒng)、康體娛樂設施等,而且要在裝修材料、家用電器方面充分保障老年人的健康安全。毋庸置疑,酒店轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老有很多優(yōu)勢,如服務流程規(guī)范、硬件設施完善等,但也面臨很多挑戰(zhàn),如適老設施配備、安全保障、隱私保護的缺乏等,尤其是在轉(zhuǎn)型之后的運營上更存在很大的挑戰(zhàn)。北京九華養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理張銀介紹說,九華山莊的養(yǎng)老項目共規(guī)劃了三期,3000多個房間。已完成的一期有800間客房、1600個床位,已經(jīng)出租了70%。項目主要面向北京養(yǎng)老市場,租期有長有短,短租的1～6年,長租30年,長租需要60～300萬元(含租金和押金)。該項目軟硬件建設標準較高,客戶也偏中高端,以對生活品質(zhì)有追求的老年人為主,平均年齡65歲左右。開元頤養(yǎng)投資有限公司總經(jīng)理謝建軍則認為,養(yǎng)老酒店運營中的最大難點是老人的安全問題,“安全問題涉及很多方面,如園區(qū)環(huán)境、房間設施、常用電器、食品衛(wèi)生、人際關系等。舉幾個具體例子,為了應對類似問題,我們的攝像系統(tǒng)基本是覆蓋全園區(qū)的;對空氣質(zhì)量進行監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)空氣中的病菌等并采取措施;檢查外來人員,防止病菌進入;定期檢查房間電器;聘請廚師為老年人提供養(yǎng)生餐飲;常備醫(yī)護人員,并定期查房和診療?！泵鎸@樣的環(huán)境,老年人的生活、健康雖然有了一定保障,但消費水平很多人無法接受,也讓子女在經(jīng)濟上形成較重的負擔,讓父母住進酒店式養(yǎng)老公寓,對大部分子女來說還是心有余而力不足。綜合來看,養(yǎng)老機構(gòu)產(chǎn)業(yè)兩極分化較為嚴重,要么過于高端,比如療養(yǎng)院,一般老人不一定能接受;要么過于低端,在財力、管理等各方面跟不上,受到詬病。因而,在政策方面,國家出臺了一系列的優(yōu)惠補貼,如優(yōu)先供地,營業(yè)稅、所得稅、地方稅減免,優(yōu)惠利息貸款貼息等。因此,很多企業(yè)看到了養(yǎng)老行業(yè)的可發(fā)展性,從中尋找到了商機——養(yǎng)老地產(chǎn)。我國房企、險企、央企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn),形成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)“三足鼎立”的競爭勢態(tài)。4中國養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展4.1“綁綁式”養(yǎng)老地產(chǎn)實際上,房企、險企和央企在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)上都各自有其優(yōu)勢和劣勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年1～7月,全國房地產(chǎn)投資、銷售同比增速繼續(xù)下滑。地產(chǎn)行業(yè)低迷讓部分房企看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的全新商機,包括萬科、保利、綠城等龍頭房企都已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)領域有所動作。房產(chǎn)企業(yè)開展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于取地和項目開發(fā)方式成熟,長于市場營銷,對市場分析透徹;劣勢在于跟政府談判時比較被動,同時,這類企業(yè)缺乏資金,身處住宅調(diào)控期,資金周轉(zhuǎn)不暢,被動尋求多元經(jīng)營,“買地、開發(fā)、銷售”短期套現(xiàn)的高周轉(zhuǎn)模式,更適合“房企系”眼下的生存。而賣服務式的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資回報周期一般要7～10年。除了地產(chǎn)項目的開發(fā),養(yǎng)老社區(qū)建設還需要有醫(yī)療、護理、家政等前期投入,不僅成本偏高,且資金回籠速度明顯慢于“賣房子”的速度。因而房企投資的養(yǎng)老地產(chǎn)一般更傾向于賣房子,而不關注如何解決老年人真正的需求。養(yǎng)老服務都是“捆綁式”的,并且不專業(yè)。發(fā)模式如:專門建設綜合型養(yǎng)老社區(qū)、新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團、普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品、成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務設施、與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合,就近設置養(yǎng)老設施、養(yǎng)老設施與幼兒園并設、與教育設施結(jié)合,建設養(yǎng)老公寓、在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品、引入外資,建世界型連鎖老年設施、與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā),引進管理模式等。相對于房企,險企資金充裕,資金的可持續(xù)性強。2012年12月19日,新華人壽保險股份有限公司與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領域合作。2013年9月,中國平安宣布在浙江桐鄉(xiāng)開建養(yǎng)生綜合養(yǎng)老服務社區(qū)。2013年11月初,合眾人壽斥資3.7億拿下沈陽棋盤山13宗土地,其中7塊地將用來開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。雖然近幾年險企保費收入有所波折,但總體來講,保險公司還是有投資需求的資金亟待投出,獲取更高利潤。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條很長很寬,保險企業(yè)中的產(chǎn)品,如壽險、養(yǎng)老險等產(chǎn)品的設計可直接與房產(chǎn)的租用相結(jié)合,比如投資性壽險金裕人生,即可在產(chǎn)生紅利的基礎上抵交租金,實現(xiàn)產(chǎn)品與養(yǎng)老房的捆綁銷售。保險公司客戶量大,其中不乏高端客戶,市場開拓難度相對要小、費用要少、精準度更高。然而限于保監(jiān)會的規(guī)定,保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)不得進行分拆銷售,不得進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,也就是說目前的政策只能推行類似商業(yè)地產(chǎn)的自己持有、出租為主的模式。顯然這個模式投資周期長,資金流動率低,盈利有限。開發(fā)模式如利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)。中石化、中國水電、魯能集團等央企也紛紛涉足養(yǎng)老行業(yè)。它們雖然在養(yǎng)老地產(chǎn)上起步晚于房企和險企,但借助得天獨厚的資源優(yōu)勢,能夠獲得政策、資金等方面的傾斜,拿到更加優(yōu)質(zhì)的土地。資金寬裕,目前央企國企仍然可以從銀行獲得貸款,其他形式的融資也比民企容易得多。固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是央企的優(yōu)勢所在。但是在取地和開發(fā)上沒有經(jīng)驗,并且對市場不敏感,無法準確定位市場。開發(fā)模式如:與護理服務業(yè)結(jié)合,將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn);利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn);將舊的國有資產(chǎn)盤活,改造為老年設施。4.2商業(yè)基本保險養(yǎng)老地產(chǎn)一般有5種盈利模式。1)投資商和運營商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)項目,開發(fā)商按照要求開發(fā),風險減小,盈利有保障。2)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運營商,獲得一次性收益。3)開發(fā)商持有部分物業(yè),以出租方式獲得長期穩(wěn)定的租金回報,做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東。4)開發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時,請運營管理團隊托管,獲取運營管理的部分收益。5)投資商或開發(fā)商與運營商形成戰(zhàn)略合作,共同開發(fā)養(yǎng)老項目,形成一個利益集團并在項目中發(fā)揮各自優(yōu)勢,獲得收益。養(yǎng)老地產(chǎn)有以下6種運營模式。1)本地出售型社區(qū)模式以出售住宅為主,注重社區(qū)環(huán)境打造和養(yǎng)老配套設置完善。2)異地出售型社區(qū)模式養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接。3)租售組合型綜合性社區(qū)模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設施持有運營相結(jié)合,實現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。4)養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式運用各種金融組合手段,促進養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售。5)會籍制社區(qū)模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū),全部持有運營,采取會員制管理模式,出售長、短租會員卡。6)床位出租型養(yǎng)老機構(gòu)模式根據(jù)投資主體,有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經(jīng)營模式,以床位出租為主要盈利模式。4.3“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念的改變無論開發(fā)商是誰,以什么模式做養(yǎng)老,都離不開服務,而養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的不是建筑,而是服務。隨著獨居老人的增多,安全性如何保障成了一大難題,空巢老人一一旦發(fā)生意外,鄰居、家人又沒有及時發(fā)現(xiàn),很可能耽誤救治。我國逐步進入老齡化社會以來,每年突發(fā)跌倒的老人就多達2500萬人,心腦血管突發(fā)疾病及骨折和意外傷害等事件更是在老人群體中呈高發(fā)態(tài)勢。萬科開發(fā)的幸福匯(見圖3)是國內(nèi)較早的養(yǎng)老地產(chǎn)項目之一,副總裁毛大慶曾在接受采訪時強調(diào),該項目“不為賺錢”,只為“探索模式”。而在探索的過程中,他認為,引入醫(yī)院是最大的挑戰(zhàn)。“真正的養(yǎng)老地產(chǎn)需要配套的醫(yī)院,不僅僅是單純治個小病,有的老人可能需要住在特護病房中,插著氧氣和各種監(jiān)護設備,因此需要具備像三甲醫(yī)院那樣條件的醫(yī)院。此外,我們的醫(yī)療報銷都要在指定醫(yī)院,如何把引入的高標準醫(yī)院與患者的醫(yī)保結(jié)合起來,我還很困惑?！睆哪壳翱?這些主打養(yǎng)老概念而建設的社區(qū),或者是社區(qū)推出的養(yǎng)老服務仍然沒有得到市場的認可,處于游離狀態(tài)。如果將一個養(yǎng)老地產(chǎn)作為普通住宅一樣建完就全部出售,那么,無論承諾得多好,后期的運營和服務都很難令人信服。養(yǎng)老地產(chǎn)的未來應該是突出其服務性,而服務的依賴感,則要通過開發(fā)商自主運營以及部分自持來實現(xiàn)。如果大品牌房企在建設一個養(yǎng)老概念的項目時,不僅通過引入專業(yè)的服務公司,還將一半左右的產(chǎn)品用以自持來經(jīng)營養(yǎng)老院或者是療養(yǎng)院之類的養(yǎng)老服務機構(gòu),那么這樣的養(yǎng)老項目必然能吸引到擁有養(yǎng)老需求的買家,而這種開發(fā)模式才能使養(yǎng)老地產(chǎn)的概念真正落到實處。目前部分開發(fā)商進軍養(yǎng)老地產(chǎn),存在“圈地”的質(zhì)疑?！昂芏嚅_發(fā)企業(yè)借著養(yǎng)老話題拿地,掛羊頭賣狗肉?！庇行╅_發(fā)商不懂養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),但由于政府鼓勵,在拿地方面有優(yōu)惠,因