資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法

第三章資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法目錄1市場(chǎng)法概述2影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)的因素3市場(chǎng)法中的主要具體評(píng)估方法4市場(chǎng)法的具體應(yīng)用

市場(chǎng)法,也叫現(xiàn)行市價(jià)法或市場(chǎng)價(jià)格比較法,是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析，以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》中對(duì)“現(xiàn)行市價(jià)法”的定義是:“現(xiàn)行市價(jià)法是指在市場(chǎng)上選擇若干個(gè)相同或相似的資產(chǎn)作為參照物,針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素,將被評(píng)估資產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整,再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整結(jié)果,確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法?！钡谝还?jié)市場(chǎng)法概述概念應(yīng)用前提條件：1.評(píng)估的資產(chǎn)要具有一個(gè)充分活躍、公開(kāi)的交易市場(chǎng)市場(chǎng)越活躍,交易越公平,市場(chǎng)法的結(jié)論就越精確2、公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)實(shí)質(zhì)：要能找到若干可比的資產(chǎn)及其交易案例

案例數(shù)目要保持合理，案例要具有可比性1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能（用途、性能）上具有可比性。2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件（供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件）具有可比性。3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)。市場(chǎng)法前提條件市場(chǎng)法的基本程序（一）選擇參照物1、基本數(shù)量要求：3個(gè)以上2、成交價(jià)真實(shí)3、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果4、兩者有可替代性

評(píng)估對(duì)象與參照物之意的主要可比因素1、時(shí)間因素；2、區(qū)域因素；3、交易因素（P58）；4、功能因素；5、成新率因素；（二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素。市場(chǎng)法的基本程序（三）進(jìn)行對(duì)比指標(biāo)、量化差異的工作（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異，形成初步結(jié)論（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果

操作程序圖示確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。優(yōu)點(diǎn)：（1）原理簡(jiǎn)單、易于被理解和掌握。（２）充分考慮了市場(chǎng)變化因素，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（３）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)（Ｐ８９）缺點(diǎn)：（1）前提條件限制大，需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。（３）參照資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)的差異量化難度較大第二節(jié)影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)的因素豆你玩蒜你狠糖高宗姜你軍藥你苦蘋什么辣翻天一、經(jīng)濟(jì)學(xué)：影響價(jià)格的因素一、供求影響價(jià)格問(wèn)題一：引起價(jià)格變動(dòng)和差異的具體因素有哪些？試舉例。氣候、時(shí)間、地域、生產(chǎn)條件、政策、宗教信仰、習(xí)俗等問(wèn)題二：這些常見(jiàn)的具體因素是如何影響商品價(jià)格的？舉例說(shuō)明。通過(guò)改變?cè)撋唐返墓┣箨P(guān)系問(wèn)題三：供求如何影響價(jià)格，并導(dǎo)致怎樣的現(xiàn)象和市場(chǎng)情況？供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格，——“物以稀為貴”，為賣方市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格，——“貨多不值錢”，為買方市場(chǎng)供求影響價(jià)格——間接因素——直接因素思考：豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、藥你苦、蘋什么等價(jià)格再上漲，漲得過(guò)一枚鉆戒的價(jià)格嗎？漲得過(guò)一套房子的價(jià)格嗎？?jī)r(jià)值決定價(jià)格思考：如果自行車供不應(yīng)求，其價(jià)格會(huì)不會(huì)高過(guò)汽車，如果汽車供過(guò)于求，其價(jià)格會(huì)不會(huì)低于自行車？為什么？決定價(jià)格既不能無(wú)限上漲，又不能無(wú)限下跌的原因是什么？?jī)r(jià)值決定價(jià)格1、關(guān)系價(jià)值價(jià)格決定，基礎(chǔ)貨幣表現(xiàn)如其他條件不變價(jià)值量越大，價(jià)格越高價(jià)值量越小，價(jià)格越低2、商品價(jià)值量的決定

是指在現(xiàn)有的社會(huì)正常的生產(chǎn)條件下，在社會(huì)平均的勞動(dòng)熟練程度和勞動(dòng)強(qiáng)度下，制造某種商品所需要的勞動(dòng)時(shí)間.價(jià)值量勞動(dòng)時(shí)間個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間NO社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間YES

勞動(dòng)量甲廠——手工織布，員工比較懶惰——8小時(shí)乙廠——縫紉機(jī)織布，工作比較積極——4小時(shí)丙廠——電腦織布，員工非常積極——2小時(shí)無(wú)關(guān)正比勞動(dòng)價(jià)值論效用價(jià)值論—從需求角度對(duì)價(jià)值進(jìn)行分析新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派—從供給和需求角度對(duì)價(jià)值進(jìn)行分析2、商品價(jià)值量的決定（續(xù)）價(jià)值規(guī)律問(wèn)題一：價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式?問(wèn)題二：價(jià)值規(guī)律的基本內(nèi)容?商品的價(jià)值量由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定；商品交換以價(jià)值量為基礎(chǔ)實(shí)行等價(jià)交換。商品價(jià)格受供求關(guān)系影響，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。小問(wèn)1：從哪兩個(gè)角度講述？商品生產(chǎn)商品交換二、影響資產(chǎn)價(jià)格的一般因素（宏觀因素）三、影響資產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素（中觀環(huán)境因素）四、影響資產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素（微觀環(huán)境因素）機(jī)器設(shè)備價(jià)格因素土地價(jià)格建筑物價(jià)格第三節(jié)市場(chǎng)法中的主要具體評(píng)估方法一、直接比較法二、類比調(diào)整法根據(jù)參照案例價(jià)格調(diào)整的程度不同，市場(chǎng)法進(jìn)一步分為“直接法”和“類比法”。前者由于被估資產(chǎn)和參考案例的相同程度比較高，只需要調(diào)整一個(gè)關(guān)鍵因素；后者則需要調(diào)整多個(gè)因素。根據(jù)因素的內(nèi)容不同，直接法分為現(xiàn)行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能類比法、價(jià)格指數(shù)法和成新率價(jià)格法等等。根據(jù)調(diào)整的基數(shù)內(nèi)容不同，類比法分為市場(chǎng)售價(jià)類比法、成本市價(jià)法以及市盈率乘（倍）數(shù)法。一、直接比較法“直接比較法”是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象特征÷參照物特征注意：參照物的特征在分母。例如：評(píng)估一臺(tái)電腦的價(jià)格，已知同樣的電腦批發(fā)價(jià)為7000元，批發(fā)價(jià)一般是零售價(jià)的七折，問(wèn)這臺(tái)電腦的零售價(jià)為多少？直接比較法1、現(xiàn)行市價(jià)法2、市價(jià)折扣法3、功能價(jià)值類比法4、價(jià)格指數(shù)法5、成新率價(jià)格調(diào)整法一、直接比較法現(xiàn)行市價(jià)法－直接選取相同參照物的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)。適用于股票、債券、通用設(shè)備、汽車等標(biāo)準(zhǔn)化、有大量同質(zhì)替代品，且市場(chǎng)信息公開(kāi)的資產(chǎn)。被估資產(chǎn)的價(jià)格=參照物的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格市價(jià)折扣法－是指根據(jù)銷售條件或銷售時(shí)限不同，對(duì)價(jià)格進(jìn)行折扣率的調(diào)整。適用于僅存在交易條件差異的資產(chǎn)間。例2－1。被估資產(chǎn)的價(jià)格=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)一、直接比較法功能價(jià)值類比－是指僅存在功能差異時(shí)，根據(jù)功能與價(jià)格的數(shù)學(xué)關(guān)系不同，對(duì)參照價(jià)格進(jìn)行線性關(guān)系調(diào)整或指數(shù)關(guān)系調(diào)整。線性關(guān)系：y=ax+b或者y=ax指數(shù)關(guān)系：y=axn其中y表示價(jià)格；x表示功能值；a，b，n都是固定參數(shù)。被估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)被估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)x一、直接比較法價(jià)格指數(shù)法－是指僅存在時(shí)間因素的差異時(shí)，對(duì)參照價(jià)格根據(jù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)進(jìn)行修正。參照物修正價(jià)格＝實(shí)際成交價(jià)格×（1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）參照物修正價(jià)格＝實(shí)際成交價(jià)格×(評(píng)估基準(zhǔn)日的物價(jià)指數(shù)值÷實(shí)際成交日的物價(jià)指數(shù)值)例2005年7月待評(píng)估一套機(jī)器設(shè)備，已知該設(shè)備在2004年8月市場(chǎng)成交價(jià)格為130萬(wàn)元，由于材料價(jià)以每月1％的速度上漲，則該設(shè)備評(píng)估價(jià)格為多少？若已知04年8月設(shè)備的價(jià)格指數(shù)為113，而05年7月為130，則該設(shè)備的評(píng)估價(jià)格又為多少？一、直接比較法成新率價(jià)格調(diào)整法－當(dāng)參照物與被估資產(chǎn)僅存在成新程度不同時(shí)，通過(guò)成新率調(diào)整參照案例的成交價(jià)格。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率)注意：對(duì)于成新率，可以通過(guò)已使用年限、尚可使用年限來(lái)計(jì)算。成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）一、直接比較法－注意1、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過(guò)大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。3、直接法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性要求較高，雖然直觀簡(jiǎn)捷，但其使用受到一定制約。二、類比調(diào)整法－定義“類比調(diào)整法”是市場(chǎng)中最基本的評(píng)估方法。該法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×（1＋調(diào)整率）1.時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素（復(fù)習(xí)）2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素4．交易情況。交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開(kāi)市場(chǎng)或非公開(kāi)市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)參照物的主要差異因素5．個(gè)別因素。個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)參照物的多種差異因素二、類比調(diào)整法－市場(chǎng)售價(jià)類比法是指以參照物的成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，對(duì)比分析和量化差異，估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋·······＋交易情況差異值評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×······×?xí)r間差異修正系數(shù)第一個(gè)公式更有道理，因?yàn)椴町愋拚禂?shù)的參照基數(shù)是參照物的售價(jià)。但第二個(gè)公式更適用，因?yàn)檫B乘可以抵消因子，方便運(yùn)算。類比調(diào)整法－市場(chǎng)售價(jià)類比法例注意幾個(gè)問(wèn)題：評(píng)估的過(guò)程可比因素的選擇因素差異的調(diào)整幅度及其表示方法土地使用年限因素和容積率因素的修正交易實(shí)例修正價(jià)格的求得過(guò)程分析過(guò)程中的兩個(gè)表格二、類比調(diào)整法－成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）例二、類比調(diào)整法－市盈率法主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估。是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）價(jià)值的方法。評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象收益額×參照物（企業(yè)）市盈率例其中市盈率是指企業(yè)普通股每股市價(jià)為每股收益的倍數(shù)，反映投資人對(duì)每元凈利潤(rùn)所愿支付的價(jià)格，可以用來(lái)估價(jià)股票的投資報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)。1固定資產(chǎn)2機(jī)器設(shè)備概述3機(jī)器設(shè)備（評(píng)估）特點(diǎn)4市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備第四節(jié)市場(chǎng)法的具體應(yīng)用一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估固定資產(chǎn)的界定與確認(rèn)固定資產(chǎn)的界定固定資產(chǎn)，是指同時(shí)具有以下特征的有形資產(chǎn)：

■為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有

■使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度。交通工具機(jī)器、設(shè)備房屋、建筑物固定資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備定義機(jī)器設(shè)備是用來(lái)為所有者提供收益的、不動(dòng)產(chǎn)以外的有形資產(chǎn)。主要特征：固定資產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、有形資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備特點(diǎn)1、單位價(jià)值大、使用壽命長(zhǎng)2、價(jià)值補(bǔ)償與實(shí)物更新不一致3、涉及專業(yè)門類多，工程技術(shù)性強(qiáng) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估特點(diǎn)

1、以技術(shù)檢測(cè)為基礎(chǔ)2、存在情況/使用情況影響評(píng)估價(jià)值3、整體評(píng)估與單項(xiàng)評(píng)估相結(jié)合（一）適用范圍和前提條件1、需要一個(gè)充分活躍的機(jī)器設(shè)備交易市場(chǎng)2、與被評(píng)估設(shè)備相同或相類似的參照物設(shè)備能夠找到（二）評(píng)估步驟1、收集有關(guān)機(jī)器設(shè)備交易的資料2、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物3、量化和調(diào)整交易情況的差異4、逐次量化和調(diào)整品牌方面、功能方面、新舊程度方面、交易日期的差異5、確定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的評(píng)估值市場(chǎng)途徑評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例分析企業(yè)2001年5月1日購(gòu)入挖掘機(jī)一臺(tái)，評(píng)估人員準(zhǔn)備對(duì)該挖掘機(jī)2006年6月1日的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)對(duì)該設(shè)備考察，以及對(duì)市場(chǎng)同類設(shè)備交易情況的了解，選擇了二個(gè)與被評(píng)估設(shè)備相類似的近期成交的設(shè)備作為參照物，參照物與被評(píng)估設(shè)備的有關(guān)資料如下表所示：序號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)計(jì)量單位參照物A參照物B被評(píng)估對(duì)象1交易價(jià)格元6000007000002銷售條件公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)3交易時(shí)間2005年12月1日2006年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000070000600005已使用年限年8886尚可使用年限年1212127成新率%60707011/2/2023另?yè)?jù)調(diào)查：評(píng)估基準(zhǔn)日前一年來(lái)，每個(gè)月同類設(shè)備價(jià)格變化情況是每月平均上升1%左右；設(shè)備的生產(chǎn)能力與其市場(chǎng)售價(jià)呈正比例關(guān)系。試用市場(chǎng)途徑評(píng)估該挖掘機(jī)在2006年6月1日的價(jià)值。2023/11/2（1）交易時(shí)間因素分析與量化：（2）功能因素的分析與量化：（3）成新率因素差異量化：（4）調(diào)整差異：參照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元），參照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）（5）采用算術(shù)平均法求取評(píng)估值：

（892944＋617897）/2＝755420.5（元）參照物A：106/100＝1.06，參照物B：103/100＝1.03參照物A：60000/50000＝1.2，參照物B：60000/70000＝0.857參照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，參照物B：70%/70%＝1

1房地產(chǎn)概述2房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)3房地產(chǎn)的市場(chǎng)法評(píng)估二、房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)，即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地

、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)概述專業(yè)性技術(shù)性復(fù)雜性科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)法評(píng)估

房地產(chǎn)的市場(chǎng)法評(píng)估就是通過(guò)與近期交易的類似房地產(chǎn)比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)值水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、個(gè)別因素以及房地產(chǎn)狀況因素等幾類?；居?jì)算公式：P=P’*A*B*C*D*容積率修正系數(shù)*土地使用年期修正系數(shù)P為被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值P’為可比交易實(shí)例價(jià)格A為交易狀況修正系數(shù)=正常交易情況指數(shù)（100）/可比實(shí)例交易情況指數(shù)B為交易日期修正系數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)（100）C為區(qū)域因素修正系數(shù)=被估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)（100）/可比實(shí)例所處區(qū)域因素D為個(gè)別因素修正系數(shù)=被估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)（100）/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)法評(píng)估一般步驟

1

收集交易資料2

確定可比交易案例3

因素修正4

確定評(píng)估值交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正容積率修正土地使用年期修正某宗房地產(chǎn)交易日期是2009年3月，根據(jù)資料顯示，該地區(qū)此類房地產(chǎn)從2008年1月至2009年5月每月下降1%，隨后又每月反漲3%至今，求評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年2月底的交易日期修正系數(shù)。

B=(1-1%)3X（1+3%）9=1.266

假設(shè)甲、乙、丙都是商業(yè)用地，對(duì)被評(píng)估地塊甲的區(qū)域修正如下：區(qū)域因素被評(píng)估地塊甲參照實(shí)例乙參照實(shí)例丙商圈繁榮程度252429道路通達(dá)程度202122交通管制10910交通流量10911商業(yè)區(qū)中和環(huán)境201720自然條件779規(guī)劃因素878總分值10094109甲參照地塊乙、丙的區(qū)域因素修正率分別為：乙的區(qū)域因素修正率=100÷94×100%=106.4%丙的區(qū)域因素修正率=100÷109×100%=92.7%

容積率=建筑面積/用地面積容積率修正系數(shù)=被估宗地的容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例的容積率修正系數(shù)假設(shè)甲、乙、丙的容積率分別為1.3、2.5、0.7，查閱該城市《容積率修正系數(shù)表》如下：容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.82.1甲對(duì)乙的容積率修正系數(shù)=1.2÷2.1=57.1%乙對(duì)丙的容積率修正系數(shù)=1.2÷0.8=150%不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估案例1類似評(píng)估對(duì)象表2比較因素表3比較因素條件指數(shù)表4比較因素指數(shù)修正表4465修正結(jié)果表剩余年限修正表對(duì)比對(duì)象列表

周邊同類物業(yè)物業(yè)狀況售價(jià)(元/平方米)國(guó)際大廈（西大街南段）6層底商19層，總建筑面積60000平方米，外墻鋁合金藍(lán)色玻璃，局部花崗巖干掛，4部高速客梯6205商祺商務(wù)中心（北大街南段）3至12層地上12層，總建筑面積9958平方米，外墻陶瓷飾面磚，2部日本富士達(dá)客梯，網(wǎng)絡(luò)布線5460遠(yuǎn)大商城（西大街尾段）3至9層地上9層，總建筑面積27246平方米，外墻鋁合金玻璃幕墻，局部花崗巖，3部西班牙熬用達(dá)客梯，遠(yuǎn)大中央空調(diào)5800比較因素表1待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置12街111號(hào)北大街南段北大街南段西大街尾段交通條件通達(dá)便捷通達(dá)便捷通達(dá)便捷通達(dá)便捷繁華程度中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)公設(shè)狀況完善完善完善完善個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式框架框架剪力墻框架框架外裝狀況進(jìn)口光面磁盤鋁合金玻璃幕墻陶瓷飾面磚鋁合金玻璃幕墻內(nèi)裝狀況三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)普通裝修普通裝修普通裝修設(shè)備設(shè)施Bababa….Bababa……………層高2.85米3.6米3.9米3米投用時(shí)間1991年1999年2000年1998年物業(yè)水平自備供熱城市供熱城市供熱城市供熱剩余年限3364746容積率3.98.84.56.1比較因素表2待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C功能用途商業(yè)商辦商辦商辦交易狀況正常正常正常正常交易日期待估基準(zhǔn)日近期近期近期比較因素條件指數(shù)表待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置10010098100交通條件100100100100繁華程度1009898100公設(shè)狀況100100100100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式100102100100外裝狀況100108102101內(nèi)裝狀況100989898設(shè)備設(shè)施100959495層高100100.06100.08100.01投用時(shí)間100126127124物業(yè)水平1001000100100容積率10085.7388.2989.53比較因素指數(shù)修正表待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置100/100100/100100/98100/100交通條件100/100100/100100/100100/100繁華程度100/100100/98100/98100/100公設(shè)狀況100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式100/100100/102100/100100/100外裝狀況100/100100/108100/102100/101內(nèi)裝狀況100/100100/98100/98100/98設(shè)備設(shè)施100/100100/95100/994100/95層高100/100100/100.06100/100.08100/100.01投用時(shí)間100/100100/126100/127100/124物業(yè)水平100/100100/100100/100100/100容積率100/100100/85.73100/88.29100/89.53修正結(jié)果表序號(hào)交易價(jià)格（元/平方米）區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）A61051.02040.90545640.47B54601.06250.94685492.34C58001.00000。95885561.15剩余年限修正表案例比準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格A5640.470.211173.41B5492.340.191027.23C5561.150.191047.94平均價(jià)格5564.651082.86

y是該地使用年期修正系數(shù)；

r是土地資本化率；

m是被估地可使用年期；

n是該用途土地法定最高出讓年期1無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)法的適用范圍和前提2無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)法的步驟3無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)法的應(yīng)用和注意事項(xiàng)4無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)法的評(píng)價(jià)三、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用前提：1有一個(gè)充分發(fā)育活躍的無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)2參照物及其與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)可比較的指標(biāo)，技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的

除此之外，參照物的成交時(shí)間要盡量接近于評(píng)估基準(zhǔn)日；參照物的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要與評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相同或接近，即同為重置價(jià)格或收益現(xiàn)值。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估兩步法：第一步：篩選是指在市場(chǎng)上尋找與待估無(wú)形資產(chǎn)相同或相似的參照無(wú)形資產(chǎn)交易；第二步：調(diào)整是指通過(guò)比較待估無(wú)形資產(chǎn)和參照無(wú)形資產(chǎn)來(lái)確定調(diào)整系數(shù)，從而得到待估無(wú)形資產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)值。2023/11/2無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法的應(yīng)用公式評(píng)估值=參照無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格×功能系數(shù)×調(diào)整系數(shù)其中功能系數(shù)是由被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)與參照物功能差異而定，調(diào)整系數(shù)由被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)與參照物的成交時(shí)間成交地點(diǎn)及市場(chǎng)壽命周期等因素決定無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

應(yīng)注意的問(wèn)題：(一)具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無(wú)形資產(chǎn);(二)收集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù);(三)作為市場(chǎng)法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求;(四)無(wú)論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，應(yīng)該對(duì)此做出言之有理、持之有據(jù)的調(diào)整。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估優(yōu)點(diǎn)：客觀反映無(wú)形資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格。缺點(diǎn)：我國(guó)無(wú)形資產(chǎn)的交易市場(chǎng)還很不活躍，另外，無(wú)形資產(chǎn)因其獨(dú)一無(wú)二的特點(diǎn)造成在相同性資產(chǎn)的參照上往往相關(guān)性不是很高或者說(shuō)極低。這些都制約了相關(guān)或相似無(wú)形資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的不完善以及歷史信息的不可比性。土地使用權(quán)評(píng)估——以武廣高速鐵路客運(yùn)站商業(yè)建設(shè)用地為例交易情況修正：進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。（如有利害人之間的交易；急于出售或急于購(gòu)買的交易。交易期日修正：由于可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，以至于即使兩宗完全相同的房地產(chǎn)，在這兩個(gè)不同時(shí)間的交易價(jià)格也會(huì)不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正的公式是：

可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×……×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=參照物交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易期日

修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)三個(gè)比較實(shí)例實(shí)例A:市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)新區(qū)S322道路旁，宗地面積：4329.5㎡,土地用途為商業(yè)，容積率：4.0,土地使用權(quán)年期40年,2007年8月掛牌取得，成交價(jià)格：3697元/㎡。實(shí)例B:市中心城區(qū)燕泉路，宗地面積3921.2㎡,土地用途為商業(yè),容積率：3.8土地使用權(quán)年期40年,2008年3月掛牌取得，成交價(jià)格：3865元/㎡。實(shí)例C:市五嶺廣場(chǎng)文化中心日月路，宗地面積：3506.8㎡，土地用途為商業(yè)，土地使用權(quán)年期40，容積率4.2,2008年6月掛牌取得，成交價(jià)格3773元/㎡。估價(jià)項(xiàng)目與比較

案例比較因素估價(jià)項(xiàng)目比較實(shí)例ABC交

易

時(shí)

間2008年8月2008年7月2008年3月2008年6月交

易

方

式掛牌掛牌掛牌掛牌交

易

情

況正常正常正常正常土

地

用

途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土

地

級(jí)

別商服用地IV級(jí)商服用地IV級(jí)商服用地IV級(jí)商服用地IV級(jí)土地使

用年限40404040區(qū)域因素商服中心級(jí)別區(qū)級(jí)商服區(qū)級(jí)商服區(qū)級(jí)商服區(qū)級(jí)商服距市服中心距離5㎞5.0㎞2.5㎞3.0㎞道路狀況混合主干道混合主干道生活主干道生活主干道距火車站距離2㎞2㎞3㎞2.5㎞路網(wǎng)密度1.0㎞/㎡1.0㎞/㎡1.5㎞/㎡1.5㎞/㎡距市中心距離6㎞6㎞3.0㎞3.5㎞生活設(shè)施完善度不完善不完善完善完善公用設(shè)施完善度五通一平五通一平五通一平五通一平環(huán)

境

質(zhì)

量無(wú)污染無(wú)污染基本無(wú)污染基本無(wú)污染個(gè)別因素臨

街

狀

況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街容

積

率4.04.03.84.2宗

地

面

積4865.2㎡4329.5㎡3921.2㎡3506.8㎡宗

地

形

狀規(guī)則規(guī)則不規(guī)則較規(guī)則宗

地

地

質(zhì)20T/㎡20T/㎡18T/㎡25T/㎡宗

地

地

勢(shì)坡度4%坡度5%坡度10%坡度3%規(guī)劃條件限制無(wú)規(guī)劃限制無(wú)規(guī)劃限制有規(guī)劃限制有規(guī)劃限制三個(gè)比較實(shí)例比較因素條件說(shuō)明表估價(jià)項(xiàng)目與比較案例比較因素估價(jià)項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí)間100100100100交易情況100100