資產(chǎn)評估總論

資產(chǎn)評估

總論陳海濱經(jīng)濟管理學院hbchen@教學目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面深入的掌握；通過一定量的案例講解、練習、討論，使同學們對具體資產(chǎn)評估業(yè)務類型（如房地產(chǎn)評估、機器設備評估）的實踐操作能力得到一定程度的鍛煉和提高。2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論2考核方式課堂表現(xiàn)10%作業(yè)20%結(jié)課考試70%2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論3教材姜楠主編，資產(chǎn)評估學（第二版），東北財經(jīng)大學出版社，2012參考文獻1、上海財經(jīng)大學《資產(chǎn)評估學》2、首都經(jīng)貿(mào)大學《資產(chǎn)評估學》3、中國人民大學《資產(chǎn)評估學》4、《資產(chǎn)評估》，全國注冊評估師資格考試用書，2014。2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論42023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論5總論

評估概念價值類型評估目的評估假設評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論6評估概念定義要素特點作用§1.12023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論7（一）資產(chǎn)評估的定義

評估機構(gòu)和評估人員，根據(jù)特定目的，依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，遵循評估原則，選用適當?shù)膬r格標準（價值類型），按照相關(guān)的程序，運用科學的方法，對（現(xiàn)時）資產(chǎn)價值進行評定和估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！?.12023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論8（二）資產(chǎn)評估的要素評估主體——誰來評（評估機構(gòu)和人員）評估客體——評什么（評估對象）評估目的——干啥用（具體用途）評估假設——前提條件評估價值類型——對價值質(zhì)的規(guī)定

評估途徑與方法——思路、技術(shù)、工具評估程序——怎樣評（工作步驟）評估執(zhí)業(yè)標準——執(zhí)業(yè)理念、原則、規(guī)范評估基準日——什么時點的價值評估結(jié)論——貨幣金額§1.12023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論9（二）資產(chǎn)評估的要素評估主體——評估業(yè)務的承擔者§1.1注冊資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估機構(gòu)按執(zhí)業(yè)范圍綜合資產(chǎn)評估機構(gòu)專項資產(chǎn)評估機構(gòu)合伙制資產(chǎn)評估機構(gòu)有限責任制資產(chǎn)評估機構(gòu)按企業(yè)組織形式按等級A級資產(chǎn)評估機構(gòu)B級資產(chǎn)評估機構(gòu)2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論10（二）資產(chǎn)評估的要素評估客體——客戶委托評估的資產(chǎn)§1.1含義分類特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。確定標準：現(xiàn)實性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。按是否有綜合能力按存在形態(tài)按法律意義按財會制度單項、整體有形、無形動產(chǎn)、不動產(chǎn)、合法權(quán)利固定、流動、無形、長期投資、在建工程評估實務：*房地產(chǎn)*機器設備*企業(yè)價值*無形資產(chǎn)*資源資產(chǎn)2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論11（二）資產(chǎn)評估的要素

評估方法§1.1市場法收益法成本法應當運用科學的評估方法進行評估。資產(chǎn)評估方法是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論12（二）資產(chǎn)評估的要素

評估依據(jù)§1.1*法律法規(guī)*經(jīng)濟行為文件與資產(chǎn)評估相關(guān)的，如國有資產(chǎn)評估管理辦法、資產(chǎn)評估機構(gòu)管理暫行辦法、注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范等等。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文等等。如產(chǎn)品的銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)的租賃合同等等。如被評估資產(chǎn)所在地的房屋建筑物造價標準、各種費率取費標準、行業(yè)協(xié)會發(fā)布的有關(guān)信息等等。*重大合同協(xié)議*取費標準和其他參考依據(jù)2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論13（三）資產(chǎn)評估的特點

評估特點§1.1市場性公正性專業(yè)性咨詢性模擬市場條件作出結(jié)論，要接受市場檢驗。公允的行為和業(yè)務規(guī)范（技術(shù)基礎）；評估人員與委托方?jīng)]有利害關(guān)系（組織基礎）。專業(yè)化分工+專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗交易的參考，無強制執(zhí)行效力，不對定價決策負責。評估值反映未來的潛能。以評估基準日的資產(chǎn)實際狀況。表現(xiàn)為：以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)為依據(jù)；以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來；強調(diào)客觀存在。預測性現(xiàn)實性2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論14（四）資產(chǎn)評估的作用

評估作用§1.1*維護合法權(quán)益*優(yōu)化資源配置為各項資產(chǎn)業(yè)務提供公正的價值尺度，維護產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益（包括國家權(quán)益）。為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的最優(yōu)配置提供正確信號。促進企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整。如抵押貸款，財產(chǎn)擔保，訴訟、績效考核等等。*促進帳實相符*具有鑒證功能2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論15總論評估概念

價值類型評估目的評估假設評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論16價值類型價值概念§1.2常見價值類型

非市場價值

市場價值

價值形成理論

價值與價格2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論17（一）價值概念

價值與價格§1.2·價格·價值·價值類型特定交易行為中特定買賣雙方對商品或服務實際支付或受到的貨幣數(shù)額。它是一個歷史數(shù)據(jù)或事實。屬于交換價值范疇，反映了可交易的商品或服務與其買方賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系，是專業(yè)人士在特定時間內(nèi)對商品或服務的貨幣數(shù)量的估計。評估結(jié)果的價值屬性和表現(xiàn)形式，是資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定。明確價值類型，有利于相關(guān)人員正確認識和使用評估結(jié)果。如按評估市場條件分：*市場價值*非市場價值2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論18（一）價值概念

價值形成理論§1.2·生產(chǎn)費用價值論·勞動價值論·邊際效用價值論·供求均衡價值論認為資產(chǎn)的價值是由其生產(chǎn)成本決定的（供給決定論）。“成本法”的理論基礎。認為資產(chǎn)的價值是由其效用決定的（需求決定論）?！笆找娣ā钡睦碚摶A。認為商品的價值由供求雙方的力量所形成的均衡價格決定?！笆袌龇ā钡睦碚摶A。2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論19（二）常見價值類型

市場價值§1.2·含義·適用性公允價值的基本表現(xiàn)形式資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。買賣雙方地位平等，自愿成交。適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務。所謂公允價值，是指根據(jù)相關(guān)當事人地位、被估資產(chǎn)自身條件及其面臨的市場條件，對被估資產(chǎn)客觀交換價值的相對合理的估計值。2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論20（二）常見價值類型

非市場價值§1.2*含義公允價值的特殊表現(xiàn)形式一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。既適用于產(chǎn)權(quán)變動，也適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務。*適用性*包括有限市場特定評估如非經(jīng)營性資產(chǎn)、非競爭性經(jīng)濟資源、處于特定地理位置不可替代資產(chǎn)、不可確指的無形資產(chǎn)、專用資產(chǎn)，等等。*在用價值*投資價值*持續(xù)經(jīng)營價值*保險價值*清算價值*課稅價值2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論21總論評估概念價值類型

評估目的評估假設評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論22評估目的一般目的特定目的§1.3作用資產(chǎn)在評估基準日（時點）的公允價值對評估結(jié)果用途的具體要求由資產(chǎn)業(yè)務所決定2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論23（一）一般目的公允價值§1.3*相對合理的估計值*不損害各方利益當事人地位資產(chǎn)狀況市場條件*與相關(guān)條件相吻合2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論24（二）特定目的具體用途§1.3·資產(chǎn)交易合資、合作、聯(lián)營企業(yè)兼并、分設企業(yè)出售、債務重組股份經(jīng)營土地開發(fā)、成片出租房地產(chǎn)買賣、出租*單項資產(chǎn)交易*產(chǎn)權(quán)變動*房地產(chǎn)交易*抵押貸款*發(fā)行債券*融資租賃·融通資金2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論25（二）特定目的具體用途§1.3·資產(chǎn)保全·咨詢服務·資產(chǎn)清算·法令評估*財產(chǎn)保險*業(yè)績考核*財務報表*訴訟*資產(chǎn)保全會計處理*資產(chǎn)開發(fā)*稅收開征*國家征用(補償評估)2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論26（三）特定目的之作用地位和作用§1.3*具體資產(chǎn)評估活動的起點和終點。*界定評估對象、確定資產(chǎn)范圍的基礎。*對價值類型的選擇有約束作用。2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論27總論評估概念價值類型評估目的

評估假設評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論28評估假設交易假設公開市場假設持續(xù)使用假設清算假設§1.42023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論29（一）交易假設§1.4評估師根據(jù)被估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。最基本的前提假設*資產(chǎn)被置于交易之中*可模擬市場估價2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論30（二）公開市場假設§1.4充分發(fā)達、完善的市場在市場上可公開買賣*市場行情*公開市場*市場范圍評估值由市場行情(而非個別交易)決定區(qū)域市場、全國市場、國際市場2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論31（三）持續(xù)使用假設§1.4資產(chǎn)有剩余壽命期；使用功能完好，能滿足使用者的要求。*在用續(xù)用*轉(zhuǎn)用續(xù)用*移地續(xù)用2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論32（四）清算假設§1.4被迫出售或快速變現(xiàn)，如企業(yè)破產(chǎn)、清算等。往往明顯低于公開市場或持續(xù)使用假設下的評估值。*非公開市場條件*評估值2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論33總論評估概念價值類型評估目的評估假設

評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論34評估原則工作原則經(jīng)濟技術(shù)原則§1.5資產(chǎn)評估的原則是資產(chǎn)評估的行為規(guī)范,是調(diào)節(jié)評估當事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務的行為準則2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論35（一）工作原則§1.5社會中介組織程序科學、方案科學、方法科學·客觀公正性·獨立性獨立的第三者實事求是·科學性*執(zhí)業(yè)過程*評估機構(gòu)2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論36（二）經(jīng)濟技術(shù)原則§1.5預期收益決定資產(chǎn)價值。資產(chǎn)組成部分的貢獻或缺乏的損失?！ゎA期收益原則·供求原則供求規(guī)律影響評估值。·貢獻原則2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論37（二）經(jīng)濟技術(shù)原則§1.5評估數(shù)據(jù)、評估方法可合理替代。對于多用途的資產(chǎn)，應按其最佳用途來評估價值?！ぬ娲瓌t·評估時點原則評估值僅是評估基準日的資產(chǎn)價值?！ぷ罴研в迷瓌t2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論38總論評估概念價值類型評估目的評估假設評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論39評估程序概念重要性具體程序執(zhí)行基本要求§1.62023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論40（一）概念§1.6·定義·狹義程序開始于：接受委托；終止于：提交資產(chǎn)評估報告書。·廣義程序資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。開始于：明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)；終止于：資產(chǎn)評估文件歸檔管理。2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論41（二）程序的重要性§1.6*規(guī)范評估行為*提高評估質(zhì)量*維護評估公信力·基本保證·重要依據(jù)·重要手段*委托方評價*資產(chǎn)占有方評價*報告使用者評價*防范執(zhí)業(yè)風險*保護自身合法權(quán)益*合理抗辯2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論42（三）具體程序§1.6*委托方和相關(guān)當事方狀況、評估目的、對象、價值類型、基準日、條件和假設等。*分析：風險、專業(yè)能力、獨立性*確認委托與受托關(guān)系，明確委托目的、資產(chǎn)范圍、雙方權(quán)利義務。*涵蓋資產(chǎn)評估工作的全過程，對過程中的每個工作步驟以及時間和人力安排進行規(guī)劃。開始01明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項02簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書03編制資產(chǎn)評估計劃A2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論43（三）具體程序§1.6*實物資產(chǎn)的現(xiàn)場勘查。*非實物資產(chǎn)的現(xiàn)場調(diào)查。*溝通。*業(yè)務質(zhì)量的保證，分析判斷形成結(jié)論的基礎，執(zhí)業(yè)能力的體現(xiàn)。*日常積累*溝通。04資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查05收集資產(chǎn)評估資料06評定估算AB子流程2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論44（三）具體程序§1.6*可靠性、相關(guān)性、可比性*信息資料*參數(shù)的數(shù)量、質(zhì)量*參數(shù)選取的合理性——評定估算06開始06-1分析資產(chǎn)評估資料06-2恰當選擇資產(chǎn)評估方法06-3形成初步評估結(jié)論06-4綜合分析06-5確定資產(chǎn)評估結(jié)論06-6資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部復核06結(jié)束*成本法、市場法、收益法2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論45（三）具體程序§1.6*包括委托方和資產(chǎn)評估機構(gòu)情況、評估目的、價值類型、基準日、方法及其說明、假設和限制條件等。*溝通。*體現(xiàn)評估的專業(yè)性，特殊性。*總結(jié)、完善和提高業(yè)務水平。B結(jié)束08資產(chǎn)評估工作檔案歸檔07編制和遞交資產(chǎn)評估報告書2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論46（四）執(zhí)行程序的基本要求§1.6*建立健全資產(chǎn)評估程序制度。*無法完整實施程序時，要考慮是否影響結(jié)論的合理性，并在報告中披露，必要時終止評估工作。*不得隨意簡化或刪減評估程序。*指導或監(jiān)督資產(chǎn)評估程序的實施。*程序的執(zhí)行情況，應記錄于工作底稿，應在報告中披露。2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論47總論評估概念價值類型評估目的評估假設評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論48學科關(guān)系評估與會計、審計的聯(lián)系

評估與會計、審計的區(qū)別§1.72023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論49（一）評估與會計審計的聯(lián)系§1.7*特定條件下會計需要評估結(jié)論，如法定評估。*評估需要參考會計數(shù)據(jù)，如企業(yè)價值評估?！づc會計的聯(lián)系·與審計的聯(lián)系*評估的資產(chǎn)清查階段部分采用審計方法*流動資產(chǎn)和負債評估部分借鑒審計方法*企業(yè)價值評估以審計后的報表數(shù)據(jù)為基礎2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論50（二）評估與會計審計的區(qū)別§1.7*基本職能*主要確認依據(jù)*資產(chǎn)計價方法*總體目標·與會計的區(qū)別·與審計的區(qū)別*特征*原則*專業(yè)知識基礎*主要確認依據(jù)2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論51（二）評估與會計審計的區(qū)別§1.7

與會計的區(qū)別基本職能主要確認依據(jù)資產(chǎn)計價方法總體目標會計反映和監(jiān)督（事實判斷）歷史成本核算企業(yè)管理資產(chǎn)評估評估和咨詢（價值判斷）效用和市場價值核算收益法市場法資產(chǎn)交易2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論52（二）評估與會計審計的區(qū)別§1.7

與審計的區(qū)別特征原則專業(yè)知識基礎主要確認依據(jù)審計公證性（事實判斷）公證、防護、建設經(jīng)濟學、稅法、會計學歷史成本資產(chǎn)評估咨詢性（價值判斷）供求、替代貢獻、預期&工程技術(shù)知識效用、市場價值等2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論53總論評估概念價值類型評估目的評估假設評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論54行業(yè)概況資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展§1.8行業(yè)發(fā)展法律規(guī)范準則體系2023/11/2Ch01資產(chǎn)評估總論55（一）行業(yè)發(fā)展上世紀80年代末90年代初，起步1991年，國務院91號令，《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1993-1995年，中國資產(chǎn)評估協(xié)會，政府管理+行業(yè)管理1998年，財政部，政府管理與行業(yè)管理相對分離2000年，財政部，管理方式變革，清理整頓（合并）2003年，國資委，國資評估管理與資評行業(yè)管理