會計(jì)學(xué)-房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問題研究––以華潤集團(tuán)有限公司為例論文

本科論文摘要隨著經(jīng)濟(jì)和人們生活水平的飛速發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的需求也在不斷增長，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢頭也十分迅猛。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模的急劇擴(kuò)張，給房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理帶來了更大的挑戰(zhàn)。近年來，企業(yè)財(cái)務(wù)理論日趨完善，企業(yè)能否創(chuàng)造更大的價(jià)值成為擺在企業(yè)面前首先要解決的問題。企業(yè)現(xiàn)金流量保持穩(wěn)定，對于實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部調(diào)控、決策安排、持久發(fā)展有著重要意義，有助于企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。本文以華潤置地有限公司為例，以其近三年與現(xiàn)金流相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析了華潤置地有限公司的財(cái)務(wù)狀況。由此可以得出，公司的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)并不合理，現(xiàn)金流質(zhì)量并不優(yōu)越，現(xiàn)金流流速緩慢，存在風(fēng)險(xiǎn)。而后，通過分析華潤置地日常經(jīng)營活動中存在的現(xiàn)金流管理問題及問題產(chǎn)生的原因，提出能夠?qū)崿F(xiàn)公司現(xiàn)金流高效管理的策略。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，華潤置地有限公司必須早些認(rèn)識到現(xiàn)金流的重要性，調(diào)整公司的現(xiàn)金流管理模式和管理體系，緊跟時代的步伐，不懼外界的挑戰(zhàn)，抓住機(jī)遇，才能獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理；商業(yè)模式AbstractWithspeedyeconomicevolutionandboostingthelivinglevelofthepeople,people'sdemandforrealestatekeepsincreasing,whichmakesthescaleofrealestateenterprisescontinuouslyexpand.Realestateenterprises’quantityandscaleexpandeddramaticallythathasbroughtgreaterchallengestorealestateenterprises’management.Inrecentyears,theenterprisefinancialtheoryisbecomingmoreandmoreperfect,whethertheenterprisecancreategreatervaluehasbecomethefirstproblemtobesolvedinfrontoftheenterprise.Thestablecashflowofanenterpriseisofgreatsignificancetotherapidrealizationofinternalcontrol,decision-makingandarrangement,andsustainabledevelopmentoftheenterprise,whichisconducivetocreatinggreatervaluefortheenterprise.ThispapertakeChinaResourcesLandasanexample,andanalyzesthecashflowstatusofChinaResourcesLandbasedonthefinancialdataofthepastthreeyears.Accordingtotheanalysis,itcanbeconcludedthatthecashflowstructureofChinaResourcesLandisnotreasonable,thecashflowqualityisnotsuperior,thecashflowrateisslow,therearerisks.Afterthat,byanalyzingthecashflowmanagementproblemsandtheircausesinthedailyoperationofChinaResourcesLand,specificstrategiesaremadetorealizethecompany'sefficientcashflowmanagement.Withthegraduallyintenseraceintherealestatebusiness,ChinaResourcesLandmustrealizetheimportanceofcashflowearly,adjustthecompany'scashflowmanagementmodelandmanagementsystem,keepupwiththepaceofTheTimes,donotbeafraidofexternalchallenges,seizetheopportunity,inordertoachievelong-termdevelopment.Keywords:cashflow;Cashflowmanagement;Businessmodel

目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章緒論 11.1研究背景與意義 11.1.1研究背景 11.1.2研究意義 11.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.2.2國外研究現(xiàn)狀 21.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.3研究目的 21.4研究內(nèi)容和方法 31.4.1研究內(nèi)容 31.4.2研究方法 3第2章相關(guān)理論概述 42.1現(xiàn)金流的概念與特點(diǎn) 42.1.1現(xiàn)金流的概念 42.1.2現(xiàn)金流的特點(diǎn) 42.2現(xiàn)金流管理的概念與目標(biāo) 42.2.1現(xiàn)金流管理的概念 42.2.2現(xiàn)金流管理的目標(biāo) 4第3章房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析及華潤置地有限公司概況 63.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析 63.1.1房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 63.1.2房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境分析 63.1.3房地產(chǎn)行業(yè)的社會環(huán)境分析 63.1.4房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)環(huán)境分析 63.2華潤置地有限公司概況 73.2.1華潤置地有限公司簡介 73.2.2華潤置地有限公司組織結(jié)構(gòu) 73.2.3現(xiàn)金流管理模式 8第4章華潤置地現(xiàn)金流管理存在的問題及原因分析 94.1華潤置地現(xiàn)金流管理存在的問題 94.1.1現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)不合理 94.1.2現(xiàn)金流質(zhì)量不優(yōu)越 104.1.3現(xiàn)金流流速較慢 124.2華潤置地現(xiàn)金流管理存在問題的原因分析 124.2.1融資方式單一 124.2.2現(xiàn)金流管理滯后 134.2.3銷售增速較低 134.2.4商業(yè)模式限制 13第5章華潤置地現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略 145.1制定最佳融資決策 145.2建立資金管理信息系統(tǒng) 145.3提高經(jīng)營能力 145.4完善商業(yè)模式 155.4.1設(shè)計(jì)合理的商業(yè)模式 155.4.2商業(yè)模式設(shè)計(jì)與現(xiàn)金流預(yù)算管理相結(jié)合 155.4.3樹立員工意識 15第6章結(jié)論 16致謝 17緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景現(xiàn)金流在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面是十分關(guān)鍵的一個指標(biāo)，在維持企業(yè)財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定和企業(yè)健康發(fā)展等方面起著關(guān)鍵作用。企業(yè)如果沒有足夠的現(xiàn)金流，不僅會引起企業(yè)財(cái)務(wù)情況波動，同時還會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生巨大的影響。所以，企業(yè)的管理者都對現(xiàn)金流的管理格外重視。在企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動中，企業(yè)通過提高企業(yè)現(xiàn)金流使用率以及現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度，可以獲得充足的資金來源，從而推動企業(yè)更好更快發(fā)展。企業(yè)的現(xiàn)金流通過企業(yè)的日常經(jīng)營活動和投融資活動產(chǎn)生。企業(yè)有充足的資金，才能充分保證地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。企業(yè)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)速度、企業(yè)的償債水平等都能夠通過現(xiàn)金流得以充分地體現(xiàn)，而且現(xiàn)金流能夠提供可靠的信息幫助管理者評估企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展能力以及盈利能力。企業(yè)的現(xiàn)金流通過企業(yè)的日常經(jīng)營活動和投融資活動產(chǎn)生?，F(xiàn)金流在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理過程中的重要性是顯而易見的。因此，如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中正確高效地籌集資金，合理使用資金，確?，F(xiàn)金流暢通，是每個房地產(chǎn)開發(fā)公司在現(xiàn)金流管理過程中需要引起高度重視的問題。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了許多變化。國家不斷出臺房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格調(diào)控新政策，房價(jià)猛漲的形勢得到有效控制。與此同時，國家對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施更加嚴(yán)格的監(jiān)管措施，銀行貸款減少使得企業(yè)的資金難以維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景越來越具有不確定性。在此背景下，如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的有效管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動中的一個關(guān)鍵問題。1.1.2研究意義（1）理論意義維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定是企業(yè)日常經(jīng)營管理的首要任務(wù)。然而，通過分析目前房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀，可以看出現(xiàn)金流水平是否保持穩(wěn)定往往會在日常管理中被忽視，企業(yè)的管理者大都缺乏現(xiàn)金流健康管理的觀念。本文研究內(nèi)容的理論意義在于，通過研究可以擴(kuò)展現(xiàn)金流管理的內(nèi)容，使現(xiàn)金流管理結(jié)構(gòu)變得更加完整，同時可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的有效管理。（2）實(shí)踐意義企業(yè)內(nèi)部資金的儲備量以及可支配現(xiàn)金的數(shù)量關(guān)系著企業(yè)的正常運(yùn)營，影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和投資水平。房地產(chǎn)的開發(fā)能給企業(yè)帶來巨大收益，但是比較容易受到國家政策的影響，而且房地產(chǎn)開發(fā)時間長，資金周轉(zhuǎn)慢，會給企業(yè)的日常經(jīng)營帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金需求量大、現(xiàn)金利用率不高、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)高，所以維持現(xiàn)金流的平穩(wěn)健康對于房地產(chǎn)企業(yè)來說格外必要。本文將華潤置地有限公司作為研究對象，通過研究其財(cái)務(wù)報(bào)表，分析了公司的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀以及經(jīng)營能力和盈利能力。本文對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理來說具有參考意義。

1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀王文狀（2017）認(rèn)為如何有效降低營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)目前要解決的首要問題，他的研究側(cè)重于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的管理。企業(yè)可以通過風(fēng)險(xiǎn)控制維持企業(yè)的健康發(fā)展。從而增強(qiáng)現(xiàn)金流管理能力，改善現(xiàn)金使用情況，建立內(nèi)部控制與監(jiān)督機(jī)制。張借（2018）主要研究了房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流問題，從企業(yè)的籌資能力、經(jīng)營策略的完整性、資金管理情況等方面進(jìn)行了研究。1.2.2國外研究現(xiàn)狀國外對于現(xiàn)金流問題的探究并不深入，理論成果和實(shí)踐成果也不多。Milckelson和Partch（2015）從應(yīng)收賬款和存貨兩個角度衡量了企業(yè)的現(xiàn)金流管理水平，分析了這兩個方面可能對現(xiàn)金流管理產(chǎn)生的影響，提出了解決現(xiàn)金流緊張的措施。Lee（2016）指出企業(yè)現(xiàn)金流量管理必須在總利潤水平不變的環(huán)境中進(jìn)行界定。在現(xiàn)金流的管理中，要把管理重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)管理和成本效益管理之間的區(qū)別上，這有助于加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理的內(nèi)部控制，同時解決了現(xiàn)金流量管理與公司營運(yùn)過程中存在的問題。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀王文狀（2017）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理離不開風(fēng)險(xiǎn)防范，他的研究側(cè)重于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的管理。企業(yè)可以通過風(fēng)險(xiǎn)控制維持企業(yè)的健康發(fā)展。從而增強(qiáng)現(xiàn)金流管理能力，改善現(xiàn)金使用情況，建立內(nèi)部控制與監(jiān)督機(jī)制。張借（2018）以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象，提出房地產(chǎn)企業(yè)主要存在外部融資水平低、關(guān)鍵戰(zhàn)略政策喪失、財(cái)務(wù)工作質(zhì)量差等現(xiàn)金流相關(guān)性問題。1.3研究目的本文的研究目的，是以華潤置地有限公司為研究案例，以房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的特性為依據(jù)，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金流管理的實(shí)際狀況，深入全面地探究其重要性，同時建立現(xiàn)金流管理系統(tǒng)，為企業(yè)的日常經(jīng)營和項(xiàng)目建設(shè)提供源源不斷的資金支持，推動企業(yè)經(jīng)濟(jì)水平的提高，激發(fā)企業(yè)的潛在價(jià)值。1.4研究內(nèi)容和方法1.4.1研究內(nèi)容論文分五個部分論述。一是依據(jù)國內(nèi)外文獻(xiàn)的研究成果，闡述研究背景、意義、內(nèi)容、方法等；二是闡述現(xiàn)金流和現(xiàn)金流管理的理論、現(xiàn)金流管理的目標(biāo)；三是對我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析并說明華潤置地有限公司概況；四是從現(xiàn)金流管理模式、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流質(zhì)量、現(xiàn)金流流速等角度出發(fā)，詳述華潤置地有限公司現(xiàn)金流的問題并進(jìn)行原因分析；五是對華潤置地有限公司的發(fā)展提出建議，通過制定最佳融資戰(zhàn)略、建立資金分析和評價(jià)體系、建立資金管理信息系統(tǒng)、擴(kuò)大銷售渠道、完善商業(yè)模式等方法來促進(jìn)華潤置地有限公司更好更快地向前邁進(jìn)。1.4.2研究方法（1）文獻(xiàn)研究法這種方法是對各類文獻(xiàn)進(jìn)行調(diào)取與學(xué)習(xí)，以達(dá)到自己想要的目的。它是一種基于文獻(xiàn)資料的檢索方法。本文在具體研究目標(biāo)的同時，參考了國內(nèi)外知名現(xiàn)金流管理文獻(xiàn)，從而達(dá)到充分理解的目的，進(jìn)而更好地掌握現(xiàn)金流管理的理論依據(jù)和相關(guān)知識水平，為本文科學(xué)性的研究分析打下了深厚的基礎(chǔ)。（2）案例分析法這種方法具體探究案例當(dāng)時發(fā)生的主要經(jīng)過，將理論分析和真實(shí)案件明確做以區(qū)分，權(quán)衡現(xiàn)實(shí)與理論。同時，也對引發(fā)事件的各個因素所導(dǎo)致不同類型的結(jié)果加以研究，從而分析出因素不同會帶來不同的結(jié)果。本文以華潤置地有限公司為例，通過對華潤置地有限公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，具體研究其現(xiàn)金流向，并了解財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合華潤置地有限公司的實(shí)際情況加以分析。同時，根據(jù)自己發(fā)現(xiàn)的諸多問題，提出相應(yīng)的解決措施。

相關(guān)理論概述2.1現(xiàn)金流的概念與特點(diǎn)2.1.1現(xiàn)金流的概念現(xiàn)金流（CashFlow）管理作為財(cái)務(wù)管理的主要部分，是衡量企業(yè)競爭力的關(guān)鍵指標(biāo)。通過健全的現(xiàn)金流管理流程，可以使企業(yè)的現(xiàn)金流水平保持穩(wěn)定，以此來維持日常生產(chǎn)經(jīng)營?，F(xiàn)金流是指企業(yè)在特定時期中的現(xiàn)金和現(xiàn)金對應(yīng)價(jià)值的物品，其流入和流出的數(shù)量。管理者常用現(xiàn)金流的好壞來判斷企業(yè)能否能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)運(yùn)營，有無足夠的可支配現(xiàn)金償還債務(wù)。所以現(xiàn)金流是企業(yè)健康發(fā)展的決定性因素。2.1.2現(xiàn)金流的特點(diǎn)（1）動態(tài)性現(xiàn)金流的數(shù)量會在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的作用下發(fā)生改變，企業(yè)資金流動時點(diǎn)不盡相同，每個時點(diǎn)的現(xiàn)金流情況也是有所區(qū)別的。(2）時間性在計(jì)算或使用現(xiàn)金流時，需要將影響貨幣時間價(jià)值的因素考慮在內(nèi)，特別是對于投資活動中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流更要考慮這些因素。(3）差量性現(xiàn)金流實(shí)際上指的是企業(yè)交易營銷而導(dǎo)致的現(xiàn)金流量的變化量。差量的概念不但包括現(xiàn)金的流入與流出，還包括現(xiàn)金凈流量，這些都是現(xiàn)金循環(huán)過程中所產(chǎn)生相差的額度。2.2現(xiàn)金流管理的概念與目標(biāo)2.2.1現(xiàn)金流管理的概念現(xiàn)金流量管理是指以現(xiàn)金流量作為重心，圍繞企業(yè)經(jīng)營活動和籌資活動等，形成的管理體系。2.2.2現(xiàn)金流管理的目標(biāo)現(xiàn)金是企業(yè)的資產(chǎn)，是企業(yè)的血肉。現(xiàn)金流量以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)，現(xiàn)金流管理的主要方向是使現(xiàn)金管理水平達(dá)到極佳狀態(tài)。現(xiàn)金流量對現(xiàn)金的作用加以分析，形成動態(tài)信息；對資金儲備量和凈現(xiàn)金流量情況的反映，則形成靜態(tài)信息。動態(tài)信息反映了：企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是企業(yè)的一個項(xiàng)目完成之后，企業(yè)的內(nèi)部資金不能發(fā)生虧損，以保證企業(yè)下一個項(xiàng)目的順利開展。靜態(tài)信息反映的則是：企業(yè)內(nèi)部不宜儲存過多的現(xiàn)金，因?yàn)楝F(xiàn)金并不能自己創(chuàng)造利益。管理者應(yīng)當(dāng)采取措施促進(jìn)現(xiàn)金流的增長，在經(jīng)濟(jì)活動合理分配現(xiàn)金的使用，降低現(xiàn)金的支配代價(jià)，提高現(xiàn)金的利用率?？傊?，現(xiàn)金流管理是企業(yè)為達(dá)到價(jià)值最大化這一目標(biāo)，運(yùn)用預(yù)測、決策、控制、報(bào)告和分析等手段對企業(yè)現(xiàn)金流入流出時間和數(shù)量進(jìn)行的一種全面的、系統(tǒng)的管理活動。

第3章房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析及華潤置地有限公司概況3.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析3.1.1房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)屬于土地密集型產(chǎn)業(yè)，是在生產(chǎn)過程中將土地作為生產(chǎn)要素投入以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。購地費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出費(fèi)用，由于開發(fā)建設(shè)的時間一般很長，并且對資金的占用量也很高，所以房地產(chǎn)企業(yè)會時刻面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。二十世紀(jì)九十年代以來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入逐漸增加，人民的消費(fèi)水平也在不斷上升，開始追求高質(zhì)量的生活和高收益的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)由此獲得了充足的發(fā)展。然而二十世紀(jì)初，國家出臺了一系列針對房地產(chǎn)的政策，與此同時，越來越多極具競爭力的企業(yè)為了“分一杯羹”，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場中，使得房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，收益減少，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了不小的壓力。3.1.2房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和國家的宏觀調(diào)控政策是分不開的。國家一方面對一線城市實(shí)行限購政策和緊縮的貨幣政策，降低城市的購房量，防止房價(jià)的突然上漲而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不平衡，造成國家經(jīng)濟(jì)崩盤；另一方面，對二三線城市的政策則不那么嚴(yán)格，通過調(diào)整二三線城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加大對人民購房的補(bǔ)貼，刺激購房消費(fèi)，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，推動其向城市化發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國家十分關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)雖然現(xiàn)在的發(fā)展現(xiàn)狀不如多年以前穩(wěn)定，但是作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，作為與人民息息相關(guān)的行業(yè)，它的健康發(fā)展是利國利民的好事。3.1.3房地產(chǎn)行業(yè)的社會環(huán)境分析改革開放至今，我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進(jìn)行了40余年的發(fā)展。二十世紀(jì)八十年代，國家發(fā)展剛剛起步，人民收入低，住房由國家分配；二十世紀(jì)初，國家經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，商品房經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之獲得了蓬勃發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)市場趨于飽和，房價(jià)過高，炒房的現(xiàn)象層出不窮，買房難，一線城市買房更難成為人民當(dāng)前主要頭疼的問題。這種社會環(huán)境更加拉大了國民的貧富差距，給國家實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會的目標(biāo)帶來了不小的壓力，削弱了國際競爭力。3.1.4房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)環(huán)境分析隨著人們物質(zhì)收入水平的不斷提高以及科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，科技逐漸融入人們的生活，購房者對于房屋的要求也越來越高：房屋結(jié)構(gòu)、房屋的交房期限、住房環(huán)境、配套設(shè)施、交通等條件都會作為他們的購房要求。房地產(chǎn)行業(yè)僅靠拿地賣房就能獲得高收益的時代已不復(fù)存在，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要提高機(jī)械化水平，在保證住房質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的同時加快房屋建設(shè)；還要在拿地時更加謹(jǐn)慎，充分考慮周邊環(huán)境。充足的資金和健康穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)一切項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高財(cái)務(wù)管理水平和銷售水平，制定多元化發(fā)展戰(zhàn)略，搞好企業(yè)的內(nèi)部控制，保證企業(yè)在在激烈的市場競爭中立于不敗之地。3.2華潤置地有限公司概況3.2.1華潤置地有限公司簡介華潤置地有限公司（以下簡稱華潤置地），是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司，是中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一，從2010年3月8日起香港恒生指數(shù)有限公司把華潤置地納入恒生指數(shù)成分q股，成為香港43只藍(lán)籌股之一，是中國地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大、盈利能力最強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)之一。

2018年，華潤置地的全年?duì)I業(yè)額累計(jì)達(dá)到1211.9億元人民幣。

截至2018年12月底，華潤置地所購入的土地覆蓋全世界70個城市，總土地儲備量達(dá)到5957萬平方米。

截至2019年6月，公司的總資產(chǎn)達(dá)到7270.79億元。截止到目前，華潤置地已進(jìn)入中國內(nèi)地39個城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過70個。華潤置地現(xiàn)在已轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性房地產(chǎn)開發(fā)商，住宅開發(fā)與投資性房地產(chǎn)租賃相輔相成，成為中國地產(chǎn)行業(yè)中最具有卓越影響力的公司。3.2.2華潤置地有限公司組織結(jié)構(gòu)華潤置地有限公司總部為投資監(jiān)控型管控，通過商業(yè)計(jì)劃書及相關(guān)績效數(shù)據(jù)進(jìn)行管理。目前華潤置地總部共10個部門，其中設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、運(yùn)營管理部、法律部等部門的主要職能仍定位于專業(yè)研究與支持華潤置地的管理和控制，其定位正在由投資監(jiān)控型向項(xiàng)目監(jiān)控型轉(zhuǎn)變。其管控發(fā)展軌跡跟其它公司不一樣。其它公司一般是集團(tuán)總部力量最強(qiáng)，然后基于下屬公司管理成熟度及人員能力水平的不斷提高而逐漸變成“小”集團(tuán)化總部。而華潤置地是先有內(nèi)地各城市公司，后在香港成立總部，因此對下屬公司的管控力度則是逐漸從弱轉(zhuǎn)強(qiáng)。圖3-1為華潤置地總部組織架構(gòu)圖。圖3-1華潤置地總部組織架構(gòu)圖3.2.3現(xiàn)金流管理模式華潤置地現(xiàn)金流管理模式基于“金融+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，其最大特點(diǎn)在于其金融融資上。華潤置地的業(yè)務(wù)模式和發(fā)展戰(zhàn)略非常明確，即：通過華潤集團(tuán)進(jìn)行資金孵化，從而獲得優(yōu)質(zhì)資源并進(jìn)行資本運(yùn)作。同時，利用公司財(cái)務(wù)控制能力上的長處和華潤集團(tuán)強(qiáng)大的國際融資能力，在日常生產(chǎn)經(jīng)營活動中，共同推動住宅開發(fā)業(yè)務(wù)與商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)，使得未來華潤置地在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中更具競爭力和領(lǐng)導(dǎo)力。

第4章華潤置地現(xiàn)金流管理存在的問題及原因分析4.1華潤置地現(xiàn)金流管理存在的問題4.1.1現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)不合理通過梳理總結(jié)華潤置地有限公司2016年至2018年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（見表4-1），從經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動三個方面剖析華潤置地的現(xiàn)金流量狀況。表4-1華潤置地2016年—2018現(xiàn)金流量狀況表（單位：億）2016年2017年2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量138.5795.09272.35籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量-37.08272.94339.63投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量-80.12-247.12-451.18現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額21.37120.90160.80圖4-1華潤置地2016年—2018現(xiàn)金流量變動折線圖經(jīng)營活動現(xiàn)金流量方面。表4-1反映了華潤置地經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量波動發(fā)展的情況：2017年與2016年相比有所縮減，2018年又迅速增長到272.35億元。由于購地成本上漲、開發(fā)投入增加、投資回報(bào)慢等因素，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量并不豐厚?；I資活動現(xiàn)金流量方面。從第二行數(shù)據(jù)中可以看出，華潤置地2017年籌資現(xiàn)金流大幅增長，從2016年的-37.08億元迅速增長到272.94億元，增長了310.02億元，2018年持續(xù)增長到339.63億元，公司耗資數(shù)百億激進(jìn)拿地，導(dǎo)致負(fù)債越來越多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加重。投資活動現(xiàn)金流量方面。從第三行數(shù)據(jù)中可以得知，華潤置地投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量一直為負(fù)且存在不小波動。2017年的現(xiàn)金流量相對于2016年來說縮減了三倍多；2018年和2017年相比，現(xiàn)金流量同比減少幅度接近50%，這說明華潤置地持續(xù)進(jìn)行投資或擴(kuò)大規(guī)模，投資活動頻繁。通過以上分析以及對相關(guān)資料的收集可以得出，華潤置地大部分的現(xiàn)金流都用于投融資活動，并且由于企業(yè)大量購置開發(fā)土地，受國家政策影響較大，現(xiàn)金流量不充分，企業(yè)發(fā)展存在一定風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)并不合理。4.1.2現(xiàn)金流質(zhì)量不優(yōu)越（1）償債能力分析表4-2華潤置地償債能力一覽2017-12-312018-06-302018-12-31流動比率1.391.441.33速動比率0.460.490.45產(chǎn)權(quán)比率2.332.512.63資產(chǎn)負(fù)債率69.99%71.5%72.44%①短期償債能力分析從表4-2中可看出，華瑞置地的流動比率和速動比率的下降幅度并不大。華潤置地內(nèi)部的資金儲備對于維持公司日常的運(yùn)營來說還是很充足。但是速動比率一般應(yīng)該保持在1以上，對于華潤置地來說，其速動比率一直低于0.5的水平，這在一定情況上說明企業(yè)還存在短期償債能力壓力，現(xiàn)金流動性受到影響。②長期償債能力分析企業(yè)的長期償債能力通過資產(chǎn)負(fù)債率表示，資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)通過負(fù)債獲取的資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比重，通過這個綜合性指標(biāo)能看出企業(yè)的實(shí)際負(fù)債水平。正常情況下，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)保持在40%~60%之間，但是從表4-2中我們可以看到，華潤置地的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在70%左右，企業(yè)負(fù)債較高，這樣會產(chǎn)生現(xiàn)金流的壓力，影響企業(yè)的長期償債能力，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能，存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流質(zhì)量并不優(yōu)越。（2）盈利能力分析本部分用近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）的情況來對比分析華潤置地的盈利能力。表4-3華潤置地ROE（%）情況表年份2016年2017年2018年凈資產(chǎn)收益率16.85%17.74%18.38%圖4-2房地產(chǎn)企業(yè)ROE對比圖華潤置地近幾年的盈利能力有著平穩(wěn)的提高。2018年華潤置地的盈利能力表現(xiàn)良好，銷售毛利率為43.39%、銷售凈利率22.43%、凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)ROE）18.38%，各項(xiàng)盈利指標(biāo)處在TOP50房企的中上游。在圖4-2中的幾家房地產(chǎn)企業(yè)中，華潤置地的加權(quán)ROE表現(xiàn)一般，比碧桂園、新城、融創(chuàng)、龍湖的都要低一些，這跟華潤置地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較慢有關(guān)。不過，這是華潤置地上市以來除2013年之外最高的ROE表現(xiàn)。從圖4-2中可以看出，和同行業(yè)相比，華潤置地現(xiàn)金流質(zhì)量相對較低。4.1.3現(xiàn)金流流速較慢總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的現(xiàn)金持有量越高。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)資產(chǎn)的流動速度越快，越有助于加快企業(yè)資金的回收，同時，企業(yè)就有足夠的資金來維持生產(chǎn)經(jīng)營。表4-4華潤置地現(xiàn)金流速分析表項(xiàng)目2017年2018年2019年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率36.957.256.0存貨周轉(zhuǎn)率0.30.30.3總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.240.210.20應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是用于分析企業(yè)應(yīng)收賬款流動情況的指標(biāo)。從表格中可以看出，2017年到2019年，華潤置地應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率增長不少，這表明企業(yè)現(xiàn)金流速加快，壞賬損失減少，償債能力增強(qiáng)。存貨周轉(zhuǎn)率常常可以體現(xiàn)出企業(yè)的存貨能否順利變現(xiàn)以及企業(yè)內(nèi)部存貨的儲備是否會給企業(yè)的資金帶來壓力。從而使得企業(yè)滿足日常運(yùn)營時，也能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)部現(xiàn)金的合理利用，有助于提高企業(yè)對平時債務(wù)的償還能力。華潤置地最近激進(jìn)拿地，銷售增速水平低落，存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)相對較慢，近幾來均未能超過0.4，企業(yè)現(xiàn)金流速較慢?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率。近三年以來，華潤置地的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對穩(wěn)定，2018年、2019年較前一年相比均略有下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越低，周轉(zhuǎn)天數(shù)越高，企業(yè)現(xiàn)金流流速越慢，這說明企業(yè)銷售能力減弱，資產(chǎn)運(yùn)營效率降低。4.2華潤置地現(xiàn)金流管理存在問題的原因分析4.2.1融資方式單一隨著國家金融政策收縮，國際經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著前所未有的危機(jī)。華潤置地雖有母公司做后盾以保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定，但其主要融資方式還是依靠銀行貸款，資金籌措方式有限，資金獲取量不足。當(dāng)前，華潤置地投資土地的面積和價(jià)格仍有大幅度增漲，開發(fā)物業(yè)土地儲備面積和投資物業(yè)土地儲備面積也在不斷增加，公司負(fù)債率逐年遞增。華潤置地現(xiàn)有的融資方式單一，公司內(nèi)部資金不足，項(xiàng)目進(jìn)展滯后，不利于其未來的良好發(fā)展。4.2.2現(xiàn)金流管理滯后華潤置地近幾年現(xiàn)金流靈活性持續(xù)下降，公司負(fù)債更是近5000億，達(dá)到歷史最高。在這種局面下，華潤置地仍耗費(fèi)1100億元激進(jìn)拿地，導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率快速增漲。華潤置地現(xiàn)金流管理滯后，這無疑是在和未來的經(jīng)濟(jì)形勢對賭。如果市場形勢大好，國家政策支持，公司就能大獲豐收；但一旦市場慘淡或國家嚴(yán)厲調(diào)控，負(fù)債壓力會使公司面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。并且華潤置地多元發(fā)展，在銷售和投資物業(yè)的同時，其業(yè)務(wù)還涉及商圈、養(yǎng)老院、服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)等多個方面，并積極拓展海外業(yè)務(wù)，更給華潤置地的現(xiàn)金流的靈活性帶來不小的壓力。4.2.3銷售增速較低最近一段時間，房地產(chǎn)市場低迷，多個城市的樓市開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，大多數(shù)投資者處于觀望狀態(tài)，房價(jià)和預(yù)期相比有所下降。在這種的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想取得高速發(fā)展難上加難。截止2019年9月，華潤置地的銷售面積增長25.1%，銷售金額增長30.6%。這反映了華潤置地的銷售水平低落，使得公司存貨周轉(zhuǎn)率降低，盈利狀況不理想，現(xiàn)金流質(zhì)量不高。4.2.4商業(yè)模式限制華潤置地目前的現(xiàn)金流管理模式要求公司的資金流動具有充分的靈活性，非常注重公司資產(chǎn)增值與資金回收能力，以及企業(yè)的投融資能力和資產(chǎn)管理分析能力。華潤集團(tuán)作為華潤置地的強(qiáng)大的財(cái)務(wù)后盾，對華潤置地的快速發(fā)展起著關(guān)鍵作用。不斷做大做強(qiáng)是華潤置地發(fā)展的一大特色，但這種模式對于母公司的依賴，不利于滿足華潤置地對資金的實(shí)時需求，資金籌集往往比較滯后。第5章華潤置地現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略5.1制定最佳融資決策華潤置地在運(yùn)營建設(shè)的各個階段都需要大量的資金投入，投地拿地、工程建設(shè)、完工后期建設(shè)等都需要充足的資金支持。公司的資金大都來自銀行貸款和母公司的資金支持。銀行貸款作為公司的主要籌資途徑，受國家宏觀貨幣政策的影響較大，如果遇到緊縮的貨幣政策，經(jīng)濟(jì)放緩，貸款利率上升，銀行放貸減少，就會使公司面臨融資成本增加、融資壓力加大的局面。同時人民的購買力會隨著貨幣政策的緊縮而下降，會給公司帶來一定的銷售壓力，降低公司的銷售收入，從而導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)不靈，產(chǎn)能下降等問題。公司應(yīng)搞好和銀行之間的關(guān)系，為公司融資降低一些壓力。公司在項(xiàng)目籌建時就應(yīng)當(dāng)把內(nèi)部資金和外部融資能否滿足項(xiàng)目開展的整個過程考慮在內(nèi)，同時要熟悉各個銀行的融資方式和融資利率。企業(yè)還可以通過拉攏投資，尋求合伙人等不同于傳統(tǒng)融資的方式來獲得資金投入。所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮多方面因素，制定多種融資方案，以降低融資成本，提高融資成功率為目的，在資金緊張時選取最佳融資方案，獲得資金支持，使企業(yè)現(xiàn)金流保持穩(wěn)定，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。5.2建立資金管理信息系統(tǒng)隨著我國科技水平的提高，人工智能逐漸應(yīng)用到生產(chǎn)生活的方方面面。華潤置地的經(jīng)營業(yè)務(wù)逐漸向多元化發(fā)展，項(xiàng)目數(shù)量多，項(xiàng)目開展時間長且過程繁瑣，而且生產(chǎn)運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)都離不開資金的投入，這就造成公司現(xiàn)金流轉(zhuǎn)速度變慢的問題，給公司的財(cái)務(wù)管理帶來了不小的壓力。雖然華潤置地有母公司的資金支持，但金融市場的風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)料的，一旦出現(xiàn)金融危機(jī)，在母公司自顧不暇的情況下，華潤置地還是要靠自己求生存謀發(fā)展。所以華潤置地應(yīng)提高公司的信息化管理水平，建立資金管理信息系統(tǒng)，增加企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，有助于對企業(yè)進(jìn)行高效的財(cái)務(wù)管理，同時，可以對項(xiàng)目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，避免出現(xiàn)以次充好的現(xiàn)象，從而提升項(xiàng)目質(zhì)量，提高銷售業(yè)績，縮短公司的加快資金回收，使公司現(xiàn)金流水平保持穩(wěn)定，更加有利于企業(yè)的健康發(fā)展。5.3提高經(jīng)營能力華潤置地在經(jīng)歷人事動蕩和激進(jìn)拿地之后，銷售額連續(xù)下降，在銷售總額排行榜中勉強(qiáng)保住前十的位置。而華潤置地凈利潤的增長主要得益于開發(fā)物業(yè)等其他業(yè)務(wù)收入，主營業(yè)務(wù)收入、銷售收入接連大幅度減少。所以華潤置地一方面要制定有效的營銷策略和業(yè)績激勵政策，提高公司的銷售能力，為公司員工提供廣闊的升職空間，激發(fā)公司銷售人員的工作熱情。這樣在既能保證公司業(yè)績水平提高，又能防止人才流失的同時增加銷售收入，加快現(xiàn)金流轉(zhuǎn)速度，有利于維持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，華潤置地要合理規(guī)劃公司的經(jīng)營活動，拋棄“土地為王”的舊經(jīng)營理念，合理控制土地資源儲備量，保證公司可支配現(xiàn)金流充足，避免繼續(xù)激進(jìn)拿地，而應(yīng)多考慮如何提升品牌價(jià)值，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，增加公司在同行業(yè)中的競爭力，提高企業(yè)經(jīng)營活動創(chuàng)造現(xiàn)金的能力。5.4完善商業(yè)模式華潤置地目前的商業(yè)模式已不適應(yīng)公司現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r，所以華潤置地應(yīng)當(dāng)對其