社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式研究

社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式研究

一、“社區(qū)”的涵義、發(fā)展現(xiàn)狀和基本特征社區(qū)是社會(huì)的一個(gè)區(qū)域。1887年，德國社會(huì)學(xué)家泰尼斯首次提出使用英文名稱為commission，并將其添加到希臘語中?！坝颜x”和“聯(lián)盟證書”。大致可以作以下界定:社區(qū)是一個(gè)城市的地域空間,這個(gè)地域應(yīng)該是相連接的。社區(qū)的范圍可大可小,實(shí)際上,社區(qū)一般都不是很大,但也不是很小,通常它比一個(gè)城市的行政區(qū)要小,但比街道要大。社區(qū)是一個(gè)有秩序的空間群落,它既是有形的又是無形的。有形的意味著它是一個(gè)社會(huì)實(shí)體,是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織,具備應(yīng)該具有的生活“硬件”設(shè)施,且得到地區(qū)行政系統(tǒng)的支持,等同于或接近于民眾。無形的意味著存在著看得見又似乎看不見的規(guī)章制度、民風(fēng)民俗、文化背景、價(jià)值觀念等社區(qū)“軟件”。社區(qū)必須適應(yīng)群眾的需要開展各種活動(dòng)和提供各種服務(wù),諸如體育、文化、衛(wèi)生、教育、公益事業(yè)和社區(qū)商業(yè)等,從而構(gòu)成一個(gè)共同的地緣文化?？傊?社區(qū)的涵義可以概括為:社區(qū),在一定地域范圍內(nèi),由一定數(shù)量的人群組成的具有共同的地理環(huán)境,共同的文化背景和生活方式,共同的利益和需求的社會(huì)生活共同體?！吧鐓^(qū)”這個(gè)名詞20世紀(jì)30年代由國外引入中國,20世紀(jì)80年代以來,“社區(qū)”一詞逐漸風(fēng)靡全國。社區(qū),以人群聚集為首要特征。只要有人群聚集、居住、生活的地方,就會(huì)有交換和商業(yè)。社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及,新建了城郊發(fā)達(dá)的高速公路,使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散,由此產(chǎn)生了專門的為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代,英國、法國、日本等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè),70年代,新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象,以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次,它是相對(duì)于城市中心區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言的,其在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面都介于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)之間。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展與城市商業(yè)空間布局的有關(guān)原理和關(guān)注社區(qū)居民消費(fèi)趨向的多元化、主題化、個(gè)性化有關(guān)。從宏觀上看,城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)區(qū)位總格局是城市產(chǎn)業(yè)布局的重要組成部分,隨著城市面積的迅速擴(kuò)大,城市人口的高速增長(zhǎng),居民生活節(jié)奏的加快,城市中具有中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的功能完善的商業(yè)中心應(yīng)運(yùn)而生。由于城市商業(yè)中心受輻射半徑的限制、人口從擁擠的中心區(qū)往郊區(qū)轉(zhuǎn)移、四通八達(dá)的交通線,使得原有單一的商業(yè)中心難以支撐城市的發(fā)展,老商業(yè)中心漸漸失去往日的風(fēng)采和魅力,城市中其他具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的區(qū)域和城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣地區(qū)將成為都市商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn),商業(yè)中心多極化、區(qū)域化已顯現(xiàn)。西方發(fā)達(dá)國家20世紀(jì)80年代初出現(xiàn)的“城市中心商業(yè)潰爛”現(xiàn)象正說明了這一點(diǎn)。隨著舊城區(qū)的改造,居民逐漸向城市邊緣及郊區(qū)搬遷,目前我國北京、上海、大連等大城市開始出現(xiàn)“城市空心化”的端倪。城市中心大中型商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)階段性相對(duì)飽和,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出現(xiàn)城市中心過多,城市郊區(qū)、新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、新居民區(qū)過少的“里重外輕”現(xiàn)象。城市面積擴(kuò)大后,任何一個(gè)新建社區(qū)都需要商業(yè)相應(yīng)配套,幾個(gè)社區(qū)連在一起,就需要一個(gè)功能完善的商業(yè)中心,商業(yè)社區(qū)化成為必然。不同的社區(qū)聚集的居民特征不同,文化背景不同,消費(fèi)傾向和消費(fèi)品味不同,所有這些意味著社區(qū)消費(fèi)蘊(yùn)含著多元化、主題化和個(gè)性化的色彩。社區(qū)商業(yè)發(fā)展的立足點(diǎn)是全面迎合社區(qū)消費(fèi)色彩,尋找準(zhǔn)確的經(jīng)營定位,摸索能夠抓住商機(jī)的發(fā)展模式,滿足社區(qū)居民的消費(fèi)需要。二、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式社區(qū)商業(yè)“因住而商”,遵循以人為本的原則,在滿足社區(qū)人們基本生活消費(fèi)服務(wù)方面將逐步完善六項(xiàng)功能:購物功能,提供主副食、生活用品;修理服務(wù)功能,滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要;餐飲服務(wù)功能,為居民提供早點(diǎn)、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐;綜合服務(wù)功能,社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴(kuò)等全在社區(qū)完成;可再生資源回收服務(wù)功能,采取固定收購站和定期流動(dòng)收購兩種方法,保證居民廢舊物品下樓就可交售;家政服務(wù)功能,社區(qū)能幫助居民雇用小時(shí)工、保姆、家教等?？梢?社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣的三大經(jīng)營法寶。社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、SHOPMALL(大型購物中心)、特色步行街的商業(yè)形態(tài),具有很強(qiáng)的地域性,為本地區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)模式,社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)體現(xiàn)在:側(cè)重特色。針對(duì)社區(qū)居民這一特定消費(fèi)群體的特征采用不同的經(jīng)營策略,隨著社區(qū)居民消費(fèi)水平的提高,消費(fèi)層次從小康全面邁向比較富裕,消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生革命性的變化,以物質(zhì)消費(fèi)為主的傳統(tǒng)消費(fèi)觀轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費(fèi)觀,以家庭為載體的休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)成為生活的主流,并逐步向體驗(yàn)消費(fèi)發(fā)展。據(jù)此,社區(qū)商業(yè)營造特色休閑所、風(fēng)情購物區(qū)、藝術(shù)市場(chǎng)、風(fēng)格商業(yè)街等,具有消費(fèi)、娛樂、服務(wù)、休閑多重功能的商業(yè)配套。輔助功能。目前,我國大中城市的商業(yè)布局出現(xiàn)“集聚——擴(kuò)散”的發(fā)展趨勢(shì),即:品牌、高檔、大宗商品向市中心商業(yè)街集聚,追求商業(yè)利潤的品牌效應(yīng)。日用商品向社區(qū)擴(kuò)散,減少消費(fèi)者的購買成本,商業(yè)擴(kuò)散趨勢(shì)使得社區(qū)商業(yè)成為投資創(chuàng)業(yè)的熱點(diǎn)。經(jīng)營集約化。大型社區(qū)商業(yè)以購物中心為主打業(yè)態(tài),居住小區(qū)以“商業(yè)街”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”為重點(diǎn)建設(shè)類型,在業(yè)態(tài)上以“超市”為主,重點(diǎn)發(fā)展“連鎖”經(jīng)營的業(yè)制。購物中心包容各種新型商業(yè)形態(tài),生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務(wù)設(shè)施觸手可及,集約化經(jīng)營將成為社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)。社區(qū)商業(yè)由社區(qū)中心向外圍延伸,其成型的模式有三種類型:第一,社區(qū)底商發(fā)展模式。社區(qū)底商是屬于零售物業(yè)范疇,一般指開發(fā)利用住宅、公寓等物業(yè)的底層建筑,從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)。是房地產(chǎn)開發(fā)與零售業(yè)相結(jié)合的一種社區(qū)商業(yè)模式,是社區(qū)商業(yè)重要組成部分。社區(qū)底商具有相互推動(dòng)和強(qiáng)化補(bǔ)充的商業(yè)特點(diǎn)。入住率達(dá)到一定程度后,就會(huì)自然產(chǎn)生商機(jī),商機(jī)呈現(xiàn),又會(huì)推動(dòng)入住率的提高。社區(qū)往往是居住人口同質(zhì)化程度最高的地方,社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)的是本社區(qū)的特色,在社區(qū)底商和居住環(huán)境“軟硬”條件集中配套上下功夫,與大型購物中心區(qū)別開來,著眼于生活服務(wù)為主,使社區(qū)底商因社區(qū)生活配套而存在,使商業(yè)資源配置更合理,降低居民區(qū)的噪音污染,避免各開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)。第二,社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式。社區(qū)商業(yè)街是指由相當(dāng)數(shù)量營業(yè)面積不同、經(jīng)營不同類別商品和服務(wù)的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務(wù)場(chǎng)所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。從規(guī)模上看,社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市區(qū)域的中型商業(yè)街,屬綜合型的小區(qū)小型商業(yè)街。從人的需求發(fā)展方向來看,有形商品的充分滿足,會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移,即所謂的“離物”傾向。在人們的消費(fèi)生活中,除購物消費(fèi)外,休閑、文化娛樂、健身、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加?？紤]到商業(yè)街的服務(wù)商圈和輻射功能,大中小型三種商業(yè)街各自的經(jīng)營定位應(yīng)有所不同,社區(qū)商業(yè)街要和住宅區(qū)融為一體,成為一條真正的“生活街”,社區(qū)商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購物場(chǎng)所,而是一個(gè)集購物、餐飲、服務(wù)業(yè)、居住為一體的生活空間。第三,購物中心發(fā)展模式。美國《零售辭典》對(duì)購物中心是這樣定義的:購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群,作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理,一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店,并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場(chǎng),其位置靠近馬路,顧客購物來去便利。購物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分布式經(jīng)營模式,而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。根據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類,從商圈輻射范圍看,購物中心可分為四類:鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、廣域型購物中心。美國社區(qū)購物中心的形態(tài)以單層樓為主,營業(yè)面積在9000-36000平方米,服務(wù)人口2萬至10萬。社區(qū)購物中心在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都界于區(qū)域型購物中心和鄰里型購物中心之間。社區(qū)購物中心集購物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體,能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求;社區(qū)購物中心實(shí)施團(tuán)組式開發(fā),融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài),以生鮮食品超市為主力,集品牌薈萃的專賣店為特色,融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體,能滿足消費(fèi)者一站式的消費(fèi)需要。社區(qū)購物中心實(shí)施集約化經(jīng)營,管理成本低,商業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng),容易凝聚人氣,是社區(qū)商業(yè)的一種好模式。三、社區(qū)商業(yè)的開發(fā)社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式運(yùn)作的原則:社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的運(yùn)作應(yīng)遵循系統(tǒng)化、便利化、景觀化、設(shè)施化、信息化五大原則(如下表所示)。社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的運(yùn)作:一是整體規(guī)劃。社區(qū)商業(yè)成熟的運(yùn)作方法是早規(guī)劃早定位。把社區(qū)商業(yè)的發(fā)展任務(wù)列入城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃之中,在項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí),對(duì)社區(qū)商業(yè)前期進(jìn)行調(diào)研,改革土地批租方式,在居住區(qū)周邊,單獨(dú)劃出商業(yè)性用地,規(guī)定開發(fā)的商業(yè)面積,規(guī)定商業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)。對(duì)社區(qū)商業(yè)的設(shè)置,實(shí)施定量控制。根據(jù)不同的居住規(guī)模,確定商業(yè)的配置標(biāo)準(zhǔn)。如3-5萬人的社區(qū),配置的商業(yè)營業(yè)面積不低于2.5萬平方米。設(shè)置超市、便利店、藥店、快餐店、餐館、理發(fā)店、洗染店等必備性商店和咖啡屋、酒吧、健身房、專賣店、休閑娛樂中心等指導(dǎo)性商店。商店的數(shù)量、分布視社區(qū)的具體情況而定。二是開發(fā)經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商可以是大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn),社區(qū)商業(yè)的開發(fā)一般都實(shí)行房產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營商分離的做法,開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)、經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營,形成良性的運(yùn)作機(jī)制,有利于降低開發(fā)和經(jīng)營成本,實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式發(fā)展。三是統(tǒng)一管理。在前期