項(xiàng)目定位建議書(shū)

項(xiàng)目定位建議書(shū)抄送：編制：秘級(jí)：AAA日期：目錄：前言——————————————————————————————————————————３項(xiàng)目概況—————————————————————————————————————————４市場(chǎng)分析—————————————————————————————————————————５定位分析—————————————————————————————————————————７虛擬商務(wù)酒店（定位）———————————————————————————————————１１投資狀況分析———————————————————————————————————————１４合作模式—————————————————————————————————————————１7前言：現(xiàn)在項(xiàng)目地基已經(jīng)開(kāi)始挖掘，預(yù)計(jì)10月份土建完畢，可蓋成什么樣的建筑？建筑構(gòu)造如何擬定？如何開(kāi)始籌辦工作？終究資金的投入多少？籌辦項(xiàng)目組該有哪些技能和專業(yè)的人員？這個(gè)地方終究做什么才干得到最快和最大的收益？等等問(wèn)題投資方都沒(méi)有擬定，而僅僅只是有一種想法和方向。飯店業(yè)是一次性投資巨大的行業(yè)，因此在建新飯店之前，考察、定位及投資可行性分析尤為重要。可行性分析應(yīng)客觀的、全方面的收集、解決和分析多個(gè)市場(chǎng)資料和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，明確新飯店最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備設(shè)施檔次原則，并通過(guò)綜合性分析，預(yù)測(cè)新飯店經(jīng)營(yíng)獲得的實(shí)際效益?！皼](méi)有調(diào)查，就沒(méi)有講話權(quán)。”此份報(bào)告只是我們按照所掌握的有限的資料和信息，虛擬為一種商務(wù)型酒店進(jìn)行定位、分析，重要的目的是為了展示我們?cè)诰频攴矫娴膶I(yè)精神和品質(zhì)，為雙方合作建立一種互相信任的平臺(tái)，并為下一步商業(yè)計(jì)劃書(shū)工作打好基礎(chǔ)。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位置位于西安市高新開(kāi)發(fā)區(qū)高新六路與科技一路的交匯處，西接丈八北路，北臨高新醫(yī)院，屬國(guó)家863計(jì)劃規(guī)劃的軟件工業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目投資園區(qū)共分為三部分，分別為軟件孵化基地及與之相配套的酒店、公寓，投資金額不明確。項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)入基建狀態(tài)，開(kāi)始地基解決，但整體設(shè)計(jì)方案未定。市場(chǎng)分析ａ．現(xiàn)在西安市同行業(yè)狀況分析西安市的酒店現(xiàn)在的重要客源是團(tuán)體/散客，其中團(tuán)體約占整個(gè)客源市場(chǎng)的70%左右，團(tuán)體的特點(diǎn)是平均房?jī)r(jià)較低。西安市部分酒店經(jīng)營(yíng)狀況以下：酒店名稱星級(jí)酒店位置客房間數(shù)出租率平均房?jī)r(jià)重要客源金花飯店5星長(zhǎng)樂(lè)中路42364%450團(tuán)體/散客凱悅飯店5星大差市40465%500團(tuán)體/散客城堡酒店5星南門(mén)外34058%385團(tuán)體/散客喜來(lái)登酒店5星灃鎬路43872%459團(tuán)體/散客建國(guó)飯店4星互助路80060%288團(tuán)體/散客古都新世界4星蓮湖路49367%258團(tuán)體/散客ｂ．高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)酒店?duì)顩r分析西安市高新區(qū)現(xiàn)在擁有兩家酒店，重要接待高新區(qū)的商務(wù)客人?，F(xiàn)在兩家的接待能力有限，新紀(jì)元賓館的設(shè)施設(shè)備較為陳舊。酒店名稱星級(jí)客房間數(shù)出租率平均房?jī)r(jià)重要客源設(shè)施設(shè)備新紀(jì)元賓館3星177７５％２８０商務(wù)散客陳舊豪門(mén)新天地2星８１５０％１８０商務(wù)散客較陳舊定位分析：西安政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境：西安市現(xiàn)轄9區(qū)一縣，總面積9983平方公里，總?cè)丝?41萬(wàn)，其中市區(qū)人口416萬(wàn)，占56.14%。通過(guò)50年的發(fā)展，西安已成為輻射北方中西部地區(qū)的金融、科技、教育、旅游、商貿(mào)中心。自1999年6月開(kāi)始實(shí)施的西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略來(lái)，、西安在西部大開(kāi)發(fā)中“橋頭堡”和“第一階梯”的作用更為明顯。近年來(lái)，西安把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)作為跨世紀(jì)發(fā)展的兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)獲得了明顯的成效?！熬盼濉逼陂g，西安市經(jīng)濟(jì)總量以年均13．4%的速度增加，實(shí)際運(yùn)用外資累計(jì)達(dá)13．35億美元，外商投資公司已達(dá)2500家。，全市完畢國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值823．46億，比上年增加12%。高新區(qū)環(huán)境：西安市高新區(qū)創(chuàng)立于1988年5月，1991年3月被國(guó)務(wù)院同意為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，總規(guī)劃面積達(dá)34平方公里。截至底，西安高新區(qū)累計(jì)開(kāi)工建筑面積933萬(wàn)平方米，投入基本建設(shè)資金147．5億元，共注冊(cè)公司4991家，其中外商投資公司541家。實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入480．9億，工業(yè)總產(chǎn)值330。7億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值118．5億元，利稅40．86億。西安高新區(qū)在產(chǎn)業(yè)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、體制創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化計(jì)園區(qū)建設(shè)和對(duì)外形象等方面總在全國(guó)53個(gè)高新區(qū)的前列，被列入我國(guó)“十五”期間重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)國(guó)家示范高新區(qū)之一，底又被聯(lián)合國(guó)工發(fā)組織列為中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)活力的都市和地區(qū)之一。西安行業(yè)環(huán)境：西安屬于西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡，在將來(lái)的發(fā)展中會(huì)有許多國(guó)內(nèi)外客商來(lái)西安尋找商機(jī)、發(fā)展業(yè)務(wù)，這些客人的特點(diǎn)是消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)酒店的商務(wù)氛圍規(guī)定較高。西安現(xiàn)在酒店均為旅游、商務(wù)等綜合性的酒店，尚未有一家純商務(wù)性的酒店為這群客人服務(wù)。根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷中的差別性理論，我們將市場(chǎng)重要針對(duì)商務(wù)客人。市場(chǎng)需求：本項(xiàng)目在西安發(fā)展的最前沿—西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，也是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，商務(wù)發(fā)展空間巨大?，F(xiàn)在高新區(qū)的客人為了能便捷的開(kāi)展商務(wù)活動(dòng)，基本入住新紀(jì)元賓館，但新紀(jì)元賓館的檔次、設(shè)施根本無(wú)法滿足這些客人的需求高新區(qū)迫切需要有一種相稱檔次的酒店來(lái)滿足其商務(wù)配套功效。地理優(yōu)勢(shì)：酒店處在國(guó)家863信息科技孵化基地，基地也需要一種含有相對(duì)功效的商務(wù)酒店配套系統(tǒng)滿足其商務(wù)發(fā)展規(guī)定，增進(jìn)信息科技孵化基地的招商工作，從而達(dá)成雙贏的目的。消費(fèi)群體：商務(wù)酒店的目的群體是指為完畢公務(wù)或商務(wù)在一定的時(shí)間內(nèi)到西安出差的人，他們當(dāng)中除了在西安接受一項(xiàng)職業(yè)，從事商業(yè)或公務(wù)或駐西安辦事處的人外，大部分也可屬于旅游者的范疇。隨著社會(huì)的發(fā)展，各國(guó)和各省、市之間的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化方面的交流不停擴(kuò)大，各類展覽、商務(wù)貿(mào)易洽談、會(huì)議、科學(xué)技術(shù)文化交流、各類團(tuán)體之間的互相訪問(wèn)等日益頻繁，從事公務(wù)商務(wù)的人越來(lái)越多，出差和參觀訪問(wèn)的機(jī)會(huì)也越來(lái)越多。這類消費(fèi)者的特點(diǎn)是每一次的消費(fèi)受一定的時(shí)間限制，但比較頻繁，對(duì)印象好的酒店回頭率高。他們的心理需求有下列特性：對(duì)酒店的環(huán)境規(guī)定較高；對(duì)商務(wù)智能化規(guī)定較高；規(guī)定酒店功效齊全，不出門(mén)能解決一切所需；支付能力強(qiáng)，消費(fèi)檔次高。商務(wù)酒店概念：商務(wù)酒店是能滿足國(guó)內(nèi)外多個(gè)商務(wù)人士和旅游者食、宿、辦公、和娛樂(lè)休閑綜合一體化的營(yíng)業(yè)性場(chǎng)合。商務(wù)酒店含有下列特性：１、規(guī)模大功效全。２、建筑檔次高，設(shè)備齊全設(shè)施先進(jìn)。３、客人相對(duì)穩(wěn)定，檔次定位高。商務(wù)酒店的類型：按建筑面積的大小可分為小型、中型、大型：１萬(wàn)平方米下列稱小型商務(wù)酒店，１萬(wàn)平方米至３萬(wàn)平米稱為中型商務(wù)酒店，３萬(wàn)平方米以上為大型商務(wù)酒店。按商務(wù)建筑的功效分為單純型和綜合型：?jiǎn)渭冃褪侵富旧现挥芯频甑氖乘薰π?；所謂綜合型是以辦公為主，同時(shí)又兼客房、餐飲、商場(chǎng)、多功效廳等多個(gè)功效，甚至尚有桑拿、保齡球、網(wǎng)球等高端娛樂(lè)項(xiàng)目。按大樓當(dāng)代化程度可分為智能化大樓與非智能化大樓：所謂智能化是指含有高度自動(dòng)化功效的酒店?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)外有關(guān)智能酒店的原則普通是高效優(yōu)化的集中自動(dòng)化管理—５A(chǔ)（管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、停車場(chǎng)自動(dòng)化、安全自動(dòng)化）或４C技術(shù)（當(dāng)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、當(dāng)代控制技術(shù)、當(dāng)代通信技術(shù)、當(dāng)代圖形顯示技術(shù)）。國(guó)際上，商務(wù)酒店發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)由當(dāng)代化走向智能化，智能化商務(wù)酒店對(duì)于進(jìn)入ＷＴＯ的中國(guó)和快速發(fā)展的西部是不可缺少商務(wù)場(chǎng)合。智能化是商務(wù)酒店發(fā)展的方向，一切有條件的和新建的商務(wù)酒店都應(yīng)當(dāng)向智能化的方向發(fā)展。固然所謂智能化也是相對(duì)的，現(xiàn)在許多商務(wù)酒店和綜合型酒店已不同程度的含有了自動(dòng)化功效，但離真正意義上的職能化尚有相稱大的差距。真正符合高新區(qū)的商務(wù)酒店應(yīng)是智能化商務(wù)酒店。酒店定位綜合以上分析我們擬將酒店定位為4-5星級(jí)“智能化商務(wù)酒店”。接待的重要為國(guó)內(nèi)外商務(wù)客人和長(zhǎng)久工作在高技術(shù)領(lǐng)域的金領(lǐng)階層及做短暫停留的商務(wù)旅游客人。商務(wù)型酒店設(shè)有商務(wù)中心、國(guó)際會(huì)議中心、商務(wù)套房和行政樓層，在客房設(shè)有互聯(lián)網(wǎng)接入端子、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)及直飲水供應(yīng)系統(tǒng)等。建筑設(shè)計(jì)及裝修風(fēng)格高科技化：酒店的建筑風(fēng)格應(yīng)潮流、前衛(wèi)，融入高科技概念；在內(nèi)部的功效設(shè)計(jì)上，充足使用高科技的元素，裝飾裝修上也應(yīng)與眾不同，給客人帶來(lái)視覺(jué)上的沖擊效果及全新的商務(wù)酒店理念。智能化：酒店系統(tǒng)的設(shè)立方面應(yīng)實(shí)現(xiàn)智能化的建筑，涉及先進(jìn)的通訊系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、酒店自動(dòng)化管理系統(tǒng)等，建立5A級(jí)的智能型電子商務(wù)酒店（大樓管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、停車場(chǎng)自動(dòng)化、安全自動(dòng)化）。經(jīng)營(yíng)理念上：應(yīng)打破傳統(tǒng)的酒店經(jīng)營(yíng)模式，突出體現(xiàn)高科技文化理念，運(yùn)用業(yè)主良好的背景及所屬區(qū)域的高科技氛圍，定時(shí)舉辦多個(gè)信息交流、公布及學(xué)術(shù)討論活動(dòng)，設(shè)立業(yè)界信息論壇、俱樂(lè)部，將酒店經(jīng)營(yíng)為高科技信息的交流、業(yè)界精英展示成就的平臺(tái)及論壇基地；同時(shí)也是業(yè)界精英商務(wù)談判、娛樂(lè)休閑的首選之地。根據(jù)西安市現(xiàn)在酒店的現(xiàn)狀、高新區(qū)商務(wù)客人的特點(diǎn)和需求，我們初步擬定酒店的配套硬件設(shè)施以下：項(xiàng)目規(guī)定客房寬敞、明亮，每間客房均配備有電腦、行政辦公桌及小型接待區(qū)域、寬帶上網(wǎng)、VOD視頻點(diǎn)播、酒吧等，在酒店的頂層設(shè)立豪華行政樓層餐飲咖啡吧、酒吧、中、西餐廳會(huì)議室國(guó)際會(huì)議室、同聲傳譯設(shè)備、電視電話會(huì)議室、多功效廳及當(dāng)代會(huì)議設(shè)施等娛樂(lè)桑拿按摩、美容美發(fā)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、壁球室、游泳池等交通車輛租賃服務(wù)等商務(wù)商務(wù)中心、客房商務(wù)、私人秘書(shū)投資狀況分析項(xiàng)目概況擬建酒店按四星級(jí)原則建造，總建筑面積1萬(wàn)平方米，層高6層，客房150間套，餐位數(shù)300個(gè)，另有原則泳池、健身房、桑拿中心、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、美容美發(fā)中心、洗衣房等。闡明：本預(yù)算僅為常識(shí)性概算，不涉及固定資產(chǎn)折舊和貸款的利息成本等指標(biāo)。項(xiàng)目總成本建筑物成本（土建及裝修）10000平方米*6000元/平方米=6000萬(wàn)家具、固定裝置和設(shè)備萬(wàn)設(shè)計(jì)費(fèi)200萬(wàn)開(kāi)辦費(fèi)300萬(wàn)項(xiàng)目總成本約為8500萬(wàn)營(yíng)業(yè)狀況預(yù)測(cè)我們從開(kāi)業(yè)開(kāi)始，對(duì)5年的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年客房：客房間數(shù)150150150150150出租率60%68%70%75%80%平均房?jī)r(jià)400450480500520客房收入餐飲：餐位數(shù)500500500500500上座率50%65%68%69%70%人均消費(fèi)6070808080餐飲收入其它收入：會(huì)議收入/日30004500500055006000娛樂(lè)健身收入/天2500280030005000洗衣、租車、商務(wù)中心/天10001100120013001500其它收入累計(jì)全店?duì)I業(yè)收入累計(jì)毛利率30%32%35%38%40%毛利額投資回收期合作模