寶龍長(zhǎng)春項(xiàng)目可研報(bào)告綠園幻燈片教程

綠園項(xiàng)目可研報(bào)告商業(yè)研究院市場(chǎng)部

2010年10月12日城市概況2009年全市主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶(hù)籍總?cè)丝?萬(wàn)人)756.5其中：市區(qū)戶(hù)籍人口(萬(wàn)人)362.3其中：周邊四縣/市人口(萬(wàn)人)394.2城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）16072城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)力支出13409社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1089.4城市恩格爾系數(shù)32.2%城市三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)7.9：50.6：41.5城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)工業(yè)、電影產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)結(jié)論：選址城市符合項(xiàng)目選址條件數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)春市2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)火車(chē)站省委\省政府站前廣場(chǎng)商圈重慶路商圈紅旗街路商圈桂林路商圈亞泰會(huì)館商圈賽得廣場(chǎng)商圈歐亞賣(mài)場(chǎng)商圈城市發(fā)展方向：一個(gè)中心團(tuán)和三個(gè)外圍團(tuán):?中心團(tuán)——中心城區(qū)?興隆團(tuán)——東北方向；?富鋒團(tuán)——西南方向；?凈月團(tuán)和人民大街南沿線(xiàn)兩側(cè)——東南團(tuán)東北方向西南方向東南方向至城市主要標(biāo)的物距離朝陽(yáng)地塊寬城地塊經(jīng)開(kāi)地塊站前廣場(chǎng)商圈(現(xiàn)有主商圈)3.7公里0.7公里8.6公里重慶路商圈(現(xiàn)有主商圈)2.0公里2.6公里8.6公里主要商

紅旗街、桂林路商圈(現(xiàn)有主商圈)圈及交通樞紐1.0公里5.4公里10公里歐亞商場(chǎng)商圈6.2公里10公里15公里亞泰會(huì)館商圈6.1公里5.3公里3.8公里賽得廣場(chǎng)商圈6.8公里8公里4.8公里綠園項(xiàng)目地塊城市交通規(guī)劃城市各條軌道交通線(xiàn)路詳解：?現(xiàn)有軌道交通：輕軌一號(hào)線(xiàn)(長(zhǎng)春站南廣場(chǎng)到凈月廣場(chǎng))——已竣工通車(chē)?在建工程：輕軌三期(長(zhǎng)春站北廣場(chǎng)到南部新城)——主體施工基本完成，計(jì)劃2010年年底通車(chē)地鐵1號(hào)線(xiàn)(北環(huán)城路到紅咀子站)——2014年前建成通車(chē)?計(jì)劃工程：地鐵2號(hào)線(xiàn)(東方廣場(chǎng)到西湖)——計(jì)劃2012年施工,2016年前建成通車(chē)結(jié)論：項(xiàng)目地塊均臨近至少一條在建或規(guī)劃中的軌道交通站點(diǎn)附近，且至少靠近一條城市主干道，符合選址標(biāo)準(zhǔn)。資料來(lái)源：市規(guī)劃局、各區(qū)招商局地鐵一號(hào)線(xiàn)北人民大街人民大街地鐵2號(hào)線(xiàn)吉林大路解放大路景陽(yáng)大路輕軌一號(hào)線(xiàn)輕軌三期綠園項(xiàng)目地塊城市商業(yè)概況各主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)概況城市主要商圈定位商業(yè)類(lèi)型主力業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況站前廣場(chǎng)商圈中擋批發(fā)零售為主國(guó)商、沃爾瑪、黑水路、遠(yuǎn)東、光復(fù)路批發(fā)良好重慶路商圈中高檔百貨及專(zhuān)業(yè)店卓展、長(zhǎng)

百、國(guó)貿(mào)、沃爾瑪、

蘇寧、國(guó)美良好紅旗街商圈中高檔百貨/IT賣(mài)場(chǎng)歐亞商都、亞細(xì)亞、巴黎春天、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、百腦匯良好桂林路商圈中檔沿街專(zhuān)業(yè)店、餐飲、休閑娛樂(lè)良好歐亞賣(mài)場(chǎng)商圈中檔綜合體良好亞泰會(huì)館商圈中低檔百貨及沿街商業(yè)國(guó)貿(mào)商都、晨宇購(gòu)物中心、歐亞超市良好賽得廣場(chǎng)商圈中檔綜合體試營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查，政府介紹站前廣場(chǎng)商圈紅旗街路商圈亞泰會(huì)館商圈賽得廣場(chǎng)商圈歐亞賣(mài)場(chǎng)商圈重慶路商圈桂林路商圈北人民大街人民大街南湖大路自由大路工農(nóng)大路景陽(yáng)大路吉林大路亞泰大街解放大路洋浦大街綠園項(xiàng)目地塊城市商業(yè)概況城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在人民大街沿線(xiàn)，各主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)概況各百貨名稱(chēng)建筑規(guī)模開(kāi)業(yè)與否國(guó)商百貨4萬(wàn)平米（B2-8F）開(kāi)業(yè)長(zhǎng)春百貨大樓6萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)長(zhǎng)春卓展時(shí)代廣場(chǎng)13.3萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)長(zhǎng)春國(guó)貿(mào)商都3萬(wàn)平米(B1-3F)開(kāi)業(yè)歐亞商都8萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)亞細(xì)亞2萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)巴黎春天-開(kāi)業(yè)歐亞賣(mài)場(chǎng)52萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)賽德時(shí)尚購(gòu)物中心21萬(wàn)平米（B2-8F）試營(yíng)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10-15萬(wàn)平米未開(kāi)業(yè)各大型超市名稱(chēng)開(kāi)業(yè)與否沃爾瑪銀座店開(kāi)業(yè)沃爾瑪臨河街店開(kāi)業(yè)沃爾瑪重慶路店開(kāi)業(yè)家樂(lè)福新天地店開(kāi)業(yè)結(jié)論：家樂(lè)福盛世城店開(kāi)業(yè)相比較看朝陽(yáng)地塊較其他兩地塊看周邊商業(yè)氛圍最為成熟。.數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查國(guó)商百貨歐亞商都亞細(xì)亞

巴黎春天萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)賽德時(shí)尚購(gòu)物中心歐亞賣(mài)場(chǎng)北人民大街人民大街南湖大路自由大路工農(nóng)大路景陽(yáng)大路吉林大路亞泰大街沃爾瑪銀座店長(zhǎng)春百貨大樓卓展時(shí)代廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)商都沃爾瑪重慶路店家樂(lè)福盛世城店家樂(lè)福新天地店沃爾瑪臨河街店衛(wèi)星路解放大路洋浦大街綠園項(xiàng)目地塊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2006年2007年2008年2009年全市房地產(chǎn)投資額174.2億元259.5億元352.9億元443.9億元全市商品房施工面積1365.5萬(wàn)平米2012.6萬(wàn)平米2183.5萬(wàn)平米2377.1萬(wàn)平米全市商品房竣工面積331.9萬(wàn)平米535.3萬(wàn)平米482.4萬(wàn)平米580.7萬(wàn)平米全市商品房銷(xiāo)售面積408.3萬(wàn)平米513.8萬(wàn)平米571.4萬(wàn)平米715.7萬(wàn)平米全市商品房空置面積266萬(wàn)平米270.0萬(wàn)平米283.2萬(wàn)平米344萬(wàn)平米全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)2560元/平米3250元/平米3480元/平米4150元/平米數(shù)據(jù)來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)結(jié)論：市場(chǎng)整體環(huán)境較穩(wěn)定，銷(xiāo)售面積和均價(jià)保持穩(wěn)定上升，但受政策影響及商品房空置面積的增加，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的去化速度仍存在一定影響。城市酒店概況星級(jí)酒店概況酒店名稱(chēng)酒店級(jí)別酒店規(guī)模長(zhǎng)春香格里拉飯店五星約5萬(wàn)平（458間房間，25層）長(zhǎng)春紫荊花飯店五星約3萬(wàn)平（規(guī)劃263間房間）長(zhǎng)春海航名門(mén)酒店五星約3.5萬(wàn)平（規(guī)劃300間房間）數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論：受旅游及每年各類(lèi)會(huì)展帶動(dòng)，長(zhǎng)春酒店市場(chǎng)整體環(huán)境較好，項(xiàng)目可依據(jù)具體位置考慮適當(dāng)規(guī)劃一定體量酒店產(chǎn)品。北人民大街人民大街南湖大路自由大路工農(nóng)大路景陽(yáng)大路吉林大路亞泰大街長(zhǎng)春香格里拉長(zhǎng)春紫荊花飯店海航名門(mén)酒店衛(wèi)星路依據(jù)旅游局統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)春大小賓館酒店約上萬(wàn)家，其中星級(jí)酒店51家，評(píng)定為五星的有三家。09年長(zhǎng)春酒店旅游類(lèi)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中：實(shí)際利用外資24.3億美元住宿和餐飲業(yè)零售額118.5億元；全年到達(dá)旅游人數(shù)2268.2萬(wàn)人次；旅游總收入284.5億元；各類(lèi)會(huì)展活動(dòng)152項(xiàng)；解放大路洋浦大街綠園項(xiàng)目地塊地塊周邊地價(jià)結(jié)論：5公里范圍內(nèi)成交地價(jià)2010年成交土地名稱(chēng)成交時(shí)間性質(zhì)面積容積率單位地價(jià)53-102-1412010.8.13商住用地159畝2212萬(wàn)/畝53-102-14294畝2229萬(wàn)/畝53-102-14351畝1.3171萬(wàn)/畝45-8-6145-8-6445-8-6545-8-662010.7.30商住用地208畝1.4-2.4115萬(wàn)/畝紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地塊2009.4.30商住用地72畝6.6653萬(wàn)/畝數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)網(wǎng)北人民大街人民大街南湖大路自由大路工農(nóng)大路景陽(yáng)大路吉林大路亞泰大街紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地塊45-8-6145-8-6445-8-6545-8-66衛(wèi)星路解放大路洋浦大街53-102-14153-102-14253-102-143綠園項(xiàng)目地塊3公里商圈人口結(jié)論：選址項(xiàng)目商圈人口基本符合選址標(biāo)準(zhǔn)1.5公里商圈人口戶(hù)籍人口12萬(wàn)包含的區(qū)域綠園區(qū)其中：城鎮(zhèn)人口-農(nóng)業(yè)人口-學(xué)生-其他-3.0公里商圈人口戶(hù)籍人口20萬(wàn)包含的街道辦數(shù)量/列表綠園區(qū)其中：城鎮(zhèn)人口-農(nóng)業(yè)人口-學(xué)生-其他-數(shù)據(jù)來(lái)源：政府提供、統(tǒng)計(jì)公告查詢(xún)南湖大路工農(nóng)大路景陽(yáng)大路3KM1.5KM解放大路雙豐大街富民大街一汽辦公區(qū)地塊周邊房?jī)r(jià)結(jié)論：區(qū)域?qū)匍L(zhǎng)春市西部區(qū)域，臨近在建中的高鐵西客站和一汽辦公區(qū)。目前在售項(xiàng)目中公寓均價(jià)水平為7000-8500元/平左右，住宅多層均價(jià)水平在6500元/平左右，小高層均價(jià)在5000元/平左右，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格與開(kāi)發(fā)商品牌關(guān)系較大。符合項(xiàng)目選址區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。3公里范圍內(nèi)房?jī)r(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品/建筑類(lèi)型容積率市調(diào)時(shí)刻點(diǎn)的均價(jià)綠地上海城多層1.03住宅:6700元.平商鋪:10000元/平綠地映湖印象多層\公寓1.35住宅:6300元/平

商鋪:9000元/平

公寓:7000元/平(不裝修)中海凱旋門(mén)公寓-公寓:7500-8000元/平(裝修)多恩虹郡小高層/高層2.3住宅:5300元.平商鋪:11000元/平家源

1953多層\小高層高層2.21住宅:5300元.平商鋪:11000元/平數(shù)據(jù)來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查南湖大路工農(nóng)大路景陽(yáng)大路解放大路雙豐大街富民大街中海凱旋門(mén)綠地映湖印象綠地上海城多恩虹郡家源1953綠園項(xiàng)目地塊高鐵西客站(在建)一汽辦公區(qū)產(chǎn)品定位——方案一(綜合容積率2.7)產(chǎn)品配比建議：產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積（㎡）面積占比售價(jià)(元/平)備注標(biāo)準(zhǔn)店74,00018%商業(yè)步行街30,0008%10000酒店式公寓130,00032%6500辦公50,00012%6000高層(18F)123,00030%6300合

計(jì)40.7萬(wàn)100%現(xiàn)金流量分析20112012201320142015土地款(萬(wàn)元)3季度付161673季度付17137（土地款付清）工程款(萬(wàn)元)207574390169722其他費(fèi)用(萬(wàn)元)4152412569519673(含銀行貸款本息)銷(xiāo)售回款(萬(wàn)元)4季度銀行貸款160002季度開(kāi)始回款5114314336727480稅費(fèi)(萬(wàn)元)57871622221055投入產(chǎn)出平衡點(diǎn)計(jì)銀行融資4季度起平衡不計(jì)銀行融資1季度起平衡凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)-21339-1809451727-13248凈現(xiàn)金流量合計(jì)-954萬(wàn)元持有物業(yè)Mall(生活方式中心)：7.4萬(wàn)平米土地款：土地出讓金+契稅；工程款：前期費(fèi)用+建安成本+裝修費(fèi)用+市政大配套+園林景觀及室外工程；其他費(fèi)用：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用；銷(xiāo)售回款：各類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售收入回款；稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅及附加+土地增值稅+企業(yè)所得稅；利潤(rùn)率分析201120122013201420152016合計(jì)營(yíng)業(yè)收入(億元)051143.4143366.62748000221990營(yíng)業(yè)成本(億元)3733967319862631442600205347利潤(rùn)總額(億元)-37339-1617657103130540016643凈利潤(rùn)(億元)-37339-1809451727275200-954凈利潤(rùn)率-營(yíng)業(yè)收入：各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售毛收入；營(yíng)業(yè)成本：土地成本+前期費(fèi)用+建安成本+裝修費(fèi)用+市政大配套+園林景觀及室外工程+期間費(fèi)用+稅費(fèi)；利潤(rùn)總額：營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本；凈利潤(rùn)：利潤(rùn)總額–所得稅；凈利潤(rùn)率：凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率分析持有物業(yè)估值：

111000萬(wàn)元（持有物業(yè)生活方式中心：

7.4

萬(wàn)平米;自有資金投入：實(shí)際支付的土地出讓金及契稅、前期費(fèi)用、工程款等；自有資金投資回報(bào)率（未考慮估值）：凈現(xiàn)金/自有資金投入；自有資金投資回報(bào)率（考慮估值）：（凈現(xiàn)金+持有物業(yè)估值）/自有資金投入；總投資回報(bào)率：凈現(xiàn)金/總投資；自有資金投入80068萬(wàn)元自有資金投資回報(bào)率（未考慮持有物業(yè)估值）-%自有資金投資回報(bào)率（考慮持有物業(yè)估值）137%項(xiàng)目總投資179880萬(wàn)元銀行貸款16000萬(wàn)元總投資回報(bào)率（未考慮持有物業(yè)估值）-%總投資回報(bào)率（考慮持有物業(yè)估值）61.2%自有資金回報(bào)率總投資回報(bào)率產(chǎn)品定位——方案二(綜合容積率2.64)產(chǎn)品配比建議：產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積（㎡）面積占比售價(jià)(元/平)備注標(biāo)準(zhǔn)店74,00014%商業(yè)步行街30,0005%10000底商80001%12000酒店式公寓130,00024%6500辦公50,0009%6000高層(18F)260,00047%6300合

計(jì)55.2萬(wàn)100%現(xiàn)金流量分析20112012201320142015土地款(萬(wàn)元)3季度付231703季度付24561（土地款付清）工程款(萬(wàn)元)336246956575975其他費(fèi)用(萬(wàn)元)6724635698927920(含銀行貸款本息)銷(xiāo)售回款(萬(wàn)元)4季度銀行貸款230002季度開(kāi)始回款10810818231227480稅費(fèi)(萬(wàn)元)122322062925871投入產(chǎn)出

計(jì)銀行融資

3季度起平衡平衡點(diǎn)

不計(jì)銀行融資

3季度起平衡凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)-34467-288578720-26311凈現(xiàn)金流量合計(jì)15057

萬(wàn)元7.4

萬(wàn)平米持有物業(yè) Mall(生活方式中心)：土地款：土地出讓金+契稅；工程款：前期費(fèi)用+建安成本+裝修費(fèi)用+市政大配套+園林景觀及室外工程；其他費(fèi)用：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用；銷(xiāo)售回款：各類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售收入回款；