關(guān)于發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范(試行)》的通知(國土資廳發(fā)〔2013〕20號)

國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局:為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估行為，部制訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（見附件，以下簡稱“《規(guī)范》”），現(xiàn)予發(fā)布。請轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各級國土資源主管部門、相關(guān)行業(yè)協(xié)會和土地估價中介機構(gòu)，結(jié)合本地實際遵照執(zhí)行。同時，為進一步完善國有土地出讓底價確定程序，加強出讓地價評估管理，促進土地市場平穩(wěn)健康運行，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、要進一步健全國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的定價程序，地價需經(jīng)專業(yè)評估，底價應(yīng)由集體決策。在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織對擬出讓宗地的地價進行評估，為確定出讓底價提供參考依據(jù)。委托給土地估價中介機構(gòu)的，應(yīng)采用公開方式。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補繳地價款的，市、縣國土資源主管部門在確定補繳金額之前，也應(yīng)按照上述要求組織評估。二、出讓土地估價報告應(yīng)由土地估價師完成，并且符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《規(guī)范》。市、縣國土資源主管部門不應(yīng)干預(yù)評估活動，由被委托方客觀、獨立、公正地出具土地估價報告。三、出讓土地估價報告，一律按照《關(guān)于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏临Y廳發(fā)〔2012〕35號）要求，由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。報告出具方無法登錄“土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)將單位名稱、單位性質(zhì)、土地估價師姓名和資格證書號等情況，經(jīng)省級國土資源主管部門核實匯總后，報部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。四、市、縣國土資源主管部門或國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)，應(yīng)以土地估價報告的估價結(jié)果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓底價。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類專項資金，不得計入出讓底價。對估價結(jié)果的采用情況及其理由，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查。起拍（始）價應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅膶嶋H情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價，但成交價不能低于底價。五、省級國土資源主管部門要加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價行業(yè)協(xié)會或?qū)＜?，對已備案的土地估價報告進行隨機抽查和評議，并向社會公布抽查評議結(jié)果。六、出讓方對估價結(jié)果有異議的，可申請省級土地估價師協(xié)會或中國土地估價師協(xié)會進行技術(shù)審裁，也可以另行組織評估。七、部將根據(jù)各地實際和土地市場運行情況，適時修訂《規(guī)范》，各省級國土資源主管部門可制訂本地實施細則。本文件的有效期為五年。附件：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）2013年4月8日附件國有建設(shè)用地使川權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）前言為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評枯行為，根據(jù)《物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價的國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。本規(guī)范起草單位：國土資派部土地利用管理司、中國土地估價師協(xié)會。本規(guī)范由國土資源部負責(zé)解釋。1適用范圍在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需繳補地價款的評估，適用本規(guī)范。國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓、土地他項權(quán)利出讓涉及的價格評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。2引用的標準下列標準所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標準的最新版本。GB/T185O8一2001《城鎮(zhèn)土地枯價規(guī)程》GB/T18507一2001《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》GB/T210lO一2007《土地利用現(xiàn)狀分類》TD/T10O9一2007《城市地價動態(tài)監(jiān)側(cè)技術(shù)規(guī)范》3依據(jù)(1）《中華人民共和國物權(quán)法》(2）《中華人民共和國土地管理法》(3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(4）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓哲行條例》（國務(wù)院令第55號）(5）《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）(6）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》《國土資源部令第21號）(7）《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）(8）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）(9）《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》《國發(fā)〔2008〕3號）4總則4.1出讓地價評估定義本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價評枯，是指土地估價師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌鰞r格水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價格或應(yīng)當(dāng)補繳的地價款。4.2出讓地價評估目的開展土地使用權(quán)出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應(yīng)該補繳的地價款提供參考依據(jù)。4.3評估原則除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮以下原則：價位主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對土地價格產(chǎn)生形響的主要因素。審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在的風(fēng)險。公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實現(xiàn)。4.4評估方法(l）收益還原法(2）市場比較法(3）剩余法(4）成本逼近法(5）公示地價系數(shù)修正法出讓地價評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、(3）之一，以及（4）戲(5）。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的．應(yīng)有詳細的市場調(diào)查情況說明。4.5評估程序(1）接受委托，明確估價目的等基本事項；(2）擬訂估價工作方案．收集所需背景資料；(3）實地調(diào)查；(4）選定枯價方法進行評估；(5）確定估價結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議；(6）撰寫估價報告，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?7）提交估價報告；(8）估價資料歸檔。5評估方法的運用5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地佑價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(l）確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場案例進行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正常客觀收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應(yīng)不少于3個。(2）確定各項費用時，應(yīng)采用當(dāng)前市場的客觀費用。(3）確定還原利率時應(yīng)詳細說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險之間的關(guān)系。5.2市場比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1）在綜合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、濫價率較高的交易案例。不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)城的交易案例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。(2）各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。即（高比準價格一低比準價格》／低比準價格≤40%，對超過40%的，應(yīng)另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應(yīng)對各案例進行可比性分折，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。(3）各比較案例的修正幅度不能超過30%，即：（案例修正后的比準價格一案例價格）／案例價格≤30%。5.3剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1）在假設(shè)項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設(shè)條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。(2）假設(shè)的項目開發(fā)周期一般不超過3年。(3）對于開發(fā)完成后擬用于出協(xié)的項目，售價取出讓時當(dāng)?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價格水平，不能采用枯算的未來售價。(4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。(5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。利潤率的取值應(yīng)有客硯、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。5.4成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1）國家或地方從土地出讓收入成土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資全、保障性安居工性資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。(2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實際發(fā)生的容觀費用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補償?shù)葮藴实牟町悺?3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遺開發(fā)費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。(4）確定土地增值收益率或收益傾，應(yīng)符合《國土資派部辦公廳關(guān)于完獸企業(yè)改例土地枯價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)問題的通知》（國土資廳函（2009〕311號）的規(guī)定。5.5公示地價系數(shù)修正法。除依用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1）采用的基準地價，應(yīng)當(dāng)已向杜會公布。采用已完成更新但尚未向杜會公布的基準地價。需經(jīng)市、縣國土資渾主管部門書面同意。(2)在已經(jīng)部署開展標定地價公示的城市，可按照國家制訂的相關(guān)評估指導(dǎo)辦法，運用標定地價系數(shù)修正法進行出讓地價評估。6特珠情況下需注意的事項6.1場地未通平或通平不完全時(1）生地評估。生地出讓評估，應(yīng)先評估熟地地價，再核減通平所需的開發(fā)費用。(2）通平不完全時的地價評估。視開發(fā)程度不同，報據(jù)當(dāng)?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的平均費用水平，對熟地地價進行逐項減價修正。(3）有地上建筑物的土地出讓評估．對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設(shè)條件進行。當(dāng)出讓時以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于現(xiàn)狀下的凈地價加地上建筑物重里價減去折舊；當(dāng)出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價減去場內(nèi)拆平工作費用。作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議。6.2采用特珠招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓時6.2.1特珠招拍掛方式。對果用“限地價（房價）、競房價或配建（地價或配建）”等特殊招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)的評估，需分情況注意以下技術(shù)要點：(l）限地價、競配建或房價。采用“限地價、競房價”方式出讓的，在評估時應(yīng)按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應(yīng)評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及報據(jù)市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應(yīng)符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當(dāng)起始價≤地價上限（出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應(yīng)按之建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。(2）限房價、竟地價。采用“限房價、竟地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應(yīng)充分考慮建成房屋首次協(xié)出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府按原協(xié)價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。6.2.2協(xié)議出讓(l）類型一。對應(yīng)當(dāng)實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應(yīng)按本規(guī)范評估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價格，并提出出讓底價的建議。同時，還應(yīng)在土地估價報告中側(cè)算并對比說明該建議出讓底價是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標準。當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70％側(cè)算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，與新增建設(shè)用地有償使用費、征地拆遷樸償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的各項稅費之和進行對比。建議出讓底價低于協(xié)議出讓最低價標準的，應(yīng)在土地估價報告中明確提示。(2）類型二。對劃撥土地使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的。應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估給果，并提出底價建議。出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按木規(guī)范評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。當(dāng)?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評估結(jié)果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結(jié)果，并建議從高繳納土地收益。6.3其它特珠情況6.3.1“三舊”改造。對舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造過程中，涉及的土地出讓評估．分為兩種類型：(1）公開出讓。無論是國有土地還是集體土地，采用公開方式出讓的，均假設(shè)宗地為國有土地的凈地狀態(tài)。評估其在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)設(shè)條件下的國有出讓土地使用權(quán)的正常市場價格。(2）協(xié)議出讓。國有土地協(xié)議出讓自行改造的，參照本規(guī)范6.2.2(2)?，F(xiàn)狀為集體土地自行改造的，應(yīng)按出讓時新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國有出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀下集體土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。6.3.2已出讓土地補繳地價款。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，評估期日應(yīng)以國土資源主管部門同憊補繳地價時為準，同時還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(l）工業(yè)用地調(diào)整容積率。按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(2）用途、容積率等利用條件調(diào)整。調(diào)整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建設(shè)面積。樓面地價應(yīng)評估測算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率下出讓時樓面地價進行期日修正后在評估期日的樓面地價。調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為評估期日的正常市場價格。用途與容積率同時調(diào)整的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積，新用途樓面地價應(yīng)評估測算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率、新用途規(guī)劃條件在評估期日的正常市場樓面地價，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評枯期日的正常市場樓面地價．舊用途按面地價，按評估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價確定。核定新增建筑面