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天津?qū)懽謽鞘袌鲅芯磕夸浭袌龈艣r主要樓盤資料熱點區(qū)域研究友誼路區(qū)域南京路沿線客戶研究主要樓盤資料市場概況近年天津?qū)懽謽鞘袌龇治?004年成交19萬施工面積到達134.2萬平方米，同比增長56.3%；租賃價格3.3元，銷售價格7800元商業(yè)用房2004年施工面積到達302.7萬平方米，同比增長50.1%；。由于受到整體房地產(chǎn)市場向好的影響，2004年寫字樓銷售價格漲幅明顯。第四季度平均銷售價格為8000元/平米，較2004年初開盤時漲價約10%-25%。2005年新增工程9個，總建筑面積43.8萬成交22萬，租賃型5.4萬，銷售型16.6萬金融占4.8萬，22%租賃價格3.4元，銷售價格8200元十一經(jīng)路區(qū)域 9.4萬平方米小白樓 7.4萬平方米2005年1至10月天津?qū)懽謽鞘┕っ娣e129.9萬平方米，2005年1至10月施工面積到達328.1萬平方米，同比增長34.6%供給量上漲7%2006年新增工程12個，總建筑面積41萬友誼路區(qū)域 9.6萬鞍山西道區(qū)域 3.6萬低密度寫字樓 9.2萬天津?qū)懽謽情_展歷史天津第一棟寫字樓國際大廈1993年開工并預售，遠洋大廈1997年底開始招租，泰達大廈1997年下半年招租。1997年前后是天津?qū)懽謽堑捻敺迤?，期間寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供給。由于當時的民營企業(yè)大多規(guī)模較小，無力租用或購置寫字樓，主要產(chǎn)品消化以投資為主1997年后由于亞洲金融危機、寫字樓增量供給過快和以價格戰(zhàn)為主的無序化競爭，導致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國際大廈寫字樓租金從30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年間天津市僅有8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現(xiàn)樓為主。直到2002年，每年僅有4萬平方米的吸納量2003年以來受益于經(jīng)濟景氣、市政領導換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏?。購置主力金融、貿(mào)易、效勞、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，國內(nèi)外資金已把天津視為投資熱土，宏觀經(jīng)濟的大背景推動寫字樓市場已開始進入大力開展階段政府開始進入著手大力整頓爛尾樓，天津原有“爛尾樓〞66座，總建筑面積335萬平方米，沉淀資金達85億元人民幣。這些停緩建工程都是因為1996年到1999年體制改革轉(zhuǎn)軌時期特別是國際金融風暴等因素造成的停滯。截至2005年底，66個停緩建工程已經(jīng)被“激活〞了60個，占全部工程的90%。這一階段，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟的總體開展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。天津市寫字樓市場平均空置率呈不斷下降趨勢，但目前仍維持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五區(qū)分別為25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。租金走勢受97、98年寫字樓市場開展過熱影響，供給量過大而需求量趨降，導致天津市寫字樓租金在1998-2002年間一直呈下降趨勢，直到2003年才有所緩解。目前天津市甲乙級寫字樓市場月平均租金分別為81元/平方米和53元/平方米。售價走勢天津市寫字樓售價在1998-2001年間持續(xù)下降。經(jīng)過2003年至今的價格上漲，目前維持在甲級8650元/平方米，乙級6100元/平方米。高空置率同大面積新增寫字樓預期同樣對寫字樓售價造成較大上漲壓力，預計2005-2007年間將維持個案售價下跌趨勢，直至2021奧運會的影響可能會帶動樓市售價恢復上升。供給量/吸納量/空置率客戶分析甲級寫字樓和平國際大廈 金融、物流、貨運世貿(mào)廣場 貿(mào)易、電子機械亞太大廈 貿(mào)易、運輸、電子科技河西金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運輸北方金融大廈 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務所泰達大廈 貨運、評估、咨詢?nèi)A盛廣場 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾文華中心 事務所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾峰匯廣場 貿(mào)易、金融、市政公司天信大廈 船務貨運、電器化工、IT萬順國際經(jīng)濟貿(mào)易中心 貿(mào)易、金融、事務所、物流南開今晚大廈 裝飾、IT、房地產(chǎn)河東天星河畔廣場 貨運、物流、電子、貿(mào)易河北遠洋大廈 貨運、貿(mào)易、金融客戶分析乙級寫字樓和平河川大廈 金融、貨運、貿(mào)易君悅大廈 通訊、金融、市政新華大廈 房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾嘉利中心 裝飾、廣告、事務所河西凱旋門大廈 貿(mào)易、運輸、IT、事務所合眾大廈 貿(mào)易、金融、事務所、房地產(chǎn)恒華大廈 運輸、貿(mào)易、通訊大安大廈 貿(mào)易、IT、電訊友誼大廈 金融、貿(mào)易廣銀大廈 物流、貿(mào)易河東三聯(lián)大廈 貿(mào)易、金融、通訊南開天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融在津購租房辦公的跨國企業(yè)組成美國 銀行、金融業(yè)、保險類、會計、咨詢類歐洲 電腦、咨詢開發(fā)、科技、通訊類日本 電子、貿(mào)易、金融、醫(yī)藥、消費品開發(fā)類韓國 工業(yè)、制造業(yè)、電子業(yè)類港澳臺 貿(mào)易、食品、中介、批發(fā)零售類亞洲其它國家：貿(mào)易、開發(fā)、中介類其它：政府駐津機構(gòu)從現(xiàn)有交易方式上來講，以租用寫字樓辦公的企業(yè)為主，占總數(shù)的94.4%，而購置辦公物業(yè)的單位僅占相當少量的市場份額〔5.6%〕。在租用寫字樓的客戶中，每天支付元/平方米的租戶占總數(shù)的36.6%，而支付2.5-3元/平方米租金的占30.2%。就被訪問公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以5-20人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營企業(yè)駐天津辦事機構(gòu)及分公司。其現(xiàn)有辦公面積多為200平方米以下，其中50-100平方米和100-150平方米的辦公單元較多，各占28%。甲級寫字樓市場市場供給本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有17座，其中絕大局部都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級寫字樓5座，河西區(qū)共有甲級寫字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為11.8萬平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)那么到達了27.3萬平方米，兩區(qū)共囊括了14座甲級寫字樓，合計占到甲級寫字樓市場總存量的82.4%。甲級寫字樓分布主要為兩個路段第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面(紅色區(qū)域)第二：外環(huán)線的圍堤道路段(黑色區(qū)域)。其中紅色區(qū)域擁有甲級寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級寫字樓的59%，黑色區(qū)域共有甲級寫字樓4座，占天津市甲級寫字樓總數(shù)的24%。形成天津市甲級寫字樓的分布集中的原因第一：經(jīng)濟原因。和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟上一直以來都是天津市的經(jīng)濟中心、商貿(mào)中心。第二：歷史原因。1990年，天津市第一座甲級寫字樓——國際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級寫字樓，其領航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級寫字樓最為密集的區(qū)域。以上說明，商務商業(yè)中心對寫字樓用戶絕對的吸引力，有影響的寫字樓能帶動周圍相同業(yè)態(tài)的開展。租售情況天津甲級寫字樓以國際大廈、津匯廣場、萬順/平安大廈、信達廣場為代表，綜合素質(zhì)較好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右租售價格差異很大，出租率情況十分良好，除了新開盤的信達廣場外，其他寫字樓的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的56%，甚至萬順國際經(jīng)濟貿(mào)易中心的租售率為100%，全市的甲級寫字樓平均租售率到達了87.3%在天津市區(qū)，甲級寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。甲級寫字樓內(nèi)部租金分級第一等級，國際大廈〔7.58元/平方米〕；第二等級，津匯廣場〔4.63元/平方米〕、金皇大廈〔3.31元/平方米〕、天信大廈〔2.98元/平方米〕；第三等級，世貿(mào)廣場〔2.84元/平方米〕亞太大廈〔2.48元/平方米〕、河川大廈〔1.98元/平方米〕、北方金融大廈〔2.26元/平方米〕。乙級寫字樓市場天津市乙級寫字樓的分布沒有甲級寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級寫字樓主要分布在內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。天津市區(qū)現(xiàn)有乙級寫字樓12座，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有6座乙級寫字樓，為天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實存量的50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實存量的83%。租售情況和甲級寫字樓比較，天津市區(qū)乙級寫字樓銷售情況更勝一籌。除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這3座開盤不久的乙級寫字樓外，其他乙級寫字樓租售率均在80%以上，平均租售率為92.9%。乙級寫字樓還有很大的市場前景。市場概況2005天津?qū)懽謽鞘袌龇治黾准墝懽謽鞘袌鲆壹墝懽謽鞘袌鲇颜x路區(qū)域區(qū)域界定：東至華盛廣場，西至云翔大廈，南至黑牛城道，北至馬場道。目前狀況在天津?qū)懽謽鞘袌鲋校颜x路區(qū)域?qū)儆趯懽謽枪こ滔鄬械囟?，整體商務氣氛較為濃厚現(xiàn)存的寫字樓大多數(shù)都是2001年之前進入市場的，因此無論從硬件配置或是開發(fā)商對產(chǎn)品的理解方面都存在相對滯后性。近年來該區(qū)域也陸續(xù)推出了諸如峰匯廣場、友誼大廈以及津玉大廈等工程，這些工程對該區(qū)域確實是一個有益補充，但仍然無法滿足局部高端客戶的市場需求。從區(qū)域客戶現(xiàn)狀看，由于友誼北路區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)一般，因而造成了平均價格較低的市場狀況，進而也影響了友誼路區(qū)域整體寫字樓的平均價格友誼北路寫字樓的客戶多為中、小型公司或成長型公司，因此客戶的穩(wěn)定性相對較低。友誼南路區(qū)域目前存在一些稍高品質(zhì)的寫字樓工程，并且寫字樓的客戶多數(shù)為外地、外資公司，公司的知名度及資金實力較強，因此客戶的穩(wěn)定性也相對較高。開展趨勢根據(jù)市委市政府規(guī)劃，到2021年友誼路區(qū)域?qū)⒔ㄔO成為以金融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務效勞區(qū)，最終形成一個資金密集、信息暢通、交易活潑、功能完善、配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美的國際金融中心，從而將友誼路建設成為天津的“華爾街〞。政府加大對該區(qū)域的建設力度，例如建設立體停車庫等，道路的暢通以及配套設施的完善將為今后優(yōu)化該區(qū)域商務辦公環(huán)境提供有力的保障。從今后友誼路區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹?，國際金融中心、云頂大廈、君怡大廈等高檔寫字樓的介入會使得區(qū)域?qū)懽謽鞘袌雒媾R一次重新洗牌的過程，屆時高檔工程的進入將會對現(xiàn)有的中、低檔工程形成強有力的沖擊。不過高檔工程的入市及局部低檔工程的退出有利于區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸺笆蹆r整體抬升，進而促進區(qū)域辦公物業(yè)市場的良性開展，屆時友誼路也勢必會成為真正可以與南京路、小白樓區(qū)域相抗衡的第三大辦公區(qū)域。從客戶角度看，高檔寫字樓的入市必定會吸引高端客戶進入該區(qū)域，并且隨著政府招商引資政策的出臺、落實，會吸引更多金融、保險等相關行業(yè)的公司進駐本區(qū)域，隨之也可以緩解該區(qū)域?qū)懽謽枪┙o量加大的不利局面。南京路區(qū)域區(qū)域界定：西至三馬路，東接曲阜道，以其〔南京路〕道路兩旁的甲級寫字樓作為樣本。目前狀況：南京路區(qū)域，已經(jīng)定型化了的機構(gòu)辦公樓還是獨立使用的出租型辦公樓南京路與新華路交口處的國際大廈，其作為我市的第一座真正意義的寫字樓，見證了我市寫字樓物業(yè)的開展歷程。經(jīng)過十多年的洗禮，大廈內(nèi)部設施已經(jīng)略顯陳舊，但是由于其獨特的建筑風格、優(yōu)越的地理位置和完善的物業(yè)效勞使它依然在業(yè)界有很高的聲譽。本區(qū)域另外一個高檔寫字樓工程要算南京路與營口道交口的津匯廣場了，這個工程在2003年年初正式供給市場，目前憑借自身全新的設計理念，完善周到的物業(yè)效勞，已經(jīng)吸引了超過110家的中、外資企業(yè)〔公司〕入住其中，主要以物流、保險、電子等行業(yè)為主。其次同屬于南京路沿線的寫字樓工程還包括：今晚大廈、河川大廈、萬科世貿(mào)廣場等。在供給規(guī)模上，南京路沿線附近寫字樓工程約9個，建筑面積近14萬平方米。開展趨勢：和平區(qū)作為我市的政治、經(jīng)濟、文化的中心地區(qū)，居民生活配套完善、商圈集中、交通組織興旺。近年來，隨著天津中心區(qū)舊城改造力度的加大，和平區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢更為明顯。南京路又是和平區(qū)的中心地段，擁有濱江道步行街，國際商場、伊勢丹等大型購物場所。西面是海光寺商圈，東面與小白樓商圈相連。道路沿線坐落有長途電信局、商業(yè)銀行、醫(yī)療機構(gòu)、重點院校等。其先天的地段優(yōu)勢已經(jīng)具備建設高端、綜合性精品工程的前提條件。沿線附近早期寫字樓工程較多，如：國際大廈、經(jīng)聯(lián)大廈等，而近兩年建成的新工程相對匱乏，隨著我市著名“爛尾樓〞北洋鋼鐵大廈工程的成功拍賣，未來沿線附近將迎來一波新的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。南京路沿線區(qū)域?qū)⑷砸愿叨水a(chǎn)品為主。從去年地鐵大廈、北洋鋼鐵大廈的復工來看，南京路沿線寫字樓供給將會掀起一波新的高潮。尤其是人才科技大廈、和記黃埔工程以及現(xiàn)代城工程的規(guī)劃已經(jīng)明朗化，建設高端產(chǎn)品，吸引高端客戶進駐將成為本區(qū)域?qū)懽謽俏磥黹_展的趨勢。小白樓商務中心小白樓地區(qū)目前擁有信達廣場、文化中心、金皇大廈、凱旋門、ICTC等現(xiàn)代樓宇23座，建筑面積數(shù)萬平方米，已經(jīng)成為市內(nèi)商業(yè)、商務辦公較為集中的地區(qū)，具備了向“CBD核心商務區(qū)〞開展的先決條件。隨著小白樓地區(qū)道路和地鐵交通的逐步通暢，高端客戶向這一區(qū)域的回流也將成為必然。友誼路圍堤道區(qū)域?qū)⑿纬尚碌慕鹑诰奂亍?jù)了解，目前入住友誼路的金融機構(gòu)26家，其中兩家擁有自我命名的樓宇，并且隨著浦發(fā)、華夏等銀行的進駐步伐，友誼路的金融街的地位將更加穩(wěn)固。今年，醫(yī)藥大廈、羅馬花園二期、一期建設，將與已建成的合眾大廈、銀豐大廈連成一體，形成大型建筑群。同時在永安道與湛江路交口處建設世貿(mào)大廈，友誼路中段將建成冶金大廈、金融大廈、君誼大廈、大安大廈Ⅱ期等。河東十一經(jīng)路沿線由于地處未來南站“CBD〞核心地區(qū)，毗鄰解放北路金融效勞區(qū)，它將承接從解放北路別離出來的功能，成為物流、船代、貿(mào)易、保險、金融、房地產(chǎn)信息等第三產(chǎn)業(yè)為主的新型綜合功能區(qū)。鞍山西道及華苑片區(qū)。特殊的市場使鞍山西道形成了以IT及相關產(chǎn)業(yè)為主的科貿(mào)一條街，又由于天大、南大兩所高校的在人才和高科技技術(shù)兩方面的優(yōu)勢拉動，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)也漸漸與鞍山西道聯(lián)動形成區(qū)域效應，成為高科技制造和創(chuàng)業(yè)者的園地，代表工程是榮華時代廣場、百腦匯科技大廈和即將要開盤的海泰·遠艦信息廣場。海泰·遠艦工程相關負責人透露，工程開盤后面對的客層將明確北方金融大廈物業(yè)地址：河西區(qū)友誼路5號28357777物業(yè)功能底商，寫字間總占地面積12000m2總建筑面積40000m2開展〔開發(fā)商〕：天津亞富物業(yè)投資公司物業(yè)管理商：自行管理交付時間1997年2月總層數(shù)31層智能化程度設DIV專線，中央報警聯(lián)動系統(tǒng)，自動門禁系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)化綜合布線，自動播送系統(tǒng)租售率85%主要賣點地理位置優(yōu)越，物業(yè)規(guī)劃設計優(yōu)秀，周邊商貿(mào)氣氛濃厚，交通非常便利，物業(yè)效勞水平優(yōu)秀客戶構(gòu)成以外國駐津辦事機構(gòu)及本地區(qū)通訊，電子，貿(mào)易公司為主公共區(qū)域裝修標準入口大堂及電梯前廳鋪設大理石及花崗巖，公共走廊鋪設地毯交房標準吊頂，乳膠漆墻面，地毯，窗簾，預留及網(wǎng)絡接口租售報價租：2.50/m2/天售：8800元/m2物業(yè)收費0.50元/m2/天面積：80~273m2物業(yè)硬件設施4部OTIS電梯，雙電源供電，中央空調(diào)系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)化布線物業(yè)效勞設施銀行，商務中心，餐飲娛樂，會議廳周邊環(huán)境地處友誼路與中環(huán)線交匯處，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，車位充足整體營銷推廣分析前期以報紙廣告及展銷會，路牌廣告為主，后期以效勞代銷售物業(yè)效勞水平中等水平車位數(shù)量地下2層，租500元/個/月遠洋大廈物業(yè)地址：河北區(qū)遠洋廣場1號物業(yè)功能底商，公寓，寫字間總占地面積16000m2總建筑面積75000m2開展〔開發(fā)商〕天津遠洋房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理商第一太平戴維斯物業(yè)參謀施工進度現(xiàn)樓交付時間1997年9月總層數(shù)40層智能化程度5A智能大廈，全自動管理租售率89%主要賣點地理位置，遠洋知名度，物業(yè)管理及效勞配套，功能分區(qū)合理客戶構(gòu)成以貨運及外國駐津代表處公司為主公共區(qū)域裝修標準入口大堂大理石地墻面,走道鋪設地毯，消防走道刷油漆,各區(qū)域均采用進口及合資產(chǎn)材料,較豪華交房標準吊頂,乳膠漆墻面,包窗臺,窗簾地毯,，預留,網(wǎng)絡接口租售報價租3.5元/m2/天(含物業(yè)費)，售$1700/m2物業(yè)收費40m2~1300m2,物業(yè)費0.8元/m2/天物業(yè)硬件設施6部OTIS原裝電梯,一部貨梯，IBM2綜合布線,三洋空調(diào)機組物業(yè)效勞設施俱樂部,員工餐廳,洗澡間,咖啡廳,歌舞廳,，臺球棋牌室,美容美發(fā),銀行,郵局,健身房周邊環(huán)境周邊臨市中心綠地廣場,及意大利風情區(qū),面臨海河,風景相當優(yōu)美,交通狀況頂峰期一般有塞車現(xiàn)象整體營銷推廣分析前期以廣告宣傳為主,后期以人員內(nèi)部渠道推廣為主物業(yè)效勞水平較好,但個性化效勞內(nèi)容車位數(shù)量地上120個、地下156個今晚報大廈物業(yè)地址：南京路358號27501108物業(yè)功能底商，寫字間，酒店總占地面積18000m2總建筑面積81413m2開展〔開發(fā)商〕今晚報社物業(yè)管理商北京城市陽光物業(yè)管理公司施工進度現(xiàn)樓交付時間1997年9月總層數(shù)地上40層，地下3層智能化程度大廈實現(xiàn)設備聯(lián)動自動化管理租售率85%主要賣點今晚報社知名度，樓宇智能化設置，大廈硬件配套，大廈軟件配套，大廈地理位置客戶構(gòu)成網(wǎng)絡公司，服裝公司，廣告公司，貿(mào)易公司，電器公司公共區(qū)域裝修標準入口大堂大理石地面墻面，大堂面積大，各局部材料選用中高檔裝飾有一定檔次公共走廊鋪設地毯交房標準吊頂,乳膠漆墻面,地毯,包窗臺,智能,網(wǎng)絡專線端口租售報價只租不售,3.0元/m2/天(含物業(yè)費)，地下車位300元/個/月物業(yè)收費寫字間12~208m2公寓60~200m2物業(yè)硬件設施全部24部DOVER電梯,消防保安自動系統(tǒng),中央空調(diào)系統(tǒng),雙電源供電物業(yè)效勞設施商務中心,游泳池,射箭館,咖啡廳,會議廳,宴會廳,酒吧,夜總會,洗衣房,娛樂中心周邊環(huán)境周邊環(huán)境較一般,商務氣氛不高,交通較便捷,有塞車現(xiàn)象,中等水平整體營銷推廣分析依據(jù)今晚報為主,輔以人員直銷推廣物業(yè)效勞水平中等水平車位數(shù)量地上約60個、地下156個河川大廈物業(yè)地址：南京路物業(yè)功能公寓，底商，寫字間總占地面積20000m2總建筑面積50000m2開展〔開發(fā)商〕河川建設開發(fā)公司物業(yè)管理商自行管理施工進度現(xiàn)樓交付時間1995年6月總層數(shù)26層智能化程度普通設置租售率75%主要賣點入市時機較早，樓宇采用港式風格，地理位置優(yōu)越宣傳推廣力度大客戶構(gòu)成銀行，通訊，網(wǎng)絡，貿(mào)易等，國內(nèi)企業(yè)為主公共區(qū)域裝修標準入口大堂鋪設大理石，公共走廊鋪設高級防滑地磚交房標準吊頂，乳膠漆墻面，防火地毯，預留，網(wǎng)絡接口租售報價租：3.0元/m2/天〔含物業(yè)費〕，售：$1300/m2物業(yè)收費0.7元/m2/元面積:40~220m2物業(yè)硬件設施6部OTIS電梯,中央空調(diào)，自動報警系統(tǒng)，消防平安系統(tǒng)物業(yè)效勞設施商務中心,酒店,會議廳,中西餐廳，健身房,美容美發(fā)周邊環(huán)境位于南京路沿線,地理位置相當優(yōu)越，交通便利快捷整體營銷推廣分析前期以天津,北京,香港開展大量廣告，后期以坐銷為主物業(yè)效勞水平較差車位數(shù)量地下一層2000m2天星河畔廣場物業(yè)地址：十一經(jīng)路47號物業(yè)功能底商，公寓，寫字間總占地面積18000m2總建筑面積81413m2開展〔開發(fā)商〕天星置業(yè)開展物業(yè)管理商自行管理施工進度現(xiàn)樓交付時間1997年9月總層數(shù)地上40層，地下3層智能化程度大廈實現(xiàn)設備聯(lián)動自動化管理租售率85%主要賣點樓宇智能化設置大廈硬件配套大廈軟件配套大廈地理位置客戶構(gòu)成服裝公司，外國駐津代表處，貿(mào)易公司，電器公司、貨運公共區(qū)域裝修標準入口大堂大理石地面墻面，大堂面積大，各局部材料選用中高檔裝飾有一定檔次公共走廊鋪設地毯交房標準吊頂,乳膠漆墻面,地毯,包窗臺,智能,網(wǎng)絡專線端口租售報價2.5元/m2/天(含物業(yè)費)，地下車位300元/個/月物業(yè)收費寫字間40~208m2物業(yè)費0.7元/m2/天物業(yè)硬件設施全部6部DOVER電梯,消防保安自動系統(tǒng),中央空調(diào)系統(tǒng),雙電源供電物業(yè)效勞設施商務中心,,咖啡廳,會議廳,宴會廳周邊環(huán)境面臨海河，周邊環(huán)境較一般，交通較便捷,有塞車現(xiàn)象整體營銷推廣分析前期以報紙廣告，后期輔以人員直銷推廣物業(yè)效勞水平中等水平車位數(shù)量地上約60個、地下120個奧林匹克大廈物業(yè)地址：貴州路與昆明路交口物業(yè)功能底商，公寓總占地面積16000m2總建筑面積75000m2開展〔開發(fā)商〕華港房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理商新加坡物業(yè)管理施工進度現(xiàn)樓交付時間1997年9月總層數(shù)29層智能化程度全自動管理租售率75%主要賣點地理位置物業(yè)管理及效勞配套，功能分區(qū)合理雄偉外觀客戶構(gòu)成以外籍員工和中資高級經(jīng)理為主公共區(qū)域裝修標準入口大堂大理石地墻面,走道鋪設地毯，消防走道刷油漆,各區(qū)域均采用進口及，合資產(chǎn)材料,較豪華交房標準酒店式公寓裝修、家具、電器租售報價租9元/m2/天(含物業(yè)費)物業(yè)收費120m2~280m2,物業(yè)費0.8元/m2/天物業(yè)硬件設施3部OTIS原裝電梯,一部貨梯物業(yè)效勞設施俱樂部,游泳池，員工餐廳,咖啡廳,歌舞廳,臺球棋牌室,美容美發(fā),健身房周邊環(huán)境周邊臨市中心五大道風情區(qū),風景優(yōu)美整體營銷推廣分析前期以廣告宣傳為主,后期以人員內(nèi)部渠道推廣為主物業(yè)效勞水平較好,但個性化效勞內(nèi)容車位數(shù)量地上20個、地下120個金皇大廈物業(yè)地址：和平區(qū)南京路20號物業(yè)功能公寓,寫字間,商場總占地面積18000m2總建筑面積100000m2開展〔開發(fā)商〕金皇房地產(chǎn)物業(yè)管理商香港戴德梁行物業(yè)施工進度現(xiàn)樓交付時間2001年3月總層數(shù)地上47層,底下3層智能化程度美AT&T綜合布線系統(tǒng),程控交換系統(tǒng)租售率25%主要賣點地理位置，優(yōu)異的建筑外觀，知名度極高，天津市首座最高層建筑5A智能性大廈，完善的商務配套客戶構(gòu)成以跨國公司及當?shù)卮笮椭匈Y機構(gòu)為主公共區(qū)域裝修標準外漆采用24K鍍金中空玻璃，入口大堂為花崗巖,墻面為天然大理石，過道用防滑地磚及防火地毯交房標準寫字間為復合地板,乳膠漆墻面，窗簾,包裝臺,入戶木制門租售報價10800元/m2起價，0.5$/m2/天(含物業(yè)費)物業(yè)收費0.7元/m2/天48.75m2起至整層物業(yè)硬件設施中央空調(diào)24小時市政供水,逆滲透供水，22部OTIS電梯,國際衛(wèi)星電視系統(tǒng)物業(yè)效勞設施商場,餐廳,咖啡廳,美容坊,酒吧,娛樂廳,會館,健身房,游泳館,保齡球館周邊環(huán)境位于中央商業(yè)區(qū)小白樓地段,周邊商業(yè),酒店,銀行,寫字樓林立,交通非常方便快捷整體營銷推廣分析前期以大版面廣告為主,知名度和品牌度很高后期由于更換代理商宣傳推廣一度停滯物業(yè)效勞水平未知車位數(shù)量地下車位300個，地上約180個租$120/個/月亞太大廈物業(yè)地址：和平區(qū)南京路35號物業(yè)功能底商，公寓，寫字間總占地面積2800m2總建筑面積34000m2開展〔開發(fā)商〕天津津港亞太房地產(chǎn)物業(yè)管理商香港怡高物業(yè)施工進度內(nèi)裝修交付時間2002年3月總層數(shù)32層智能化程度綜合布線，寬帶網(wǎng)接入，消防安保系統(tǒng)租售率23%主要賣點開展商綜合實力優(yōu)良的硬件設施，中央商務區(qū)核心位置客戶構(gòu)成以中型公司為主兼外國投資機構(gòu)，開發(fā)區(qū)外企在津設立的辦公分部公共區(qū)域裝修標準入口大堂及電梯間為高級云石鋪面，及優(yōu)質(zhì)磨光花崗巖，公共走廊為地毯交房標準裸房+裝修菜單〔400~1500元/m2〕租售報價起價：7888元/m2，租：3.5元/m2/元〔含物業(yè)費〕物業(yè)收費0.7元/m2/天物業(yè)硬件設施5部日立電梯，安保閉路監(jiān)控系統(tǒng)，辦公區(qū)域網(wǎng)設施物業(yè)效勞設施銀行，快餐，中西餐廳，酒吧，商務中心，員工餐廳，會議廳，健身房，KTV周邊環(huán)境周邊環(huán)境一般,有大樹及較多平房，并有國貿(mào)中心停工樓，交通相當方便。整體營銷推廣分析未進行營銷推廣，前期以人員銷售為主物業(yè)效勞水平未知車位數(shù)量地下50個，地上30個萬科世貿(mào)中心物業(yè)地址：和平區(qū)南京路129號物業(yè)功能底商，公寓，寫字間，酒店總占地面積5000m2總建筑面積28500m2開展〔開發(fā)商〕萬科集團/天津市房產(chǎn)總公司物業(yè)管理商萬科物業(yè)管理公司施工進度現(xiàn)樓交付時間1995年12月總層數(shù)辦公樓19層，商住公寓，酒店為25層智能化程度DDN專線接入，消防自動化系統(tǒng)租售率88%主要賣點萬科企業(yè)知名度南京路上優(yōu)越位置配套設施完善商務氣氛濃厚提倡家庭辦公訴求客戶構(gòu)成以外國駐津代表處及中資企業(yè)為主公共區(qū)域裝修標準入口大堂鋪設花崗巖〔磨光〕，墻面掛大理石，公共走廊鋪設地毯交房標準吊頂，乳膠漆墻面，防護地毯，窗簾，預留，網(wǎng)絡專線接口租售報價租：3元/m2/天〔含物業(yè)費〕售：7000元/m2物業(yè)收費$2.5/m2/月面積：40~200m2物業(yè)硬件設施6部OTIS電梯，樓宇自控系統(tǒng)，衛(wèi)星電視系統(tǒng)，通訊交換系統(tǒng)物業(yè)效勞設施商務中心，健身行，會議廳，超市，娛樂室，酒店客房，員工餐廳周邊環(huán)境位于南京路沿線，緊依市城建大廈，地面車位較少，出入不方便，但向外出行較方便整體營銷推廣分析前期以廣告宣傳，人員直銷為主，目前以效勞及坐銷為主物業(yè)效勞水平效勞水平一般車位數(shù)量地上停車，無地下車位國際大廈物業(yè)地址：河西區(qū)南京路75號物業(yè)功能底商，寫字間，公寓總占地面積12000m2總建筑面積52000m2開展〔開發(fā)商〕天津華港房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理商香港怡高物業(yè)參謀公司施工進度現(xiàn)樓交付時間1991年9月總層數(shù)37層智能化程度DDN專線，辦公自動化，樓宇綜合步線租售率90.2%主要賣點地理位置，入市時機及好，硬件設施完善，軟件效勞優(yōu)秀，商業(yè)配套完善客戶構(gòu)成以跨國公司，知名的企業(yè)，金融機構(gòu)為主公共區(qū)域裝修標準入口大堂設大理石，自動扶梯，公共走廊設進口防火地毯，電梯間為磨光花崗巖，裝飾較具檔次交房標準吊頂，乳膠漆墻面，包窗臺，窗簾，墻踢腳線，預留及網(wǎng)絡接口租售報價租：$1/m2/天〔含物業(yè)費〕物業(yè)收費0.8元/m2/天面積：50~980m2物業(yè)硬件設施5部OTIS電梯，除雙電源外備有發(fā)動機，迅速給排水，供電，中央空調(diào)系統(tǒng)等，均采用世界知名品牌，物業(yè)效勞設施中西餐廳，商務中心，美容美發(fā)，咖啡廳，航空售票，郵局，會議廳，購物周邊環(huán)境為天津王牌寫字樓，聚集了大量全球500強企業(yè)，商務環(huán)境濃厚，交通頂峰時出入有所不便整體營銷推廣分析幾度出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，現(xiàn)階段以維護老客戶幾抓住大客戶為主物業(yè)效勞水平較好車位數(shù)量地下一層及地上租：$120/個/月濱江國際大酒店物業(yè)地址：河西區(qū)建設路105號物業(yè)功能酒店，商場，公寓，寫字間總占地面積15000m2總建筑面積65000m2開展〔開發(fā)商〕濱江商業(yè)集團物業(yè)管理商萬毫酒店集團及戴德梁行物業(yè)參謀施工進度局部現(xiàn)樓交付時間2000年11月總層數(shù)48層智能化程度5A智能型大廈租售率80%主要賣點地理位置交通便捷獨特外觀配套齊全，5A智能效勞設施完備美國酒店集團品牌客戶構(gòu)成以跨國公司，知名企業(yè)為主客戶公共區(qū)域裝修標準入口大堂為進口大理石，墻面貼浮雕，電梯間為大理石地面，公共走廊鋪設高級地磚及防火地毯交房標準吊頂，乳膠漆墻面，包窗臺，窗簾，墻踢腳線，預流及網(wǎng)絡接口租售報價租：$0.6/m2/天〔含物業(yè)費〕物業(yè)收費0.5元/m2/天面積：40~70m2物業(yè)硬件設施9部三菱電梯，通訊，給水，供電，空調(diào)等均為國際知名品牌物業(yè)效勞設施中日韓餐廳，會議廳，美容美發(fā)，咖啡廳，商務走廊，航空代理，商務中心，健身房周邊環(huán)境位于小白樓CBD核心區(qū)域，與凱旋門大廈相對，環(huán)境優(yōu)美，面臨休閑廣場，交通及出入較方便整體營銷推廣分析前期以小幅廣告為主，目前以人員銷售為主物業(yè)效勞水平較高車位數(shù)量地下二層，地上車位〔地下800元/個/月〕華盛廣場物業(yè)地址：河西區(qū)圍堤道146號物業(yè)功能公寓，寫字間，商鋪總占地面積20000m2總建筑面積55000m2開展〔開發(fā)商〕天津華盛房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理商自行管理施工進度現(xiàn)樓交付時間1997年12月總層數(shù)A，B座各31層智能化程度光纖入戶，樓宇自動系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)租售率93%主要賣點地理位置優(yōu)越價格較低入市時機好，銷售籌劃水平有一定可圈點之處客戶構(gòu)成以中小企業(yè)及本地中資企業(yè)為主公共區(qū)域裝修標準入口大堂為花崗巖地面，公共走廊為防火地毯交房標準吊頂，乳膠漆墻面，防火地毯，入口木門租售報價租2.20元/m2/天〔含物業(yè)費〕售3600元/m2物業(yè)收費寫字間8.3元/m2/月公寓7.5元/m2/月物業(yè)硬件設施6部DOVER電梯，中央空調(diào)系統(tǒng)，底下泊車系統(tǒng)，衛(wèi)星電視系統(tǒng)物業(yè)效勞設施購物，娛樂，會議廳，洗澡間，KTV，酒吧，中餐廳周邊環(huán)境位于友誼路附近，周邊環(huán)境不好，交通較為便利，垂直交通擁擠整體營銷推廣分析前期以本地及香港地區(qū)用廣告及公關活動開展，后期以小幅廣告及人員銷售為主物業(yè)效勞水平一般車位數(shù)量底下二層150個車位〔租600元/個/月〕泰達大廈物業(yè)地址：河西區(qū)解放路256號物業(yè)功能寫字間總占地面積8000m2總建筑面積60000m2開展〔開發(fā)商〕天津泰達開發(fā)物業(yè)管理商天津市風荷園物業(yè)施工進度現(xiàn)樓交付時間1997年7月總層數(shù)地上27層，地下2層智能化程度INTERJET網(wǎng)絡，全球通訊租售率85%主要賣點地理位置優(yōu)越，泰達知名度，配套設施完善，交通便利客戶構(gòu)成市政協(xié)機關，TEDA駐市機關，廣告公司，藥業(yè)公司公共區(qū)域裝修標準外檐掛板，采用亮銀灰色鋁合金單板，美國PPG氟炭烤漆配以多種進口裝飾材交房標準吊頂，乳膠漆墻面，入口木門，防火地毯，包窗臺，預留插口租售報價租：2.7元/m2/天〔含物業(yè)費〕，押三付一物業(yè)收費0.7元/天/m2面積：70~198m2物業(yè)硬件設施美原裝OTIS電梯，變頻恒壓供水，美原裝冷水機組，中央空調(diào)物業(yè)效勞設施中心餐廳，歌舞廳，健身房，保齡球館，員工餐廳周邊環(huán)境地處天津市經(jīng)濟商業(yè)中心地帶，位于中央CBD核心區(qū)整體營銷推廣分析路牌，廣告兼人員推廣物業(yè)效勞水平中等水平，提供一般性效勞車位數(shù)量地下2層，車位緊張，800元/個/月合眾大廈物業(yè)地址：河西區(qū)友誼北路2號物業(yè)功能商住公寓，底商總占地面積6677m2總建筑面積52000m2開展〔開發(fā)商〕合眾國際開展物業(yè)管理商合晨物業(yè)施工進度現(xiàn)樓交付時間1999年總層數(shù)19層智能化程度專線上網(wǎng)，自動報警，可視對講租售率65%主要賣點地處涉外區(qū)，地熱溫泉，優(yōu)越的地理位置，及人文經(jīng)貿(mào)氣氛外檐雄偉壯觀，規(guī)劃分區(qū)合理客戶構(gòu)成以貿(mào)易公司及金融機構(gòu)為主公共區(qū)域裝修標準入口門廳地面鋪設大理石及水磨石，墻面采用高級內(nèi)墻涂料，外墻采用花崗巖石材及進口涂料交房標準吊頂，乳膠漆墻面，窗簾，木質(zhì)地板，配備廚浴設備，入戶三防門租售報價1.5元/m2/天6500元/m2(14層)物業(yè)收費1.60元/m2/天〔144.2~216.11m2〕物業(yè)硬件設施樓宇對講，電腦監(jiān)控，IP，12部OTIS電梯，地熱雙水溫泉，衛(wèi)星電視物業(yè)效勞設施銀行，商務中心，會議廳，員工餐廳周邊環(huán)境位于友誼路，是連接涉外商務區(qū)〔友誼路〕和高尚住宅區(qū)〔五大道〕的紐帶，交通相當便捷整體營銷推廣分析前期以大幅面報紙廣告及路牌廣告為主，后期以小幅面廣告為主及人員推銷為主物業(yè)效勞水平較好車位數(shù)量地下約180個車位海河之子海河之子地理位置：天津市和平區(qū)張自忠路240號開發(fā)商：天津海貿(mào)物業(yè)開展代理商：全程〔天津〕投資咨詢交通狀況：地鐵：規(guī)劃地鐵三號線經(jīng)過赤峰道。輕軌：距南站CBD輕軌總站300米。橋梁：從北安橋至解放橋?qū)⑿陆ù蠊翗?，民族橋，赤峰橋至光明橋?qū)⑿陆ù笸瑯?、泰安橋及合江路隧道。裝修狀況：精裝修價格：起價：8800元/平方米均價：9200元/平方米最高價：11000元/平方米戶型總數(shù)：228套主力戶型為：92.11㎡—134.36㎡容積率：10開盤時間：2004年8月28日建筑面積：51800平方米占地面積：4945平方米樓層狀況：228套租售情況：現(xiàn)小戶型根本售罄，所剩的是100平米以上的戶型天津文華國際商務中心工程位置河西區(qū)大沽南路與蘇州道交口開發(fā)商天津市康達房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積56000余平方米租售形式售租售價格售價：5800元/平方米〔起〕租售比例90%以上檔次中檔寫字樓車位地下車位約50個，，租金：400元/月；地上車位約10個，租金：200元/月配套精裝修，凈層高2.8米，安防自動化系統(tǒng)主要進駐企業(yè)類型中等實力貿(mào)易和貨運企業(yè)峰匯廣場工程位置河西區(qū)圍堤道與黃浦路交口開發(fā)商隆迪立川天津國投建筑面積96000平方米租售形式售租售價格售價：寫字樓7800元/平方米，公寓式住宅8000元/平方米租售比例90%檔次高檔寫字樓車位地下車位約300個，租金：600元/月；臨時車位300元/月，車位比1：1.5配套每座4部電梯，24小時可調(diào)節(jié)照明，全天候消防監(jiān)控系統(tǒng)主要進駐企業(yè)類型房地產(chǎn)、外資企業(yè)、駐津辦事處、貿(mào)易公司，1-3層法國歐尚萬順國際經(jīng)濟貿(mào)易中心〔平安大廈〕工程位置河西區(qū)馬場道59號開發(fā)商天津萬順置業(yè)建筑面積91686平方米租售形式售/租租售價格售價：9100元/平方米〔起〕，租價：為3.82元/平方米?天租售比例85%檔次高檔寫字樓車位地上車位300元/月，地下車位800元/月配套23部各類用途電梯，西門子控制系統(tǒng)，空調(diào)自控系統(tǒng)主要進駐企業(yè)類型大型企業(yè)為主、金融、商務、貿(mào)易、醫(yī)藥企業(yè)，狗不理、同仁堂信達廣場工程位置和平區(qū)曲阜道與解放南路交口開發(fā)商天津華信商廈建筑面積158000平方米租售形式寫字樓9-20層售，其余層租；酒店式公寓租租售價格售價：寫字樓15000元/平方米〔均〕，租金：7元/平米/天，酒店式公寓27美金/平米/月檔次高檔寫字樓車位地下車位500個租金：700元/月配套8部4-6米/秒電梯，寫字間凈高2.45米全部精裝修主要進駐企業(yè)類型國內(nèi)外著名制造業(yè)、金融、IT、貿(mào)易貨貸公司國華大廈工程位置河西區(qū)大沽南路與中環(huán)線交口開發(fā)商天津市北辰區(qū)房管地產(chǎn)管局建筑面積36643.75平方米租售形式售租售價格售價：7800元/平方米〔均〕租售比例50%檔次高檔寫字樓車位地下一層車位租金800元/月，車位比：1：1配套5A智能化辦公設施，主要進駐企業(yè)類型中小型貿(mào)易企業(yè)津玉大廈工程位置河西區(qū)黑牛城道與友誼路交口開發(fā)商天津開發(fā)區(qū)津玉房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積約15000平方米租售形式租售租售價格售價：6800元/平方米〔起〕，租金：2.5元/平方米/天租售比例50%檔次中檔寫字樓車位地上1000米區(qū)域，地下一層，價格未定配套三部東芝電梯，冷暖中央空調(diào)。主要進駐企業(yè)類型貿(mào)易公司中小型企業(yè)天信大廈物業(yè)地址：河西區(qū)圍堤道125號物業(yè)功能寫字間總占地面積3600余平方米總建筑面積40442平方米開展〔開發(fā)商〕天津信托投資有限責任公司交付時間2000年初總層數(shù)27層，樓高105.9米租售率不詳主要客戶天津信托投資，天津國能投資，大田集團，金光紙業(yè)，施耐德電氣，三星愛商物流租售報價只租部售，3.2元/天/平米物業(yè)硬件設施電梯，7部物業(yè)效勞設施通訊效勞：寬帶、集團、呼叫中心、系統(tǒng)維修效勞、會議系統(tǒng)，特約保安、特約保潔周邊環(huán)境地處中環(huán)線，友誼路金融一條交口。相鄰國展中心，科技資訊大廈和佟樓商業(yè)區(qū)車位數(shù)量100大安大廈開發(fā)商：大安房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：11000平方米租售形式：租/售銷售均價：8000元/平方米租金：2.5元/平方米/天總戶數(shù)：100租售比例：95%開工日期：2001年10月23日竣工日期：2003年11月1日配套：寬帶網(wǎng)FTTX+LAN以太網(wǎng)和ADSL數(shù)據(jù)網(wǎng)，引入有線電視網(wǎng)；多級平安監(jiān)控系統(tǒng)及消防噴淋系統(tǒng)。主要進駐企業(yè)類型：貿(mào)易企業(yè)居多友誼大廈開發(fā)商：天津市利泰房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積：40080平方米租售形式：租/售銷售均價：8600元/平方米租金：2.8元/平方米/天總戶數(shù)：171租售比例：90%竣工日期：2004年7月31日入住日期：2004年10月30日配套：智能化衛(wèi)星接入系統(tǒng)，8部24小時愛登堡電梯，智能消防系統(tǒng)。主要進駐企業(yè)類型：外資、貿(mào)易、金融、國外駐津企業(yè)〔西門子〕。富頓廣場位置：榮業(yè)大街與福安大街交口開發(fā)商：天津市金麟置業(yè)開展全案代理：中原地產(chǎn)規(guī)劃：效勞式公寓占地面積：1萬平方米建筑面積：5.05萬平方米容積率：5.1車位比例：1：0.8(地下)交工時間：2007年春入住總戶數(shù)：300賽頓廣場位置：和平區(qū)西康路與成都道交口開發(fā)商：天津萬順房地產(chǎn)占地面積：15096平方米建筑面積：160000平方米建設施工單位：天津一建容積率：車位比例：交工時間：2006年8月30日裝修狀況：毛坯總戶數(shù)：496套海河規(guī)劃20座寫字樓北安橋橋頭北安橋南商務寫字樓北安橋北商務寫字樓津塔天保大廈濱海大廈海貿(mào)港灣中心，和平區(qū)紫竹林地區(qū)德泰大廈，解放南路，與42中相鄰；天一大廈，河西區(qū)紹興道；太平廣場寫字樓，河西區(qū)新圍堤道三角地；香港嘉里商務中心，河東區(qū)南站地塊兒；遠洋大廈二期，海河東路大沽橋橋頭；泰達運河商務樓，紅橋區(qū)泰達地塊兒內(nèi)；華僑大廈，河西區(qū)解放南路與香江花園交口；仁恒大廈，南開區(qū)水閣南地塊兒內(nèi)；津源里寫字樓，金鋼橋海河東路一側(cè)；水上運動世界高級商