關(guān)于我國城鎮(zhèn)住房的社會保障問題研究

關(guān)于我國城鎮(zhèn)住房的社會保障問題研究

0動遷安置房的興起“食物和衣服”是人類的四基本需求。其中，住房為人提供了基本的空間屏蔽和居住場所，是公民生存和發(fā)展必不可少的基本物質(zhì)條件。住房問題是關(guān)系到國計民生的基本經(jīng)濟和社會問題，為低收入者提供住房既是住房保障制度的基本內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會的必然要求。按照“十二五”規(guī)劃和黨的十八大報告提出的要求，保障性住房建設(shè)步伐將進(jìn)一步加快。保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是政府針對中低收入、住房困難家庭提供的，具有限定購買對象、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金等特點的住房。2011年3月，上海市發(fā)布了《上海市保障性住房建設(shè)導(dǎo)則(試行)》(以下統(tǒng)稱《導(dǎo)則》)?！秾?dǎo)則》中提出，動遷安置房包含在保障性住房之中，是其一種重要的類型。動遷安置房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市重大工程、舊區(qū)改造等建設(shè)項目被拆遷居(農(nóng))民的保障性住房。上海臨港新城位于長江口東岸、杭州灣北岸最東端的浦東新區(qū)海濱地區(qū)，距上海市中心城區(qū)75km，規(guī)劃面積約300km2。上海臨港新城不僅是上海國際航運中心的重要組成部分，也是國家級現(xiàn)代裝備業(yè)園區(qū)的配套基地；其充分體現(xiàn)新世紀(jì)上海建設(shè)水平、相對獨立、功能完善的綜合型濱海新城；是上海繼浦東開發(fā)開放之后獨具輔城作用的又一個戰(zhàn)略重點發(fā)展區(qū)域。為支撐上海臨港新城的發(fā)展，確保有建設(shè)用地供應(yīng)大中型項目建設(shè)，泥城社區(qū)作為上海臨港新城重要的分城區(qū)，承擔(dān)了體量龐大的動遷安置房建設(shè)任務(wù)。近幾年間，泥城社區(qū)建成和正在建設(shè)的動遷安置房的總建筑面積超過180萬m2。1總體規(guī)劃1.1平戰(zhàn)結(jié)合的地下單車從提高動遷安置房小區(qū)建設(shè)用地效率的角度，建筑物的布局一般采用規(guī)則排列，同時，也可根據(jù)基地實際地形，將兩列縱向布置的住宅樓適當(dāng)平移，錯開一定距離。這樣，建筑排列整齊的同時，也富有變化，配合綠化景觀，亦能步移景異。小區(qū)內(nèi)多層組團(tuán)和高層組團(tuán)一般分開設(shè)置，在組團(tuán)之間形成了小區(qū)的公共空間，用于集中綠化及交通道路設(shè)置，而每一組團(tuán)內(nèi)又都獨立地形成自有空間；大小空間相間分布，形成均布的統(tǒng)一而又有特色的空間序列。小區(qū)內(nèi)多層組團(tuán)、高層組團(tuán)和沿街公建共同組成了錯落有致的天際線，豐富了城市街景。在動遷安置房項目建筑總體布局中，一般考慮用建筑物單體圍合形成大面積綠化空間。這樣做，首先是可以形成小區(qū)的中心綠地，滿足集中綠化率的指標(biāo)要求；其次可以在中心綠地之下設(shè)置地下機動車停車庫，同時，考慮到動遷安置房小區(qū)也有人防工程設(shè)計要求，須配置一定體量的人防工程面積，因此，和大多普通住宅小區(qū)一樣，基本上都是設(shè)置平戰(zhàn)結(jié)合的地下機動車停車庫。一般說來，地下車庫會涉及大量土方開挖和外運、基坑降水和圍護(hù)等方面，工程造價相對較高，動遷安置房項目在地下車庫的設(shè)計過程中，尤其要注意各種方案經(jīng)濟性的比較。在泥城社區(qū)動遷安置房項目的開發(fā)建設(shè)實踐中，平戰(zhàn)結(jié)合的地下機動車停車庫的規(guī)模一般采用“倒推”的方式，即：先計算小區(qū)所需要配建的人防工程面積，按照計算出來的面積適當(dāng)放大，在小區(qū)中心綠地下設(shè)計平戰(zhàn)結(jié)合的地下車庫。之后，再統(tǒng)計地下車庫內(nèi)能解決的停車位數(shù)量(須除去相應(yīng)的人防工程所須設(shè)施的面積)，余下所需的機動車停車位在地面上予以解決，這樣便能最大限度地利用人防車庫、節(jié)約工程投資。這樣設(shè)計的地下車庫一般比較規(guī)整，人防分區(qū)合理，避免了“工”型、“王”型等不規(guī)整地下車庫帶來的各種問題：由于此類地下車庫交通面積比例增大，每個停車位所占面積相應(yīng)提高，從而使地下車庫的使用效率降低，增加了造價；此類地下車庫外墻曲折，周長增加，給防水處理帶來了不便，易引起地下室滲水。此外，地下車庫與鄰近建筑物保持一定距離為宜，一是避免兩者施工相互干擾，二是減少室外各類管線敷設(shè)和給排水設(shè)計的難度。大部分的非機動車可以利用高層住宅樓的箱型基礎(chǔ)，設(shè)計而成的地下室作為非機動車停車庫，再結(jié)合地面合適的位置布置停放非機動車位。這樣既減少了造價，又增加了小區(qū)的綠化面積，美化了環(huán)境。1.2小區(qū)內(nèi)道路出入口設(shè)置合理的交通組織，既有利于居民生活的便利，減少車輛對居民生活的干擾，又能減少道路用地的面積，提高道路用地的效率。經(jīng)過比較，環(huán)形路網(wǎng)結(jié)構(gòu)對小區(qū)的交通組織和建筑布局最為有利：主干路為環(huán)形，解決小區(qū)的主要交通，從主干路放射出去的盡端支路深入各個組團(tuán)內(nèi)部，滿足了消防車道的要求，且各組團(tuán)互不干擾。在可能的情況下，在小區(qū)主要道路一側(cè)設(shè)置1.5m人行道，減少車對人的影響，保證居民活動的安全。另外，小區(qū)內(nèi)設(shè)置的地下機動車停車庫的出入口最好設(shè)置在小區(qū)出入口附近，減少了機動車對小區(qū)內(nèi)部的影響。小區(qū)內(nèi)的道路設(shè)計突出自然特色，盡可能不設(shè)過長的直線道路，各組團(tuán)綠地之間設(shè)置蜿蜒曲折的健身步道，使住戶可以更好地同綠地相融合。1.3突出景觀性動遷安置房小區(qū)的景觀以簡潔、大方、實用為原則。考慮到經(jīng)濟成本、后期維護(hù)等因素，動遷安置房小區(qū)不宜設(shè)置水體景觀。在綠化植物選擇方面，須因地制宜，要求了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，如泥城社區(qū)居民不喜歡槐樹、竹子種植在屋前宅后。同時，綠化植物的配置也講究層次，喬木、灌木和草本植物之間，落葉樹和常綠樹的比例要相互協(xié)調(diào)；對于變配電站、垃圾房等建筑單體周圍，可用較高大的植物予以遮擋。1.4社會等經(jīng)營規(guī)劃相對于獲利豐厚的商品房開發(fā)建設(shè)，動遷安置房建設(shè)屬于微利甚至無利可圖，而商業(yè)性公建是可供開發(fā)商支配的物業(yè)，是開發(fā)動遷安置房彌補虧損、平衡經(jīng)濟的關(guān)鍵所在。同時，政府規(guī)劃建設(shè)主管部門對商業(yè)性公建的比例提出了要求，如泥城社區(qū)動遷安置房的商業(yè)性公建面積占總建筑面積比例不超過5%。該部分的設(shè)計要有相當(dāng)?shù)撵`活性，建筑面積要盡可能做足，沿主要道路或路口設(shè)置，能夠直接對外；沿街商業(yè)性公建裙房宜為1～2層，在基地允許的情況下，應(yīng)考慮設(shè)置為獨立單體建筑，為后期餐飲類等企業(yè)的招商創(chuàng)造條件。商業(yè)性公建內(nèi)部以框架結(jié)構(gòu)形式為主，既能分割成小面積使用，又能形成較大空間，滿足經(jīng)營活動的多樣性；同時需配備一定的停車位，滿足商業(yè)活動的要求。1.5動遷安置房泥城社區(qū)作為新建城區(qū)，就業(yè)機會較少，大部分青壯年外出工作，并不長期居住在當(dāng)?shù)亍舆w安置房建成后，居住其中的居民有相當(dāng)部分是老年人和兒童。因此，在動遷安置房的規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)重視老年人和兒童的需求，配置相應(yīng)的文化、體育、游憩、交往等設(shè)施。居住區(qū)無障礙設(shè)施實施范圍和設(shè)計內(nèi)容應(yīng)在符合《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》(JGJ—50—2001)要求的基礎(chǔ)上有所提高，所有住宅樓、公共服務(wù)設(shè)施、公共活動中心和公共綠地應(yīng)設(shè)置無障礙通道；在居住區(qū)內(nèi)的道路設(shè)計應(yīng)采取無障礙設(shè)計，同時，居住區(qū)內(nèi)的無障礙通道應(yīng)與城市道路的無障礙系統(tǒng)互相連接。1.6配套公共服務(wù)機房布置水泵房、變配電站、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾房等配套公共服務(wù)用房，牽涉的部門和單位較多，且均有各自的規(guī)范要求和管理條例；其一旦重大調(diào)整，勢必對項目的整體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、總平面布局有較大影響，甚至可能影響整個項目的報批報建和工程進(jìn)度。因此，在方案設(shè)計階段盡可能確定配套公共服務(wù)設(shè)施面積和位置，并征詢相關(guān)職能部門和配套單位，以減小對項目建設(shè)的影響。配套公共服務(wù)用房應(yīng)根據(jù)功能妥善布置，如垃圾房與小區(qū)次出入口結(jié)合設(shè)置，避免垃圾車深入小區(qū)內(nèi)部，減少對居民的影響。配套公共服務(wù)用房的設(shè)計也要考慮到經(jīng)濟性。在滿足水泵房供水半徑的同時，可以將地下車庫和水泵房相結(jié)合，避免單獨開挖地下水泵房，可以減少一定的工程費用。2建筑單體2.1設(shè)計原則2.1.1障性住房設(shè)計根據(jù)《上海市保障性住房建設(shè)技術(shù)要求暫行規(guī)定》的要求，“保障性住房應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)有臥室、起居室(廳)或臥室兼起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等基本空間?！痹诿娣e許可的條件下，有選擇的增加服務(wù)陽臺等功能空間，提高居住質(zhì)量。2.1.2靜離離子處理系統(tǒng)室內(nèi)空間設(shè)置需做到：功能分區(qū)應(yīng)明確合理，做到潔污分離、動靜分離。合理安排各空間的序列，減少交通面積，組織好公共空間和私密空間的關(guān)系，活動流線互不干擾，互不穿行，同時避免相鄰住戶的視線干擾，使居住者感到生活舒適方便。2.1.3病房等尺度的確定住宅建筑內(nèi)各居室空間(臥室、餐廳、起居室等)的尺度，應(yīng)根據(jù)空間的功能特性、居住功能所需的基本配置和家具關(guān)聯(lián)尺度等因素合理確定，符合人體工程學(xué)的要求。2.2動居民對小區(qū)內(nèi)高層房屋房型設(shè)計是動遷安置房的重點。根據(jù)各地動遷安置政策的規(guī)定，房型規(guī)格和比例一般有較為明確的要求，如泥城社區(qū)動遷安置房項目的房型規(guī)格主要有45m2、60m2、80m2、100m2、120m2等類型。我們在配售過程中發(fā)現(xiàn)，動遷居(農(nóng))民相互影響，針對同一種規(guī)格的不同房型，有著強烈的偏好性。為避免這一問題帶來的動遷安置房空置，泥城社區(qū)項目的多(高)層住宅中同一種面積規(guī)格均只有1～2種房型，這樣一來，對房型之間的組合，以及各面積規(guī)格房型之間的比例提出了更高的設(shè)計要求。同時，將提煉后的各類房型平面予以公示，吸收動遷居(農(nóng))民和相關(guān)部門提出的合理化建議并予以修改，為后期配售奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)《導(dǎo)則》和上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(2011版)的要求，結(jié)合泥城社區(qū)的實際，動遷安置房套內(nèi)主要功能空間尺寸與面積的標(biāo)準(zhǔn)略有提高，具體參照表1。2.3降低建筑層數(shù)，增設(shè)建筑密度住宅層高的確定,關(guān)系著建筑的節(jié)能省地，同時對住宅的造價有著重要的影響。根據(jù)《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的要求和泥城社區(qū)居民的需求，確定層高為2.85m。這一高度從造價上來看，還是從人的心理感受來看，對于動遷安置房都是比較合適的。容積率是城市規(guī)劃管理中的一項重要指標(biāo)，其大小反映了土地利用強度。一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。項目的容積率與建筑層數(shù)的關(guān)系密切，層數(shù)越高，容積率就越大。雖然提高容積率最為直接的辦法就是增加層數(shù)，但是過高的住宅會給居民們帶來壓抑的心理感受。同時，按照《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50045—95)和《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》關(guān)于安全疏散和消防電梯的規(guī)定，超過18層的住宅與18層以下的住宅相比，疏散樓梯、電梯、前室等設(shè)置方面，不管是得房率，還是建造及維護(hù)的成本將大為增加。因此，在保障性住房的規(guī)劃設(shè)計中，最高樓層最好控制在18層以內(nèi)，整個小區(qū)可以為11～18層的中高層住宅為主，會帶來較好的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。泥城社區(qū)動遷安置房項目的建設(shè)中，在項目的限高要求之內(nèi)，也通過適當(dāng)提高建筑高度降低了建筑密度，提高了小區(qū)的綠化率。首先，建筑層數(shù)適當(dāng)提高，建筑間距和平均高度相應(yīng)增大，使住戶獲得了更好的日照條件。其次，降低了建筑密度，增加了綠化率，能有機會把小區(qū)的環(huán)境景觀做好，提供更高質(zhì)量的室外公共空間。再次，適當(dāng)提高建筑的層數(shù)，由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r得以降低，從而節(jié)約了工程投資。更充裕的日照、更美好的環(huán)境、比較經(jīng)濟的造價，使動遷居民得到了更多