建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請報(bào)告

建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請報(bào)告 4 8四、選址方案 五、節(jié)能節(jié)水措施 六、環(huán)境影響評價(jià) 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 十、投資估算 十一、融資方案 十三、社會評價(jià) (一)項(xiàng)目背景公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)(1)項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件(2)國家及咸寧市頒布的有關(guān)法律(4)咸寧市2009、2010年國民經(jīng)濟(jì)與社會進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)(5)咸寧市城市總體規(guī)劃大綱(2000—2020年)(6)溫泉開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)與社會進(jìn)展規(guī)劃(10)投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或者意向書(11)編制《審核申請報(bào)告》的委托合同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。進(jìn)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)進(jìn)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(特別住宅經(jīng)濟(jì))是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，進(jìn)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，能夠拉動一系列行業(yè)進(jìn)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力進(jìn)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。湖北奧泰投資有限公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)九重錦A區(qū)項(xiàng)目。近兩年來，咸寧市進(jìn)展勢頭強(qiáng)勁，咸寧市政府明確提出了超前規(guī)劃、拓展進(jìn)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的咸寧科技新城的奮斗目標(biāo)。九重錦A區(qū)項(xiàng)目選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動咸寧溫泉高科技園小區(qū)的初步形成，完善科技園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善溫泉開發(fā)區(qū)的面貌。(二)項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)項(xiàng)目用地位于書臺街西側(cè)，東臨書臺街，南臨咸寧學(xué)院運(yùn)動場，西臨咸寧學(xué)院核工程學(xué)院，北臨規(guī)劃道路。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)該項(xiàng)目地上總建筑面積76990平方米，凈用地面積29612平方米，其中住宅68550平方米，商業(yè)建筑8440平方米。總居住戶數(shù)600戶，規(guī)劃總居住人口2000人，建筑密度16.9%,綠化覆蓋36.1%。小區(qū)內(nèi)設(shè)居委會、物業(yè)管理用房、開閉所、公廁、配電房、公寓等設(shè)施。本項(xiàng)目總投資估算為25035.95萬元，使用邀請招標(biāo)方式選擇勘察、設(shè)計(jì)與施工單位。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，湖北奧泰投資有限公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“九重錦A區(qū)”,致力于為在咸寧溫泉園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住溫泉從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市(2)雨水、污水排放(3)供熱可從凱悅學(xué)府配電室接入，考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。湖北奧泰投資有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各類設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目九重錦A區(qū)凈用地面積平方米計(jì)容總建筑面積平方米高層住宅平方米商業(yè)平方米不計(jì)容總建筑面積平方米物業(yè)管理用房平方米變電室平方米開閉所平方米景觀架空平方米地下室平方米建筑密度%綠化率%二、市場預(yù)測隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住買力的情況下，單從住房需求分析，咸寧市每年人口增長拉動的住房需求，加之城據(jù)2009年咸房指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平格為2617.31元/m2,寫字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2,從市場形態(tài)來看，全市各區(qū)目前咸寧市住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在100m2下列的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，1購房者能承受多高的房價(jià)，是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總價(jià)格的承受能力如下：承受總價(jià)格在20萬下列的占33%,承受總價(jià)格在21--30萬之間的占30.5%,承受總價(jià)格在31--40萬的占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬的占8%,承受總價(jià)格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示，咸寧市購房者所能承受的價(jià)格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上，可見是要緊購買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的溫泉區(qū)房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目周邊的要緊樓盤銷售狀況。在2010年第四季度溫泉區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2625.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。溫泉區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)2009第四季度2010第一季度2010第二季度2010第三季度2010第四季度2.產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前咸寧市房地產(chǎn)投資大幅增加，2009年上半年咸寧完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長47.17%,施工面積達(dá)到958.2萬平方米。2010年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%,占總投資的75%,經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，07年銷售額只占到投資額的43.78%,08年上升到60%,在2010年，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬m2(其中住宅銷售面積393.13萬m2)同比增長17.17%;總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。中央城、凱悅學(xué)府等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合白領(lǐng)階層與周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們?nèi)缃耖_發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。3.價(jià)格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年咸寧市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2010年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目不管在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會再上一個(gè)檔次，從而拉動咸寧市房價(jià)繼續(xù)走高。按照這樣上漲趨勢，今年咸寧市房價(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%,從原因上看，要緊有四：(1)在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價(jià)上升。(2)需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有84.6%的消費(fèi)者都使用了商業(yè)貸款或者組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望使用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積存的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。(3)購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上很多“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大大提高，致(4)住宅品質(zhì)的提高，也造成了房市升溫。由于隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)與物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高，最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。(5)競爭猛烈。一方面由于咸寧市人口不斷增多，消費(fèi)市場繼續(xù)變大，加上房地產(chǎn)進(jìn)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入咸寧；另一方面，由于房地產(chǎn)市場供銷綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實(shí)力，初步能夠確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米2800—3500元。由于咸寧市進(jìn)兩年人口增長迅速，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)進(jìn)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐咸寧以爭奪市場。碧桂園、湖北佳辰、福星惠譽(yù)地產(chǎn)等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使咸寧市房地產(chǎn)市場的競爭更為猛烈化，在猛民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。不管是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度與美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，特別是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商與外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤咸寧學(xué)院與鄂南高中，環(huán)境優(yōu)美，具有濃厚的人文氣息；同時(shí)周邊地段由于咸寧市近年來的高速進(jìn)展，高收入階層的市民較多。能夠推斷，本項(xiàng)目具有巨大的市場潛水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的C.文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干D.對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性而關(guān)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測與資源評價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料平方米，商業(yè)建筑8440平方米。總居住戶600戶，規(guī)劃總居住人口2000人，建筑密度16.9%,綠化覆蓋率36.1%。小區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)(1)戶型選擇樓型戶型面積(m2)數(shù)量(套)①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(3)智能化系統(tǒng)：A.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測、可視對4.小區(qū)建筑小品指示牌：居住區(qū)設(shè)置各類指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑與管理庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車與公共秩序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形有高低變四、選址方案(一)項(xiàng)目概況通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測與研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土(沙礫堅(jiān)土),地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)。該地塊自然條件良好，不可能影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理小區(qū)擬建于溫泉工業(yè)園開發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨書臺街，南臨銀泉大道，交通便利。正對面是咸寧學(xué)院，擁有很強(qiáng)的文化底蘊(yùn)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受(二)建設(shè)條件書臺街與銀泉大道現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線與DN13.供熱4.供電通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化與所需的各類市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由湖北奧泰投資有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各類設(shè)施接口均本項(xiàng)目估計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由溫泉區(qū)電話局從831開設(shè)(三)建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目地上總建筑面積76990平方米，凈用地面積29612平方米，其中住宅68550平方米，商業(yè)建筑8440平方米?？偩幼?00戶，規(guī)劃總居住人口2000人，建筑密度16.9%,綠化覆蓋率36.1%。小區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)(四)環(huán)境保護(hù)制冷擬使用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，因此應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪躲開其它環(huán)境敏本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水要緊有餐飲廢水，生活廢水與洗浴污水。生活廢水與餐飲廢五、節(jié)能節(jié)水措施九重錦A區(qū)項(xiàng)目建筑熱環(huán)境與能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)貫徹了國家與地方有關(guān)節(jié)約能源的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年六、環(huán)境影響評價(jià)這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場單位：dB(A)土方階段結(jié)構(gòu)階段裝修階段禁止施工由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小九重錦A區(qū)總項(xiàng)目建有602個(gè)停車位的停車場，地下車庫面積4820m2,層高約3.9m。停車場設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立居民住宅采暖與炊事使用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h,平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h,600戶居民共用天然氣2320000立方米。(2)水污染源分析人，生活耗水量每天300立方米。污水類型包含洗浴排水、沖廁排水與廚房污水。七、勞動安全衛(wèi)生與消防(1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)與無危害的生產(chǎn)工藝與設(shè)(2)對危險(xiǎn)部位與危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。(3)對危險(xiǎn)場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案與設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)與(4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)與衛(wèi)生保健措施方案。根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別與可能波及的范圍，確定應(yīng)使用的消防等級，并結(jié)合項(xiàng)目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控湖北奧泰投資有限公司是股份有限制公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)與監(jiān)督機(jī)構(gòu)。最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事會由8人構(gòu)成，董事長1人，副董事長2人，對股東大會負(fù)責(zé)?？偨?jīng)理受董事會任聘，各部門分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動。高級職員由董事會商議任聘，監(jiān)理會由股東代表2人與職工代表8人構(gòu)成，對公司的財(cái)務(wù)與職權(quán)予以監(jiān)督。為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2012年4月開工，至2014年6月竣工，總工期26個(gè)月。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，估計(jì)每期推出商品房有50%可使用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排如下表所示。本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排表時(shí)間2012年4月至12月2013年1月至12月2014年1月至6月2季度3季度1季度2季度3季度1季度2季度456789123456789123456研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程金額(萬元)1土地開發(fā)費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)4建設(shè)工程其他費(fèi)5基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)6公建設(shè)施配套費(fèi)7開發(fā)期間費(fèi)8不可預(yù)見費(fèi)9建設(shè)期利息合計(jì)項(xiàng)目投資總額十一、融資方案(1)籌措與利用自有資金12000萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周(2)銀行貸款6000萬元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的過程中出現(xiàn)資金扭轉(zhuǎn)只是來項(xiàng)目1投資分年計(jì)劃建設(shè)投資建設(shè)期利息小計(jì)2資金籌措自有資金銷售款收入十二、財(cái)務(wù)評價(jià)(一)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)銷售收入銷售稅金002.損益與利潤分配表在項(xiàng)目實(shí)施過程中做出記錄，并在項(xiàng)目完成后統(tǒng)計(jì)列出。3.財(cái)務(wù)指標(biāo)(1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)=7000萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%通過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)>0,說明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)>8%且水平較高，說明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。(2)項(xiàng)目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期項(xiàng)目總投資額為25035.95萬元，總銷售收入為44131.26萬元，總銷售利潤額為13728.08萬元(見損益與利潤分配表)投資利潤率=平均利潤總額/總投資額×100%=54.83%銷售利潤率=平均利潤總額/銷售收入×100%=31.11%投資回收期=4-1+14749.025/20414.215=3.72(根據(jù)現(xiàn)金流量表)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量(3)流淌資金流淌資金估算表(見附表)(二)財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。十三、社會評價(jià)隨著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分，特別是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對對我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用。隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境(包含室外環(huán)境與室內(nèi)環(huán)境),本小區(qū)的建設(shè)重點(diǎn)目標(biāo)就是要營造出適合人們居住的良好的環(huán)境。本小還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。根據(jù)規(guī)劃，本小區(qū)的綠化率將達(dá)該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通與市場將有更高的要求；同時(shí)，關(guān)于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題?？紤]到該地總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個(gè)領(lǐng)域的進(jìn)展都有拉動作用。對社會的進(jìn)展十四、風(fēng)險(xiǎn)分析自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程與經(jīng)營過程造成的影響，與對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商與經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的缺失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素要緊包含：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各類不一致形式的經(jīng)濟(jì)缺失。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為下列幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)要緊是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展有關(guān)的不確定因素。包含：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)與有關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商與經(jīng)營者可能帶來的缺失。包含：建筑材料改變與更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)與工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動或者計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或者損壞的風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)因素要緊是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)與經(jīng)營的投資者帶來缺失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或者經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包含投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物(二)投資風(fēng)險(xiǎn)的操縱針對該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、使用招投標(biāo)的辦法與建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)單位簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境與投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包含投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度與質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，能夠有效地減少十五、研究結(jié)論與建議(一)推薦方案的總體描述通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，通過深入研究論證，該商品(二)推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)固進(jìn)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了A.項(xiàng)目總建筑面積：76890平方米B.項(xiàng)目總投資：25035.95萬元(3)項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢A.在鄰近區(qū)域的競爭對手較少B.九重錦A區(qū)項(xiàng)目的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代D.項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境(包含自然、人文、交通等環(huán)境)E.項(xiàng)目所處地塊的進(jìn)展前景較好(4)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小2.存在問題(1)項(xiàng)目規(guī)模較大，