房地產(chǎn) -中國40城辦公樓市場指數(shù)三季度發(fā)布分化與變化中以穩(wěn)致勝

2023年10月JLL睿見觀察小組SESEEABRIGHTERWAYJLL伴隨中國經(jīng)濟(jì)的漸進(jìn)式重啟伴隨中國經(jīng)濟(jì)的漸進(jìn)式重啟，辦公樓市場也在經(jīng)歷不同以往的非典型性復(fù)蘇。進(jìn)入三季度以來，面對宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期的結(jié)構(gòu)性失衡和未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險積累，辦公樓需求放緩已成共識、市場情緒趨于理性。市場已然進(jìn)入一個更為復(fù)雜的調(diào)整周期，調(diào)整的深度和廣度與以往迥然不同，分化和變化時刻相伴，突顯了當(dāng)前市場環(huán)境的復(fù)雜性和市場穩(wěn)定的重要性。1.辦公樓市場需求在城市間分化，反映出經(jīng)濟(jì)的不均衡修復(fù)。需求端整體仍處修復(fù)通道，但增量需求不足帶來各行業(yè)在不同城市的周期輪動中分化。例如，科技互聯(lián)網(wǎng)在深圳、杭州、武漢等頭部科技中心城市呈現(xiàn)租賃需求疲軟的特征，而其中的電商和新媒體等細(xì)分行業(yè)則在青島、佛山、南昌、長春、石家莊、哈爾濱和烏魯木齊等城市釋放出活躍的中小面積段需求。保險、銀行等傳統(tǒng)金融企業(yè)整合加快，在不同城市間升級、擴(kuò)租和縮租的情況并存。第三方辦公在自身產(chǎn)品迭代的同時，在不同城市表現(xiàn)差異，在武漢、重慶、濟(jì)南等地，孵化器等中低端第三方辦公形式仍有擴(kuò)張趨勢，而中高端辦公形式在其他城市則有大面積退租現(xiàn)象。2.降本增效的主基調(diào)不變，但微觀租賃行為日趨復(fù)雜。本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的原因之一在于微觀市場主體發(fā)展動力不足，反映在辦公樓市場上，則表現(xiàn)為企業(yè)對于續(xù)租的偏好更大，對于降本搬遷的要求更高，成本控制仍為企業(yè)不動產(chǎn)戰(zhàn)略宏觀層面的第一要務(wù)。然而，面對未來可能長期存在的不確定性風(fēng)險，不同規(guī)模的企業(yè)在微觀層面的租賃行為模式正趨于復(fù)雜。我們觀察到在大面積租戶的租賃行為中，盡管續(xù)租較為普遍，但不排除部分企業(yè)會將選址談判的啟動時間一再提前，以鎖定最優(yōu)價格；另有企業(yè)抓住目前市場下行的機(jī)會窗口，進(jìn)行整合后升級至核心區(qū)甲級物業(yè)；對于部分城市的小面積租戶，其決策周期在三季度有所加快，租賃模式更為靈活。3.在高位租金降幅陡峭化影響下，租金市場表現(xiàn)呈收斂趨勢。三季度，40個主要城市的辦公樓市場均錄得0.2%-3.4%不同程度的環(huán)比降幅，與二季度的跌幅程度相當(dāng)。然而，在需求端的增量缺口和結(jié)構(gòu)性壓力持續(xù)作用下，高位租金降幅陡峭化趨勢有所增強(qiáng)，具體表現(xiàn)在頭部城市在本輪下行周期中感受到的短期陣痛更為強(qiáng)烈，而其他城市在低基數(shù)效應(yīng)作用下，租金降幅表面收窄，例如佛山、南昌、哈爾濱、烏魯木齊等城市的市場情緒在三季度均有小幅改觀。這與我們對同一城市歷史租金的觀察不謀而合：即同一城市中，低位租金通常變化有限，市場表現(xiàn)主要受到高位租金指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可進(jìn)行縱向的城市間比較和橫向時間軸比較。?縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠后。?橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)較基數(shù)錄得增長，體現(xiàn)市場表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較基數(shù)下滑。2|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有JLL睿見觀察小組1.排名前10的城市中，杭州升至第5位。杭州在亞運前夕迎來25.8萬平方米的甲級新增供應(yīng)，盡管空置率小幅推高，但仍維持在26%的健康水平，其排名位次上升至第5位，成為近兩年來頭部城市指數(shù)排名的首次變動。同時，杭州是本季度頭部城市中唯一指數(shù)正增長的城市，市場韌性得以突顯。深圳和成都三季度指數(shù)環(huán)比降幅均超過1%，其中深圳的市場需求總體穩(wěn)定，空置率未現(xiàn)明顯波動，但租金降幅走闊拖累指數(shù)表現(xiàn)；成都在市場需求端遇冷，租金承壓延續(xù)，對指數(shù)構(gòu)成顯著壓制。2.排名11-20的城市中，市場的穩(wěn)定性成為指數(shù)上漲的主要拉動。三季度，半數(shù)城市指數(shù)環(huán)比微漲，支撐因素主要來自于空置率和租金指標(biāo)的穩(wěn)定性。其中，西安和天津在過去兩年的租金環(huán)比降幅均在1%以內(nèi)，且空置率穩(wěn)定下降，本季度排名位次分別上升至第11位和第18位。3.排名21-40的城市中，指數(shù)變化主要受新增供應(yīng)影響。三季度，指數(shù)上漲和下降的城市比例維持均衡。市場情緒和整體波動趨于平緩的情況下，指數(shù)上漲的城市主要受到新增供應(yīng)量的拉動。其中，太原的排名上升至第29位。1.在全國40個主要城市中，16個城市租金降幅較上季度津冀和長三角大部分城市處于租金降幅放緩區(qū)間，而大灣區(qū)和成渝城市群均處于租金降幅加快區(qū)間。長江中游2.京津冀城市群在空置率的區(qū)間跨度上仍是最大的，長三角和大灣區(qū)各城市的空置率區(qū)間跨度較為穩(wěn)定，成渝和長江中游各城市的空置率區(qū)間略有提升。3.在本季度市場凈吸納量方面，長三角城市群的表現(xiàn)較為突出。上海甲級市場錄得67,740平方米；杭州整體市場錄得115,512平方米。在大灣區(qū)城市群中，深圳甲級市場錄得約8萬平方米，其中以銀行業(yè)為代表的金融業(yè)相對活躍。在長江中游城市群中，武漢整體市場錄得12.5萬平方米，其中甲級市場約為2.5萬平方米，主要由新項目的預(yù)租所貢獻(xiàn)。3|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有JLL睿見觀察小組1.租金方面，全國20個重點城市的環(huán)比降幅在0.2%-3.2%之間，較上季度2.6%的最大降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，其中10個城市的環(huán)比降幅在1%以內(nèi)。但不排除部分城市因弱需求導(dǎo)致市場活躍度下降，在沒有真實博弈的印證下，市場容易產(chǎn)生租金平穩(wěn)或者降幅趨緩的假性樂觀。另有包括一線城市在內(nèi)的8個城市環(huán)比降幅在1%-3%之間；成都和重慶的環(huán)比降幅三季度均升至3%以上。2.空置率方面，全國20個重點城市的波動幅度較上季度減弱，僅6個城市的甲級辦公樓市場于本季度迎來新增供應(yīng)，共計121.2萬平方米，較上季度減少了約74萬平方米。一線城市中除北京以外，上海、廣州、深圳的空置率均維持在20%以上。二線城市中有7個城市落在30%以內(nèi)的區(qū)間，以長三角城市為主。西安在國企需求主導(dǎo)下，空置率首次下降至29%，同時地產(chǎn)和能源行業(yè)對增量需求的推動作用突出。另有9個城市的空置率維持在30%以上。宏觀經(jīng)濟(jì)對辦公樓市場影響深刻，注定其本輪復(fù)蘇將是一個宏觀經(jīng)濟(jì)對辦公樓市場影響深刻，注定其本輪復(fù)蘇將是一個波浪式的曲折進(jìn)程。在這個過程中，全國辦公樓市場的波動幅度正在從下沉城市向核心城市形成扇形傳導(dǎo)，核心城在短期內(nèi)面對更為劇烈的市場調(diào)整，對市場各方的決策能力和預(yù)判能力提出了更高要求，以底線思維調(diào)整發(fā)展路徑，在4|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有JLL睿見觀察小組作者大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家及研究部總監(jiān)姚耀中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人華北區(qū)研究部董