評估方法：房地產(chǎn)評估方法評估方法

評估方法：房地產(chǎn)評估方法評估方法產(chǎn)評估方法評估方法方法計算方法市場調(diào)查問卷地價方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)法。市場法又稱買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較原理。再以房地產(chǎn)為例,房地產(chǎn)的價值等價于市場上能帶來同值,估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素進即可應(yīng)用。因此在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟比較發(fā)達的國家和地區(qū)，市。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)列情適用:1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;3.很難成為教堂、寺廟等;4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;5.圖書館、體育館、學(xué)校法收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益還原法，在我用適當出評估基準的現(xiàn)值，以此來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的產(chǎn)的價值取決于它所帶來的未來收益的大小,未來收益的現(xiàn)價值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當前的價值是基于市場參與者對最大收益的預(yù)期,歷史資料的作用主要是利用它們來推知未合理性。在其他條件不變的情況下,僅僅因心理波動,也會影響到房地產(chǎn)的價值。收益法的。利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)為評估標的來估測評估對象的價值。根據(jù)評估對象的預(yù)期收益以用貨幣衡量;為未來收益所承擔(dān)的風(fēng)險收益也是可以衡量的公園等公用、公益性房估價對象及其類似房地產(chǎn)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料;(2)預(yù)測估如凈收益);(3)求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù);(4)選用適宜益價格。三、成本法成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重臵一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)納的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。以房地產(chǎn)評估為例,是以當前房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成,其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求房地產(chǎn)的未來運用效率無關(guān)。因此,成本法評估的價值是會計價是:房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價值,投入的成本不多也高,但是在運用成本法估價時,投入成本的增加就意味著房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)時重臵成本,即按現(xiàn)時市場條件重新購建與被評估資產(chǎn)狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費,然后再減去各項損耗,所得到產(chǎn)的評估值。因為資產(chǎn)的價值是一個變量,影響資產(chǎn)價值量變與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市館、新開發(fā)地等特殊性房地產(chǎn)評估比較適用。但由于土地的價效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本加它的使用價值，所以成本法在土地評估中的應(yīng)用范圍受到新構(gòu)建價格;(3)測算折舊;(4)求取積算價格。四、假設(shè)開發(fā)法假倒算法或預(yù)期開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房價時，首先要估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易的價值，然后與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費被估土地價值。具體來說，作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，他購買是將其出售賺取利潤。開發(fā)商買地，進行土地投入，必須是越高越好。因此，開發(fā)商就會根據(jù)規(guī)劃部門對該地塊的限率、建筑密度、綠地覆蓋率、建筑物高度、朝向等，以及有確定該塊土地的最佳使用狀況。然后根據(jù)當前的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)的售價，以及完成這以開發(fā)所需花費的建筑費、設(shè)計付資本的利息和開發(fā)商應(yīng)得的正常利潤。這樣，開發(fā)商就可所愿意支付的最高價是多少。也就是說，這個最高價等于開扣除開發(fā)成本和相應(yīng)利息、利潤之后的余據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基本思路，其基本公式是:P=A-;C——投資利息;D——開發(fā)商合理利潤;E——的一個具體計算公式為:土地價值=房屋的預(yù)期售-利潤-稅費區(qū)，假設(shè)開發(fā)法的計算公式為:地價=樓價-建筑費用-利潤或地價=總開發(fā)價值-開發(fā)費用-開發(fā)者收益-費和對現(xiàn)有承租者的補償、基建費、業(yè)務(wù)費、財務(wù)費、應(yīng)現(xiàn)實評估中假設(shè)開發(fā)法的一個較具體的計算專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-假設(shè)開發(fā)法評估的基本思路，假設(shè)開發(fā)法評估的程序為:調(diào)估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成，預(yù)測開發(fā)利潤，測算投資利息和稅費，估算待估對象質(zhì)狀況、地形地貌、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和生活設(shè)施狀況以及公用設(shè)確定開發(fā)完成后的土地狀況和房地產(chǎn)市場條件等，在城市規(guī)劃及法律法規(guī)等限制定地塊的最佳利用方式，包括確定用途、容積率、綠地覆蓋率擇最佳的開發(fā)利用方式時，最重要的是選土地用途的選擇，要與房地產(chǎn)市場的需求相結(jié)合，并且需要進所開發(fā)房地產(chǎn)的類型，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價，可通過兩對于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，可采用市場比確定，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。具體確定時需要顧)單位建筑面積月租金或年租金;2)房地產(chǎn)出租費用水平;3)房地出租的凈面積。其中，租金水平可依據(jù)類似房地產(chǎn)來確定。例:根租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來租金凈收益為每地產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積為5000平方米，出租產(chǎn)的總價可確定為(假設(shè)房屋收益年期為無限年期):?18%?1.84.估算各項成本費用(1)估算開發(fā)建筑成本費用。開直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤等)可采用比較法類建筑物當前平均的或一般建造費用來測算，也可通過建筑工期，是指從取得土地使用權(quán)一直到房地產(chǎn)全部銷售或出租據(jù)等量資本要獲得等量利潤的原理，利息應(yīng)為開發(fā)全部預(yù)付是建造工程費用的利息，還應(yīng)包括土地資本的利息。房地產(chǎn)地價款、開發(fā)建造費、專業(yè)費和不是自有資金，也要計算利息。這些費用在房地產(chǎn)開時間是不同的。在確定利息額時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費用所占用的時間長短和當時的貸款利率高預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價款在整個開發(fā)建設(shè)工期費假設(shè)在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開發(fā)費和專業(yè)費為半計算。若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進一步細化。例如，建造入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等。開房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣亩愘M用是指用于建成后房地產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、市場營商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，假設(shè)期為2年%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2%，開發(fā)商要求的投資利潤開發(fā)成本及費用，可采用假設(shè)開發(fā)法進行評估，計算公式為:-專業(yè)費-利息-銷售稅費-樓價=2000?2.5?9000=4500000000?2.5=15000000(元)專業(yè)費=建筑費?10%=15000000?10%=1500000(元稅費銷售費用=45000000?2.5%=1125000(元)銷售稅費=4500000000(元)(5)計算利潤利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)?10%=(地價?1650000利息利息=地價?[(1?6%)2-1]+(15000000+1500000)?[(1?6%)-價+990000(7)求取地價地價0-16500000-1125000-2925000-0.1?地價-1650000-0.1236?地價-810000?1.2236=17824452(元)(8)評價結(jié)果單位地價45?2000=8912(元/平方米)樓面地價=8912?2.5=3565別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的從其定義可以看出，基準地價不同于宗地地價，它有一個屋出租、買賣等材料，分別采用多種方法試算樣點地價，對樣積率、交易情況、土地條件等修正，得到標準宗地地價，然后還要評估標定地價。標定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的宗，在正常經(jīng)營管理的條件下，在一定使用年限內(nèi)的價值。標定地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等行評估，也可以利用房地產(chǎn)市場交易資料，采用宗地評估的一:(1)基準地價是區(qū)域性價格。這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可準地價的表現(xiàn)形式通用;(2)是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù);(3)是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);(5)是進一步評估宗地地價的利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估結(jié)果，按照替的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評。在我國許多城市，尤其是房地產(chǎn)市場不太發(fā)達的城市，基準的方法?；鶞实貎r修正法的基本原理是替代原理，即在正常的用功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場中，應(yīng)當件與級別或區(qū)域內(nèi)同類用地平均條件格期日等素修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)，對基準地價進行修正，即大批量的進行宗地價格的評估，因此，可快速方便地進行大面料是采用基準地價修正法評估宗地地價必不可少的基礎(chǔ)性資料成果資料，主要包括土地級別圖、基準地圖、基準地價表、基準地價修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說明、所處的土地級別、所對應(yīng)的基準地價，確定相應(yīng)的因素條件素的指標條件按照與被估宗地所處級別和用途相對應(yīng)的基準地條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的正系數(shù)表中的因素一致。宗地因素指標的調(diào)查，應(yīng)和土地登記資料及有關(guān)圖件，不能滿足需要的，應(yīng)進行實地的指標值，查對相對應(yīng)用途土地的基準地價影響因素指標說數(shù)表，得數(shù)。對所有影響宗地地價的因素都同樣處理，即得到宗地的全部最高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計算:1?y?1?1(1?r)1(1?r)mny用年期修正系數(shù);r——土地資本化率;m——n——隨著時間的遷移，土地市場的地價水平會有所變化，因此必準地價對應(yīng)的地價水平修正到宗地地價評估基準日時的地價系數(shù)。基準地價對用的是該用途土地在該級別或均質(zhì)地域內(nèi)的容積率可能各不相同，同時容積率對地在同一個級別區(qū)域內(nèi)，各宗地的容積率的差別甚至很容積率的修正。也就是說，必須將趨于平均容積率下的地價式求算待估宗地的地價水平。待估宗地地價=待估宗地所處修正系數(shù)數(shù)?其他因素修正系數(shù)六、路線價法(一)路線價法的含價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨街同一評估方法。與市場法、收益法等對個別宗地地價評估方法相土地迅速進行評估，是評估大量土地的一種常用方法。所謂定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標準深度，求取的價。路線價法在英美早已施行，應(yīng)用于課稅標準價法認為，市區(qū)內(nèi)各宗土地的價值與其臨街深度大小關(guān)系很大價值越高，離開街道愈一街道的宗地根據(jù)其為不同的地價區(qū)段。在同一路線價區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位臵等仍有差異，地價也制定各種修正率，對路線價進行調(diào)整。因此，路線價法的理論路線價是標準宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進是常用的一種表達方式:宗地總價=路線價?深度百分率?臨街寬，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則需依下列公式計算:宗地總價=路線價?深度百分率?臨街寬度?分率?臨街寬度?其他條件修正額(四)路線價的適用范圍如收益法、市場法僅適用于對單個宗地進行評估，而路線價法土地進行評估，特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等量土地進行評估的場合。路線價法是否運用得當，還依賴于較排列整齊的宗地，以及完善合理的深度修正率表和其他條件修定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作同一路線價區(qū)段，路線價區(qū)段為帶狀地段。街道兩側(cè)接長度稱為路線價區(qū)段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減街道不同的路段，路線價也不相同，如果街道一側(cè)的繁華狀況同一路段也可劃分為兩種不同的路線價。繁華街道有時需要附宅區(qū)用地區(qū)位差異較小，所以住宅區(qū)的路線價區(qū)段較長，甚至都相同。路線價區(qū)段劃分完畢，對每一路線價區(qū)段求取該路線格，路線價的設(shè)定必須先確定標準宗地面積。標準宗地，是指主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準的臨界深度。臨街深度，是指宗地離開街道的垂直距離。標準國而異。美國為使城市土地的面積單位計算容易，把位于街區(qū)0英尺(30.48米)的細長形地塊作為標準宗地。日本的標準宗地為6.36米的長方形土地。實際評估中的標準深度，通常是路線價區(qū)段估員依買賣實例用市場法等基本評估方法確定;第二種是采用地價格的各種因素分成幾類分別加以評分，然后合價上的點數(shù)。第一種方法是各國通用的方法。根據(jù)選定大小，然后評估標準宗地價格，根據(jù)標準宗地價格水平及街道近情況、土地利用狀況劃分地價區(qū)段，附設(shè)路線價。標準宗地地價計算方法，如收益法、市場法等。在應(yīng)用市場法評估標準價區(qū)域調(diào)查的買賣實例宗地進行地價影響因素分析，實例宗地條件不同，應(yīng)對不同條件部分進行因素修正，由此求得標準宗質(zhì)數(shù)表，深度百分率表的制作是路線價法的難點和關(guān)鍵所在，長久以來根據(jù)豐富的實際資料，制定了各種路線價法法則(克利夫蘭法則)、霍夫曼法則、哈柏法則、愛迪線價雖然相同，但由于宗地的寬度、深度、形狀、面積不同，單位面積的價同。在影響地價的因素當中，深度對地價影響較大?，F(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m度n米的長方形宗地，每平方米平均單價為A元，則該宗地的總價格mnA示的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某)區(qū)分成n快細片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價，參見上圖土地價值與地塊臨街距離關(guān)系曲線。由此土地總價mnAmama+man?1+man從而A=(a1+a2+…+an?1+an)?n即土地單位面積價積價格的面積加權(quán)平均值。如將各小地塊單位面積價格以百分度百分率。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為:單獨深度分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。單獨深度百分率的表現(xiàn)為:a1>agtagtgt;an?1>an累計深度百分率變現(xiàn)為:altaagtaa+a3<…<a1+a2+…+an一般來說，將標準深度的平00%，平均深度百分率與累計深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為:計深度百分率?標準深度?宗地深度制作深度百分率表，要考慮)確定標準深度;(2)確定級距;(3)確定單獨深度百分率;(4)根據(jù)需深度百作要求，以標準宗地的平均深度百分率(平均單度百分率、累計深度百分率綜合制成一分率表。下面以四三二一法則為例，說明深度百分率的制作方法準深度為100英尺(30.48米)的宗地，每25英尺(7.62米)其單獨深累計、計算示例如下:50英尺(15.24米)的累計深度百分率等于前25英尺單獨深度百分率加上后25英尺(7.62米)的單獨深度百分率，即:40%+30%尺(15.24米)的平均深度百分率等于前25英尺(7.62米)的單獨深度百分(7.62米)的單獨深度百分率除以50%，即(40%+30%)?100?50=140%。30%+20%)?100?75=120%。根據(jù)同樣的Rule度100英尺(30.48米)的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等份，第一個25英尺(7.62米)的價值為路線價的40%，第二個25英尺(62米)的價值為路線價的30%，第三個25英尺(7.62第四個25英尺(7.62米)的價值為10%。如果超過100英尺(30.八七六法則來補充。即超過100英尺(30.48米)的第一個25英尺(7.線價的9%，第二個25英尺(7.62米)的價值為8%，第三個25英尺(7.SomersRule是由蘇慕斯(Willamers米2.5%，后半50英尺(15.24米)部分占27.5%，若再深50英尺(115%。其深度百分率即在這種價值分配原則下所在美國俄亥俄州克利夫蘭市應(yīng)用而著名，因此一般將其稱為ClevelandRule3)霍夫曼法則霍夫曼法則(HoffmanRule由紐約市法官霍夫曼(Hoffman)所創(chuàng)造的，是最先被承認對于各種則?；舴蚵▌t認為:深度為100英尺(30.48米)的宗地，在最24米)的價值應(yīng)占全宗地價值的2/3。在此基礎(chǔ)上，則深度100英尺(30最初的25英尺(7.62米)等于37.5%;最初的一半，即50于67%;75英尺(22.86米)等于87.7%;全體的100英尺(30.48米)后，尼爾(Neil)修正了霍夫曼法則，由此創(chuàng)造了所謂的霍夫HoffmanNeilRule。4)哈柏法則哈柏法則(HarperRule法則認為一宗土地的價值與其深度的平方根成正比，即深度的平方根的10倍。也即深度百分率=(10?深度)%。例如，一宗50英100英尺(30.48米)深土地價值的70%。因為深于70%。但標準深度不一定為100英尺(30.48米)，所以修為:深度百分率=路線價法的應(yīng)用舉例現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D和EB0.7?10=14000(元)B=2000?0.9?20=36000(元)B=2000?1.0?20=40000(元)B=.0+0.09)?30=65400(元)七、房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)(Realestateindex過百分數(shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋屋的銷售價格的變動情況。房屋銷售價格指數(shù)的優(yōu)點是“同質(zhì)建筑結(jié)構(gòu)、地理位臵、銷售結(jié)構(gòu)因素影反映一定時期內(nèi)房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相格是指房屋所有人出租房屋使用權(quán)所取得租金的價格。房屋租取得房屋使用權(quán)。它包括住宅租賃、辦公用房租賃地易價格指數(shù)指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進行商品房開發(fā)用權(quán)而實際支付的價格的變動趨勢和程度的相對數(shù)。土地交易商或其他建設(shè)單位在進行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)、工業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)其他綜合用地四部分。土地交易價格指數(shù)，就是指反映一定時動趨勢和變動程度的相對數(shù)。土地交易價格指數(shù)的主要分類為、商業(yè)、旅游用地等。這三套指數(shù)的計算方法相似，均采等經(jīng)濟活動有關(guān)的各種價格指數(shù)，準確地反映全社會及各類房地產(chǎn)價格指數(shù)積極開展統(tǒng)計分析，及時反映新情況和售價格包括商品房銷售價格、公房銷售價格和私房銷售價格三屋租賃價格。房屋租賃價格包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、有關(guān)企事業(yè)單位、機關(guān)團體及部分量、金額。季度數(shù)量、金額由該季三個月的實際交易數(shù)相加地段、房屋結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計口徑的一致性，保證基期、報告期價格沒有時，可通過以下方法推算:(1)用同類房屋、同級地段接近)、同樣結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的基期平均銷售(租賃)價格/(同類房屋、同級地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均價格變動幅度+1)房用當?shù)鼗谕壍囟?、同類房屋、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售(租賃)種類很多，其編制方法也多種多樣。歸結(jié)起來，這1)成本投放法(InputCostMethod本投入法是根據(jù)營造各項投入成本(包括材料及人工費用等)的變化情況格指數(shù)的重要編Price法是選取地產(chǎn)售價的中位數(shù)來編制價市場價格易受極端值(即最高、最低價)影響，而中位數(shù)leethodBailyMuthNourse63年提出的重復(fù)售出模型。根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同時期后，icPriceMethodHedonic法和效用估價法，認為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組而房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合不同，使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價格影響因素分解出各影響因素所隱含的價格，在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時，就M1991年提出了將二者混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機誤差變量方差HillJR.Knight、C.F.Sirmans對PooledGLS，提出基于最大似然估計法(MLE)的Pooled接的影響是房地產(chǎn)交易案例少包括“中房指數(shù)”在，采用聚本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)將物業(yè)按1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，各城市的四類物業(yè)的別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)計算，最后將這四類物業(yè)的平均價格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均格作為各城市的物業(yè)比較價格，運用下列公式計算各城市的房期城市房地產(chǎn)價格指數(shù),某時期該城市物業(yè)比較價格/1994年11×100%中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，以基期商品房比較價定為1000點，屬于定基指數(shù);計算時采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)的規(guī)模比重。基期與權(quán)數(shù)在一定時段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了得推行之業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動，公式所選用的權(quán)重是報告始公式所用的權(quán)重是固定的(即基期)的物業(yè)面積。原始公式的業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動，使得指數(shù)變動完全表現(xiàn)為物業(yè)用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權(quán)平，則會在指數(shù)中包含非價格變化因素。為了解決這一問題，中中多先用同一項目。同一小區(qū)的物業(yè)價格樣點。這其實是想。但是，由于中國各地區(qū)的二手房市場遠未放開，所以采論上還存在著很多問題，在現(xiàn)實操作中也是一時之計，并未同樣，偉業(yè)指數(shù)、上房50指數(shù)等也都存在著指數(shù)理論基礎(chǔ)不的最基本的資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準確性，首先應(yīng)保證區(qū)域和物業(yè)類型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時更新、樣本數(shù)據(jù)的在房地產(chǎn)指數(shù)編制的樣本數(shù)據(jù)方面存在著樣本規(guī)模小、樣月度、季度甚至年度公布，并且公布的是上一的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對市場發(fā)展的歷史軌跡的一種描者則往往更加關(guān)心市場的未來走勢。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性的推廣和應(yīng)用。另一方面，囿于國內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場、房數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實際從業(yè)者對市場研究等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠未得到充分發(fā)揮。包括中房指數(shù)數(shù)定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內(nèi)容少、信不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只是進行一些簡單的說明和膚淺的求法這種估價方法的誕生過程是《選房比較表》幫助買房客戶中發(fā)現(xiàn)的——響成交價的高低，如果我們能把這種滿當?shù)男拚?即考慮供需平衡等市場調(diào)節(jié)因素)，價方法的技術(shù)路線。既然我們從供方的成本賣價入手，可以場成交價是供需雙方博弈的結(jié)果，我們從需求方的買價入手法。這就是今天我向大家介出(成本)價格化并疊加，最后得到最終法的“姊妹法”——求方心中的滿意度價格化，再調(diào)整，得到最終價格結(jié)果。我們可以假設(shè)市場上存在一名十分代表市場上絕大多數(shù)需方的客觀購房標準，他會對滿足自己心高的價格，而對滿足自己心理需求差的房產(chǎn)出較低的價格。那度”量化成價格后，進行適當?shù)氖袌稣{(diào)整，就可以得到該房產(chǎn)價格。衡量這名客觀消費者心中的“總滿意度價格”可以用累是將需求方設(shè)想該房購買后的滿意度，量化成價格后累加，公價格=底層次的居住滿意度價格+中層次的居住滿意度價格+高層底層次的居住滿意度包括:最原始的遮風(fēng)、擋雨、休息、避獸需求滿意度;高層次的居住滿意度包括:榮譽感、炫耀感、堪輿的需求滿意度;將上屬三個層次的居住滿意度量化成價格后累格。例如，知道客觀消費者愿意為某房產(chǎn)帶給他的底層次居住、休息、避獸等)支付2000元/平米，為其能帶來的中層次居住付500元/平米，那么不考慮市場因素(即賣方因素)的影響，這2000+1000+500=3500元/平米。但是，量化這三種層次的滿意相當大，因此，我們不推薦采用這種累加方式，而建議采用接產(chǎn)出最高的價格，那么減去對該房產(chǎn)的不滿意分項的量化價格當?shù)氖袌鲂拚吹媒o房產(chǎn)的評估價格觀需求者所出的最高價格=該需求者對某房產(chǎn)完全滿意時所出的需求價格=客觀需求者對該類房產(chǎn)最滿意時的最高出價,對該房舉例來說，我們先假想一名需求者，他的出價水平和技巧最能的需求群體，而且我們又知道，當有一套很完美的房產(chǎn)(朝南)點，他會出最高價50萬元?，F(xiàn)在要評估的房產(chǎn)和那套完美的房受朝向南朝向換成東朝向)是1萬元，那么，我們就可以得出那套朝東格是50-減法很象目前拆遷評估中我們所使用的市場法，都是先求出最高值求的滿意度的量化價格，它是從需方角度去考需求法首先只站在了市場的一邊，既買方的角度去計算(成度入手);而市場法調(diào)整的立足點是狀況、情況和時間三要素方的角度去考慮的?？蹨p法的具體步驟為:1)確定待估價房析該類房產(chǎn)的主力需求群(更準確地說，就是客觀需求群);3)核付價格(該需求群對某房產(chǎn)完全滿意時所出的價格);4)分析)從該需求群的角度，對估價房產(chǎn)的各因素評分并量化不滿意付價格”—“量化的不滿意度價格”=“需求方愿意付出的房價”;7)對上一步的價格進行市場格。完全滿意時所出的最高價格，可以用房價收入比等數(shù)據(jù)市場法的狀況調(diào)整相類似的方法如對需方購房消費下我們舉例說明需求法的具體計算過程:需求扣減法的公開市場價格。一、客觀需求者所出的最高價格客觀需