2023年城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2023年城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2023年4月目錄一、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：區(qū)域分化是城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的普遍現(xiàn)象 PAGEREFToc368670529\h31、1920年，美國(guó)城鎮(zhèn)化水平超過(guò)50%，但區(qū)域間分化嚴(yán)重 PAGEREFToc368670530\h32、1920年后，受資源、技術(shù)、政策等影響，美國(guó)產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移 PAGEREFToc368670531\h53、產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，基本消除了各區(qū)域人口、城鎮(zhèn)化水平差異 PAGEREFToc368670532\h54、人口的流動(dòng)自然而然的帶來(lái)住房需求向南部、西部的轉(zhuǎn)移 PAGEREFToc368670533\h75、1920年城鎮(zhèn)化過(guò)50%后，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)人口向中小城市和城市郊區(qū)流動(dòng)的特點(diǎn) PAGEREFToc368670534\h86、區(qū)域分化及中小城市的發(fā)展，是城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的普遍現(xiàn)象 PAGEREFToc368670535\h9二、我國(guó)城鎮(zhèn)化剛剛進(jìn)入下半場(chǎng)，區(qū)域間顯著失衡 PAGEREFToc368670536\h101、現(xiàn)狀：城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，東部城鎮(zhèn)化率顯著高于西部 PAGEREFToc368670537\h102、未來(lái)：預(yù)計(jì)2023-30年，將新增城鎮(zhèn)人口2.5億，城鎮(zhèn)化率升至64.3% PAGEREFToc368670538\h11三、城鎮(zhèn)化將繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供中長(zhǎng)期需求支撐 PAGEREFToc368670539\h131、新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房剛需平均每年超過(guò)4億平 PAGEREFToc368670540\h132、居住條件改善以及家庭小型化，帶來(lái)改善性需求的釋放 PAGEREFToc368670541\h133、城鎮(zhèn)老舊住宅的改造，將帶來(lái)更新需求 PAGEREFToc368670542\h14四、房地產(chǎn)行業(yè)將因區(qū)域而分化 PAGEREFToc368670543\h15五、改革將成為新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域分化的重要推動(dòng)力 PAGEREFToc368670544\h171、土地制度改革將帶來(lái)土地供給多元化 PAGEREFToc368670545\h172、中小城市受益戶(hù)籍制度改革區(qū)域差異化，吸引力增強(qiáng) PAGEREFToc368670546\h18六、投資策略：基于區(qū)域分化的成長(zhǎng)性龍頭 PAGEREFToc368670547\h19在城鎮(zhèn)化的下半場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)依舊將是最受益的行業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動(dòng)、財(cái)富增長(zhǎng)，都將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的增量空間。參考與中國(guó)最為類(lèi)似的美國(guó)城鎮(zhèn)化路徑帶給房市的變革，可以看到，目前中國(guó)的都市圈及周邊衛(wèi)星城、毗鄰城市；二三線中心城市形成的城市帶；以及具交通、地理、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的部分二三線一般城市將持續(xù)得到加速發(fā)展，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也由于人口、產(chǎn)業(yè)、財(cái)富的持續(xù)流入而仍具備可觀空間。一、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：區(qū)域分化是城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的普遍現(xiàn)象1、1920年，美國(guó)城鎮(zhèn)化水平超過(guò)50%，但區(qū)域間分化嚴(yán)重殖民地建立后，美國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程開(kāi)啟，至1920年首次超過(guò)50%。在美國(guó)城鎮(zhèn)化初期，新興城鎮(zhèn)集中在東部沿海，主要是殖民地建立后在大西洋沿岸的港口周邊形成的一批小城鎮(zhèn)，如波士頓、紐約、費(fèi)城等，早期的工業(yè)化也主要集中在東北區(qū)域。后美國(guó)先后經(jīng)歷西進(jìn)運(yùn)動(dòng)，美墨戰(zhàn)爭(zhēng)等，版圖大幅擴(kuò)大，人口亦大規(guī)模向西、向南遷徙，形成一批新興城市。到1920年，美國(guó)城鎮(zhèn)化率51.2%，首次超過(guò)50%（見(jiàn)圖1）。但到1920年，美國(guó)各區(qū)域間的人口分布、產(chǎn)業(yè)分布以及城鎮(zhèn)化水平均存在非常大的差異：東北部和中西部大幅優(yōu)于西部和南部（見(jiàn)表1）。差異的原因在于上文所述，美國(guó)發(fā)家于東北部，工業(yè)化也起步于東北部，雖然經(jīng)過(guò)一段向西、南部轉(zhuǎn)移的歷史，到1920年也有了明顯改善，但區(qū)域間仍存在較大差異。故1920年的美國(guó)，無(wú)論是在城鎮(zhèn)化水平還是在區(qū)域間差異方面，均與我國(guó)目前的情形存在類(lèi)似。2、1920年后，受資源、技術(shù)、政策等影響，美國(guó)產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移在資源、技術(shù)進(jìn)步、政策引導(dǎo)等因素作用下，美國(guó)產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移。技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)了生產(chǎn)方式的革命，對(duì)生產(chǎn)要素的需求更為廣泛，再加上西部和南部資源豐富，在政策引導(dǎo)等因素作用下，美國(guó)產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移，一大批新興產(chǎn)業(yè)（如石油、航空航天、信息技術(shù)等）也在西部和南部蓬勃發(fā)展。產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移趨勢(shì)在1920年后開(kāi)始出現(xiàn)，并在第三次科技革命之后出現(xiàn)加速。以制造業(yè)為例，1919年美國(guó)西部和南部制造業(yè)增加值占全國(guó)比重為19.5%，制造業(yè)從業(yè)人數(shù)占比為21%，之后一直處于上升趨勢(shì)，1958年后上升速度加快，至92年，西、南部制造業(yè)增加值占比達(dá)到49.9%，從業(yè)人數(shù)占比達(dá)到49.8%（見(jiàn)圖2、3）。3、產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，基本消除了各區(qū)域人口、城鎮(zhèn)化水平差異產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，改變了各區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使得1920年后人口繼續(xù)向西部、南部轉(zhuǎn)移（見(jiàn)圖4、5）。產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移，帶來(lái)了西部、南部經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展和收入水平的提升，西、南部在就業(yè)、醫(yī)療、教育、環(huán)境等多方面的優(yōu)勢(shì)，使其對(duì)人口極具吸引力，無(wú)論是對(duì)本國(guó)人口遷移還是對(duì)國(guó)際移民。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及人口的流入，使西部和南部的城市獲得大發(fā)展，結(jié)果非常明顯：美國(guó)在人口分布以及城鎮(zhèn)化水平方面的區(qū)域差異基本消失，隨著西部和南部城鎮(zhèn)化水平的大幅提升，美國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程也趨于完成（見(jiàn)圖6、7）。4、人口的流動(dòng)自然而然的帶來(lái)住房需求向南部、西部的轉(zhuǎn)移住房需求隨人口流動(dòng)而流動(dòng)，美國(guó)西部、南部的房地產(chǎn)業(yè)獲得了充分的發(fā)展。從非農(nóng)私人住宅新建套數(shù)看，19世紀(jì)20年代西部、南部占比40%，到40年代占比提升到52%（圖8）；從住宅銷(xiāo)售套數(shù)看，60年代后西部、南部占比持續(xù)提升，從65年的59%，提升到10年的77%（圖9）；從住宅存量看，1920年西部、南部住宅存量?jī)H為38.8%，后一路攀升，至2023年達(dá)到57.3%（圖10）。5、1920年城鎮(zhèn)化過(guò)50%后，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)人口向中小城市和城市郊區(qū)流動(dòng)的特點(diǎn)1920年美國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%之后，其城鎮(zhèn)化率，即城市人口占總?cè)丝诒戎?，基本是處于持續(xù)提升態(tài)勢(shì)，但大城市人口占比卻開(kāi)始出現(xiàn)下降趨勢(shì)，1930年后表現(xiàn)尤其明顯。如果以25萬(wàn)人口規(guī)模城市劃分，這一點(diǎn)非常顯著（見(jiàn)圖11）：人口在25萬(wàn)以上的城市總?cè)丝谡急仍?930年達(dá)到峰值（23.4%）后，開(kāi)始進(jìn)入下降趨勢(shì)，至1990年降至18%。如果從前十大城市人口占比看，這一點(diǎn)也得到印證（見(jiàn)圖12）：前十大城市人口占比在1930年達(dá)到峰值（16%），后一路下降，至2023年降至9%。逆城市化趨勢(shì)亦在20年代出現(xiàn)，并在40年代后呈加速狀態(tài)。按照美國(guó)普查局劃分，城市人口分為中心城市和郊區(qū)。自上世紀(jì)20年代始，隨著公路等基礎(chǔ)設(shè)施完善，汽車(chē)的普及，加上對(duì)自然的向往，美國(guó)居民更傾向選擇到郊區(qū)居住，尤其是富裕人口。盡管城鎮(zhèn)化水平在持續(xù)提升，但中心城市人口占總?cè)丝诘谋戎貐s保持穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)，1920年該比重為24.8%，至50年達(dá)到峰值32.8%，后開(kāi)始下降，至2023年降至30.3%（見(jiàn)圖13）。6、區(qū)域分化及中小城市的發(fā)展，是城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的普遍現(xiàn)象從其他完成城鎮(zhèn)化的國(guó)家或者地區(qū)的情況看（韓國(guó)見(jiàn)圖14，臺(tái)灣見(jiàn)表2），大城市的率先發(fā)展在城鎮(zhèn)化中前期無(wú)法避免，也是合理的發(fā)展策略，但在城鎮(zhèn)化中后期，區(qū)域間的分化及中小城市群的發(fā)展，或許是完成城鎮(zhèn)化歷程的不二法門(mén)。在城鎮(zhèn)化的中早期，受益于交通、資源、政策等優(yōu)勢(shì)，一批核心大城市的優(yōu)先發(fā)展是普遍現(xiàn)象，但由于受到于環(huán)境、資源等限制，大城市的擴(kuò)張規(guī)模也是普遍存在邊際的，更多的將會(huì)是圍繞核心大城市，形成衛(wèi)星城市群，城市之間通過(guò)完善的交通系統(tǒng)相互連接。二、我國(guó)城鎮(zhèn)化剛剛進(jìn)入下半場(chǎng)，區(qū)域間顯著失衡1、現(xiàn)狀：城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，東部城鎮(zhèn)化率顯著高于西部從常住人口口徑看，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化與11年世界平均城鎮(zhèn)化水平51.6%大致相當(dāng)，但遠(yuǎn)低于已完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程國(guó)家的80%城鎮(zhèn)化率水平。按半年常住人口占比口徑，2023年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為51%；如果按非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人口占比口徑，城鎮(zhèn)化率約35%（見(jiàn)圖15、16）。而國(guó)際上完成城鎮(zhèn)化的發(fā)達(dá)國(guó)家，其城鎮(zhèn)化率水平普遍在80%左右。相比之下，我國(guó)的城鎮(zhèn)化過(guò)程原未結(jié)束。區(qū)域間城鎮(zhèn)化水平顯著失衡。從我國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)看：1）東部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平明顯高于中西部；2）城鎮(zhèn)化率越高的省份，人均住房建面往往越高（圖17），而家庭規(guī)模更趨小型化（圖18）。2、未來(lái)：預(yù)計(jì)2023-30年，將新增城鎮(zhèn)人口2.5億，城鎮(zhèn)化率升至64.3%農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)和生產(chǎn)效率的提升，將持續(xù)的釋放出農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口。近些年，從每百平方公里耕地的拖拉機(jī)數(shù)量這一指標(biāo)看，我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化有加速趨勢(shì)。04年每百平方公里耕地拖拉機(jī)擁有量94.6臺(tái)，到08年已迅速增至277.2臺(tái)，這一階段也帶來(lái)了農(nóng)業(yè)就業(yè)人口在總就業(yè)人口中的占比下降。從未來(lái)的趨勢(shì)看，我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化仍有非常大的提升空間：以每百平方公里耕地拖拉機(jī)數(shù)量為例，我國(guó)目前僅相當(dāng)于韓國(guó)92年水平；從農(nóng)業(yè)占總就業(yè)人口比重看，我國(guó)目前約為35%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家水平（日本占比僅為4%左右）。新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，被解放出來(lái)的農(nóng)村勞動(dòng)力將更多的實(shí)現(xiàn)市民化。在中性情形下，到2030年，預(yù)計(jì)我國(guó)城鎮(zhèn)人口數(shù)量將達(dá)到9.4億，較11年增2.5億，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到64.3%。三、城鎮(zhèn)化將繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供中長(zhǎng)期需求支撐1、新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房剛需平均每年超過(guò)4億平平均每年新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的剛性購(gòu)房需求將超過(guò)4億平。按照目前全國(guó)人均住房建筑面積31.06平計(jì)算，到2030年，2.5億新增城市人口將帶來(lái)77.65億平的城鎮(zhèn)新增住房需求，平均每年4.09億平。與我們?cè)?023年10月16日行業(yè)深度報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期需求量化分析》中測(cè)算的4.11億平大致相當(dāng)。2、居住條件改善以及家庭小型化，帶來(lái)改善性需求的釋放從我國(guó)各省情況看，城鎮(zhèn)化率與人均住房建面呈正比，與戶(hù)均人數(shù)呈反比（見(jiàn)上文圖17、18）。人均住房建面的改善和戶(hù)均人數(shù)的下降，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供改善性需求空間。隨著城鎮(zhèn)化水平的提升，城市居民的住房條件逐漸改善，人均住房建面提升而戶(hù)均人數(shù)下降。對(duì)于一線城市如北京、上海，其城鎮(zhèn)化率和戶(hù)均人數(shù)均已接近完成城鎮(zhèn)化過(guò)程的發(fā)達(dá)國(guó)家，但相比之下，其人均住房建面仍有提升空間；對(duì)于二三線城市，其城市化率、人均住房建面、家庭規(guī)模仍未達(dá)到完成城鎮(zhèn)化過(guò)程的發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。在未來(lái)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，此部分將逐漸釋放出改善性需求，年均5.55億平。（詳細(xì)測(cè)算可參加2023年10月16日行業(yè)深度報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期需求量化分析》）。3、城鎮(zhèn)老舊住宅的改造，將帶來(lái)更新需求城鎮(zhèn)化水平的提升也將伴隨著老舊住宅（1990年前建成）的更新，提升城鎮(zhèn)住宅的質(zhì)量。目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅中，老舊住宅建筑面積占比約20%，從城區(qū)住房結(jié)構(gòu)看，老公有住房占比達(dá)17.3%，這部分存量住宅在衛(wèi)生條件、戶(hù)型設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境等多方面較差，并且對(duì)城鎮(zhèn)土地的利用效率較低，未來(lái)將會(huì)隨著舊改的進(jìn)行逐漸轉(zhuǎn)換為更新需求，年均2.12億平。四、房地產(chǎn)行業(yè)將因區(qū)域而分化雖然城鎮(zhèn)化仍可為房地產(chǎn)行業(yè)提供中長(zhǎng)期的需求支撐，但從全國(guó)看長(zhǎng)期，隨著人口紅利的趨弱，房地產(chǎn)行業(yè)的高成長(zhǎng)、高利潤(rùn)、高杠桿將呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降。在一些區(qū)域（主要是受益于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的二三線中心城市），尤其是從中期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍將具有高成長(zhǎng)的特性，未來(lái)的區(qū)域分化將更趨明顯。從行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為以下三種區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)房地產(chǎn)成長(zhǎng)最有潛力的區(qū)域，或者說(shuō)區(qū)域分化趨勢(shì)下成長(zhǎng)最快的區(qū)域、新型城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下最受益的區(qū)域：I型：都市圈模式，一線特大城市及周邊衛(wèi)星城市。例如：北京周邊的廊坊、固安；上海周邊的昆山、嘉興、南通、湖州等；廣州周邊的佛山；武漢周邊的鄂州、仙桃、孝感，沈陽(yáng)周邊的鐵嶺、鞍山、本溪等。II型：城市帶模式，二三線中心城市逐漸形成城市帶。例如：湖南的長(zhǎng)沙-湘潭-株洲城市帶，福建的福州-莆田-泉州-廈門(mén)-漳州城市帶；-二三線中型城市，廣東的順德-中山-珠海城市帶，河南的洛陽(yáng)-鄭州-開(kāi)封城市帶；山東的濟(jì)南-青島城市帶等等。III型：“三受益”型二三線一般城市，即受益于交通、人口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的二三線一般城市。即具備地理交通優(yōu)勢(shì)、受益人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)、接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的部分二三線城市。例如：廊坊、蕪湖、滄州、合肥、綿陽(yáng)、韶關(guān)等。地理交通優(yōu)勢(shì)中，我們最看好沿海、沿河、沿湖等據(jù)水路優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，如宜昌、荊州、岳陽(yáng)、九江、安慶等。首先，從美國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展的共同規(guī)律看，產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移一般是沿海岸線、沿內(nèi)河、沿湖泊等水路呈階梯式遞進(jìn)轉(zhuǎn)移。以美國(guó)為例，產(chǎn)業(yè)布局和人口分布明顯以海岸線和內(nèi)湖為基準(zhǔn)。早期發(fā)展的時(shí)候主要集中在大西洋沿岸的北部地區(qū)和五湖地區(qū)，之后產(chǎn)業(yè)向其他海岸線分散，加州（太平洋）、德州（加勒比海），佛州。對(duì)比之下，在西部和中部、山區(qū)的人口密度也比較低，產(chǎn)業(yè)也比較少。其次，李克強(qiáng)12年12月在湖南等地考察時(shí)，也巧妙的用圍棋來(lái)比喻區(qū)域發(fā)展，認(rèn)為長(zhǎng)江黃金水道猶如圍棋的金角銀邊，長(zhǎng)江沿線的發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。五、改革將成為新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域分化的重要推動(dòng)力1、土地制度改革將帶來(lái)土地供給多元化未來(lái)可能的農(nóng)村土地制度改革將推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并帶來(lái)土地供給模式的多樣化。十八大報(bào)告中首次寫(xiě)入“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”，土地制度改革有望在更廣泛的地區(qū)實(shí)踐。目前看，未來(lái)可能推出征地制度改革、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和宅基地制度改革。1）征地制度改革將以提高農(nóng)民分享土地增值收益為目的，增加其財(cái)產(chǎn)性收入。2）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，將實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的條件下，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，可促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，釋放可轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力，并提高農(nóng)民收入水平。3）宅基地制度改革，或?qū)?shí)現(xiàn)自由買(mǎi)賣(mài)，如果自由買(mǎi)賣(mài)實(shí)現(xiàn)，將增加土地市場(chǎng)供給來(lái)源，降低地價(jià)，并傳導(dǎo)帶來(lái)房?jī)r(jià)下降，出讓收入的實(shí)現(xiàn)也將提高農(nóng)民進(jìn)城的動(dòng)力，新增住房需求。2、中小城市受益戶(hù)籍制度改革區(qū)域差異化，吸引力增強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)市民化，戶(hù)籍制度改革設(shè)計(jì)到社保、教育、醫(yī)療等市民化核心內(nèi)容，有望成為改革突破口。（1）市民化：農(nóng)民進(jìn)城后，由于戶(hù)籍問(wèn)題，將會(huì)面臨種種不平等待遇，而戶(hù)籍制度改革將縮小這種不平等，真正實(shí)現(xiàn)人口市民化。（2）區(qū)域分化及就地城鎮(zhèn)化：預(yù)計(jì)未來(lái)的戶(hù)籍改革仍將堅(jiān)持區(qū)域差異化，對(duì)大城市保持合理控制，對(duì)中小城市逐漸放開(kāi)。這種思路體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)人口流動(dòng)的政策導(dǎo)向，提升中小城市對(duì)人口流入的吸引力，促進(jìn)人口的就地城鎮(zhèn)化。六、投資策略：基于區(qū)域分化的成長(zhǎng)性龍頭新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將給房地產(chǎn)帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的需求支撐，城鎮(zhèn)化演變規(guī)律以及中央政策引導(dǎo)將使產(chǎn)業(yè)、人口、財(cái)富的流動(dòng)方向發(fā)生新變化，從而帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域而分化。區(qū)域分化下，在高成長(zhǎng)潛力區(qū)域儲(chǔ)備豐厚的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑將獲得更好的成長(zhǎng)性：1）萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展等全國(guó)布局的龍頭開(kāi)發(fā)商，因其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備集中分布在城鎮(zhèn)化最受益的三類(lèi)區(qū)域，而最為受益。以萬(wàn)科為例，其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備60%分布在東部、二線，97%分布在城鎮(zhèn)化最為受益的三類(lèi)區(qū)域，從而決定了其銷(xiāo)售將最為受益新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)。2）受益城鎮(zhèn)化推進(jìn)的三類(lèi)區(qū)域中，踐行區(qū)域深耕的地方龍頭開(kāi)發(fā)商將獲得更大的成長(zhǎng)空間。典型的受益北京都市圈的華夏幸福、榮盛發(fā)展；受益長(zhǎng)三角都市圈的中南建設(shè)、新湖中寶等。我們通過(guò)篩選各開(kāi)發(fā)商在三類(lèi)受益區(qū)域中項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模，發(fā)現(xiàn)首開(kāi)股份、榮盛發(fā)展、金科股份儲(chǔ)備最為豐富。在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)下，這種區(qū)域深耕的成長(zhǎng)性開(kāi)發(fā)商，未來(lái)銷(xiāo)售將更具爆發(fā)性。

2023年出版行業(yè)分析報(bào)告2023年9月目錄一、技術(shù)進(jìn)步與新媒體發(fā)展帶動(dòng)出版業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型 PAGEREFToc357197373\h31、數(shù)字化是出版行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) PAGEREFToc357197374\h32、新媒體時(shí)代用戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣改變 PAGEREFToc357197375\h53、移動(dòng)終端普及帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持?jǐn)?shù)字出版產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 PAGEREFToc357197377\h8二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長(zhǎng)平緩，但用戶(hù)需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、圖書(shū)期刊報(bào)紙整體增速保持平穩(wěn) PAGEREFToc357197379\h92、用戶(hù)消費(fèi)需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教輔是中國(guó)出版業(yè)的支柱和驅(qū)動(dòng)力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入學(xué)率不斷提高，教育出版市場(chǎng)前景廣闊 PAGEREFToc357197382\h122、出版集團(tuán)深耕教育出版市場(chǎng)，開(kāi)拓全國(guó)盤(pán)活出版資源 PAGEREFToc357197383\h14一、技術(shù)進(jìn)步與新媒體發(fā)展帶動(dòng)出版業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型1、數(shù)字化是出版行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)隨著技術(shù)的發(fā)展，特別是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步、電腦的普及以及數(shù)字閱讀器的開(kāi)發(fā)，人們的閱讀習(xí)慣和閱讀環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。相比于傳統(tǒng)的報(bào)紙、期刊、圖書(shū)等傳媒方式，人們?cè)絹?lái)越傾向于選擇數(shù)字媒體，數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)也隨之迎來(lái)了一個(gè)高速發(fā)展期。傳統(tǒng)出版公司在數(shù)字化浪潮中也同樣而臨著沖擊，目前行業(yè)龍頭公司已經(jīng)開(kāi)始積極布局?jǐn)?shù)字出版等新領(lǐng)域。傳統(tǒng)出版向數(shù)字出版轉(zhuǎn)型，使得通過(guò)提供內(nèi)容實(shí)現(xiàn)價(jià)值的出版行業(yè)將不再囿于紙質(zhì)圖書(shū)的產(chǎn)品形態(tài)，得以突破貨架經(jīng)濟(jì)的限制，成為互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，規(guī)模經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)尾效應(yīng)作用更加突出;在定價(jià)機(jī)制、盈利模式等方而也有望制定新的規(guī)則、開(kāi)創(chuàng)新的空間。2023年，全球電子書(shū)市場(chǎng)增速加快，美英市場(chǎng)發(fā)展最快。美國(guó)電子書(shū)市場(chǎng)占美國(guó)整個(gè)圖書(shū)市場(chǎng)份額的近8%，達(dá)到了2.7億英鎊。英國(guó)市場(chǎng)2023年的電子書(shū)產(chǎn)品銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)20%至1.8億英鎊。德國(guó)的電子書(shū)市場(chǎng)不到整個(gè)圖書(shū)市場(chǎng)份額的1%，即少于7500萬(wàn)英鎊。2023年日本電子書(shū)市場(chǎng)占圖書(shū)市場(chǎng)的1.1%，即117億日元(9000萬(wàn)英鎊)，韓國(guó)電子書(shū)市場(chǎng)銷(xiāo)售額達(dá)到了1975億韓元(C1.1億英鎊)。近年來(lái)，我國(guó)數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，2023年國(guó)內(nèi)電子圖書(shū)產(chǎn)業(yè)收入規(guī)模達(dá)到4億元，同比2023年增長(zhǎng)33%}2023年國(guó)內(nèi)電子圖書(shū)產(chǎn)業(yè)入規(guī)模達(dá)到5億元，同比2023年增長(zhǎng)25%。2、新媒體時(shí)代用戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣改變根據(jù)“第九次全國(guó)國(guó)民閱讀調(diào)查”結(jié)果，2023年我國(guó)18-70周歲國(guó)民包括書(shū)報(bào)刊和數(shù)字出版物在內(nèi)的各種媒介的綜合閱讀率為77.6%，其中傳統(tǒng)媒介如報(bào)紙、期刊閱讀率都下降，數(shù)字化閱讀方式同比大幅增長(zhǎng)。數(shù)字化閱讀方式主要包括網(wǎng)絡(luò)在線閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤(pán)閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等。對(duì)各類(lèi)數(shù)字化閱讀方式的接觸情況進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，2023年我國(guó)18周歲-70周歲國(guó)民的網(wǎng)絡(luò)在線閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤(pán)讀取等數(shù)字化閱讀方式接觸率，均有不同程度的上升?，F(xiàn)代生活節(jié)奏加快，受到高強(qiáng)度的工作、豐富的娛樂(lè)活動(dòng)以及網(wǎng)絡(luò)沖浪的擠壓，在家中、辦公室等固定場(chǎng)所的整塊閱讀時(shí)間漸漸萎縮。人們的時(shí)間被分散到上下班路途、會(huì)議就餐等過(guò)程中，形成越來(lái)越多的“時(shí)間碎片”。充分利用這些“時(shí)間碎片”的移動(dòng)閱讀，釋放了大批有心沒(méi)時(shí)間的讀者的閱讀需求，成為當(dāng)下閱讀的流行方式，手機(jī)、平板電腦、電子書(shū)等移動(dòng)電子閱讀器正在讓人們的閱讀習(xí)慣“移動(dòng)化”。2023年，在報(bào)紙期刊閱讀率走弱之時(shí)，以手機(jī)、電子閱讀器為代表的移動(dòng)數(shù)字閱讀成為促進(jìn)國(guó)民閱讀率增長(zhǎng)的主要引擎。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀等新型便捷的閱讀方式走進(jìn)人們的生活，使閱讀行為不再受時(shí)間、空間和環(huán)境的限制，閱讀變得更加容易進(jìn)行。這些數(shù)字化閱讀方式的發(fā)展，也成為國(guó)民綜合閱讀率上升的一個(gè)重要因素。2023年，我國(guó)18周歲-70周歲國(guó)民數(shù)字化閱讀方式(網(wǎng)絡(luò)在線閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤(pán)閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等)的接觸率為38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17.7%。根據(jù)《第九次國(guó)民閱讀調(diào)查》統(tǒng)計(jì)，從2023年到2023年的4年間，呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢(shì)，特別是在2023年以后，年均增幅度都在6個(gè)百分點(diǎn)左右。3、移動(dòng)終端普及帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)字閱讀產(chǎn)業(yè)的興起很大程度受益于數(shù)字終端的普及，數(shù)字閱讀器包括兩類(lèi)，一類(lèi)是專(zhuān)門(mén)的電子閱讀器、電紙書(shū)等設(shè)備，另一類(lèi)是移動(dòng)終端，包括平板電腦、手機(jī)等。根據(jù)IHSiSuppli2023年12月的數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2023年全球電子閱讀器出貨量較2023年增長(zhǎng)了108%，達(dá)到了2710萬(wàn)臺(tái)的規(guī)模。據(jù)預(yù)測(cè)，該數(shù)據(jù)在2023年將達(dá)到3710臺(tái)，但是增長(zhǎng)率放緩，約為37%。預(yù)計(jì)未來(lái)電子閱讀器的出貨量仍將保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但增速會(huì)逐漸放緩，主要是由于前期固定用戶(hù)的使用率基本趨于飽和，另外來(lái)自平板電腦，智能手機(jī)等移動(dòng)終端的快速發(fā)展，也會(huì)影響純電子閱讀器終端的增長(zhǎng)率。近年來(lái)移動(dòng)終端快速發(fā)展，2023年全球智能移動(dòng)終端(平板及手機(jī))出貨量達(dá)到了4.87億部，首次超過(guò)了全球市場(chǎng)PC(臺(tái)式本及筆記本)的出貨量。我們認(rèn)為，未來(lái)移動(dòng)終端是帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量，單一功能的電子閱讀器會(huì)被逐漸淘汰，隨著相關(guān)應(yīng)用和內(nèi)容的豐富，未來(lái)趨勢(shì)是平臺(tái)化的運(yùn)作，通過(guò)云端進(jìn)行存儲(chǔ)和交互。在中國(guó)市場(chǎng)上，智能終端發(fā)展迅速，我們預(yù)計(jì)智能手機(jī)出貨量在2023年將超過(guò)功能手機(jī)。4、政策大力扶持?jǐn)?shù)字出版產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型2023年4月末，新聞出版總署《新聞出版業(yè)“十四五”時(shí)期發(fā)展規(guī)劃》正式發(fā)布?！兑?guī)劃》第一次將“電子書(shū)包研發(fā)工程”列入“十四五”重大工程項(xiàng)目?！兑?guī)劃》指出，通過(guò)電子書(shū)包及配套資源數(shù)字化工程提高教學(xué)資源重復(fù)使用率，推動(dòng)節(jié)能減排，形成內(nèi)容豐富、互動(dòng)性強(qiáng)、易于學(xué)生使用、符合青少年閱讀習(xí)慣的數(shù)字教學(xué)出版體系，推動(dòng)電子書(shū)包的發(fā)展。2023年出臺(tái)的《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2023-2023年)》明確要求，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)教育資源開(kāi)發(fā)與應(yīng)用。2023年下半年，新聞出版總署等牽頭組織的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)就電子書(shū)包的標(biāo)準(zhǔn)等開(kāi)始研究制定，在北京、上海、成都、廣州、深圳、大連等大城市的中小學(xué)，開(kāi)始了電子書(shū)包教學(xué)模式的實(shí)驗(yàn)和研究，研究涉及語(yǔ)文、數(shù)學(xué)、英語(yǔ)、科學(xué)、綜合活動(dòng)等課程。教育產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化，將是出版集團(tuán)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型的最佳切入點(diǎn)，數(shù)字教育包括電子書(shū)包和教育信息化，教育部制定了100個(gè)示范區(qū)來(lái)進(jìn)行試驗(yàn)推廣，傳統(tǒng)的出版集團(tuán)抓住教育產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，再逐步全而向出版行業(yè)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長(zhǎng)平緩，但用戶(hù)需求仍然旺盛1、圖書(shū)期刊報(bào)紙整體增速保持平穩(wěn)出版發(fā)行行業(yè)在數(shù)字出版技術(shù)進(jìn)步與消費(fèi)行為變遷挑戰(zhàn)下，整體呈現(xiàn)平緩增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下，以及新媒體的沖擊下，傳統(tǒng)媒體的發(fā)行和銷(xiāo)售收入(包括圖書(shū)、期刊、報(bào)紙)增幅在10%以?xún)?nèi)。在教材教輔改革、人口結(jié)構(gòu)變化的大趨勢(shì)下，圖書(shū)內(nèi)生經(jīng)營(yíng)而臨較大壓力，出版類(lèi)公司的成長(zhǎng)需要寄希望于外延整合和發(fā)行及商業(yè)模式變革。2023年前9月，圖書(shū)銷(xiāo)售指數(shù)累計(jì)同比降幅1%，較上年同期及2023年全年均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。我們認(rèn)為，雖然出版發(fā)行景氣度偏弱，但應(yīng)該看到，發(fā)行資產(chǎn)往往包括良好的地段優(yōu)勢(shì)資源(如市中心新華書(shū)店)，如果結(jié)合商業(yè)文化地產(chǎn)運(yùn)作，將有資產(chǎn)增值機(jī)遇。我們預(yù)判結(jié)合影院、圖書(shū)、娛樂(lè)的綜合文化地產(chǎn)，將是政府重點(diǎn)支持方向，也可能成為鳳凰傳媒等公司求新求變的突破點(diǎn)。2、用戶(hù)消費(fèi)需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升根據(jù)第六次人口普查結(jié)果，全國(guó)總?cè)丝跀?shù)為13.7億人，對(duì)比2023年第五次人口普查增加了0.74億人，年平均增長(zhǎng)率為0.57%。從年齡結(jié)構(gòu)上來(lái)看，年我國(guó)0-14歲人口為2.22億人，占16.6%;15-59歲人口為9.40億人，占70.14%;60歲及以上人口為1.78億人，與2023年數(shù)據(jù)對(duì)比，分布下降了6.29%、上升3.36%,2.93%。從受教育程度來(lái)看，具有大學(xué)(大專(zhuān)以上)文化程度的人口數(shù)為1.2億人，與十年前相比，每10萬(wàn)人中具有大學(xué)文化程度的由3611人上升為8930人。2023年我國(guó)18周歲-70周歲國(guó)民包括書(shū)報(bào)刊和數(shù)