報酬資本化法

收益法評估要點

_____估價部劉麗麗估價部新員工入職系列培訓課程2007年4月本文所有觀點均來自：房地產估價師考試教材《房地產估價理論與方法》最新版房地產估價師考試教材《房地產開發(fā)經營與管理》最新版美國《不動產估價》第12版《房地產估價理論與方法》最新版中介紹收益法有兩種：“直接資本化法”“報酬資本化法”前言直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益成數來求取估價對象價值的方法計算公式：與凈收益流模式無關V=A/R或房地產價值＝年收益*收益成數V－房地產價值A－某一年的收益（出租收益或經營收益），R－資本化率（R=A/V租售比）：是一步將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，不明確代表獲利能力。直接資本化法－原理適用于房地產處于穩(wěn)定經營，或存在大量包括市場風險、收益、費用、區(qū)位特征和和收益特征都相似的可比案例不適用于房地產早期租金持續(xù)上漲、收入和費用在一段時間內處于不規(guī)則變化的情況直接資本化法－適用條件直接資本化法－資本化率求取方法市場提取法Ri＝Ai/Vi案例名稱用途平均售價V月租金a年收益A資本化率R收益成數（元/m2）（元/m2）（元/m2）金川大廈辦公5,000323847.68%13.02古井.百花大廈辦公5,300354207.92%12.62CBD中央大廈A座辦公5,700384568.00%12.50財富廣場1期辦公5,500333967.20%13.89取值－－－－7.70%13.01直接資本化法－應用舉例估價對象月租金為34元/平方米，則：A=34*12=408R=7.70%V＝A/R=408/7.70%

=5,298元簡明，易于解釋，能顯示市場狀況，能提供強有利的價值市場指示，忽略了租金以外的收入，忽略了不同房地產空置率和運營費用的差異當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法是相當可靠的（市場法的另一種表現方式）報酬資本化法報酬資本化法－原理是將估價對象未來各期收益和轉售價值轉換為現值的方法計算公式：與凈收益流模式有關，凈收益模式不同，其計算公式不同，其通用公式為：V－房地產價值Ai－某一年的純收益Y－報酬率（回報率、收益率、折現率）：是將房地產所有預期收益（包括投資結束時的出售收入）轉換為價值的比率，代表房地產的獲利能力和風險水平。有收益或潛在收益的房地產，收益和風險可量化（預測）報酬資本化法－適用條件選擇合適的持有期或研究期預測所有未來現金流量或現金流向模式（包括轉售價值）選擇適當的報酬率報酬資本化法－估價師應注意事項報酬率的實質是回報率、收益率、折現率，是將房地產所有預期收益（包括投資結束時的出售收入）轉換為價值的比率報酬率與投資風險正相關期間收益、轉售收益、基于合同租金的收益和基于市場租金的收益、土地收益、建筑物收益、抵押貸款收益和自有租金收益由于其風險不同，報酬率是不同的報酬率求取有三種方法：累加法、市場提取法、資本資產定價模型報酬資本化法－報酬率報酬率求取方法-累加法報酬率＝無風險報酬率（機會成本）+風險補償報酬率＝無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動補償率-投資帶來的優(yōu)惠率項目數值內容問題無風險報酬率5.31％一年期銀行貸款利率無風險報酬率和風險補償報酬率的收集確認渠道和量化標準？投資風險補償率2.00％投資房地產比投資銀行存款的風險補償管理負擔補償率0.10％投資房地產比投資銀行存款所要付出的操勞補償缺乏流動補償率1.50％投資房地產比投資銀行存款的流動性補償易于獲得融資的優(yōu)惠率－0.50％投資房地產比投資銀行存款的的優(yōu)惠所得稅優(yōu)惠率－0.50％投資房地產會獲得個人所得稅優(yōu)惠報酬率Y7.91％－－報酬率求取方法-市場提取法

V＝A/Y[1-1/(1+Y)N）]案例名稱平均售價V資本化率y（元/m2）正洪大廈17,5004.76%正洪大廈27,2004.53%正洪大廈37,4004.85%國貿中心大廈184005.51%取值－5.12%市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益的可靠指針，對估價對象報酬率的判斷還應著眼于可比實例的典型買者和賣者對該類房地產的預期或期望報酬率，對用市場提取法求得出報酬率要進行適當的調整（市場提取法不是求取報酬率的唯一方法，對其結果要分析判斷是否合理）報酬率的確定同整個房地產估價活動一樣，也是科學與藝術的結合（要從多方面分析其邏輯性和合理性）在一定時期，報酬率大體上有一個合理的區(qū)間具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產求取適當的報酬率，而通過其它具有同等風險投資也可以求取適當的報酬率（提取報酬率和計算房地產價值可以采用不同收益流模式的計算公式，同等風險的其它行業(yè)投資案例也可以用于求取報酬率）報酬率求取方法-市場提取法E=R0+β×(E0–R0)E----在某一時間段內，資產應有的預期收益率；R0----在某一時間段內，無風險資產的收益率；E0----在某一時間段內，市場的整體平均收益率。β----資產的系統(tǒng)性市場風險系數報酬率求取方法-資本資產定價模型案例：假設整個投資市場的平均收益率E0為10％；目前國債的收益率R0為4.08％；房地產投資市場相對于整個投資市場的相關系數β為0.4；E=R0+β×(E0–R0)

=4.08％+0.4×（10％-4.08％）

=8.06％

報酬率求取方法-資本資產定價模型需要思考的問題：投資市場平均收益率確認渠道？房地產投資市場與整個投資市場的相關性如何量化？討論—安全利率的選取關于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的通知（國土資發(fā)〔2006〕307號）中規(guī)定：對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率?？梢宰鳛榘踩实闹笜耍何迥昶诖婵罾剩?.76％

一年期貸款基準利率：5.31％

銀行再貼現率4.32％討論—租約對收益價值的影響1、看租約長短：短期租約：5年以下長期租約：5年以上討論—租約對收益價值的影響1、看租金水平：合同租金：市場租金：測算實例現金流模式月租金元/平方米轉售價（元/平方米）報酬率Y總結10年前年合同租金，11～41年后市場租金（年遞增3%）1~10年：4211~41年：=60*1.03)^10=80－4.32%、7.11%5.31％、7.04%1、收益現金流模式對報酬率影響大2、轉售價值預測對報酬率影響較大1`41年市場租金60，遞增率3％－7.54％10年前合同租金，遞增率3％，第11年轉售42160004.32%、6.69%5.31%、6.47%200004.32%