關(guān)于涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題研究狀態(tài)的報(bào)告

有關(guān)涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題研究狀態(tài)的報(bào)告摘要：通過(guò)研究涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題并提出解決問(wèn)題的建議與對(duì)策，最后探討涿州房地產(chǎn)業(yè)將來(lái)發(fā)展的前景與趨勢(shì)。核心字：涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題一．涿州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況涿州地處京畿,位于北京經(jīng)濟(jì)圈的緊密層,距天安門(mén)僅六十二公里,總面積七百四十二平方公里,人口六十萬(wàn)。涿州歷史悠久,人杰地靈,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),文化燦爛,古跡眾多。因其獨(dú)特的地理位置,清乾隆帝皇帝御筆親題“日邊沖要無(wú)雙地,天下繁難第一州”。近年來(lái),涿州確立了“工業(yè)立市，以城興市，借京強(qiáng)市”三大主體發(fā)展戰(zhàn)略,投資興建和修復(fù)了中國(guó)影視城,三義宮,兩個(gè)高爾夫球場(chǎng),酈道元故居,盧氏宗祠等一大批景區(qū)及誠(chéng)信,陽(yáng)光等眾多的接待設(shè)施,旅游產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模。二．涿州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)呈現(xiàn)狀現(xiàn)在，全市共有建筑公司54家，其中，施工總承包公司20家（擁有一級(jí)資質(zhì)的4家，二級(jí)資質(zhì)的5家，三級(jí)資質(zhì)的11家），專(zhuān)業(yè)承包公司31家（擁有一級(jí)資質(zhì)的4家，二級(jí)資質(zhì)的4家，三級(jí)資質(zhì)的23家），勞務(wù)分包公司3家（均為一級(jí)資質(zhì)）。全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司36家，（二級(jí)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)3家，三級(jí)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)5家，四級(jí)開(kāi)發(fā)公司12家，暫定資質(zhì)16家），房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)13家?？辈煸O(shè)計(jì)單位7家，監(jiān)理公司2家。近年來(lái)，建設(shè)行政主管部門(mén)以確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)為重點(diǎn)，進(jìn)一步整頓規(guī)范建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)工程招標(biāo)投標(biāo)、施工許可、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管、商品房預(yù)售、竣工備案、房產(chǎn)確權(quán)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，圍繞建設(shè)程序、建筑質(zhì)量、安全生產(chǎn)、建筑墻改節(jié)能、工程款清欠等內(nèi)容，開(kāi)展了多項(xiàng)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，獲得了明顯成效，實(shí)現(xiàn)了全市建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。在市委、市政府的對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān)，進(jìn)一步實(shí)施“以城興市”戰(zhàn)略，奮發(fā)圖強(qiáng)，扎實(shí)工作，較好地完畢了各項(xiàng)工作任務(wù)，獲得了令人可喜的成績(jī)。（一）建筑業(yè)發(fā)展明顯加緊現(xiàn)在，全市市區(qū)在建、新開(kāi)工程654項(xiàng)，建筑面積156萬(wàn)平方米，總造價(jià)11.5億元，同比增加9.3％。實(shí)現(xiàn)稅收5750萬(wàn)元。（二）建筑市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范按照“標(biāo)本兼治、重在治本”的原則，不停深化建筑市場(chǎng)改革，主動(dòng)穩(wěn)妥地推行工程量清單、合理低價(jià)中標(biāo)和工程擔(dān)?！叭?xiàng)制度”，成立了涿州市建設(shè)工程交易管理中心，招投標(biāo)監(jiān)管水平明顯提高。認(rèn)真貫徹《行政許可法》，進(jìn)一步開(kāi)展行政權(quán)力公開(kāi)透明運(yùn)行工作，開(kāi)通了行政審批網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，行政許可事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上行政審批。（三）建筑工程質(zhì)量水平穩(wěn)步提高不停轉(zhuǎn)變工程質(zhì)量監(jiān)督方式，實(shí)現(xiàn)了工程重點(diǎn)部位監(jiān)督向隨機(jī)巡回抽查監(jiān)督的過(guò)渡，增加了先進(jìn)的便攜式無(wú)損檢測(cè)儀設(shè)備，增添了室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和市政工程檢測(cè)內(nèi)容，做到了監(jiān)督覆蓋率100%，全方面提高了工程質(zhì)量水平。（四）安全生產(chǎn)形勢(shì)保持良好認(rèn)真貫徹安全生產(chǎn)責(zé)任制，在貫徹安全專(zhuān)項(xiàng)方案審查備案的同時(shí)，加大對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)查，加強(qiáng)了日常巡邏力度，進(jìn)一步開(kāi)展，春、秋兩季和冬、雨季施工安全專(zhuān)項(xiàng)整治。繼續(xù)開(kāi)展文明工地創(chuàng)立活動(dòng)，農(nóng)民工生產(chǎn)生活環(huán)境明顯改善。（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁全市房地產(chǎn)開(kāi)工項(xiàng)目總面積70萬(wàn)平方米，新增住宅總面積50萬(wàn)平方米，完畢投資7億多元，同比增加50％。在滿(mǎn)足本地消費(fèi)的同時(shí)，我們瞄準(zhǔn)北京市場(chǎng)，運(yùn)用涿州獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，適時(shí)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)、環(huán)保、高質(zhì)量住宅，吸引北京及周邊地區(qū)消費(fèi)者來(lái)涿購(gòu)房,休閑度假宜居地建設(shè)獲得了主動(dòng)成果。截至現(xiàn)在，已有近7000戶(hù)北京及周邊區(qū)域的人來(lái)涿購(gòu)房。三．建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理存在的問(wèn)題在必定全市建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得成績(jī)的時(shí)候，我們還應(yīng)蘇醒的看到我市建筑業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理與適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的形勢(shì)尚有一定距離。涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家調(diào)控政策和市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的綜合作用下，近期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高位盤(pán)桓回落，成交萎縮的現(xiàn)象，其中蘊(yùn)含的問(wèn)題和隱患應(yīng)引發(fā)關(guān)注。（一）住房過(guò)分開(kāi)發(fā)，商品房空置率大幅上升。涿州是一種只有60萬(wàn)人口的縣級(jí)都市，本地新增住房需求有限，即使考慮都市發(fā)展和北京遷來(lái)人口的住房需求，每年所需住房也但是20多萬(wàn)平方米，但是現(xiàn)在住房開(kāi)發(fā)面積卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一數(shù)字，商品房預(yù)售面積46.11萬(wàn)平方米，今年上六個(gè)月更是突破43萬(wàn)平方米，形成一種強(qiáng)大的供應(yīng)堰塞湖效應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)下行形成了巨大的壓力，住房大量閑置，形成了社會(huì)資源的極度浪費(fèi)。據(jù)調(diào)查該市交工1-3年的住宅社區(qū)商品房空置率甚至超出60%以上。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司良莠不齊，房產(chǎn)質(zhì)量難以確?！，F(xiàn)在涿州市67家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中，含有一級(jí)資質(zhì)的僅1家，二級(jí)資質(zhì)的6家，其它為暫定資質(zhì)或不含有資質(zhì)。這些開(kāi)發(fā)公司中，最高注冊(cè)資金2億元，而暫定資質(zhì)的普通都在1000萬(wàn)元下列，最低注冊(cè)資金只有500萬(wàn)元，這些小型開(kāi)發(fā)公司大多抱著撈一把就走的思想，內(nèi)部管理和財(cái)務(wù)制度混亂，其中不乏公司注冊(cè)驗(yàn)資后抽逃資本金的行為，公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯局限性，建筑工程質(zhì)量難以得到有效的保障。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性膨脹，造成地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)分依賴(lài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的異?；鸨?，刺激了涿州市土地市場(chǎng)的空前繁華，據(jù)調(diào)查該市地王成交價(jià)為每畝117萬(wàn)元，而到了地王拍賣(mài)價(jià)達(dá)成了每畝463萬(wàn)元。受益于土地價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，從到涿州市財(cái)政土地出讓收入從9700萬(wàn)元增加到70808萬(wàn)元，短短3年收入增加了6.3倍。加上房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅和契稅以及有關(guān)的建筑等與房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)的稅收收入，源于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政收入超出了10億元，占地方財(cái)政收入的50%以上。必須看到在財(cái)政收入連創(chuàng)新高的同時(shí)，財(cái)政收入過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題日益凸顯。（四）政策調(diào)控和實(shí)施中存在漏洞，調(diào)控效果被打折扣。由于前期涿州未出臺(tái)針對(duì)非本地居民的住房限購(gòu)政策，而某些開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)給出的“買(mǎi)房送戶(hù)口”的噱頭，更使得大量外地人涌入涿州，造成涿州房?jī)r(jià)被一哄而起，泡沫急劇增大。另外從銀行貸款環(huán)節(jié)看，銀行缺少認(rèn)定一套和二套住房的有效手段，只能單一從人民銀行征信系統(tǒng)信息平臺(tái)查詢(xún)購(gòu)房人與否辦理過(guò)住房貸款，或者由購(gòu)房人自認(rèn)一套或二套住房，并寫(xiě)出確保書(shū)，不僅辦法單一，并且很難確保真實(shí)性，致使投資和投機(jī)因素加大，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策不能有效貫徹。（五）保障性住房開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，中低收入者住房難的問(wèn)題難以緩和。地方政府保障住房建設(shè)缺少動(dòng)力，今年地方財(cái)政用于保障房建設(shè)的投資僅1.3億元，開(kāi)工建設(shè)900套，面積5.4萬(wàn)平方米，其中廉租房234套，公租房666套，這對(duì)于大量低收入者的住房需求來(lái)講無(wú)異于杯水車(chē)薪。（六）開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金未納入銀行監(jiān)管范疇，存在監(jiān)管真空。4月，住建部出臺(tái)的《有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售有關(guān)問(wèn)題的告知》中明確規(guī)定“商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)，預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金確保建設(shè)工程竣工交付”。然而大多數(shù)開(kāi)發(fā)公司未遵照一種預(yù)售許可證申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一種賬戶(hù)的原則，沒(méi)有在監(jiān)管銀行設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)，也未與監(jiān)管銀行訂立商品房預(yù)售資金監(jiān)管合同。商品房預(yù)售資金中定金和首付款全部由開(kāi)發(fā)商直接受存，銀行只對(duì)貸款部分實(shí)施監(jiān)管，給工程按期竣工交付留下了隱患。四．解決涿州市房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的方法全市建筑市場(chǎng)管理工作的總體思路是：按照全省建設(shè)工作會(huì)議布署，全方面貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān)，緊緊圍繞“以城興市”戰(zhàn)略，繼續(xù)推動(dòng)和深化建筑業(yè)改革，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，增強(qiáng)公司競(jìng)爭(zhēng)力，以加大市場(chǎng)監(jiān)管力度、加強(qiáng)建筑市場(chǎng)信用體系建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序、加緊墻改節(jié)能步伐為重要內(nèi)容，進(jìn)一步哺育和完善建筑市場(chǎng)體系，增進(jìn)建筑市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，全方面提高都市建設(shè)水平。（一）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。定時(shí)舉辦房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，完善公司誠(chéng)信體系建設(shè)，營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入、商品房預(yù)售管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全程監(jiān)管，增進(jìn)了全市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)規(guī)范化、原則化管理，切實(shí)保障了購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)益，保障了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施。（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公布管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息引導(dǎo)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，全方面、精確、及時(shí)的公布市場(chǎng)信息，增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。（四）嚴(yán)格控制投機(jī)和投資性住房需求，努力增加商品房市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。建設(shè)部門(mén)要嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。加緊保障房建設(shè)進(jìn)度，解決中低收入階層的住房需求，將保障房建設(shè)任務(wù)分解貫徹狀況以及項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)、竣工狀況公之于眾，方便群眾監(jiān)督。（五）物價(jià)部門(mén)要進(jìn)一步完善住房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)制度。果斷查處未按規(guī)定一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)的公司和違反房地產(chǎn)交易價(jià)格法律法規(guī)的行為。嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入，強(qiáng)化廣告宣傳和營(yíng)銷(xiāo)管理。工商部門(mén)要嚴(yán)厲查處商品房銷(xiāo)售中的違法廣告、合同欺詐等侵害消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)益的違法行為。（六）涿州市各國(guó)有商業(yè)銀行要謹(jǐn)慎選擇與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款合作，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈波動(dòng)引發(fā)中小開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉而造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。遵照一種預(yù)售證對(duì)應(yīng)一種貸款合作銀行的原則，避免銀行間的非理性競(jìng)爭(zhēng)；認(rèn)真貫徹差別化住房信貸政策，保障二三套購(gòu)房調(diào)控方法的有效貫徹；商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商必須要與貸款合作銀行訂立“商品房預(yù)售資金監(jiān)管合同”，不得直接受存商品房購(gòu)房定金和首付款等預(yù)售資金，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)直至項(xiàng)目竣工。五．涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)（一）房產(chǎn)銷(xiāo)售滯緩價(jià)格高位回落以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了涉及提高貸款首付比例、限價(jià)和限購(gòu)等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，初步遏制了房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，居民購(gòu)房意愿快速下滑。在房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境下，原來(lái)來(lái)自北京、江浙和山西的外來(lái)購(gòu)置力受到明顯的克制，而通過(guò)前期房?jī)r(jià)的大幅攀升，涿州市區(qū)的房?jī)r(jià)最高已超出7000元/平方米，比上漲了120%以上，相對(duì)周邊其它縣域房?jī)r(jià)高高在上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地居民的購(gòu)置能力，諸多本地居民迫不得已把購(gòu)房置業(yè)的目光轉(zhuǎn)向了相鄰的高碑店和白溝等地區(qū)，使房地產(chǎn)購(gòu)置需求受阻，供求關(guān)系快速逆轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷(xiāo)售滯緩，價(jià)格也出現(xiàn)了高位回落的趨勢(shì)。（二）涿州房地產(chǎn)業(yè)對(duì)接北京涿州市依靠獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源稟賦，主動(dòng)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與北京對(duì)接并獲得明顯成效。來(lái)自北京的購(gòu)房者特別關(guān)注房產(chǎn)附近的交通、醫(yī)療、購(gòu)物等條件。為吸引更多的北京人來(lái)涿州居住，經(jīng)協(xié)調(diào)解決,涿州市實(shí)現(xiàn)了與北京的醫(yī)保掛鉤：居住在涿州的北京市民,能夠在涿州的定點(diǎn)醫(yī)院直接使用醫(yī)?？床?也能夠回北京進(jìn)行醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)?，F(xiàn)在,涿州市境內(nèi)兩家醫(yī)院已經(jīng)通過(guò)了北京市醫(yī)保部門(mén)的考核。另外，北京市民在涿州購(gòu)房也將享有到本地居民的優(yōu)惠政策。涿州市公積金管理中心面對(duì)北京發(fā)展異地貸款業(yè)務(wù)，只要滿(mǎn)足貸款條件，北京市民在手續(xù)齊全的前提下在涿州購(gòu)房，能夠享有優(yōu)惠的貸款政策。涿州市應(yīng)分發(fā)揮涿州的地緣和人緣優(yōu)勢(shì)，加緊交通、基礎(chǔ)設(shè)施等全方位建設(shè)，不停完善各項(xiàng)優(yōu)惠政策，規(guī)范市場(chǎng)秩序，克