住房合作社北歐

一、北歐國家住房合作社組織的興起1.住房合作社的思想和合作社聯(lián)合會(huì)早在19世紀(jì)北歐國家的一些工業(yè)城市里，在社會(huì)尚未從政治角度真正關(guān)注住房問題之前，部分個(gè)人就開始組織起來尋求獲得住房的途徑。在丹麥，19世紀(jì)50年代的一場霍亂流行引起了人們對(duì)于建設(shè)適當(dāng)?shù)?、健康的住宅的重視，從那以后，丹麥一直有?qiáng)有力的公共住房部門，而由數(shù)個(gè)家庭自發(fā)組成的住房合作社一直分散地存在。在瑞典和挪威，住房合作社的出現(xiàn)較晚一點(diǎn)，開始時(shí)規(guī)模也比較小。一般是4－8家聯(lián)合出資建設(shè)住宅，每家只有一個(gè)房間和一個(gè)自己的廚房。從19世紀(jì)末到一戰(zhàn)結(jié)束，瑞典的城市住房短缺問題在歐洲是最嚴(yán)重的國家之一，挪威也面臨房荒和高失業(yè)率，這是居民自發(fā)聯(lián)合起來建造住宅的根本原因。地區(qū)性和全國性的住房合作社聯(lián)合會(huì)的成立使合作住房的思想發(fā)展到了一個(gè)嶄新的階段，此后，住房合作社運(yùn)動(dòng)在國家住房政策、住房政治、住房研究等方面發(fā)揮了重要的作用。1912年丹麥成立了第一個(gè)住房合作社聯(lián)合會(huì)。盡管合作住房的形式在提供住房的數(shù)量方面作用有限，但是卻在公共住房發(fā)展成為一種居民參與程度很高的住房形式方面起到了重要的作用。在挪威，絕大部分人不愿租房，租戶組織也鼓勵(lì)成員參加住房合作社，通過這一渠道向自有住房轉(zhuǎn)化。住房合作社的想法在1860年就已產(chǎn)生，到1899年，隨著新的住房財(cái)政法實(shí)行，公共住房和住房合作社以一體化的形式出現(xiàn)，同年，第一個(gè)合作社住宅項(xiàng)目在政府的資助下由勞動(dòng)者聯(lián)合會(huì)建成。1923年，瑞典的住宅租金控制被取消，住宅房租暴漲，促使瑞典住房合作社聯(lián)合會(huì)很快成立了。1924年第一個(gè)全國范圍內(nèi)的住房合作社組織形成，目標(biāo)是建設(shè)由合作社成員自己投資、擁有、維護(hù)和管理的好的住房。2.住房合作社的組織北歐國家住房合作社的組織由三個(gè)層次構(gòu)成。首先是初級(jí)的住房合作社由住房合作社成員組成，包括居住在合作住房中的居民和在合作社中儲(chǔ)蓄的成員；第二個(gè)層次是由住房合作社組成地區(qū)性的聯(lián)合會(huì)；最后由這些地區(qū)性的聯(lián)合會(huì)組成全國性的總會(huì)。參加住房合作社的住戶擁有整個(gè)合作社住房中自己使用的那個(gè)份額，也對(duì)整個(gè)合作社房產(chǎn)的維護(hù)和管理負(fù)有一份責(zé)任。合作社會(huì)員入住后，除按月還貸以外，還要繳納建筑維護(hù)和管理的費(fèi)用。這些工作都由居民選舉產(chǎn)生的委員會(huì)負(fù)責(zé)。住房合作社在經(jīng)濟(jì)方面的一個(gè)最大優(yōu)勢(shì)就是，建房投資由合作社以住戶的儲(chǔ)蓄為基礎(chǔ)向政府申請(qǐng)低息貸款和普通的抵押貸款。如果個(gè)人申請(qǐng)這些貸款，必須是在房屋建成之后，而建設(shè)期間的費(fèi)用必須自己支付或靠短期的高利息的貸款。大部分的家庭都沒有能力也不愿意進(jìn)行這樣的投資。對(duì)于個(gè)人來說，買一套住房意味著一大筆投資，而將錢存入住房合作社就可以在一開始付很少的現(xiàn)金，以后長年按月分期付款，和付房租差不多。但是住房合作社所建住房的標(biāo)準(zhǔn)是有嚴(yán)格控制的，因此住全年施工，標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)品，部分構(gòu)件的工廠預(yù)制。許多住宅配件工廠是隨住房合作社運(yùn)動(dòng)而產(chǎn)生的，建筑材料的價(jià)格也得到了有效的控制。這種追求高質(zhì)量住房的努力遇到了許多反對(duì)意見，被認(rèn)為是不現(xiàn)實(shí)的。但是住房不僅是睡覺的地方，對(duì)很多人來說也是工作和發(fā)展自己的場所，這一觀點(diǎn)逐步為社會(huì)所接受。到40年代，住房合作社在住宅研究的基礎(chǔ)上為自己制定了一系列的設(shè)計(jì)規(guī)范和條件。40－50年代之間建設(shè)的集合單元住宅的設(shè)計(jì)和施工水平都很高，其設(shè)計(jì)開始受現(xiàn)代主義建筑思潮的影響，這些住宅今天看來仍然是現(xiàn)代化和有吸引力的。3.福利國家的住房3.140年代40年代初期，瑞典沒有被卷入戰(zhàn)爭，但是住房建設(shè)量也很小。此后政府采取措施推動(dòng)建設(shè)，到1945年，建設(shè)速度已經(jīng)達(dá)到一定水平，不僅每年建成的套數(shù)增多，而且戶型增大。二室戶代替原來的一室戶成為主導(dǎo)戶型。這一階段政府還組織建設(shè)了一種“多子女家庭住宅”，以改善多子女的貧困家庭住房擁擠狀況。同時(shí)，合作住房開始吸引越來越多的經(jīng)濟(jì)條件較好的工人和下層中產(chǎn)階級(jí)。這一時(shí)期，住房合作社逐步走向成熟和制度化。向合作社提供的低息貸款和抵押貸款是按照政府規(guī)定的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的，理想情況下為總投資的99%，而個(gè)人在建房方面的初期投資就是加入住房合作社的“會(huì)員費(fèi)”，一般是房屋造價(jià)的1%。如果實(shí)際的造價(jià)比所定的標(biāo)準(zhǔn)高，超過的部分也要由個(gè)人在一開始以現(xiàn)金支付，這樣合作社會(huì)員對(duì)于控制住房造價(jià)十分在意。

3.250年代這一階段瑞典的經(jīng)濟(jì)全面增長，歐洲的戰(zhàn)后重建的需要使瑞典未受戰(zhàn)爭損害的工業(yè)得到更大發(fā)展，城市勞動(dòng)力的短缺導(dǎo)致大量人口從農(nóng)村流向城市。與此同時(shí)，消費(fèi)型社會(huì)的到來帶來了私人小汽車的大量增長和生活方式的改變，通訊技術(shù)也日新月異。第一個(gè)將居住與工作地點(diǎn)分離開的郊區(qū)產(chǎn)生了。城市住宅機(jī)構(gòu)和住宅合作社將“鄰里單位”的概念付諸實(shí)踐，建設(shè)了一批建筑和結(jié)構(gòu)質(zhì)量較高的住宅。對(duì)許多人來說，HSB的住房單元已經(jīng)成為“現(xiàn)代化”的同意詞。這些單元率先采用了新的設(shè)計(jì)思想和對(duì)廚房設(shè)計(jì)所做的研究，代表著美好未來的理想生活。與此同時(shí)，城市公共住房部門有所發(fā)展并吸取了住房合作社的一些經(jīng)驗(yàn)。由于所有新建住房只有符合越來越細(xì)致的平面設(shè)計(jì)和設(shè)備安排的要求，才能獲得有補(bǔ)貼的國家低息貸款，所有的住房都向同一標(biāo)準(zhǔn)和形式靠攏。

3.360年代盡管居住條件在逐步改善，但是到50年代末，住房短缺問題仍然十分嚴(yán)重。大部分城市居民還住在上一世紀(jì)建造的住宅里，通常沒有集中供暖和獨(dú)用的廁所。在許多別的國家，公共住房往往是針對(duì)低收入居民建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)較低的住宅，而瑞典政府和人民卻選擇了一條不同的道路，要為所有人提供接近自然、設(shè)施完善、設(shè)計(jì)合理、服務(wù)和管理健全、又靠近工作地點(diǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)住房。合作住房運(yùn)動(dòng)被看作是達(dá)到這一目標(biāo)的重要手段。在斯德哥爾摩郊區(qū)按這一目標(biāo)建設(shè)的第一個(gè)自給自足的社區(qū)——魏林比在50年代末便世界聞名了。愿意到這里居住的居民不僅可以選擇自有、租房或住房合作社等不同所有形式，還可以選擇高層、底層、半聯(lián)排等多種住宅形式。60年代初，許多對(duì)以后影響極大的計(jì)劃出臺(tái)了，其中包括在1965－1974年10年內(nèi)，建設(shè)100萬套住宅的計(jì)劃，目標(biāo)是使800萬城市居民住進(jìn)舒適的現(xiàn)代化住宅。1000單元以上的大型項(xiàng)目得到優(yōu)惠政策，施工技術(shù)和質(zhì)量得到特別的重視，而建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和美觀則退居次要地位。建筑師、規(guī)劃師和建筑商都不得不用又快又經(jīng)濟(jì)的方法建設(shè)，但是從功能和設(shè)備方面來看，新建住宅的標(biāo)準(zhǔn)仍然是很高的。在這一階段，住宅合作社也無可避免地投身到“百萬住宅”項(xiàng)目中，成為一個(gè)重要的建設(shè)力量。合作社的建設(shè)項(xiàng)目比大部分市政府住宅項(xiàng)目規(guī)模小，大約每個(gè)項(xiàng)目建設(shè)200套左右。但不幸的是，合作社的住宅漸漸被認(rèn)為設(shè)計(jì)枯燥，看起來像灰色的水泥盒子。越來越多的家庭能夠支付自有住房，所以盡管合作住房的數(shù)量也在增加，但是在提供住房方面的作用卻在減小。

3.470年代和80年代

60年代末是環(huán)境污染、歷史文化保護(hù)和其他環(huán)境問題得到認(rèn)識(shí)和重視的時(shí)期。人們開始反省和糾正大規(guī)模建設(shè)過程中出現(xiàn)的錯(cuò)誤，其中一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得我們借鑒。

在許多城市，“百萬住宅”計(jì)劃與城市更新改造相結(jié)合，其結(jié)果是各城市的改造都采取一種沒有地方特色的標(biāo)準(zhǔn)化的模式。到70年代，大規(guī)模的住宅生產(chǎn)遭到反對(duì)，回歸自然，接近地面居住成為新的口號(hào)。在瑞典的現(xiàn)代歷史中，獨(dú)戶住宅的建設(shè)量首次超過了多戶集合住宅的建設(shè)量。

與此同時(shí)，為滿足那些無力負(fù)擔(dān)自有住房的家庭的居住需求，新的住宅形式產(chǎn)生了，并特別應(yīng)用在合作住房中。這就是退臺(tái)花園式住宅和靈活分隔住宅的涌現(xiàn)。對(duì)室內(nèi)裝修的顏色、材料和廚房設(shè)備參考JohanNilsson，譚英.參考JohanNilsson，譚英.住房合作社在北歐國家住宅發(fā)展中的作用.國外城市規(guī)劃，1998.024.90年代——新的角色經(jīng)過80年代后期的短期經(jīng)濟(jì)膨脹，到了90年代，房地產(chǎn)的快速增值達(dá)到高峰后驟然下降，政府縮減住房建設(shè)補(bǔ)貼，失業(yè)率上升。沒有針對(duì)性的大規(guī)模建設(shè)時(shí)期徹底結(jié)束了，住房合作社和所有其它的建設(shè)機(jī)構(gòu)一樣，必須認(rèn)真研究具體的市場需求。這一時(shí)期的合作住房有針對(duì)老年人和殘疾人的，有注重生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的。節(jié)能技術(shù)、自然通風(fēng)、太陽能利用、無污染的自然材料等被廣泛應(yīng)用于各類建筑中。封2圖5表現(xiàn)的就是90年代合作社建于城市近郊的由44戶居民組成的生態(tài)住宅小區(qū)。住宅中考慮了廢水處理和利用、太陽能以及自然健康的建筑材料的利用。這些都是由居民參與設(shè)計(jì)過程決定的，因此每一棟住宅都依住戶的需要有所不同，是現(xiàn)代都市里的“村莊”。此外，合作社也參加運(yùn)作舊城的小規(guī)模插建、整治和出租住房的建設(shè)。今天，瑞典兩個(gè)最大的住房合作社聯(lián)合會(huì)之一的HSB有56萬戶會(huì)員，另外還有一些小型的私人合作社和租房戶組織。它們幾十年的實(shí)踐共同證明了一點(diǎn)，就是在合作社的形式下，居民不僅有能力購買自己的住房，而且可以通過民主化的形式共同建設(shè)符合自己需要的住房，并管理自己的住房。參考文獻(xiàn)①FREDLUND,Arne(ed.),1991,Swedishplanning.intimesoftransition,SwedishSocietyforTownandCountryPlanning,Gaevle.

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