從資金供給角度分析房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)

從資金供給角度分析房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)

1房地產(chǎn)泡沫攀升分析據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年人均住房?jī)r(jià)格水平增加了14.4%。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2005年第一季度，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8百分點(diǎn)。2006年前四個(gè)月，與2005年同月相比，全國(guó)居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分別為105.2、105.2、104.6、104.3。房?jī)r(jià)不斷攀升，許多中低收入階層的人士不能購(gòu)買(mǎi)合意的住房，增大了居民的生活壓力和不滿意感，加大了兩極分化的程度，減少了整個(gè)社會(huì)消費(fèi)者的福利水平。房地產(chǎn)的泡沫提高了工業(yè)和商業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本，降低了企業(yè)的利潤(rùn),制約了企業(yè)的發(fā)展。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，一旦泡沫破滅，有可能重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的后果，銀行不良資產(chǎn)大幅上升，失業(yè)率居高不下，經(jīng)濟(jì)陷入衰退之中。因此我們有必要分析房?jī)r(jià)上漲的原因并提出相應(yīng)的政策建議。房?jī)r(jià)上漲是多種因素共同作用的結(jié)果，諸如城市化進(jìn)程促使商品房需求增加、城市拆遷等被動(dòng)性住房需求增加、建設(shè)成本上升、土地資源稀缺導(dǎo)致的地價(jià)上漲、過(guò)高的心理預(yù)期和投機(jī)炒作等等。但無(wú)論如何，房?jī)r(jià)的上升離不開(kāi)資金的推動(dòng)，大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)才可能引起房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。本文試圖從資金供給角度來(lái)探討房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升。2利率市場(chǎng)化對(duì)住房信貸管理的影響(1)M2/GDP持續(xù)走高是房?jī)r(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)改革開(kāi)放以來(lái)，貨幣的超量發(fā)行集中體現(xiàn)在M2/GDP的比率居高不下，已經(jīng)高居全球之首。我國(guó)外貿(mào)依存度較高，而貿(mào)易產(chǎn)品的價(jià)格是由國(guó)際市場(chǎng)決定的。盡管目前石油和有色金屬價(jià)格暴漲，但仍不能完全吸收新增的貨幣。在這樣一種情況下，資金主要流向股市和房地產(chǎn)部門(mén),從2001年6月到2005年底,股市持續(xù)低迷，使房地產(chǎn)業(yè)吸收超量發(fā)行的貨幣成為可能。2006年上半年，股市走出了長(zhǎng)期下降的通道,資金流向股市和房市，出現(xiàn)了資金推動(dòng)型的股價(jià)和房?jī)r(jià)上漲。(2）低利率的住房抵押貸款環(huán)境刺激了住房的各種需求我國(guó)在90年代中期普遍是福利分房，城市和農(nóng)村的分界線也較明顯，城市流動(dòng)人口相對(duì)較少。自1997年實(shí)行住房消費(fèi)信貸以來(lái)，住房貸款發(fā)展迅速。表1為1999～2005年我國(guó)的住房貸款量。2005年住房貸款量為1999年的12.48倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增長(zhǎng)率。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的景氣指數(shù)表明,人民銀行的連續(xù)降息（表2）,都帶來(lái)了持續(xù)18個(gè)月以上的國(guó)房景氣指數(shù)上升。中國(guó)現(xiàn)在利率一直是低利率市場(chǎng)，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)自住房，還是房地產(chǎn)的投資和投機(jī)者，投資沖動(dòng)強(qiáng)烈。2002年2月21日降息后，5年以上長(zhǎng)期貸款的利率僅為5.76%，存在銀行的利率幾乎等于沒(méi)有，投資人在比較收益和成本后，自然傾向于投資房地產(chǎn)。盡管2004年10月29日將貸款利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn),2005年3月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)出《調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，取消了對(duì)個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，同時(shí)銀行在執(zhí)行時(shí)，可以視借款人的信用狀況給予最多10%的優(yōu)惠。但此時(shí)人們已經(jīng)看到房地產(chǎn)的賺錢(qián)效應(yīng)，紛紛將資金投向房地產(chǎn)，整個(gè)市場(chǎng)沉浸在賺錢(qián)的喜悅之中，溫和的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲已無(wú)能為力了。低房貸利率在世界上一些國(guó)家也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。據(jù)法國(guó)《費(fèi)加羅報(bào)》報(bào)道，法國(guó)房貸利率近年來(lái)不斷降低，至2005年2月已降至20年來(lái)最低，其15年期房貸年利率僅為3.6%,在低房貸利率和通貨膨脹的雙重作用下,導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。此外，住房貸款的首付比率過(guò)低，2005年3月以前一直實(shí)行最低20%的首付比率。過(guò)低的首付比率提高了公眾利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)住房的能力，在方便居民住房消費(fèi)的同時(shí)，也為投機(jī)者提供了可乘之機(jī)。(3）不規(guī)范的房地產(chǎn)信貸增強(qiáng)了投機(jī)者的購(gòu)房能力(1)抵押登記不實(shí)住房抵押貸款，應(yīng)建立在真實(shí)的房產(chǎn)抵押登記基礎(chǔ)上。但現(xiàn)實(shí)中，常出現(xiàn)抵押登記不實(shí)的現(xiàn)象。一般包括幾種造假手法：一種是整個(gè)交易都是虛構(gòu)的，因此根本不存在真實(shí)的抵押物；另一種是交易過(guò)程中，抵押物的價(jià)值被高估，從而套取銀行貸款，再一種可能是交易真實(shí)存在，但出具的其他證明是假的，那么房產(chǎn)可以再繼續(xù)抵押或者轉(zhuǎn)賣。抵押登記不實(shí)的出現(xiàn)，使不能申請(qǐng)貸款的人騙取了銀行貸款，只能申請(qǐng)較小額貸款的人獲得了大額資金，無(wú)論采取何種形式的抵押登記不實(shí)，最終的貸款量超過(guò)了正常規(guī)定范圍內(nèi)的數(shù)量，借款人手中的資金增多，增強(qiáng)了投機(jī)者的購(gòu)房能力，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。(2)利用他人的身份證首先在各地收購(gòu)大批身份證，這些身份證可能是真實(shí)的，但身份證的所有者并不知情。此后，借款人偽造系列借款委托書(shū)表明身份證所有者委托他進(jìn)行借款，而當(dāng)事人再買(mǎi)通或者欺騙一家公證公司進(jìn)行公證。然后再提供虛假的收入證明等資料，在交易過(guò)程中，利用評(píng)估公司高估房?jī)r(jià)，甚至有可能偽造虛假的交易合同，獲取銀行貸款。表面上看，是許多不同人的真實(shí)住房需求，其實(shí)背后是被一名投機(jī)者所操縱，形成虛假的住房需求，人為地增加了住房貸款量，抬高了房?jī)r(jià)，投機(jī)者也從上漲的房?jī)r(jià)中獲得高額回報(bào)。(4）人民幣升值引發(fā)外資的購(gòu)房需求從國(guó)際環(huán)境來(lái)說(shuō)，全球的錢(qián)都太多了，美聯(lián)儲(chǔ)保持了兩年多的低利率的政策，寬松的貨幣政策放出了很多的錢(qián)，這個(gè)錢(qián)的效應(yīng)顯現(xiàn)，比如對(duì)沖基金的發(fā)展，有色金屬價(jià)格的沖高，中東和印度股市的上漲，都是資金寬松的結(jié)果。當(dāng)然，國(guó)際熱錢(qián)的另一個(gè)好去處就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。世邦魏理仕一季度研究報(bào)告指出，2006年第一季度至少有5億美元投入到中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而另一公開(kāi)消息則表明，2006年第一季度，中國(guó)FDI（外資直接投資）里大約有180億美元的資金來(lái)歷不明。從2005年7月21日起，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。人民幣匯率不再盯住單一美元，形成更富彈性的人民幣匯率機(jī)制。2005年7月21日19時(shí)，美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣。上述政策的出臺(tái)，增強(qiáng)了公眾對(duì)人民幣升值的預(yù)期，外資不斷以各種方式流入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。假如人民幣升值，外資可以坐享人民幣升值帶來(lái)的收益，如果人民幣不升值，在外資的大量流入和貨幣供給的持續(xù)增加下，也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的上升，外資照樣可以從房?jī)r(jià)上升中獲取可觀的收益。外資不管是以直接投資的名義進(jìn)來(lái)，還是風(fēng)險(xiǎn)投資的名義進(jìn)來(lái)，還是股權(quán)投資的名義進(jìn)來(lái)，他們都不是實(shí)際需求者，所以，他們當(dāng)然希望從房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲中獲利。中國(guó)的外匯儲(chǔ)備，從2001年以來(lái)增長(zhǎng)迅速。截至2005年12月末，中國(guó)外匯儲(chǔ)備余額為8189億美元，同比增長(zhǎng)34.3%，全年外匯儲(chǔ)備增加2089億美元。在溫家寶總理透露中國(guó)外匯儲(chǔ)備到2006年2月底已達(dá)8536億美元后，中國(guó)外匯管理部門(mén)4月5日證實(shí)，中國(guó)已經(jīng)超過(guò)日本成為世界頭號(hào)外匯儲(chǔ)備大國(guó)。2003年資本和金融項(xiàng)目差額為527.26億美元，2004年則升至1106.60億美元，相當(dāng)于2003的兩倍多。2004年金融項(xiàng)目差額為1107.29億元，其中直接投資為531.31億美元，證券投資為196.90億美元，增長(zhǎng)最迅速的是其他投資差額，為379.08億美元，而2003年這一數(shù)值為-58.81億美元，這說(shuō)明未列入直接投資、證券投資和儲(chǔ)備資產(chǎn)項(xiàng)目的所有金融交易導(dǎo)致的外國(guó)資產(chǎn)的凈流入急劇增加。巨額的外資流入的目的何在？一通過(guò)直接投資利用中國(guó)低廉的勞動(dòng)力，獲得更高的利潤(rùn)，但我們看到，自1992年以來(lái)，外國(guó)直接投資來(lái)華已經(jīng)沒(méi)有什么障礙了，沒(méi)有必要通過(guò)其他投資的形式進(jìn)入中國(guó)。二是通過(guò)投資中國(guó)的證券市場(chǎng)獲得收益，2004年確實(shí)比2003年的證券投資差額增加了80多億美元，這和QFII進(jìn)入有一定的關(guān)系。除了直接投資和證券投資外，最有利可圖的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此可以認(rèn)為其他投資差額的大幅增加是外資大量流入了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。3提高住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少長(zhǎng)期貸款(1）保持房地產(chǎn)相關(guān)政策的前后一致性2003年6月，中國(guó)人民銀行就出臺(tái)了121號(hào)文件，對(duì)貸款人購(gòu)買(mǎi)二套或二套以上的住房做出限制。但在2003年8月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》卻認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，供求矛盾突出，應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。央行的121政策使房地產(chǎn)業(yè)大呼冬天來(lái)了，而18號(hào)文件的出臺(tái)則標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)的又一個(gè)明媚的春天的到來(lái)。試想如果在2003年國(guó)務(wù)院能夠支持央行出臺(tái)的政策，也許今天的房?jī)r(jià)不會(huì)如此之高。政策制定者應(yīng)保持政策前后的一致性，兩政策的出臺(tái)相隔不到三個(gè)月，宏觀經(jīng)濟(jì)狀況能改變得如此之快嗎？巴曙松和陳華良（2005）構(gòu)建了一個(gè)政府聲譽(yù)的模型，表明政府堅(jiān)持自己的承諾，會(huì)提高政府的聲譽(yù)，政府承諾的可置信度將上升，政府在執(zhí)行承諾中的阻力將降低。中央政府要在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)保持政策的一致性，否則，政府政策的可信性將減弱，宏觀調(diào)控的力度將大打折扣。在現(xiàn)在房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的形勢(shì)下，政府的政策應(yīng)以緊縮性的貨幣政策來(lái)平抑房?jī)r(jià)的上漲。(2）規(guī)范住房消費(fèi)信貸(1)確定不同的首付比例平抑房?jī)r(jià)上漲要有針對(duì)性，既要打壓房地產(chǎn)的投機(jī)者，又要保護(hù)真正有購(gòu)買(mǎi)需求的普通居民，如果一味地提高房貸利率，就是將真正的住房需求者和投機(jī)者統(tǒng)統(tǒng)打壓，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！秶?guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》中明確規(guī)定：從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低30%；但對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。該政策根據(jù)房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行宏觀調(diào)控，既保護(hù)了中低收入的住房需求者，又抑制了過(guò)熱的投機(jī)需求，(2)提高大面積和多套住房的貸款利率美國(guó)經(jīng)過(guò)911以后的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，物價(jià)水平保持穩(wěn)定，但美聯(lián)儲(chǔ)依然堅(jiān)決加息，顯示主導(dǎo)美國(guó)貨幣政策的主導(dǎo)因素在悄然發(fā)生變化，其中一個(gè)重要的原因，就是美聯(lián)儲(chǔ)更加關(guān)注房地產(chǎn)的走勢(shì)。盡管美國(guó)總體物價(jià)水平穩(wěn)定，但房地產(chǎn)價(jià)格大幅攀升，使美聯(lián)儲(chǔ)擔(dān)心美國(guó)將陷入低物價(jià)水平下的“流動(dòng)性資產(chǎn)泡沫”，擔(dān)心過(guò)于充足的流動(dòng)性推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫持續(xù)形成和擴(kuò)大。在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)的價(jià)格也對(duì)貨幣政策中利率的影響呈加強(qiáng)之勢(shì)。為了不影響經(jīng)濟(jì)中其他部門(mén)的發(fā)展，考慮到中低收入者的承受能力，可實(shí)行有差別的房地產(chǎn)貸款利率。保持個(gè)人自用中小戶型房貸利率不變的前提下，提高大面積和多套住房的貸款利率。此外，還可對(duì)貸款期限進(jìn)一步細(xì)化，提高長(zhǎng)期貸款的利率水平。(3)抑制貸幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)中央銀行決定，自2006年7月5日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此舉的目的主要是為了防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)，繼續(xù)引導(dǎo)商業(yè)銀行合理把握中長(zhǎng)期貸款投放規(guī)模和節(jié)奏。從目前情況看，銀行體系增加流動(dòng)性的因素仍然較多，商業(yè)銀行通過(guò)貸款擴(kuò)張?jiān)黾佑膭?dòng)機(jī)較強(qiáng)，各地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)投資的積極性也較高。雖然消費(fèi)物價(jià)指數(shù)還比較低，但如果貨幣信貸繼續(xù)加快增長(zhǎng)，可能使房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。因此，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，降低了貨幣乘數(shù)，在基礎(chǔ)貨幣不變的條件下，減少了貨幣供應(yīng)量，有助于抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)投機(jī)行為。(2）監(jiān)控和限制外資流入(1)對(duì)短期資本流入征收托賓稅國(guó)外比較有效的辦法是對(duì)短期資本流入征收托賓稅，托賓稅是1972年托賓提出的，主要指對(duì)所有與貨幣兌換有關(guān)的國(guó)內(nèi)證券和外匯即期交易征收稅率統(tǒng)一的國(guó)際稅。托賓稅將提高短期資本流入成本和交易成本，比如設(shè)定份額30%，如果有100萬(wàn)元資金流入，那也只能用30萬(wàn)元，另外70萬(wàn)元不可用。托賓稅降低了外資在房地產(chǎn)上的收益，有助于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。但征收托賓稅也存在一些問(wèn)題，諸如可能引起資本外逃，且征收的標(biāo)準(zhǔn)不易統(tǒng)一等等。(2)對(duì)于外商作為直接投資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，需要適當(dāng)考慮，重新評(píng)估改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)一直強(qiáng)調(diào)吸引外資，其實(shí)外資是為了自己的利益才進(jìn)來(lái)的，外資的目的不一定和國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策相一致，有時(shí)甚至?xí)耆喾础r且國(guó)內(nèi)目前并不缺少資金，因此我們應(yīng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，需要適當(dāng)考慮，重新評(píng)估。在最新公布的2005年中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告中，國(guó)家外匯管理局提出將加強(qiáng)對(duì)外匯流入的監(jiān)測(cè)和管理，今年國(guó)家外匯管理局將重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)領(lǐng)