房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)1土地、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益2土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)， 集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：31、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房獲得土地使用權(quán)方式招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）國有土地使用權(quán)出讓年限：住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50

年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年4土地的分類：1、生地2、熟地三通一平:水通、電通、路通和場地平整五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平:通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平?對一宗土地的基本認(rèn)識6（1）坐落（3）形狀（5）地勢（7）利用現(xiàn)狀（2）面積（4）四至（6）周圍環(huán)境（8）產(chǎn)權(quán)狀況（9）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度（10）地質(zhì)和水文狀況（11）土地使用管制（12）其他對建筑物的基本認(rèn)識7（1）坐落位置（3）層數(shù)和高度（5)

裝飾裝修（2）面積大小（4）結(jié)構(gòu)（6）附屬設(shè)備（7）公共配套設(shè)施完備程度（8）空間布局（10）外觀（12）產(chǎn)權(quán)狀況（9）建成年月（11）利用現(xiàn)狀（13）層高和凈高（14）維護情況及完損程度（15）其他房地產(chǎn)業(yè)：1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)3、物業(yè)管理4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式81、按照房地產(chǎn)用途分2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分3、按是否產(chǎn)生收益劃分4、按經(jīng)營使用方式劃分9房地產(chǎn)分類房產(chǎn)分類10居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途建筑面積計算11占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率房屋面積的分類12使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)4、鋼結(jié)構(gòu)13建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)4、其它14建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上15三、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益與區(qū)位161、房地產(chǎn)的實物房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可分為有形的實體、實體的質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。2、房地產(chǎn)的權(quán)益房地產(chǎn)中無形的，不可觸摸的部分，包括權(quán)利、權(quán)益和收益主要包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等房地產(chǎn)的交易：171、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃房地產(chǎn)租賃的概念房產(chǎn)出租的性質(zhì)影響房屋價格的因素：18房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）房屋的市場價格定位房屋的供需狀況物業(yè)管理公司的口碑房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少政府因素、土地價格的變動其它因素我國住房改革的5個時期：191980-1985年，國家、企業(yè)、個人共同負(fù)擔(dān)購買住房的試點1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點，住房制度改革全面鋪開1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進1998年至今，切斷實物分配的福利分房制度，實施貨幣化分房制度改革進入攻堅階段如何選擇理想的居住住宅地段：環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點等)房屋層數(shù)朝向房屋的功能分區(qū)面積空間20如何選擇理想的居住住宅質(zhì)量與細(xì)節(jié)樓梯及電梯采光與通風(fēng)景觀物業(yè)配套設(shè)施21商用物業(yè)22位置房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等）物業(yè)管理配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機票代理等）其它房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)231、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法：a、房地產(chǎn)開發(fā)b、房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃）C、中介服務(wù)機構(gòu)2、城市私有房屋管理條例3、城市商品房預(yù)售管理辦法業(yè)務(wù)知識——二手房業(yè)務(wù)24已購公有住房及已購經(jīng)濟適用房的概念：已購公有住房——指城