珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究

北京理工大學(xué)珠海學(xué)院2020屆本科生畢業(yè)論文珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究1978年我國(guó)首次提出商品房的概念。1998年我國(guó)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》正式取消福利分房制度，使房屋商品化，隨著大量剛需需求的涌現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展起來(lái)，現(xiàn)已成為國(guó)民家庭經(jīng)濟(jì)乃至我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要占比。如今我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過(guò)了40多個(gè)年頭，2006年至2016年這十年是房地產(chǎn)鼎盛十年，目前房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，伴隨著國(guó)家下發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的文件與政策，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)管控變得越發(fā)嚴(yán)格，本人認(rèn)為在這種市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前的發(fā)展形式如何，發(fā)展趨勢(shì)如何，如何根據(jù)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和國(guó)家政策來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)平民百姓、珠海市政府以及開(kāi)發(fā)商們都有著重大的意義。本篇文章以廣東省珠海市的房地產(chǎn)業(yè)為研究對(duì)象。第一章先描述一下本文研究的背景與意義、研究現(xiàn)狀和研究方法與思路等。第二章主要敘述一下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及現(xiàn)狀，了解中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀，為后續(xù)做鋪墊和過(guò)渡。第三章首先分析珠海的經(jīng)濟(jì)狀況以及房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，為本文研究目的做支撐，分析珠海市的概況以及房地產(chǎn)業(yè)的一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)等。第四章根據(jù)前面分析出來(lái)的結(jié)果，結(jié)合實(shí)際運(yùn)用SWOT分析得出珠海市房地產(chǎn)業(yè)在今后發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)以及風(fēng)險(xiǎn)。以及分析國(guó)家政策、地方政策、地方經(jīng)濟(jì)這三個(gè)影響因素的影響程度。第五章根據(jù)前面論述的市場(chǎng)分析、SWOT分析以及影響因素分析，總結(jié)出對(duì)珠海市地方政府的建議和房企開(kāi)發(fā)商的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、發(fā)展AbstractIn1978,Chinafirstputforwardtheconceptofcommercialhousing.In1998,Chinaissuedthenoticeonfurtherdeepeningthereformofurbanhousingsystemandspeedinguptheconstructionofhousing,whichformallyabolishedthewelfarehousingdistributionsystemandmadehousingcommercialized,china'srealestateindustryhasgraduallydevelopedandnowhasbecomeanimportantproportionofthenationalfamilyeconomyandevenChina'seconomy.NowChina'srealestateindustryhasgonethroughmorethan40years.Thedecadefrom2006to2016isthegoldendecadeofrealestate.Thecurrentgoldenperiodoftherealestateindustryhaspassed,alongwiththedocumentsandpoliciesissuedbythestateontherealestateindustry,asthemarketcontroloftherealestateindustryhasbecomemoreandmorestrict,Ibelievethatunderthismarketenvironment,therealestateindustry,asapillarindustryinZhuhai,whatisthecurrentdevelopmentformandwhatisthedevelopmenttrend,howtoadjustthedevelopmentstrategyoftherealestateindustryaccordingtothecurrentmarketeconomyandthenationalpolicyisofgreatsignificancetothecommonpeople,theZhuhaigovernmentandthedevelopers.ThisarticledealswithrealestateissuesinZhuhai,Guangdongprovince.ChapterIfirstdescribesthecontextandsignificanceofresearch,thestateandmethodsofresearchandthinking.ChapterIIdescribes,inparticular,thedevelopmentandcurrentstateofrealestateinourcountry,thehistoryofdevelopmentandcurrentstateofrealestateinChina,aswellastheconstructionandtransitionperiodforfollow-up.ChapterIIIfirstanalyzestheeconomicsituationintheYangtzeSeaareaandthehousingsituationintheprocessofeconomicdevelopment,issupportedforthepurposesofthisstudy,reviewstheYangtzeSeamarketaswellasatthefirst,secondandthesamelevelsoftherealestatemarket.InChapterIV,basedontheresultsofthepreviousanalysis,theadvantages,shortcomings,opportunitiesandrisksassociatedwiththedevelopmentofrealestateinZhuhaicityareanalyzed,aswellastheactualuseofswot.Aswellasanalysisoftheimpactofthreefactorsaffectingnationalpolicies,localstrategiesandlocaleconomy.ChapterVsummarizestherecommendationsmadebylocalauthoritiesandhousingdevelopersinZhuhaicitybasedonmarketanalysis,swotanalysisandimpactfactorsdiscussedabove.Keywords:Realestate、Economic、Market、Developing目錄TOC\o"1-2"\h\z\u23046第一章諸論 1259221.1論文研究背景及意義 1111231.1.1研究背景 1293431.1.2研究意義 270551.2本課題的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 36001.2.1國(guó)外的研究現(xiàn)狀 3210891.2.2國(guó)內(nèi)的研究現(xiàn)狀 365311.3研究的思路與方法 44374本章小結(jié) 411106第二章中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀 5249952.1房地產(chǎn)業(yè)的介紹 5222462.2中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析 5309042.3中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析 629023本章小結(jié) 61095第三章房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用 7203303.1珠海市概況分析 7130843.1.1珠海市概況分析 717003.1.2珠海市經(jīng)濟(jì)分析 7262063.2房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用 8301283.3珠海市一級(jí)市場(chǎng)分析 9173913.4珠海市二級(jí)市場(chǎng)分析 93458本章小結(jié) 1122794第四章珠海市房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題分析及影響因素分析 12281894.1優(yōu)勢(shì) 12139684.1.1交通規(guī)劃利好 12148834.1.2粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景好 12319604.1.3多元化業(yè)態(tài)發(fā)展 12245424.2劣勢(shì) 13151164.2.1部分區(qū)域仍有庫(kù)存壓力 13193814.2.2競(jìng)爭(zhēng)壓力大，地價(jià)走高 13261924.3機(jī)會(huì) 13223134.3.1珠海限購(gòu)政策全面放寬 1339164.3.2多元發(fā)展，打造特色產(chǎn)業(yè) 1483944.4風(fēng)險(xiǎn) 14288754.5國(guó)家宏觀因素的影響 1473664.5.12019年國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái) 1421894.5.2國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響 15131894.6.1政策因素 1699354.6.2經(jīng)濟(jì)因素 1620753本章小結(jié) 1717884第五章珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策研究 18196995.1政府方面 1817165.2企業(yè)方面 1811796本章小結(jié) 1913564第六章結(jié)論與展望 20308076.1結(jié)論 20308496.2展望 2025090參考文獻(xiàn) 2119822致謝 22第一章諸論論文研究背景及意義1.1.1研究背景自1998年我國(guó)取消福利分房制度后，大量的剛需涌現(xiàn)帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但拉動(dòng)了我國(guó)的GDP總值增長(zhǎng)，同時(shí)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展也為社會(huì)提供不少的就業(yè)機(jī)會(huì)。截至2018年，中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)為2889165人。隨著房地產(chǎn)業(yè)所占國(guó)內(nèi)GDP的比例逐漸增加，房地產(chǎn)業(yè)早已成為我國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)支柱，同時(shí)毋庸置疑的成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的指示牌，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨娃娃”（見(jiàn)圖1.1）。圖1.12014年—2018年房地產(chǎn)業(yè)所占國(guó)內(nèi)GDP比例數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的進(jìn)度，改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，為新時(shí)代特色社會(huì)主義事業(yè)做出了一定貢獻(xiàn)。自2011年11月1日起，珠海開(kāi)始實(shí)施雙限購(gòu)令，即本市新申請(qǐng)預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格不得超過(guò)11285元/平方米。戶(hù)籍居民家庭需提供香洲非本地戶(hù)籍居民家庭一年以上納稅證明或社會(huì)保障證明，主城區(qū)只能新購(gòu)一套商品房。沒(méi)有社會(huì)保障和納稅的非本地居民不能在香洲主城購(gòu)買(mǎi)商品房。次雙限令已經(jīng)實(shí)施了近五年。2016年4月13日，珠海住建信息網(wǎng)發(fā)布了政府的繁文縟節(jié)文件。珠海完全取消了樓市限購(gòu)令，外地人可以自由購(gòu)買(mǎi)珠海所有類(lèi)型的住宅。此消息一出，使珠海市商品房去庫(kù)存加快，2016年的珠海市庫(kù)存總量為24086套，去化周期僅5個(gè)月。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的利好也帶動(dòng)了珠海市第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2016年珠海市第一產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為0.4%；第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助力值是33.6%；第三產(chǎn)業(yè)則高達(dá)66%，在此年是第三產(chǎn)業(yè)占比第一次突破50。房地產(chǎn)業(yè)不但牽動(dòng)著百姓的經(jīng)濟(jì)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是影響深遠(yuǎn)。公元二千零十六年，我市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，正式下發(fā)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)限購(gòu)令，并且通過(guò)提高投標(biāo)拍地的保證金比例、保障房用地供應(yīng)量增加、增加購(gòu)房首次付款的比例等手段調(diào)控市場(chǎng)。公元二千零十七年，我市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，限制購(gòu)買(mǎi)的范圍擴(kuò)大到“所有戶(hù)型”，并且對(duì)沒(méi)有在珠海持續(xù)繳納五年以上的個(gè)稅或者是社保的，沒(méi)有我市戶(hù)籍的居民家庭，停止在我市向此類(lèi)人群售賣(mài)房子，包括新建商品房和二手房。公元二千零十八年，我市下發(fā)文件，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)、商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)人群僅限定于企業(yè)。同樣在此年六月，我市出臺(tái)了《珠海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，將健全規(guī)范商品房預(yù)先銷(xiāo)售資金的監(jiān)督管理制度，規(guī)范收取、使用預(yù)售資金的行為。公元二千零十九年，我市近五年來(lái)首次放寬購(gòu)房資格，外地人士和港澳臺(tái)居民無(wú)需提供社保證明或人才證明，可直接購(gòu)買(mǎi)符合條件的住房（見(jiàn)圖1.2）。這一消息放出，對(duì)于珠海市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)絕對(duì)是程利好的趨勢(shì)，但是嚴(yán)控了五年的樓市限購(gòu)政策，一下子放開(kāi)是否有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從2016年開(kāi)始中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”定位，在此背景下珠海市房地產(chǎn)業(yè)在之后的發(fā)展趨勢(shì)如何，怎樣使得珠海市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，值得深究。圖1.22019年珠海市限購(gòu)政策1.1.2研究意義16年年底，中國(guó)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，強(qiáng)調(diào)并肯定“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”理念，至今我國(guó)依舊在堅(jiān)持這個(gè)理念，此理念有效消滅泡沫又能打消房地產(chǎn)投機(jī)思想及行為，控制房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，符合國(guó)情的發(fā)展。珠海作為粵港澳大灣區(qū)的一環(huán)，又是第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)，毗鄰港澳，在2019年珠海市又全面放寬了限購(gòu)政策，在這多重光環(huán)下，必定是許多投資客及投機(jī)者的首選。本文從珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展入手，根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況分析近年來(lái)珠海市的一級(jí)二級(jí)市場(chǎng)，從政府和企業(yè)的角度出發(fā)，為珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供建議。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動(dòng)珠海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本人在中國(guó)知網(wǎng)檢索關(guān)于珠海房地產(chǎn)業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)關(guān)于這方面的相關(guān)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)很少，而本人就讀的工程管理專(zhuān)業(yè)授有房地產(chǎn)類(lèi)的課程，也曾在開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)習(xí)過(guò)一段時(shí)間，所以對(duì)本人來(lái)講十分具有研究意義，也是檢驗(yàn)學(xué)術(shù)成果的一次機(jī)會(huì)。在導(dǎo)師的輔助下此文章對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的借鑒意義。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外的研究現(xiàn)狀在國(guó)外，土地和房產(chǎn)是可以私有化，由于制度的不同使得國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很早，至今已有三百多年的歷史，他們具有一套相對(duì)成熟的法律系統(tǒng)。目前為止經(jīng)有許多學(xué)者、研究人員研究，例如：溫茨巴奇等人（中譯本2001），房地產(chǎn)的首要特點(diǎn)是它與土地的聯(lián)系，這一聯(lián)系使得房地產(chǎn)在具有不可移動(dòng)性、異質(zhì)性等物理特性的同時(shí)，有著與一般的資產(chǎn)所不同的經(jīng)濟(jì)特性[1]。房產(chǎn)具有位置固定、不可移動(dòng)的特性，因此房子的價(jià)值被配套條件影響，這種特性令房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)具有區(qū)域性。與其他產(chǎn)品相比，房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)并不統(tǒng)一，它是擁有以地域性為特點(diǎn)的市場(chǎng)。1.2.2國(guó)內(nèi)的研究現(xiàn)狀中華人民共和國(guó)因土地公有化和早期的福利分房制度，使得房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始的比較晚，從真正實(shí)行住房商品化至今四十余年。在實(shí)行房屋供給商品化和土地使用權(quán)拍賣(mài)，隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模越來(lái)越大之后，國(guó)內(nèi)已有較多的學(xué)者、研究人員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出研究，得出科研成果共享社會(huì)。王長(zhǎng)澤（2018）：“通過(guò)研究區(qū)域?qū)ν忾_(kāi)放度影響房屋價(jià)格，我們可以知道在粵港澳大灣區(qū)這個(gè)區(qū)域是成正向顯著效應(yīng)的，在SAR模型中，對(duì)外開(kāi)放度上升1%其房屋價(jià)格上升0.235%；在SEM模型中，對(duì)外開(kāi)放度增加百分之一其房屋價(jià)格漲幅0.278%。由此說(shuō)明對(duì)外開(kāi)放度對(duì)房屋價(jià)格能有一定的作用，進(jìn)而論證可巴拉薩-薩繆爾森理論在粵港澳大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是成立的?！盵2]許憲春、賈海、李皎（2015）：“根據(jù)往年的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的確有助于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速社會(huì)進(jìn)程，但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，很容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，地產(chǎn)泡沫，投機(jī)行為過(guò)多而造成的哄抬房?jī)r(jià)。相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過(guò)慢，一定程度上也會(huì)影響到其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，也不利于社會(huì)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)保持平穩(wěn)、健康發(fā)展，有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)發(fā)展?！盵3]趙雯、吳倩（2019）：“通過(guò)梳理我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，分析大量數(shù)據(jù)后，得知我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確實(shí)能夠幫助且拉動(dòng)其他經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，規(guī)模越來(lái)越大向社會(huì)提供的就業(yè)崗位增多。我國(guó)是初級(jí)社會(huì)主義國(guó)家，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但為了健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，也需要無(wú)形的手去管控。促進(jìn)社會(huì)各行各業(yè)協(xié)同、健康發(fā)展?！盵4]綜上所述，雖然目前國(guó)內(nèi)已有許多知識(shí)分子、學(xué)者及研究人員對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了研究，但就針對(duì)一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究還是較少，這也是本文的創(chuàng)新研究點(diǎn)。珠海地理位置優(yōu)越，有多重光環(huán)加持，其房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略值得細(xì)細(xì)研究，發(fā)揮其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，使政府更好的規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，也使開(kāi)發(fā)商企業(yè)們合理、科學(xué)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使珠海市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)固發(fā)展，協(xié)同其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)向利好方向發(fā)展。1.3研究的思路與方法課題主要使用了兩種研究方法：一是文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)研究法。查閱我國(guó)及外國(guó)的文獻(xiàn)、相關(guān)文件，對(duì)其進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)，從中找到類(lèi)似的切入點(diǎn)及觀點(diǎn)，總結(jié)出與本文主題相關(guān)的已有研究成果及現(xiàn)狀。根據(jù)研究對(duì)象的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行大量的分析，為自己的觀點(diǎn)做有利的依據(jù)，也根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，給予一些建議。二是SWOT分析方法。對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析時(shí)，采取SWOT分析法，從四個(gè)維度去分析，對(duì)應(yīng)給予相關(guān)建議。本篇文章以廣東省珠海市的房地產(chǎn)業(yè)為研究對(duì)象。第一章先描述一下本文研究的背景與意義、研究現(xiàn)狀和研究方法與思路等。第二章主要敘述一下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及現(xiàn)狀，了解中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀，為后續(xù)做鋪墊和過(guò)渡。第三章首先分析珠海的經(jīng)濟(jì)狀況以及房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，為本文研究目的做支撐，分析珠海市的概況以及房地產(chǎn)業(yè)的一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)等。第四章根據(jù)前面分析出來(lái)的結(jié)果，結(jié)合實(shí)際運(yùn)用SWOT分析得出珠海市房地產(chǎn)業(yè)在今后發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)以及風(fēng)險(xiǎn)。以及分析國(guó)家政策、地方政策、地方經(jīng)濟(jì)這三個(gè)影響因素的影響程度。第五章根據(jù)前面論述的市場(chǎng)分析、SWOT分析以及影響因素分析，總結(jié)出對(duì)珠海市地方政府的建議和房企開(kāi)發(fā)商的建議。本章小結(jié)隨著中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)毋庸置疑是拉動(dòng)GDP的強(qiáng)者，更是協(xié)同拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的一把好手。但珠海近年來(lái)的樓市政策逐漸收緊，在2019年時(shí)全面放寬，在此背景下，使用文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)研究法和SWOT分析法來(lái)分析發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合實(shí)際以及以往的文獻(xiàn)觀點(diǎn)，從政府和企業(yè)兩個(gè)角度提出建議，使珠海市產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)固長(zhǎng)效發(fā)展。第二章中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀2.1房地產(chǎn)業(yè)的介紹“房地產(chǎn)”指的是地產(chǎn)、房產(chǎn)、房地產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)。地產(chǎn)：在我國(guó)土地具有所有權(quán)和使用權(quán)，而人民只有使用權(quán)，目前的土地供應(yīng)方式分為“招拍掛”和出讓。房產(chǎn)是指建筑地塊上方承載的永久性建筑物，可以是住宅或?qū)懽謽腔蛏坛堑冉ㄖ?，我?guó)人民可以享有房產(chǎn)所有權(quán)。房地產(chǎn)：是指土地和土地上方的建筑物，建筑物可以細(xì)分成住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)，由于其具有不可移動(dòng)性特點(diǎn)，也稱(chēng)作不動(dòng)產(chǎn)。2.2中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析1947年新中國(guó)成立建立了公有制制度，然后在我國(guó)居民住房都實(shí)行房屋分配制度（福利分房制度）解決。直到1978年，我國(guó)首次提出商品房的概念，在那之后開(kāi)始我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)試點(diǎn)和住房銷(xiāo)售試點(diǎn)，1987年11月26日深圳第一次公開(kāi)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，隨之我國(guó)土地使用制度發(fā)生了翻天覆地的改變，以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和出讓的方式進(jìn)行土地買(mǎi)賣(mài)，所得者或企業(yè)單位只有土地使用權(quán)。九二年到九七年，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛拉動(dòng)了全民固定資產(chǎn)投資，各種增長(zhǎng)數(shù)值同比超出1倍，但是好景不長(zhǎng)，南海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展太過(guò)迅猛又缺乏政府管控，造成大量爛工程和銀行壞賬，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展放緩，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始進(jìn)行調(diào)控。九八年我國(guó)出臺(tái)正式發(fā)文取消福利分房，使得發(fā)展的腳步不斷加快。九八年到零三年，這是我國(guó)房地產(chǎn)首段“快、平、穩(wěn)”發(fā)展的時(shí)期，在這種迅猛的發(fā)展節(jié)奏下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)。零四到零八年，我國(guó)不斷攀升的房屋價(jià)格和頻繁拍出的地王進(jìn)行第二次宏觀調(diào)控，在政府調(diào)控以及全球性金融危機(jī)下，房地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)冬。2009年到2010我國(guó)房?jī)r(jià)、低價(jià)上漲速度過(guò)快，價(jià)格過(guò)高，隨之出現(xiàn)了大量的投機(jī)性購(gòu)房行為，中央出臺(tái)“三限”政策，在這催化下我國(guó)開(kāi)啟了剛需大門(mén)。直到2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)又拉開(kāi)了去庫(kù)存的序幕。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起跑線(xiàn)較后，又受?chē)?guó)家制度的影響只能邊走邊看，雖然險(xiǎn)些造成經(jīng)濟(jì)泡沫，但有宏觀調(diào)控這只隱形的手在把控著房地產(chǎn)市場(chǎng)，幸好都穩(wěn)住了局面。在南海炒房之后，對(duì)于一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和對(duì)策研究顯得尤為重要，不僅可以預(yù)判市場(chǎng)走向，更能預(yù)示風(fēng)險(xiǎn)提前做對(duì)策，使得各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)慢慢走向健康平穩(wěn)發(fā)展。2.3中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析2016年，中央政治局會(huì)議明確五大重點(diǎn)任務(wù)，分別是：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。我國(guó)首要任務(wù)是清庫(kù)存。隨著房?jī)r(jià)的攀升需要抑制地方性泡沫、“十一”期間20個(gè)城市出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，壓制投機(jī)行為。2017年，清庫(kù)存初見(jiàn)效果，使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格逐漸趨于平穩(wěn)，但眼前的效果不足為道，仍要持續(xù)去庫(kù)存。2018年國(guó)務(wù)院出臺(tái)文件可以讓改建房屋、商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃租房，土地用途及水電氣價(jià)格按照居民居住標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這下意味著國(guó)家大力支持并發(fā)展住房租賃。2019年，“房住不炒”一直是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的核心理念，多方供給、多渠道保障、租購(gòu)齊下的住房制度，盡力保證人人都有房子住。2016年到2019年，從中央下發(fā)的文件及會(huì)議中可得知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀圍繞著限購(gòu)、限價(jià)、去庫(kù)存、發(fā)展租購(gòu)并舉。中央方面主要想讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康的發(fā)展，讓所有人都有房子住，又可以抑制投機(jī)行為?！耙虺鞘┎?，城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，”在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出，這意味著該對(duì)城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展的預(yù)判以及對(duì)策的研究，結(jié)合城市的特殊屬性，制定最契合的發(fā)展建議，這也是本文的目的。本章小結(jié)本章主要簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)行業(yè)，講述了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史進(jìn)程，又從中央下發(fā)的文件及會(huì)議的角度分析了，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大環(huán)境發(fā)展的現(xiàn)狀。通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史及現(xiàn)狀的分析，為本課題的研究做出相關(guān)依據(jù)，也為后文的對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)的分析做一個(gè)前提鋪墊。第三章房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用3.1珠海市概況分析3.1.1珠海市概況分析珠海位于中國(guó)廣東省珠江三角洲中心，是第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，，東邊與不夜城“香港”隔海相鄰，南邊與我國(guó)賭城“澳門(mén)”相連，西邊相鄰江門(mén)市，北邊與中山市連接。珠海的海陸空三種交通都很便利發(fā)達(dá)。金灣機(jī)場(chǎng)位于珠海市西部三灶鎮(zhèn)南部，每年可高達(dá)1200萬(wàn)的旅客吞吐量，貨郵每年高達(dá)600000噸。世界上最長(zhǎng)的跨海大橋——港珠澳大橋從珠澳口岸不到一小時(shí)可到達(dá)香港、澳門(mén)，在珠?？梢誀I(yíng)造一小時(shí)生活圈。廣珠城際鐵路不到一小時(shí)可以去到廣州南站，貫穿了廣州、佛山、江門(mén)、珠海等城市，非常方便快捷。珠海的交通規(guī)劃正越來(lái)越全面，健全的交通也將帶動(dòng)整個(gè)珠海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在2020年廣東省十三屆人大三次會(huì)議結(jié)束后，《政府工作報(bào)告》的修改內(nèi)容明確，珠海在今年將開(kāi)工建設(shè)黃茅海通道、珠江肇高鐵，加快推進(jìn)廣中珠澳高鐵的前期工作，在原有的高速基礎(chǔ)上讓珠海交通更加四通八達(dá)。珠海依傍外伶仃洋，第一產(chǎn)業(yè)主要為農(nóng)林牧漁業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)主要為高新技術(shù)工業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)主要為固定資產(chǎn)投資。3.1.2珠海市經(jīng)濟(jì)分析圖3.1珠海的三次產(chǎn)業(yè)2015年至2019年的總產(chǎn)值同比均有正向增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)的同比增長(zhǎng)率均高于第一、二產(chǎn)業(yè)，由圖可見(jiàn)珠海的支柱產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)。據(jù)珠海統(tǒng)計(jì)局得出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?lái)自于工業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和營(yíng)利性服務(wù)業(yè)這五個(gè)行業(yè)。圖3.2珠海市GDP每年同比都呈正向增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)狀況相較穩(wěn)定。2019年珠海市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3435.89億元，同比增長(zhǎng)近7個(gè)百分點(diǎn)，增速不僅高于全省且高于全省0.6%。公共預(yù)算收入344.48億元，同比增長(zhǎng)3.9%。圖3.1珠海市2015年至2019年三次產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)率圖3.2珠海市2015年至2019年GDP數(shù)值及增長(zhǎng)率20152016201720182019GDP(億元）2024.982226.372564.732914.743435.89同比增長(zhǎng)10.00%8.50%9.20%8.00%6.80%3.2房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用圖3.32015年至2019年珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額高達(dá)四成以上，這是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的成果，這也代表著珠?，F(xiàn)在及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱是房地產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“大力士”。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地拍賣(mài)宗數(shù)及面積也越來(lái)越多，政府的大部分收入是通過(guò)出讓土地的方式得到，也側(cè)面反映了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于珠海政府的經(jīng)濟(jì)有著重大作用。通過(guò)區(qū)規(guī)劃出臺(tái)、人才引進(jìn)政策實(shí)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)等多重利好政策推動(dòng)下，粵港澳大灣住房需求量顯著升高。今年我市各產(chǎn)業(yè)都有增長(zhǎng)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)相比上一年增長(zhǎng)17.8%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。圖3.3一五年至一九年珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比率20152016201720182019第三產(chǎn)業(yè)（固定資產(chǎn)投資）億元1305.141389.751662.021858.571971.88房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）524.12641.03666.12787.09893.36房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比40.2%46.1%40.1%42.3%45.3%3.3珠海市一級(jí)市場(chǎng)分析圖3.4珠海市住宅土地供應(yīng)、成交面積來(lái)看，歷年的土地供應(yīng)很不均勻，主要還是受到地區(qū)樓市政策的影響。2018年無(wú)論是住宅土地供應(yīng)及成交面積來(lái)看都大幅下滑，成交面積僅占供應(yīng)面積的67.26%，2019年住宅土地供應(yīng)和成交都是歷史高位，可以看的出來(lái)受到大范圍的限購(gòu)解綁，各開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始搶地開(kāi)發(fā)，好補(bǔ)足2018年的住宅空缺，以及抓住外地人、港澳臺(tái)居民置業(yè)珠海的好機(jī)會(huì)。從珠海市各個(gè)區(qū)域的住宅土地面積供應(yīng)來(lái)看，住宅土地主要集中在斗門(mén)、金灣。由于近年來(lái)的政策利好，珠海交通規(guī)劃全力開(kāi)發(fā)，也帶動(dòng)齊了珠海西區(qū)，使得斗門(mén)、金灣住宅土地大量供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商們也看好西區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展，使西區(qū)的商品房開(kāi)始變得暢銷(xiāo)。市中心所剩土地不多，香洲區(qū)的土地供應(yīng)一般是指唐家灣、前山。圖3.42017年至2019珠海市各區(qū)域土地供應(yīng)情況201720182019斗門(mén)（萬(wàn)m2）17.7520107.1808高欄港（萬(wàn)m2）13.859.643.5312橫琴（萬(wàn)m2）49.1203.555金灣（萬(wàn)m2）38.8445.1895.3726香洲區(qū)（萬(wàn)m2）27.5723.9331.8319住宅土地供應(yīng)面積（萬(wàn)m2）147.1398.71281.4715住宅土地成交面積（萬(wàn)m2）138.5166.39231.6473.4珠海市二級(jí)市場(chǎng)分析圖3.5僅從這三年來(lái)看，可以得知珠海市的住宅市場(chǎng)利好，網(wǎng)簽消化量在不斷攀升。2019年住宅的新增供應(yīng)量和網(wǎng)簽消化量都達(dá)到了歷史新高位，網(wǎng)簽消化量同比增長(zhǎng)了231%。這也說(shuō)明了粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃、限購(gòu)政策的全面放寬、多項(xiàng)城市建設(shè)的利好都促進(jìn)了我市樓市的成交以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從上表可知，上兩年的網(wǎng)簽量主要由斗門(mén)、金灣以及高欄港貢獻(xiàn)，且集中在80-100m2這種剛需緊湊戶(hù)型。這說(shuō)明了在城中心的土地存量不多的情況下，開(kāi)發(fā)商們把重心移向了開(kāi)發(fā)潛力還很大的斗門(mén)、金灣以及高欄港；進(jìn)一步說(shuō)明我市利好政策正逐步起效，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有著引導(dǎo)作用。同時(shí)，消費(fèi)者目前還處于剛需的狀態(tài)，需要加大供應(yīng)80-100m2剛需戶(hù)型。圖3.5珠海市2017至2019年網(wǎng)簽消化量和新增供應(yīng)量一覽表201720182019網(wǎng)簽消化量（套）112411847042705新增供應(yīng)量（套）256702676143095圖3.6珠海市2017年各區(qū)域網(wǎng)簽住宅各面積段消化量圖3.7珠海市2018年各區(qū)域網(wǎng)簽住宅各面積段消化量本章小結(jié)本章對(duì)珠海市的概況及經(jīng)濟(jì)做了詳細(xì)的城市分析，從三次產(chǎn)業(yè)及GDP增長(zhǎng)率的角度分析了2015年到2019年珠海市的三次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率，對(duì)我市的整體經(jīng)濟(jì)情況做一個(gè)大概的了解。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占第三次產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額的比例來(lái)說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地位，為本文做目的性做依據(jù)。再?gòu)闹楹Ｊ械囊患?jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)做近三年來(lái)的分析，了解我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，為后續(xù)的發(fā)展研究做數(shù)據(jù)鋪墊。第四章珠海市房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題分析及影響因素分析4.1優(yōu)勢(shì)4.1.1交通規(guī)劃利好珠海將加速內(nèi)部交通建設(shè)，2020年有三項(xiàng)交通建設(shè)項(xiàng)目完工通車(chē)，珠海將全城貫通，全面拉動(dòng)發(fā)展。約14千米長(zhǎng)的金琴快線(xiàn)，起于港灣大道到梅華立交，南段與其珠海大道相接，止于北三路。興業(yè)路快速通道連接香洲和唐家，沿線(xiàn)為城市住宅及生活區(qū)，快速通道為南北走向，分東西兩線(xiàn)，隨后合并，接下穿隧道抵達(dá)新香洲。深化珠海南北一體化。除了加速對(duì)內(nèi)的交通建設(shè)，多個(gè)對(duì)外交通規(guī)劃也已經(jīng)落實(shí)，拉通港灣交通關(guān)系。繼港珠澳大橋通車(chē)后，珠海對(duì)外交通再次規(guī)劃發(fā)展，東面的深珠通道獲批，西面的黃茅海大橋簽署建設(shè)協(xié)議，珠海機(jī)場(chǎng)拓建增加機(jī)場(chǎng)運(yùn)載量及航線(xiàn)。4.1.2粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景好一九年二月，我國(guó)下發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，規(guī)劃時(shí)間區(qū)間從2019年2035年?；浉郯拇鬄硡^(qū)不僅要建成充滿(mǎn)活力的世界級(jí)城市群、國(guó)際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，成為高質(zhì)量發(fā)展的典范。以香港、澳門(mén)、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，支持珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門(mén)、肇慶等形成重要節(jié)點(diǎn)城市。位于珠江西岸核心的珠海市，極力發(fā)揮其制度創(chuàng)新、人文生態(tài)、法治營(yíng)商環(huán)境好的突出優(yōu)勢(shì)，在尊重“一國(guó)兩制”的體制框架下，幫助與香港、澳門(mén)的陸路相連的得天獨(dú)厚區(qū)位，營(yíng)造粵港澳大灣區(qū)新型活力城市。4.1.3多元化業(yè)態(tài)發(fā)展自2016年后，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)主要任務(wù)去庫(kù)存，隨著地價(jià)的升高和對(duì)開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻提高后，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)、多業(yè)態(tài)發(fā)展。而珠海作為一個(gè)全國(guó)聞名的旅游城市，得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光、地理優(yōu)勢(shì)以及濃厚的人文文化，為各大開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造了多業(yè)態(tài)發(fā)展的機(jī)會(huì)。除了房地產(chǎn)，一些旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)在珠海的發(fā)展前景十分可觀，打造具有當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)業(yè)，不僅可以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，更能拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。4.2劣勢(shì)4.2.1部分區(qū)域仍有庫(kù)存壓力圖4.1可以看到除了斗門(mén)區(qū)庫(kù)存數(shù)量小于成交數(shù)量外，其他區(qū)域的庫(kù)存套數(shù)均大于成交套數(shù)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年珠海市庫(kù)存數(shù)量為4.7萬(wàn)套左右，去化周期維持在12.8個(gè)月左右同比減少13.8個(gè)月，雖然庫(kù)存周期大幅度降低，但新增不斷部分區(qū)域依舊有庫(kù)存壓力，還是要以去庫(kù)存為主要任務(wù)。前期策劃工作需要更加精進(jìn)，因區(qū)制宜科學(xué)設(shè)計(jì)產(chǎn)品戶(hù)型，減少供過(guò)于求、供需不平的滯銷(xiāo)原因。圖4.12019年珠海各區(qū)域住宅供銷(xiāo)及庫(kù)存情況4.2.2競(jìng)爭(zhēng)壓力大，地價(jià)走高圖3.42019年政府土地供應(yīng)主要集中在斗門(mén)、金灣和高欄港，而銷(xiāo)量熱點(diǎn)前三位也是斗門(mén)、金灣和唐家，可謂是供需熱點(diǎn)區(qū)域（見(jiàn)圖4.1）。隨著各大開(kāi)發(fā)商的入駐，將加大競(jìng)爭(zhēng)壓力，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)較成熟的珠海市場(chǎng)，不再是量?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng)，而是各大開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念、品牌打造、操盤(pán)能力的多維度競(jìng)爭(zhēng)。受城市規(guī)劃的影響，斗門(mén)、金灣、唐家的土地供應(yīng)持續(xù)不斷，拿地價(jià)格也將持續(xù)高走，開(kāi)發(fā)成本逐漸攀升。4.3機(jī)會(huì)4.3.1珠海限購(gòu)政策全面放寬一九年珠海西區(qū)、高新區(qū)以及香洲區(qū)陸續(xù)放寬購(gòu)房條件，無(wú)本地戶(hù)籍的人士即便沒(méi)有社保和人才證明，也可直接購(gòu)買(mǎi)符合條件的住房（見(jiàn)圖1.2）。同年年底，進(jìn)一步放寬了購(gòu)房條件，香港澳門(mén)戶(hù)籍人士豁免以往需要的條件，就可以在我市直接買(mǎi)房，且2020年起還可以在內(nèi)地參加社保。購(gòu)房政策的全面放開(kāi)對(duì)于想在珠海置業(yè)投資的客戶(hù)來(lái)講無(wú)疑是利好的，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講也是非常好的機(jī)會(huì)。放開(kāi)港澳居民購(gòu)房資格將極大的促進(jìn)大灣區(qū)各個(gè)城市的融會(huì)貫通，促進(jìn)各行業(yè)人才的流動(dòng)和資金相互流動(dòng)，形成巨大的效應(yīng)。4.3.2多元發(fā)展，打造特色產(chǎn)業(yè)珠海橫琴?lài)?guó)際休閑旅游島將建設(shè)成為國(guó)家級(jí)別的全域旅游示范區(qū)，近期的方案已鋪排到2020年，最遠(yuǎn)鋪排到2035年。在批復(fù)下發(fā)后，旅游休閑產(chǎn)業(yè)在將來(lái)會(huì)成為我市的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)打造成國(guó)際級(jí)別的海島旅游目的地。旅游產(chǎn)業(yè)特有的綜合帶動(dòng)作用將不斷提高當(dāng)?shù)氐牡谌a(chǎn)業(yè)增加值，已達(dá)到第三產(chǎn)業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)的目的。2025年，我市的旅游休閑產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步完善并擴(kuò)大。旅游產(chǎn)業(yè)的綜合帶動(dòng)作用將更加明顯。2035年，珠海市將成為具有影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的以旅游業(yè)聞名的城市。具有旅游地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于尋求轉(zhuǎn)型、多元發(fā)展的開(kāi)發(fā)商來(lái)講這是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)就業(yè)率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。4.4風(fēng)險(xiǎn)2020年開(kāi)始我國(guó)不幸爆發(fā)了新型冠狀病毒，導(dǎo)致大量居民需要在家自覺(jué)隔離，經(jīng)濟(jì)下滑，居民沒(méi)有工資或只有基本工資。對(duì)于這次病疫，各行各業(yè)都受到不小的影響，房地產(chǎn)業(yè)也稍顯動(dòng)蕩，中指研究院對(duì)近三千名市民進(jìn)行線(xiàn)上調(diào)查結(jié)果顯示，近九成消費(fèi)者認(rèn)為疫情對(duì)置業(yè)信心有影響，但超七成的消費(fèi)者表示會(huì)延遲置業(yè)計(jì)劃，置業(yè)需求顯著下滑。我國(guó)一直堅(jiān)持的“房住不炒”基調(diào)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的方向，使得房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻升高，市場(chǎng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的綜合能力要求升高。在抑制投機(jī)行為的調(diào)控下，地價(jià)、建材、人力三重價(jià)格齊升的環(huán)境下，房?jī)r(jià)被嚴(yán)格調(diào)控，無(wú)疑是壓縮了開(kāi)發(fā)商們的可操作空間。4.5國(guó)家宏觀因素的影響4.5.12019年國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)（1）環(huán)境我國(guó)在今年明確了大灣區(qū)的發(fā)展路徑，堅(jiān)持極點(diǎn)帶動(dòng)、軸帶支撐、輻射周邊，推動(dòng)大中小城市合理分工、功能互補(bǔ)，進(jìn)一步提高區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，構(gòu)建結(jié)構(gòu)科學(xué)、集約高效的大灣區(qū)發(fā)展格局。（2）銀行利率中國(guó)人民銀行為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本，決定全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。（3）土地我國(guó)在今年出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）》，文中要求各地要根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)土空間規(guī)劃和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，統(tǒng)籌使用新增的存量建設(shè)用地，合理安排用地計(jì)劃指標(biāo)，優(yōu)化支持符合產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目用地。（4）稅收今年我國(guó)正式實(shí)施《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》，個(gè)稅起征點(diǎn)提高到5000元，今后\o"納稅"納稅人計(jì)算個(gè)稅應(yīng)納稅所得額，在5000元基本減除費(fèi)用扣除和“三險(xiǎn)一金”等專(zhuān)項(xiàng)扣除外，還可享受子女教育、\o"繼續(xù)教育"繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或住房租金，以及\o"贍養(yǎng)"贍養(yǎng)老人等6項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。4.5.2國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是主要還受中央調(diào)控，出臺(tái)的政策對(duì)于每一個(gè)行業(yè)來(lái)講都息息相關(guān)。簡(jiǎn)單從環(huán)境、銀行利率、土地還有稅收這四個(gè)方面來(lái)看，出臺(tái)的《綱要》對(duì)于一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起正向積極作用，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而可以拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。銀行利率的下調(diào)使資金大量流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)下我國(guó)最熱門(mén)的房地產(chǎn)業(yè)，得到了大量的資金流，居民投資收益增多。然而出臺(tái)的土地相關(guān)政策，可以有效抑制投機(jī)行為，保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高。個(gè)稅起征點(diǎn)提高還有多項(xiàng)費(fèi)用的扣除保證了居民的生活水平，維護(hù)了居民的基本利益，也正向刺激了貸款買(mǎi)房的需求。由此看來(lái)，2019年國(guó)家出臺(tái)的政策利好較多，在保證“房住不炒”的基調(diào)上平穩(wěn)健康發(fā)展初見(jiàn)成效。但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，所以在調(diào)控下2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境整體收緊管控，房企們面臨著資金鏈的壓力，采取高折扣、首付分期、押金退房等方式來(lái)回籠資金，但是需求量低去化存在很大的困難，相應(yīng)的土地市場(chǎng)也處低溫狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻升高，可操作空間被壓縮，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。4.6地方性因素的影響4.6.1政策因素（1）橫琴的建設(shè)方案給予了批復(fù)，在城市規(guī)劃和區(qū)域的大力發(fā)展下，無(wú)論是哪個(gè)產(chǎn)業(yè)都會(huì)受到協(xié)同作用，而旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的其中一種，能夠大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。（2）我市部分區(qū)域仍存在去庫(kù)存的壓力，但全城限購(gòu)全面放寬（圖1.2），外地人在珠置業(yè)是解決我市庫(kù)存的重要辦法，也將擴(kuò)大市場(chǎng)需求，提高成交率，將來(lái)在市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)多種需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展。4.6.2經(jīng)濟(jì)因素（1）三次產(chǎn)業(yè)優(yōu)化由圖4.2得知近年來(lái)，我國(guó)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，在2019年第三產(chǎn)業(yè)占比三次產(chǎn)業(yè)高達(dá)53.8%，。優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化的進(jìn)程加深，崗位供給增多，這些都是為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)厚的條件。圖4.22015年至2019年珠海市三次產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)值20152016201720182019第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)林牧漁業(yè)）同比增長(zhǎng)2.20%1.20%3.90%5.10%2.20%第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)和建筑業(yè)）同比增長(zhǎng)9.30%5.80%10.30%13.50%4.00%第三產(chǎn)業(yè)（固定資產(chǎn)投資）同比增長(zhǎng)15%6.50%19.60%20.70%6.10%（2）我市GDP和人均GDP增長(zhǎng)我市GDP總值正在不斷增長(zhǎng)（圖4.3），人均GDP在2019年已經(jīng)達(dá)到了18.17萬(wàn)元。一個(gè)區(qū)域的GDP值持續(xù)增長(zhǎng)，表示該區(qū)域、居民經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)提高，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)都是利好的。圖4.32015至2019年珠海市GDP和人均GDP增長(zhǎng)20152016201720182019GDP(億元）2024.982226.372564.732914.743435.89GDP同比增長(zhǎng)10.00%8.50%9.20%8.00%6.80%人均GDP（萬(wàn)元）12.4713.4514.9115.9418.17（3）居民收入水平一九年珠海居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.3%。這樣看來(lái)，珠海居民的生活水平正不斷提高，只有在滿(mǎn)足了基本生活，人們才會(huì)考慮剛需置業(yè)、剛改置業(yè)、以及投資置業(yè)，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一件好事。圖4.42019年珠海居民人均可支配收入與全國(guó)、全省情況本章小結(jié)這章主要運(yùn)用了SWOT分析方法對(duì)珠海市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行四個(gè)維度的分析，總結(jié)出目前的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，再對(duì)影響珠海市房地產(chǎn)業(yè)的因素進(jìn)行分析。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)還是收到國(guó)家調(diào)控，所以從國(guó)家宏觀政策、地方的政策還有地方經(jīng)濟(jì)做出因素分析，為下一章提出建議做剖析。第五章珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策研究一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總是離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣恼?、城市?guī)劃方案以及房地產(chǎn)企業(yè)它本身，針對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行了SWOT分析，分析得出其優(yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)再結(jié)合宏觀因素、珠海市當(dāng)?shù)氐恼咭蛩?，給出下面兩個(gè)方向的建議。5.1政府方面（1）全城均勻發(fā)展由于我市目前開(kāi)發(fā)潛力較大是斗門(mén)、金灣、唐家這三個(gè)區(qū)域，由于開(kāi)發(fā)尚淺，基礎(chǔ)設(shè)施和配套尚未健全，需要健全一些基礎(chǔ)配套設(shè)施，例如醫(yī)療、教育、公共設(shè)施等，在這三個(gè)區(qū)域打造不同的亮點(diǎn)，進(jìn)行大力宣傳，吸引人群達(dá)到引進(jìn)人流的目的，使得全城均勻發(fā)展，為該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展打好基礎(chǔ)。其次，當(dāng)?shù)卣梢越o予一些鼓勵(lì)政策，鼓勵(lì)大家在西區(qū)置業(yè)給予一定的補(bǔ)助，也好均衡全城的人口分布情況，而不至于造成房屋空置的情況。（2）合理供應(yīng)土地從城市規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)的土地供應(yīng)還是會(huì)集中在斗門(mén)、金灣和唐家。簡(jiǎn)單來(lái)講全城也就這三個(gè)區(qū)域土地庫(kù)存較多，政府相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格審核供應(yīng)商的開(kāi)發(fā)能力與實(shí)力，合理、科學(xué)地供應(yīng)土地，科學(xué)控制地價(jià)，來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫，也避免開(kāi)發(fā)商大量拿地，導(dǎo)致相互惡性競(jìng)爭(zhēng)，造成地塊遲遲不肯開(kāi)發(fā)，或是產(chǎn)品積壓庫(kù)存的情況。（3）要多元化發(fā)展 從橫琴?lài)?guó)際休閑旅游島建設(shè)方案的批復(fù)，我們得知未來(lái)珠海第三產(chǎn)業(yè)將成為支柱產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)時(shí)候政府可以鼓勵(lì)房企配合當(dāng)?shù)匕l(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)型或者進(jìn)行多元化發(fā)展，適當(dāng)?shù)某雠_(tái)一些鼓勵(lì)房企開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的政策或者補(bǔ)助，幫助他們轉(zhuǎn)型，發(fā)展旅游地產(chǎn)、打造人文地產(chǎn)等。各大房企也可以應(yīng)時(shí)代的變化做出一些轉(zhuǎn)變，打造與珠海經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文文化相契合的產(chǎn)業(yè)，以及周邊產(chǎn)業(yè)，既順應(yīng)而生又成果轉(zhuǎn)型多元發(fā)展。5.2企業(yè)方面（1）打造品牌特色目前珠海去庫(kù)存周期達(dá)到12.8個(gè)月，雖然同比降低了很多但一些區(qū)域仍有庫(kù)存壓力。建議可以做好前期市場(chǎng)調(diào)查、策劃工作，根據(jù)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、人群分布來(lái)做好產(chǎn)品設(shè)計(jì)，做出與之相對(duì)應(yīng)的買(mǎi)點(diǎn)，來(lái)吸引客戶(hù)，同時(shí)打