房地產(chǎn)中介市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介在我國(guó)既是一種年輕的行業(yè),又是一種蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。它含有服務(wù)性、流動(dòng)性和靈活性的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要作用。市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析：優(yōu)勢(shì)：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的將來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，其重要的趨?dòng)因素來(lái)自于兩個(gè)方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)本身的進(jìn)一步生長(zhǎng)成熟。房產(chǎn)中介行業(yè)是一種良好的投資機(jī)會(huì),隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是住房福利體制的終止和貨幣化分房制度的實(shí)施，我國(guó)住宅建設(shè)進(jìn)入了快速、健康的發(fā)展軌道，住房二、三級(jí)市場(chǎng)已“浮出水面”，并日趨活躍。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)也經(jīng)歷了從無(wú)到有的歷史階段，市場(chǎng)化程度逐步提高，迎來(lái)了飛速發(fā)展的時(shí)期。“公房上市”、“二手房買(mǎi)賣(mài)”、“商品房出租”等這些在幾年前還比較陌生的字眼，如今已成了普通百姓耳熟能詳?shù)脑~匯。劣勢(shì)：地產(chǎn)中介行業(yè)是一種勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)！其服務(wù)水平的高低直接由其員工所提高的服務(wù)來(lái)體現(xiàn)。而又由于，地產(chǎn)中介的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻低，必然決定了，其從業(yè)人員的進(jìn)入該行業(yè)的門(mén)檻也不高！因此，進(jìn)入這個(gè)地產(chǎn)中介行業(yè)的人員的素質(zhì)參差不齊。1“散、亂、差、小”是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的重要特性。2行業(yè)管理不規(guī)范，進(jìn)入門(mén)檻低與退出成本低并存，造成房產(chǎn)中介公司進(jìn)出頻繁，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，盈利遞減。3缺少技術(shù)資本投入，經(jīng)營(yíng)模式單一落后，處在發(fā)展早期階段。4公司管理落后仍是許多公司失敗的核心因素。5地區(qū)性特性突出，尚未真正形成跨地區(qū)或全國(guó)性的出名當(dāng)代房產(chǎn)中介服務(wù)公司。機(jī)會(huì)：地產(chǎn)中介是一種服務(wù)性的行業(yè)，前期投資不大，不需要投資很龐大的資金；也不像律師，會(huì)計(jì)行業(yè)需要很專的技能，因此，想進(jìn)入這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻不高。即只需拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一種小門(mén)店，幾臺(tái)電腦就能夠營(yíng)業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)：正是，由于進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的門(mén)檻低，因此這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，行業(yè)也不夠規(guī)范。近幾年，貴陽(yáng)也有諸多地產(chǎn)中介。市場(chǎng)環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：隨著經(jīng)濟(jì)水平的逐步提高，社會(huì)福利的增加，人們生活條件都會(huì)越來(lái)越好和中國(guó)普通百姓對(duì)中國(guó)有房有車(chē)才干結(jié)婚，才干成家立業(yè)，這樣一種不成文的習(xí)慣規(guī)定，全部人們對(duì)房子的需求就不言而喻了，并且貴陽(yáng)市新開(kāi)發(fā)的金陽(yáng)地區(qū)后來(lái)將成為貴陽(yáng)以致西部地區(qū)的經(jīng)融中心，因此許多經(jīng)濟(jì)條件比較好的家庭就會(huì)把手中的房子解決掉，并且尚有諸多外來(lái)人員都會(huì)看好貴陽(yáng)，向金陽(yáng)地區(qū)看齊，經(jīng)濟(jì)條件都較好。自然環(huán)境：貴陽(yáng)市貴州的省會(huì)都市，經(jīng)濟(jì)較其它都市發(fā)達(dá)、交通便利，人口密度大，特別是金陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)中介提供較好的環(huán)境。市場(chǎng)需求分析：房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)各個(gè)過(guò)程之中，在增進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起舉足輕重的作用.。房產(chǎn)中介從小到大，從無(wú)到有，在短短幾年內(nèi)快速崛起，重要得益于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育、成長(zhǎng)和壯大，得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變過(guò)程。不停完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)則、政府對(duì)房改力度的加大，以及我國(guó)老百姓對(duì)擁有自己房屋的強(qiáng)烈渴望，給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)明了無(wú)限商機(jī)，使得房產(chǎn)中介成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中不容無(wú)視的新興行業(yè)。房地產(chǎn)中介業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要構(gòu)成部分，其中房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上說(shuō)，架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)動(dòng)將起到較好的潤(rùn)滑劑作用。廣大百姓從過(guò)去的要住房找單位、找領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)向要住房找市場(chǎng)、找中介。各級(jí)政府通過(guò)搞活二級(jí)市場(chǎng)、放寬信貸政策、上市房改房等一系列手段，啟動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)，減少了空置存量房，增進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。中介公司的運(yùn)作對(duì)搞活二級(jí)市場(chǎng)，消化百姓手中的空房、舊房，增進(jìn)新居的銷(xiāo)售起到的作用十分明顯。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略：(一)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)宗旨運(yùn)用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段向客戶提供高品質(zhì)、人性化和多樣化的房產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)品。當(dāng)代公司經(jīng)營(yíng)的宗旨是服務(wù)，而當(dāng)代營(yíng)銷(xiāo)理念所指的產(chǎn)品涉及服務(wù)，服務(wù)也是產(chǎn)品，也能夠設(shè)計(jì)，能夠包裝，能夠進(jìn)行質(zhì)量管理和控制。又是一套為顧客解決問(wèn)題的方案。房產(chǎn)中介服務(wù)不僅重視有形的實(shí)體(房屋)產(chǎn)品的質(zhì)量改善，更重要的是重視無(wú)形的服務(wù)價(jià)值，涉及提供信息的品種和質(zhì)量，響應(yīng)顧客需求的速度，協(xié)助顧客解決問(wèn)題的能力，與顧客的聯(lián)系、溝通等都是服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)值鏈。卓越的競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生于公司長(zhǎng)久積累所產(chǎn)生的獨(dú)特技巧和技術(shù)，房產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的積累符合于學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)曲線，服務(wù)的獨(dú)特技術(shù)來(lái)源于公司長(zhǎng)久專注，集中于核心能力投資、建設(shè)以及專業(yè)人員和經(jīng)理人員的共同窗習(xí)和長(zhǎng)久歷史經(jīng)驗(yàn)積累。(二)規(guī)?；?jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介公司規(guī)模的大小直接關(guān)系著公司的獲利能力、競(jìng)爭(zhēng)能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。房產(chǎn)中介公司適合于運(yùn)用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段，含有規(guī)模效益的特性，首先是信息收集、積累的來(lái)源渠道規(guī)模效應(yīng)，另首先是信息加工過(guò)程和數(shù)據(jù)庫(kù)運(yùn)用價(jià)值的爆炸效應(yīng)，即有用的信息既可多次運(yùn)用又可被多用途運(yùn)用所顯示的低成本效應(yīng)。依靠品牌化，通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行密集技術(shù)資本投入，能夠快速形成合理規(guī)模，樹(shù)立市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)份額，擬定本地區(qū)本行業(yè)的壟斷地位，通過(guò)低成本擴(kuò)張快速裁減掉眾多小而散的競(jìng)爭(zhēng)者。大規(guī)模的技術(shù)資本投入和品牌戰(zhàn)略會(huì)提高本地區(qū)的行業(yè)壁壘，排斥新的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入，最后實(shí)現(xiàn)靠擴(kuò)大規(guī)模、減少成本穩(wěn)定本公司的市場(chǎng)獲利。(三)品牌化戰(zhàn)略持續(xù)不停的品牌管理和投入，樹(shù)立品牌信譽(yù)，促使房產(chǎn)中介服務(wù)公司逐步進(jìn)入品牌化經(jīng)營(yíng)的高級(jí)階段；這是房產(chǎn)中介服務(wù)公司現(xiàn)在特別需要投入資本、人力逐步加以建設(shè)的一種戰(zhàn)略方面。首先就是要努力構(gòu)筑某些基礎(chǔ)條件：先進(jìn)的行銷(xiāo)資源和操作系統(tǒng)，涉及軟件和硬件兩個(gè)方面。這里面存在一種根本的條件就是品牌背后的核心技術(shù)創(chuàng)新能力，不管是引進(jìn)或是模仿性的研制開(kāi)發(fā)，一定要有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新技術(shù)，這就規(guī)定不停地進(jìn)入R&D的投入。另首先，就是對(duì)公司品牌進(jìn)行有效的哺育和大量的廣告投入。(四)人才戰(zhàn)略一流的人才做一流的事業(yè)即使公司的財(cái)務(wù)資源豐富，實(shí)施一項(xiàng)好的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心仍是有效的人力資本。在急劇變化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，公司的生命周期在縮短，因而迫使公司即使在剛起步階段便要構(gòu)建能支撐公司將來(lái)成長(zhǎng)和升級(jí)換代的人才構(gòu)造，吸引、激勵(lì)并留住優(yōu)秀人才是人力資本管理的核心使命，也是實(shí)施人才戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。房產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個(gè)不利的條件迫使公司在人力資源方面投入更多的資本，因而公司決策者就需要根據(jù)本身?xiàng)l件，有效地開(kāi)發(fā)人力資源，實(shí)施有效的激勵(lì)機(jī)制，發(fā)明含有特色的公司文化環(huán)境。特別是對(duì)于核心技術(shù)人才可借鑒國(guó)外公司經(jīng)驗(yàn)予以長(zhǎng)久激勵(lì)，例如使之享有一定比例的剩余索取權(quán)。(五)通過(guò)資我市場(chǎng)直接融資確保長(zhǎng)久發(fā)展戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)支持充足的資本金和規(guī)范的公司治理機(jī)制也是公司向規(guī)模經(jīng)營(yíng)、品牌建設(shè)、人力奇源開(kāi)發(fā)目的發(fā)展的前提。公司成長(zhǎng)意味著要含有解決復(fù)雜問(wèn)題的能力，長(zhǎng)久增加依賴于獲取長(zhǎng)久資本的能力。隨著中國(guó)證券市場(chǎng)的不停發(fā)展，特別是核準(zhǔn)制的實(shí)施，為符合條件的公司直接從資我市場(chǎng)籌集發(fā)展資金提供了一種有效的途徑?，F(xiàn)在，房產(chǎn)中介公司中尚沒(méi)有一家以中介服務(wù)概念上市的公司。然而，房產(chǎn)中介行業(yè)作為朝陽(yáng)行業(yè)含有巨大的、潛在的創(chuàng)新空間，房產(chǎn)中介服務(wù)概念會(huì)逐步進(jìn)一步人心，一定會(huì)受到投資者的青睞。公司通過(guò)規(guī)范的股份制運(yùn)作和公開(kāi)上市發(fā)行后，資我市場(chǎng)能夠?yàn)楣緦?shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略提供強(qiáng)大的資金支持。市場(chǎng)目的：我們的戰(zhàn)略核心市場(chǎng)就是貴陽(yáng)市地區(qū)。1，目的市場(chǎng)：我們前期首要市場(chǎng)是貴陽(yáng)市。2，人員方略：一種團(tuán)體員工的基本理念是；開(kāi)放胸懷、戰(zhàn)勝自我、專業(yè)精神。要保持高效的溝通，才干快速的做出反映，內(nèi)部人員的獎(jiǎng)勵(lì)制度等等?？傊M(fèi)者的需求復(fù)雜，供求矛盾頻繁，加之隨著城鄉(xiāng)交往、地區(qū)間的往來(lái)的日益頻繁，旅游事業(yè)的發(fā)展，國(guó)際交往的增多，人口的流動(dòng)性越來(lái)越大，購(gòu)置力的流動(dòng)性也隨之加強(qiáng)，因此，我們要親密注視市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提供更加好的服務(wù)。房產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析：貴陽(yáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大大小小有50家左右，但大部分機(jī)構(gòu)證照不齊，只辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，未到房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行登記備案，未辦理收費(fèi)許可證，存在收費(fèi)不合理及亂收費(fèi)的現(xiàn)象。即使這樣但還是有幾家正規(guī)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，這樣競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈。房產(chǎn)中介公司發(fā)展的核心，集中在制度、管理、人才三大因素上。而這三大因素重要是通過(guò)公司的市場(chǎng)定位、業(yè)務(wù)模式、利益分派、管理和培訓(xùn)幾個(gè)方面綜合體現(xiàn)的，因此要想形成核心競(jìng)爭(zhēng)力必須要做到下面幾方面。一、制訂品牌發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)中介公司首先面臨的是巨大的市場(chǎng)潛力，另首先是群狼分食的激烈競(jìng)爭(zhēng)。而新一輪的競(jìng)爭(zhēng)不再是本土公司之間比拼店面多寡，房源多寡的時(shí)代，而是真正進(jìn)入一種品牌的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)及行業(yè)管理也在逐步趨向完善，公司經(jīng)營(yíng)成本也在加大。小的中介公司若沒(méi)有資金與品牌作支撐，資源潰乏，業(yè)務(wù)品種單一，抗風(fēng)險(xiǎn)能力太小，也將難覺(jué)得繼。例如今年七部委出臺(tái)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的系列方法，對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)影響非常大，更是變化了小中介“空身套白狼”的盈利辦法，某些單靠買(mǎi)賣(mài)吞吐業(yè)務(wù)為主的單門(mén)單店，不是被套牢，就是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)氩豢`出，紛紛面臨倒閉。從以上分析能夠看到，房地產(chǎn)中介要想在行業(yè)里生存發(fā)展，唯有以品牌建設(shè)為理念，朝向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展才是立身之本。二、針對(duì)公司本身狀況，合理定位商業(yè)模式從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)中介行業(yè)是一種市場(chǎng)導(dǎo)向型的產(chǎn)業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力更多體現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)需求及其變動(dòng)的適應(yīng)力。公司的商業(yè)模式，也是公司獲得成功的重要因素。由于不同的模式游戲規(guī)則不同，模式本身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)也不同。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，規(guī)定中介公司模式必須跟著市場(chǎng)需求及本身能力不停進(jìn)行演進(jìn)，才干不停增加自已的競(jìng)爭(zhēng)力。例如，前面提到的七部委新政給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的突變，就需要公司有足夠的適應(yīng)能力，例如加強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)的份額，減少店面盲目擴(kuò)張等。現(xiàn)在市場(chǎng)上共有三種中介公司經(jīng)營(yíng)模式比較普遍：(一)直營(yíng)連鎖模式(二)特許加盟連鎖模式(三)直營(yíng)和加盟混合連鎖模式三、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊(duì)伍公司的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。員工素質(zhì)高低對(duì)于房地產(chǎn)中介公司競(jìng)爭(zhēng)力有著決定性影響。從業(yè)人員總體素質(zhì)不高，是中介行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有的中介經(jīng)紀(jì)人中有大學(xué)學(xué)歷的不到10％，部分從業(yè)人員沒(méi)有執(zhí)業(yè)資格，大多數(shù)人僅接受過(guò)系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識(shí)教育和培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化，投資性購(gòu)房需求的增加和購(gòu)房群體職業(yè)層次和收入層次以及個(gè)人素質(zhì)的提高，房地中介服務(wù)市場(chǎng)對(duì)中介公司服務(wù)品質(zhì)的規(guī)定也在提高，人才素責(zé)問(wèn)題顯得越發(fā)重要。提高經(jīng)紀(jì)人的入門(mén)門(mén)檻經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)；外貌、口才、做人做事的誠(chéng)信度皆為客戶評(píng)價(jià)的原則。房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，含有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識(shí)，并且還要掌握當(dāng)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時(shí)，還要含有公關(guān)能力和敬業(yè)精神。中介公司只有提高招收經(jīng)紀(jì)人，才干逐步抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。良好的教育培訓(xùn)機(jī)制房產(chǎn)中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的核心，除公司錄用時(shí)堅(jiān)持有關(guān)學(xué)歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育訓(xùn)練，至關(guān)重要。四、打造服務(wù)深耕的能力眾所周知，服務(wù)是中介公司的立根之本，但卻極少看到地產(chǎn)中介談到服務(wù)的重要性。整個(gè)行業(yè)缺少“服務(wù)至上”的意識(shí)，這也是制約中介行業(yè)的發(fā)展的因素之一。如果北京中介公司不能提高本身的服務(wù)水平，將來(lái)在與境外地產(chǎn)中介的競(jìng)爭(zhēng)中，將使本身置于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。而國(guó)外房地產(chǎn)公司卻有著完善的服務(wù)，如：一是能夠?yàn)榭蛻舫挟?dāng)租房后的諸多事情，如再次出租、房子的折舊評(píng)定等。二是原則化服務(wù)流程。它從找房源到選客戶都有一定的原則，上家下家有糾紛能得到及時(shí)解決，客戶有安全感。三是內(nèi)部機(jī)制完善。有投訴能很快解決，讓顧客有“上帝”的感覺(jué)。

國(guó)內(nèi)的中介公司只有從根本上提高服務(wù)水平，對(duì)交易服務(wù)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)節(jié)化研究，對(duì)服務(wù)進(jìn)行深耕，提高技術(shù)含量，推行全行業(yè)的服務(wù)原則，才干與之抗衡。用服務(wù)打造誠(chéng)信品牌好服務(wù)來(lái)自誠(chéng)信的態(tài)度。保障買(mǎi)賣(mài)雙方交易安全買(mǎi)賣(mài)交易流程中，推行不動(dòng)產(chǎn)闡明書(shū)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價(jià)、服務(wù)零瑕疵確保與付款確保制度等。五、信息網(wǎng)絡(luò)化和資源共享房地產(chǎn)中介行業(yè)是一種信息密集型的產(chǎn)業(yè)，信息的精確性、時(shí)效性及信息暢通是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。特別是采用連鎖模式的公司必然規(guī)定各連鎖店之間通過(guò)電子業(yè)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息共享，涉及信息在各分店間的快速傳遞，以及匯聚于總部的綜合分析；中介公司運(yùn)用呼喊中心、電話、互聯(lián)網(wǎng)以及短信WAP打造四網(wǎng)合一，增加本身的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著信息產(chǎn)品進(jìn)入家庭步伐的加緊，顧客能夠足不出戶，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，隨時(shí)獲得所需要的物業(yè)信息，再通過(guò)中介達(dá)成交易，也能夠把自己需要委托的物業(yè)信息以電子郵件的方式，傳遞給中介公司，雙方通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系，提高交流的效