超市可行性分析報告

第一章項目總論1.1項目背景1.1.1項目名稱XXXX樓盤附屬大型超市1.1.2項目承接單位XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.3承接單位投資部門XX集團、XXXX投資管理有限公司1.1.4項目擬建地區(qū)、地點XX市XX區(qū)東港開發(fā)區(qū)經(jīng)二路與329國道交界處1.1.5分析研究報告根據(jù)（1）政府部門有關規(guī)劃及決策：（2）根據(jù)項目實地考察及調(diào)查獲得資料。（3）擬建地區(qū)的有關政策、法令和法規(guī)。（4）建筑設計單位的設計基礎資料。第二章項目背景和發(fā)展概況2.1項目提出的背景2.1.1政府及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃政府部門對外來投資體現(xiàn)出極大的愛好，定于為招商投資年。并且又于下六個月出臺了有關《大力發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)》的產(chǎn)業(yè)政策。另首先在行業(yè)發(fā)展中，由于XX沒有一家大規(guī)模的超市，因此引進投資商經(jīng)營大超市符合這些宏觀經(jīng)濟規(guī)定。2.1.2本地政府對項目的態(tài)度有關部門對項目投資明確表達：如果在東港建立大型超市，那么在定海和XX城區(qū)不會建立另外的大超市。XX區(qū)政府對東港建立大型超市態(tài)度非常熱情，各職能機構(gòu)明確表達在超市籌建過程中將提供優(yōu)質(zhì)、快捷、便利的服務。2.2項目發(fā)展概況2.2.1已進行的調(diào)查研究項目及其成果（一）人力資源調(diào)查；XX有XX海洋學院、XX航海學院、XX電子工業(yè)學院XX分校、XX商校XX分校等多所大中專學院，確保超市對各類人才的需要。（二）超市市場調(diào)查；定海（捷強超市：5000m2、臺客隆超市：3000m2、每天惠超市：3000m2、新貿(mào)超市：4500m2）XX（新一百超5000m2、每天惠超市：3000m2、家得利超市4000m2、）（三）社會設施調(diào)查；（1）運輸條件：交通方便，329國道就在旁邊。連接大陸的連島工程已通過半，預計正式通車。超市主干道90米，次干道也有38米寬，對超市的運輸非常便捷。（2）公用動力供應：水、電有確保。XX自己就有火力發(fā)電廠并且已與大陸聯(lián)網(wǎng)，商場確保有生活和營業(yè)兩路用電。生活用水現(xiàn)自給自足，已和大陸聯(lián)網(wǎng)確保供水正常，這將為超市成立提供先決條件。（3）通訊及媒體：電信、移動、聯(lián)通網(wǎng)絡四通八達，整個東港開發(fā)區(qū)全境覆蓋。XX區(qū)廣播電視事業(yè)局在東港興建的廣電大廈已經(jīng)結(jié)頂，很快將搬遷至東港，這將為宣傳超市提供非常好的便利條件。（4）交通條件：公交1路、2路、8路、12路直達超市，公交沈展線、沈羅線、沈朱線過境超市。（四）生活設施調(diào)查：（1）學習生活：超市附近有整個XX區(qū)最佳的幼兒園（XX區(qū)中心幼兒園）、XX區(qū)最佳的小學（XX區(qū)中心小學）、XX區(qū)最佳的中學（XX中學）。（2）居家生活：超市附近有汽車修理廠、加油站、銀行、醫(yī)藥公司、醫(yī)院、郵政局等設施。（3）娛樂生活：超市附近有東港山莊賓館、娛樂城、療養(yǎng)院、美容美發(fā)中心等設施。（五）超市環(huán)境調(diào)查：污染源及排放狀況：因東港開發(fā)區(qū)屬新興都市，基本沒有工業(yè)及污染源，因此污染源及排放狀況非常好。大氣、水體、土壤等狀況：大氣、水體、土壤等狀況在整個XX屬一流地段，在整個XX省也屬于甲類地區(qū)。（六）社會環(huán)境調(diào)查：XX社會穩(wěn)定，經(jīng)濟繁華。獨特的地理條件使XX的犯罪率持續(xù)數(shù)年處在全省的低端水平，這為超市的運行提供了堅實的基礎。2.2.2項目進度狀況超市已正式開工，工程已進入打樁階段，預計8月主體竣工，年終前后能夠交付使用。2.2.3超市初勘及測量狀況超市初勘狀況：超市位于東港開發(fā)區(qū)經(jīng)二路與329國道交匯處。超市測量狀況：超市主體94.5M*84M基本屬于四方形，三層構(gòu)造，第三層為二分之一加高層，能夠作為辦公區(qū)域使用，構(gòu)造比較合理。遺留問題：項目及所獲得的地塊沒有任何歷史遺留問題。2.3超市投資的必然性（一）公司能夠獲得更大的利潤以獲得最大的剩余價值。（二）公司能夠提高品牌名譽，加強市場競爭力。（三）能夠變化XX超市現(xiàn)狀，擴大市場份額。（四）對本地經(jīng)濟、社會發(fā)展有主動影響，涉及增加稅收、提高就業(yè)率，減輕社會負擔，提高超市經(jīng)營理念，提高XX超市整體地位。第三章項目地理環(huán)境及發(fā)呈現(xiàn)狀3.1XX市地理位置及發(fā)呈現(xiàn)狀3.1.1地理位置XX市位于中國大陸海岸線的中部，長江口南側(cè)，杭州灣外緣的東海洋面上。XX群島共有1300多個島嶼構(gòu)成。其中住人島嶼103個，其中XX本島為最大島嶼。區(qū)域面積達2.22平方公里，島嶼總體上呈長條狀，岱山島、XX山、朱家尖、桃花島、蝦峙島等旅游勝地呈半弧狀圍繞在其四周。XX市轄定海、XX、岱山、嵊泗兩區(qū)兩縣，總?cè)丝谶_110多萬，經(jīng)濟較為發(fā)達。3.1.2發(fā)呈現(xiàn)狀

全市國民生產(chǎn)總值達158億，人均可支配收入從的10985元上升到11890元，年增加率在10%左右，總體消費水平比較高，在華東三省一市中位居第六。港口貨品吞運量為4727萬噸，在全國沿海港口吞吐量排位中穩(wěn)居第9位，年增幅達51.8%，位居全國第一。已經(jīng)新建的杭州灣跨海大橋和洋山跨海大橋正日新月益地出現(xiàn)在人們面前，大陸連島工程已過半，預計正式通車，這將把XX群島與沿海發(fā)達都市及大陸內(nèi)地緊密地聯(lián)系起來。XX市建大島棄小島的都市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略對XX市經(jīng)濟發(fā)展影響深遠，20萬小島居民的搬遷，對XX市各行業(yè)都有較大的帶動作用。3.1.3旅游業(yè)狀況XX市共接待游客630多萬人次，為本身人口的6倍，社會消費口零售總額高達74億人民幣。隨著XX的出名度日益提高，屆時年接待游客人數(shù)有望突破1000萬。3.2XX及東港開發(fā)區(qū)地理位置及發(fā)呈現(xiàn)狀3.2.1地理位置XX區(qū)及東港開發(fā)區(qū)位于XX群島東南部，臨近上海、杭州、寧波等對外開放的大中都市，因境內(nèi)佛教勝地XX山而得名。1986年起對外開放，1988年被列為沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。豐富的海島自然旅游資源，歷史悠久的佛教圣地，動人的海洋人文景觀和特有的地理位置，使XX游人如織，名聲鵲起。東港作為我區(qū)唯一的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地處XX旅游金三角要沖，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。3.2.2發(fā)呈現(xiàn)狀東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展方向，是建成集港口、旅游、商貿(mào)、輕加工、服務、居住為一體，各項基礎設施、公益事業(yè)相配套的濱海新城?，F(xiàn)有常住居民約3萬人口。并配備建設了中心幼兒園、沈家門小學、XX中學、東港醫(yī)院、XX體育館等一系列設施。規(guī)劃中的區(qū)政府和區(qū)有關機構(gòu)將逐步搬遷至東港，東港和XX山海底觀光隧道和大型高檔賓館及娛樂設施也已經(jīng)提上議事日程，沿海的濱海公園、占地18畝的長途客運中心、占地36畝的汽車貨運中心、占地50畝的客運船碼頭、占地38畝的貨運船碼頭等配套基礎設施也已規(guī)劃。東港正成為我區(qū)政治、文化、商貿(mào)和居住中心。3.2.3旅游業(yè)發(fā)展狀況XX區(qū)旅游人次達430萬，比增加11％。而超市所在地是陸路進入旅游勝地朱家尖和XX山的必經(jīng)之地，并配有大型停車場。而XX的海洋漁業(yè)產(chǎn)品為極佳的旅游紀念品，XX最大的超市將因其價格和品牌優(yōu)勢必將成為游客購置紀念品的首選之地。到將建成的游船碼頭和海底觀光隧道，將使進入XX山旅游的游客入口全部集中在東港大型超市旁，已經(jīng)持續(xù)舉辦五屆“國際沙雕節(jié)”的朱家尖島，它的唯一陸路進口“朱家尖大橋”也在超市旁，從而大大提高了超市的商機。3.2.4人口狀況XX區(qū)城區(qū)現(xiàn)有人口約15萬，東港現(xiàn)有人口約3萬，3年內(nèi)將大到5萬。郊區(qū)人口約10萬。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，3公里內(nèi)人口總數(shù)28萬左右。XX區(qū)所轄區(qū)域人口涉及XX山約2萬、朱家尖約3萬、桃花島約2.2萬、蝦峙島約1.5萬。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，5公里內(nèi)其它島嶼人口總數(shù)約10萬左右。簡評：現(xiàn)在超市所輻射范疇內(nèi)，人口總數(shù)約38萬左右（不涉及數(shù)量龐大的流動人口，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示我區(qū)流動人口約5-8萬左右）。超市的消費群體完全有能力實現(xiàn)自給自足，滿足超市經(jīng)營需要。第四章市場分析4.1市場調(diào)查4.1.1XX城區(qū)超市名稱：新一百超市（5000平方米）；家得利超市（3000平方米）；每天惠超市（3000平方米）。超市特點：A、新一百超市優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，處在沈家門鬧市中心，經(jīng)營面積是沈家門三大超市中最大的一種，有兩層樓面，裝有自動扶梯，商品品種齊全。劣勢：和每天惠超市同處相鄰地段，生意競爭激烈。沒有停車場，并且主入口是水果市場，環(huán)境比較差，經(jīng)常發(fā)生人群擁擠現(xiàn)象。B、每天惠超市優(yōu)勢：在XX老百姓當中有一定的品牌和口碑，是XX第一家超市，老主顧比較多，處在鬧市中心，地理位置比較優(yōu)越。劣勢：和新一百超市處在同一地段，生意競爭激烈，沒有停車場，并且經(jīng)營場合在二樓，一樓為小商品市場，三樓以上為迪吧、歌廳等娛樂場合，環(huán)境比較差，全部樓層出入都在同一樓梯，購物環(huán)境相稱差。C、家得利超市優(yōu)勢：屬于東海豪庭樓盤引進項目，超市屬于外來強龍入境，有一定實力。劣勢：沒有停車場，經(jīng)營面積偏小，地段差，經(jīng)營品種少。4.1.2超市經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查新一百超市：平均年經(jīng)營額1.2億以上，幾大節(jié)日日經(jīng)營額都超出100萬元以上。經(jīng)實測平均每單為62.45元，日客流量為3000人左右，特別逢元旦、春節(jié)等重大節(jié)日，它所發(fā)行的購物券可達千萬以上。每天惠超市：平均年經(jīng)營額1.0億以上，幾大節(jié)日日經(jīng)營額都靠近100萬元。經(jīng)實測平均每單為90.36元，日客流量為人，幾大節(jié)日日經(jīng)營額達100萬左右。逢元旦、春節(jié)等重大節(jié)日，它所發(fā)行的購物券也是相稱可觀的。家得利超市：由于超市新開，具體年經(jīng)營額無法擬定，但通過實測，它平均每單為40.50元，日客流量達1000人。4.1.3超市經(jīng)營理念及服務新一百超市：新一百超市倡導“新一百新生活”，貼近百姓生活。服務態(tài)度普通，據(jù)實際接觸，該超市服務員沒有通過專業(yè)培訓，素質(zhì)普通。每天惠超市：每天惠超市倡導“買得更多，優(yōu)惠更多”，符合老百姓實際需求，變相增加銷售額。服務態(tài)度普通，據(jù)實際接觸，該超市服務員即使沒有通過專業(yè)培訓，但由于其上崗時間長，普遍比新一百員工素質(zhì)高。家得利超市：家得利超市倡導“買一送一”，能引發(fā)老百姓的購置欲，增加銷售業(yè)績。服務態(tài)度普通，據(jù)實際接觸，該超市服務員也沒有通過專業(yè)培訓，總體水平在三大超市中處在下游水平。4.1.4幾大超市前景預測新一百超市：該超市由華僑商店全資控股，總體水平正常，經(jīng)營穩(wěn)定，是現(xiàn)在XX城區(qū)經(jīng)營最佳的超市。每天惠超市：該超市是每天惠超市連鎖分店，經(jīng)營理念超前，但由于其環(huán)境比較差，因此經(jīng)營額日漸下降。家得利超市：該超市是上海家得利超市XX分店，總體管理水平比較高，由于屬新辦公司，加上公司環(huán)境及服務質(zhì)量落后，現(xiàn)階段屬于虧損期間。臺客隆超市：該超市屬XX民生商廈分支機構(gòu)，面對普通百姓，由于超市所處地理環(huán)境不抱負及經(jīng)營理念落后，現(xiàn)經(jīng)營處在中游階段。第五章消費客流群分析5.1城鄉(xiāng)居民5.1.1經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展隨著我區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，城鄉(xiāng)居民可支配收入在去年同期較快增加的基礎上仍保持較穩(wěn)定的增加。居民生活繼續(xù)得到改善，生活質(zhì)量不停提高，城鄉(xiāng)居民收入保持穩(wěn)定增加。城鄉(xiāng)居民人均工薪收入約7500元，比去年同期增加0.2％，比重占可支配收入的77.2％，工薪收入仍是城鄉(xiāng)居民家庭收入的重要來源。

5.1.2經(jīng)營凈收入大幅增加隨著我區(qū)國民經(jīng)濟較快發(fā)展和居民擇業(yè)觀的變化，城鄉(xiāng)居民家庭中從事個私經(jīng)營的人數(shù)不停增加，使得城鄉(xiāng)居民從事家庭經(jīng)營收入大幅增加。城鄉(xiāng)居民人均經(jīng)營凈收入約為520元，同比增加77.5％。

5.1.3財產(chǎn)性收入快速增加近年來，隨著銀行利率多次下調(diào)，城鄉(xiāng)居民投資領域不停拓寬，使居民來自財產(chǎn)方面的收入增加較多。鎮(zhèn)居民人均財產(chǎn)性收入約300元，同比增加39.5％，其中股息與紅利比去年同期增加69.8％。

5.1.4轉(zhuǎn)移性收入較快增加由于離退休人員的逐年增加，使得離退休人員收入占重要份額的轉(zhuǎn)移性收入持續(xù)提高。前三季度城鄉(xiāng)居民人均轉(zhuǎn)移性收入約達1800元，同比增加29.5％。其中離退休金比去年同期增加21.5％。5.2農(nóng)村居民

5.2.1工資性收入增加農(nóng)村居民工資性收入增加10.9%。工資性收入為農(nóng)村住戶家庭組員在企事業(yè)單位從業(yè)和從事多個勞務活動得到的收入。今年農(nóng)村居民工資性收入人均約1600元，比上年同期增加10.9%，工資性收入對現(xiàn)金收入增加的奉獻率為44.8%，仍是農(nóng)村居民收入增加的重要因素。工資性收入的增加重要是由務工收入推動的，我區(qū)個私經(jīng)濟的發(fā)展，進一步擴大了農(nóng)村勞動力就業(yè)，從而為農(nóng)村居民收入的增加提供了穩(wěn)定的來源。

5.2.2家庭經(jīng)營現(xiàn)金收入增加家庭經(jīng)營現(xiàn)金收入增加8.7%。全區(qū)農(nóng)村居民來自家庭經(jīng)營現(xiàn)金收入人均約2200元，比上年同期增加8.7%，家庭經(jīng)營收入對現(xiàn)金收入增加的奉獻率為49.4%。從三次產(chǎn)業(yè)對家庭經(jīng)營收入增加的奉獻率來看：第一產(chǎn)業(yè)為20.6%；第二產(chǎn)業(yè)為41.2%；第三產(chǎn)業(yè)為38.2%。

5.2.3非經(jīng)營性收入增加非經(jīng)營性收入增加10.5%。農(nóng)村居民獲得的財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入人均211元，比上年同期增加10.5%。重要來自利息收入和親友贈予。5.3漁村居民

5.3.1工資性收入增加工資性收入增加34.0%。隨著漁業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)力度的不停加大和我區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，漁村勞動力轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)進程加緊，漁民就業(yè)觀念更新，到公司工作和外出打工人員增多，使得漁村居民工資性收入快速增加，成為漁村居民收入增加的最重要因素。漁村居民工資性收入達764元，比上年同期增加34.0%。

5.3.2第三產(chǎn)業(yè)人均現(xiàn)金收入增加從事第三產(chǎn)業(yè)人均現(xiàn)金收入347元，比上年同期增加22.2%，重要是漁村居民從事交通運輸業(yè)人員收入增加。

5.3.3財產(chǎn)性收入增加漁村居民獲得的財產(chǎn)性收入人均57元，比上年同期增加9.6%。重要來自利息收入增加；5.4旅游客流方面5.4.1.旅游客流量連年上升XX旅游金三角位于XX省XX群島的東南部,整個旅游金三角區(qū)域重要由"海天佛國"XX山,"國家海島生態(tài)公園"朱家尖,"漁都"沈家門,XX金沙桃花島構(gòu)成.外延能夠延伸到登步島,六橫島和祖國東海海疆最前哨-----東極諸島。旅游客流量連年上升，我區(qū)客流量約達300萬/人次，比去年提高11％并保持高速的增加勢頭。5.4.2旅游客流人員方面其綜合素質(zhì)大幅度提高我區(qū)相繼開展了“南海觀音文化節(jié)”、“朱家尖國際沙雕節(jié)”、“沈家門海鮮美食文化節(jié)”、“桃花島影視旅游節(jié)”等，大幅度提高了XX及XX的出名度。某些臨近省份和沿海發(fā)達地區(qū)甚至國外都有旅游團體到這里來旅游、購物。5.4.3全市旅游總收入增加全市旅游總收入約為24.5億元，比去年增加14.4％。僅我區(qū)旅游收入就達16.64億元，占全市旅游總收入的68%。其中，XX山共接待海內(nèi)外游客180萬人次，實現(xiàn)旅游總收入7.45億元，門票收入1.13億元；朱家尖接待人數(shù)約達102.94萬人次，兩者接待量相加占全市的44.3%。這充足闡明了XX“金三角”在XX旅游中的主導地位和經(jīng)濟效能。簡評：我區(qū)城鄉(xiāng)居民全年人均可支配收入約為11900元，比增加10％左右。我區(qū)漁農(nóng)村居民收入增加已經(jīng)開始進入良性發(fā)展階段。全年漁農(nóng)村居民人均純收入為5100元左右，比增加4.0%。其中：農(nóng)村居民人均純收入為4570元左右，比增加7.0%；漁村居民人均純收入為5520元左右，比增加1.5%。

旅游客人消費能力人均約550元，比增加9％。這幾股主流消費群穩(wěn)定且持續(xù)增加的可支配收入，為大型超市確保了穩(wěn)定及繁華的消費群體。營業(yè)額估算及敏感性分析6.1XX區(qū)營業(yè)額估算（1）XX區(qū)市區(qū)人口約18萬，按每戶3人每月購物3.5次，每次60元計算:60元/次*3.5次/月*12個月*18萬*50%(比例)=2.268億元（2）郊區(qū)居民人口約10萬，按每戶3人每月購物2.5次每次30元計算:30元/次*2.5次/月*12個月*10萬*50%(比例)=0.45億元所屬大島累計人口約10萬，其中朱家尖島為3萬，XX山為2萬，桃花島為2.2萬。按按每戶3人每月購物2次每次30元計算:30元/次*2次/月*12個月*10萬*50%(比例)=0.36億元小計:（1）+（2）+（3）=3.07億元6.2定海區(qū)營業(yè)額估算（1）定海市區(qū)人口約為12萬，按每戶3人每月購物3.5次，每次60元計算:60元/次*3.5次/月*12個月*12萬*50%(比例)=1.512億元（2）定海所屬島嶼及郊區(qū)人口約為24萬，，按每戶3人每月購物1.5次，每次30元計算:30元/次*1.5次/月*12個月*24萬*50%(比例)=0.648億元小計：（1）+（2）=2.16億元按客流量的10%計算，2.16億*10%=0.216億6.3旅游及流動人口估算旅游人口按XX區(qū)300萬人次計算，年旅游收入16.64億元，而跟超市有直接影響的XX山旅游收入占7.45億元，朱家尖旅游收入達5300萬元，兩者相加旅游收入達7.98億元，占XX區(qū)旅游總收入的50%左右。按旅游總收入的10%計算，7.98億*10%=0.798億元（2）XX區(qū)流動人口約3～5萬（臨時按3萬計算），并且每月約有3000多艘漁船到港補給，他們的消費能力即使不高，但是通過實測每年約有0.2億元的消費額。小計：（1）+（2）=0.998億元總計:3.07+0.216+0.998=4.284億元×75％（多個不利因素）＝3.2